REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria
QU AU, ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 429 C.P.C. nella causa iscritta al n. 12036 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2025 promossa
DA
(c.f. ), in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, elettivamente domiciliata in Roma, lungotevere della Vittoria, n. 9, presso lo studio dell'avv. Giuseppe Maria Antonio Alma, che lo rappresenta e la difende;

- ricorrente-
CONTRO
(c.f. ), in persona del legale rappresentante pro CP_1 P.IVA_2 tempore, elettivamente domiciliata in Roma, via Eleonora Duse, n. 5/H presso lo studio dell'avv. Luigi Ladiana, che la rappresenta e difende insieme all'avv.
IU TA;

- resistente -
FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione a comparire dinanzi all'intestato Tribunale, Pt_1
– premesso di aver locato alla con contratto del 6 dicembre
[...] CP_1
2022 il compendio immobiliare di proprietà sito in Roma, via Tiburtina n. 1262, censito in catasto fabbricati del Comune di Roma al foglio 293, particella 141, subalterno 503, e che la conduttrice si rendeva morosa dell'importo di euro
1 220.000, per il mancato pagamento dei canoni di locazione dell'immobile da febbraio 2023 a dicembre 2023 e da maggio 2024 a febbraio 2025 – ha convenuto in giudizio, dinnanzi all'intestato Tribunale, al fine di CP_1 sentire convalidare lo sfratto per morosità; ha chiesto altresì l'emissione di decreto ingiuntivo per l'importo di euro 200.000, oltre ai canoni a scadere fino all'effettivo rilascio.

2. Si è costituita in giudizio impugnando e contestando ogni CP_1 avversa deduzione e conclusione in quanto infondate in fatto e in diritto, generiche e non provate, ed opponendosi alla convalida dello sfratto ex art. 663
c.p.c. nonché all'ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti e oneri condominiali. In via pregiudiziale ha eccepito la continenza del presente procedimento con quello instaurato innanzi al medesimo Tribunale da parte della nei confronti dei soci della con la notifica in data 12.03.2025 CP_1 Pt_1 dell'atto di citazione per l'accertamento della simulazione relativa del contratto preliminare di cessione delle quote sociali per accertamento della nullità dello stesso, stante il medesimo thema decidendum dei giudizi ed essendo coinvolte le stesse parti processuali, affermando che il contratto di locazione sarebbe rientrato in una operazione commerciale unica avente ad oggetto la cessione del compendio immobiliare di proprietà della , mediante atto preliminare di Pt_1 cessione delle quote sociali. Ha veicolato istanza di riunione ex art. 273 c.p.c. del presente processo con quello introdotto con citazione notificata in data
12/3/2025. Ha eccepito, sempre in via pregiudiziale, l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria. Nel merito ha dedotto che il contratto di locazione oggetto del contenzioso sarebbe solo una parte di un accordo negoziale ben più ambio, che avrebbe visto le parti in causa insieme ai soci della coinvolti in una operazione commerciale che aveva Pt_1 quale oggetto primario la cessione delle quote sociali dei soci della in Pt_1 favore della e ciò con il fine unico di voler trasferire la piena proprietà CP_1 del compendio immobiliare. Ha affermato l'insussistenza dei requisiti per l'ottenimento di una convalida di rilascio avendo la parte convenuta dimostrato le gravi inadempienze contrattuali a carico della quale locatore e provato Pt_1
2 la nullità del contratto di locazione con evidente inammissibilità della presente domanda di cognizione sommaria;
ha sostenuto che la sarebbe stata CP_1 costretta ad interrompere il pagamento dei canoni di locazione/acconti sul prezzo di vendita ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1460 c.c., notificando successivamente alla formale atto di citazione per simulazione relativa Pt_1 del contratto di cessione delle quote sociali e degli altri contratti a latere tra cui il contratto di locazione oggetto del presente contenzioso. Ha quindi affermato la fondatezza della propria eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460
c.c., basata anche sul grave inadempimento contrattuale della locatrice nell'intero accordo commerciale tra cui l'omessa specifica di una questione fiscale nei bilanci della , ovvero la presenza di una posta a bilancio a Pt_1 riserva a fronte della rivalutazione del compendio immobiliare della . Ha Pt_1 quindi concluso chiedendo il rigetto della richiesta di convalida dello sfratto e l'accertamento dell'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c. ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto, nonché il rigetto della domanda di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti e oneri condominiali.

3. All'odierna di convalida, osservato che la causa asseritamente connessa non era stata iscritta a ruolo;
precisata altresì l'assenza di una litispendenza, o di una continenza, e la sussistenza soltanto di una connessione soggettiva e solo in parte oggettiva, che non determinerebbe di per sé l'obbligo di riunione, ritenuta l'opposizione non basata su concrete prove scritte e osservata la sussistenza della morosità per numerosi canoni e in misura quantitativamente rilevante
(oltre 200.000 euro), con conseguente grave inadempimento dell'intimata, non avendo questa evaso il proprio onere della prova circa il pagamento delle somme richieste a fronte dell'allegazione di inadempimento da parte dell'intimante, il giudice ha emesso ordinanza di rilascio, disponendo il mutamento del rito e concedendo alle parti termine per integrare i propri atti difensivi e documenti.

3.1. All'odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti e, considerate la prova per testi chiesta, in via eventuale, dalla ricorrente, irrilevante e superflua e ritenuta la controversia matura per essere decisa, l'ha trattenuta in decisione.
3 4. In via pregiudiziale, si rileva che, a differenza di quanto sostenuto dalla resistente, la procedura di mediazione è stata introdotta dalla ricorrente dopo la fase sommaria (per la quale non è necessaria) ed ha avuto esito negativo, con conseguente procedibilità della domanda.

4.1. Sempre in via pregiudiziale, si osserva che non sussiste la continenza dedotta dalla resistente, né una litispendenza, ma soltanto una connessione soggettiva e solo in parte oggettiva con la causa di r.g. n. 14155/2025, che non determinerebbe di per sé l'obbligo di riunione, la quale è peraltro non opportuna essendo la presente causa già matura per la decisione, mentre l'altra è stata rinviata per integrazione del contraddittorio.

5. Nel merito la , senza contestare la morosità contestatale, ha Pt_2 dedotto che il contratto di locazione sarebbe simulato.
Siffatta eccezione è infondata.
Al riguardo va premesso che, alla luce dell'art. 1417 c.c., la prova della simulazione, per le parti del contratto, deve emergere da elementi fattuali e da documentazione scritta.
In particolare, per superare l'asserita apparenza di un accordo scritto e debitamente registrato occorrono necessariamente una prova piena della diversa volontà dei paciscenti e della sussistenza del contratto dissimulato, tramite una controscrittura.
Ciò posto, in assenza di una prova scritta e – neanche di un principio di prova scritta – le articolate deduzioni della resistente intente a ricostruire, per via logica ma del tutto ipotetica, un disegno simulatorio sulla base del complessivo comportamento delle parti scontano una intrinseca inidoneità a inficiare l'accordo scritto ritualmente stipulato.
In ogni caso, gli elementi fattuali richiamati dalla resistente non sono nemmeno univoci nel delineare l'affermato accordo simulatorio, anzi sono caratterizzati da inconciliabilità e contraddittorietà che rendono la tesi, oltreché sfornita di prova, anche inattendibile sul piano logico.
Specificamente non ha alcuna valenza probatoria dell'asserita simulazione la circostanza che contestualmente al contratto di locazione, in data 6.12.2022,
4 sia stato stipulato un contratto preliminare di compravendita di quote sociali tra i signori , e (soci della Controparte_2 CP_3 Persona_1
), quali promittenti venditori, e la , quale parte promissaria Pt_1 CP_1 acquirente, con versamento di una caparra confirmatoria di euro 100.000 da parte di quest'ultima e con fissazione del termine ultimo del 5.12.2024 per la stipulazione del contratto definitivo e che sempre il 6.12.2022 sia stata stipulata anche una scrittura integrativa del preliminare di modulazione del prezzo delle quote sociali.
Tra l'altro in tale scrittura si precisa, all'art. 8, che “il preliminare, la locazione e la presente scrittura privata come convenute sono tra loro collegate, in quanto tendenti a realizzare l'interesse unitario di entrambe le
Parti; tutte le pattuizioni, strutturalmente autonome, tendono a conseguire la loro funzione unitaria;
conseguentemente le Parti fanno riferimento alle norme ed ai principi che regolano il collegamento contrattuale, espressamente esclusa la vigenza di uno dei contratti separatamente dall'altro”, il che rappresenta un elemento contrastante con la tesi della simulazione, avendo le parti dato atto del collegamento dei tre negozi, dalla cui lettura complessiva emerge agevolmente che, al contrario di quanto sostenuto dalla resistente, i canoni non costituiscono il prezzo della cessione delle quote societarie, ma, solo laddove versati, sarebbero stati detratti dal prezzo della finale della cessione, il che è avvalorato dal fatto che la durata minima della locazione è di 6 anni, mentre il contrato definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro il limite temporale massimo di 2 anni, con la conseguenza che necessariamente non tutti canoni avrebbero potuto essere scontati dal prezzo di acquisto, ma soltanto una parte minoritaria.
Pertanto resta intatta la primaria funzione del contratto di locazione di concessione temporanea del godimento del bene in cambio di denaro, evidenziandosi, quindi, un ulteriore oggettivo e univoco elemento di esclusione della prospettata simulazione della locazione.
Quanto illustrato assorbe ogni ulteriore considerazione sul punto.

5.1. Ad ogni modo, per completezza, si sottolinea, quale aggiuntiva circostanza militante in senso opposto alla tesi della simulazione, che la CP_1
5 ha pagato alla , i canoni di gennaio, febbraio, marzo ed aprile 2024 (fatti Pt_1 non contestati e comunque documentati dalla ricorrente nella memoria integrativa), per un importo complessivo non trascurabile di 40.000 euro, senza apporre riserve e senza formulare contestazioni.
Va evidenziato, altresì, che la resistente ha contraddittoriamente sostenuto che il contratto di locazione è simulato con detenzione del bene solo formale e che essa non ha potuto utilizzare l'immobile per inadempimento della Pt_1
invero, dolersi di una simulazione di una locazione e dolersi di un
[...] inadempimento della locatrice per mancato pieno utilizzo del bene locato sono posizioni inconciliabili, che minano in radice la fondatezza della tesi dell'accordo simulatorio, che peraltro, come già precisato, non è avvalorato da alcun elemento di prova scritta.
Infine, è inconferente la circostanza dedotta dalla resistente con le ultime note di trattazione scritta secondo cui “circa il mero possesso formale dell'immobile da parte della , si precisa che la stessa è in possesso di un CP_1 mazzo di chiavi e a tal fine si allega, al presente atto, copia del verbale redatto dall' Ufficiale Giudiziario, in sede di 1° accesso avvenuto in data 16.09.2025, ove lo stesso ha constatato la presenza del Custode dell'immobile, che ha la disponibilità di tutte le chiavi relative ai locali del compendio immobiliare, il quale è ivi residente e dipendente della ”. Pt_1
In proposito si osserva: a) che il primo accesso è avvenuto (il 16.9.2025) dopo la data fissata per il rilascio (3.7.2025) e trascorso un lasso di due mesi e mezzo, sicché la mancata presenza della conduttrice è del tutto fisiologica;
b) il verbale dell'ufficiale giudiziario riporta solo le dichiarazioni dei difensori della mentre l'ufficiale ha rinviato l'esecuzione con richiesta CP_1 dell'intervento della forza pubblica (da cui si trae prova della pervicace volontà della resistente di permanere nell'immobile, il che appare incompatibile con la tesi della detenzione apparente e solo formale); c) l'immobile locato alla , CP_1 come risulta dal contratto di locazione, non esaurisce l'intero compendio immobiliare della essendo stata esclusa espressamente dalla Parte_1
6 locazione una parte riservata al manutentore, il che giustifica il suo possesso delle chiavi di tutte le unità del compendio.

6. Tanto premesso sulla validità ed efficacia del contratto di locazione, si rileva che, poiché si verte in tema di adempimento contrattuale, parte locatrice è tenuta soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata, restando a carico del conduttore l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'effettivo e puntuale adempimento della prestazione (cfr. Cass. civ., sezioni unite, n. 13533/2001 e Cass. civ. n. 341/2002).
Orbene, nel caso di specie la ricorrente ha evaso l'onere della prova che le incombeva, producendo in giudizio il contratto di locazione ad uso commerciale
(di tipo 6 anni + 6 anni) stipulato tra le parti in data 6.12.2022, debitamente registrato in data 22.12.2022, avente decorrenza dal 1°.

1.2023 e ad oggetto l'immobile sito in Roma, via Tiburtina, n. 1262, identificato al catasto al foglio
293, particella 141, subalterno 503, da cui si trae prova del titolo e della scadenza dell'obbligazione di pagamento del canone di locazione, pari a euro
15.000 mensili (ridotti a 10.000 euro mensili per i primi due anni di rapporto e, quindi, fino al 31.12.2024); la ricorrente ha poi allegato l'inadempimento della conduttrice dell'obbligo di pagare i canoni di locazione da febbraio 2023 a dicembre 2023, nonché per i mesi da giugno ad maggio 2024 fino a febbraio
2025 (a cui ha aggiunto con la memoria integrativa la mensilità di di marzo
2025), depositando anche le relative fatture, per un totale di euro 235.000 (pari a
19 canoni da 10.000 euro ciascuno e a 3 canoni da 15.000 euro ciascuno) e riservandosi di chiedere ulteriori somme in altro giudizio.
Parte resistente, dal canto suo, non ha dimostrato il pagamento di quanto richiesto.

6.1. Ne consegue che la va condannata a versare alla l'importo CP_1 Pt_1 complessivo di euro 235.000.

6.2. L'acclarato debito inevaso non può considerarsi inadempimento di scarsa importanza, stante il suo notevole importo e in ragione dell'elevato numero di canoni non versati (22), con conseguente risoluzione ai sensi degli articoli 1453 e 1455 del codice civile.
7 6.3. La dichiarazione di risoluzione comporta l'accoglimento della domanda di rilascio dell'immobile locato (che non risulta essere stato ancora riconsegnato), essendo venuto meno il relativo titolo di detenzione da parte della . CP_1
Pertanto va confermata l'ordinanza di rilascio del 13.3.2025, anche relativamente alla data della sua esecuzione.

7. In conclusione, in accoglimento delle domande della ricorrente, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti in data 6.12.2022 per inadempimento della conduttrice;
conseguente deve essere confermata l'ordinanza di rilascio del bene locato, anche con riferimento alla data della sua esecuzione.

7.1. La resistente deve essere condannata a pagare, in favore della ricorrente,
i canoni di locazione dal febbraio 2023 al dicembre 2024 e dal maggio 2024 al marzo 2025, per un totale di euro 235.000, oltre (per tutti i canoni tranne quello di marzo 2025) agli interessi legali dalle singole scadenze alla domanda giudiziale (ovverosia fino al 14.2.2025, data di notificazione della citazione per convalida di sfratto) e agli interessi maggiorati ex art. 1284, comma 4, c.c. dal
14.2.2025 al saldo effettivo;
mentre per il canone di marzo 2025, oltre agli interessi legali dalla sua scadenza al 24.7.2025 (data della sua domanda giudiziale veicolata con il deposito della memoria integrativa) e agli interessi maggiorati ex art. 1284, comma 4, c.c. dal 24.7.2025 al saldo effettivo.

8. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

8.1. Va respinta la domanda o comunque il sollecito ad esercizio di poteri officiosi, formulati dalla ricorrente nelle ultime note di trattazione scritta, per la condanna della resistente ex art. 96, commi 1, 2 e 3, c.p.c., non essendo provati il dolo o la colpa grave nel resistere in giudizio, né rinvenendosi altre specifiche ragioni per operare ai sensi del citato comma 3.

P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
8 1) dichiara risolto per inadempimento della conduttrice il contratto di locazione stipulato dalle parti il 6.12.2022, registrato il 22.12.2022 e avente ad oggetto l'immobile sito in Roma via Tiburtina, n. 1262, identificato al catasto al foglio 293, particella 141, subalterno 503;
2) conferma l'ordinanza del 13.3.2025 di condanna al rilascio del su descritto immobile, anche in relazione alla data fissata per la sua esecuzione;

3) condanna a pagare, in favore di la somma di euro CP_1 Parte_1
235.000, oltre agli interessi da calcolarsi con i criteri indicati al paragrafo 7.1 della parte motiva;

4) condanna a rimborsare a le spese di lite del CP_1 Parte_1 presente giudizio, che liquida in euro 4.217, oltre al 15% per spese generali, iva e cpa come per legge;

5) rigetta la domanda di condanna della resistente ex art. 96 c.p.c..
Roma, 8.10.2025
Il Giudice Dott.ssa Maria QU AU

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