N. R.G. 998/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Oggi 22 luglio 2025 alle ore 9,30 all'udienza del giudice onorario dott.ssa Chiara Breschi, è chiamata la causa
TRA
[...]
[...]
[...

[...]
Parte_1
[...]
Sono presenti: per l'avv. Antonio De Santis;
Parte_1 per il l'avv. Michele Arnone. Parte_1
I procuratori delle parti si riportano alle note conclusive ed alle conclusioni precisate negli atti introduttivi.
Terminata la discussione, il Giudice si ritira in Camera di Consiglio per la decisione.
Ad ore 17,00, all'esito della Camera di Consiglio ed in assenza delle parti, il giudice pronuncia sentenza dando lettura, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue.
Il Giudice onorario dott.ssa Chiara Breschi
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice onorario dott.ssa Chiara Breschi ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 998/2025 promossa da:
rappresentata e difesa dagli avv.ti RIZZUTO ANTONIO Parte_1 FRANCESCO e DE SANTIS ANTONIO con domicilio eletto presso il loro studio in VIA EMILIA LEVANTE N. 81/T Pt_1
contro rappresentato e difeso dall'avv. ARNONE Parte_1 Pt_1 MICHELE con domicilio eletto presso il suo studio in VICOLO DEL FALCONE 22 Pt_1
CONCLUSIONI
Parte ricorrente ha così concluso:
“Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, contrariis rejectis: Nel merito accertare e dichiarare il diritto della a ricevere, a titolo di
Parte_1 indennizzo ex art. 2041 c.c., il pagamento dell'importo di euro 21.400,69 dalla stessa versato al nel periodo 1.7.2012-31.12.2021 e non dovuto e,
Parte_1 conseguentemente, condannare il in persona
Parte_1 dell'Amministratore protempore, al pagamento della somma di euro 21.400,69 a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c. in favore della oltre interessi legali dal dovuto fino
Parte_1 all'effettivo soddisfo, o quella maggiore e/o minore somma che sarà ritenuta di giustizia, anche all'esito della eventuale attività istruttoria richiesta, oltre interessi legali dal dovuto fino all'effettivo soddisfo. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali di lite. In via istruttoria
Per l'ipotesi di contestazione avversaria in merito alla somma richiesta a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c. e alle operazioni di calcolo eseguite per determinarla, ammettersi CTU volta alla determinazione delle somme dovute, a titolo di indennizzo alla società ricorrente per il periodo 1.7.2012-31.12.2021:
mediante applicazione del nuovo valore proporzionale di 289,09 millesimi:
pagina 2 di 6 alla voce “MANUT. SCALE” e/o ” presente nei consuntivi allegati (cfr. Controparte_1 doc.ti n. 10-18) e alla voce “LAVORI STRAORDINARI” presente nel consuntivo opere parti comuni 23.10.2012 relativo al periodo 23.10.2012-22.10.2013 (cfr. doc. n. 18);
a quelle ulteriori voci, indicate nei rendiconti consuntivi allegati (cfr. doc.ti n. 10-18), non inserite nelle voci “MANUT. SCALE” e/o ” e comunque riferibili a parti Controparte_1 comuni delle quali il sub. 33 di proprietà di parte ricorrente non utilizza (a titolo esemplificativo e non esaustivo: manutenzione del giardino, utilizzo di acqua per il giardino, manutenzione ingresso dal civico 6 di indicate, ad esempio, nel rendiconto consuntivo 1.1.2021-31.12.2021 nelle voci Parte_1
“MANUTENZIONI ORDINARIE” e/o “SPESE VARIE” – cfr. prima pagina doc. n. 10);
totale esclusione della da quelle voci di spesa alle quali la stessa non Parte_1 partecipa neppure in forza della proprietà del sub. 26 (a titolo esemplificato e non esaustivo: spese relative al videocitofono di uno due cancelletti pedonali utilizzato esclusivamente dalle proprietà dei subb. 10, 11, 12 e 13 inserita nella voce “SPESE VARIE” del rendiconto consuntivo 1.1.2021- 31.12.2021– cfr. prima pagina doc. n. 10 – essendo dotato il sub 26 di proprietà della ricorrente di un proprio cancello pedonale e di proprio videocitofono sempre dal civico 6 di . Parte_1
qualora ritenuto necessario, ordinare al in persona Parte_1 dell'Amministratore protempore, la produzione/esibizione in giudizio, ex art. 210 c.p.c., di tutti i consuntivi e di tutti i rendiconti consuntivi relativi al periodo 1.7.2012-31.12.2024 e ogni ulteriore documentazione utile per l'esperimento della sopra richiesta CTU e, ciò, a maggior ragione per l'ipotesi di contestazione avversaria in merito alla produzione documentale effettuata con il presente atto”. Parte convenuta a così concluso:
““Voglia l'ill.mo Tribunale di Bologna, contrariis reiectis: In via principale respingere la domanda attrice. In via subordinata e nel merito dichiarare non dovuta dal all'attrice Parte_1 la somma di € 15.865,19 in quanto prescritta ai sensi dell'art. 2946 c.c. Parte_1 Con vittoria di spese e compensi di avvocato, oltre al 15% rimborso spese forfettarie ex art. 2 D.M. Giustizia 10.03.2014 n. 55, i.v.a. e c.p.a. come per legge.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in data 28/01/2025 depositava ricorso ex art. 281-undecies c.p.c. con il Parte_1 quale esponeva che:
-la società ricorrente era proprietaria delle unità immobiliari iscritte al Catasto Urbano al foglio 237, sub. 26 e sub. 33 del Condominio sito in via Lodovico Savioli n. 6; il sub. 33 era sempre stato Pt_1 dotato di un ingresso autonomo dalla pubblica via ed era materialmente impossibilitato ad usufruire dell'accesso comune alle altre unità immobiliari;

-nel mese di maggio 2002 la ricorrente si avvedeva che, nella ripartizione delle spese condominiali, non era mai stato considerata tale situazione di fatto e, con comunicazione del 24/06/2022 indirizzata al evidenziava la sua esclusione dalla partecipazione alle spese condominiali con riferimento Parte_1 al sub. 33, oltre al diritto di ripetere quanto erroneamente pagato a tale titolo fino a quel momento e, quanto al sub. 26, chiedeva di provvedere a regolamentare le spese condominiali in base all'uso effettivo che veniva fatto delle parti comuni ai sensi dell'art. 1123 c.c., con riserva di quantificazione e ripetizione delle somme corrisposte e non dovute dalla ricorrente;

pagina 3 di 6 -non ricevendo alcun riscontro, la ricorrente promuoveva il procedimento di mediazione obbligatoria al quale però il Condominio non partecipava;

-l'Amministratore convocava l'assemblea ordinaria per il giorno 29/05/2023 ponendo all'ordine del giorno la richiesta della ricorrente. Nella convocazione l'Amministratore scriveva che “sulla base di tali elementi ritengo che, per la ripartizione delle spese condominiali afferenti il vano scale e l'accesso da si configuri, in fatto, la fattispecie del “ costituito da tutte le unità Parte_1 Controparte_2 di tale pertinenza ovvero i Sub:26 (Cortecasa), 10 (Calculli), 11, 12, 13 (ex )” scaturendone il Pt_2 ricalcolo delle quote millesimali in forza delle quali veniva effettuata la “ripartizione dei costi relativi al Condominio costituito dai soli comproprietari del vano scale da cui si accede dal civ. 6 di CP_2 nell'ambito della rendicontazione e ripartizione complessiva dei costi dell'intero Parte_1 Par Condominio di in ”; Parte_1 Pt_1
-sulla base di quanto sopra, all'assemblea del 29/05/2023 veniva approvato all'unanimità il bilancio d'esercizio 2022 redatto in applicazione del criterio del Condominio Parziale, come specificato nella lettera di convocazione;

-la ricorrente, pertanto, con comunicazione del 24/11/2023 formulava nei confronti del Condominio la richiesta di pagamento dell'importo di € 21.400,69 dalla stessa versato al nel periodo Parte_1
1/07/2021-31/12/2021 e non dovuto;

-il Condominio non provvedeva al pagamento e la ricorrente era costretta ad instaurare un nuovo procedimento di mediazione, anche questo conclusosi con esito negativo per impossibilità di addivenire ad una soluzione concordata.
La società ricorrente chiedeva quindi la condanna del Condominio al pagamento della somma di €
21.400,69, oltre interessi legali, a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c.
Integratosi ritualmente in contraddittorio, la convenuta si costituiva in giudizio contestando la domanda della quale chiedeva il rigetto, ed eccepiva, in particolare:
-l'inammissibilità dell'azione ex art. 2041 c.c. proposta dalla ricorrente: non vi era stato alcun errore nel calcolo delle spese condominiali nel periodo 1/07/2021-31/12/2021 e la ricorrente aveva pagato tali spese condominiali non già senza una giusta causa ma in forza di delibere condominiali regolarmente approvate anche con il consenso della società ricorrente e mai impugnate dalla medesima, quindi valide ed efficaci;

-la prescrizione ai sensi dell'art. 2946 c.c. della somma di € 15.865,19.
Il convenuto concludeva chiedendo, in via principale il rigetto della domanda;
in via subordinata, dichiararsi non dovuta la somma di € 15.865,19.
La causa perviene in decisione all'udienza del 22/07/2025.
Così brevemente riassunta la controversia e passando alla decisione, la domanda proposta da va accolta, per i motivi di seguito indicati. Parte_1
La società ricorrente ha proposto azione di indebito arricchimento ex art. 2041 c.c. tesa ad ottenere l'indennizzo per la diminuzione patrimoniale subita a causa di un errore nella determinazione delle spese condominiali relativamente al periodo 1/07/2012-31/12/2021. pagina 4 di 6 La richiesta formulata da con la comunicazione del 24/06/2022 di essere Parte_1 esclusa dalla partecipazione alle spese condominiali con riferimento al sub. 33, nonché di regolamentare le spese condominiali, con riferimento al sub. 26, secondo il disposto di cui all'art. 1123
c.c. (cfr. doc. 2 ricorrente), ha trovato accoglimento nella delibera assembleare del 29/05/2023 (cfr. doc. 7 ricorrente).
Con l'approvazione all'unanimità del consuntivo 2022 (doc. 7 ricorrente) è stata recepita l'effettiva esistenza, fin dalla costituzione, del condominio parziale.
Nella nota esplicativa allegata alla lettera di convocazione dell'assemblea del 29/05/2023 (doc. 5 ricorrente) si legge: “Gentili come sapete, in occasione dell'ultima assemblea di Parte_3 condominio, la proprietà , per tramite della Sig.ra ha sollevato una serie di CP_3 Per_1 obiezioni relative la ripartizione dei costi dei servizi condominiali, segnatamente in relazione a quelli afferenti il vano scale comune e le pertinenze tutte da cui si accede dal civ. 6 di Tra le Parte_1 varie obiezioni sollevate dall'interessata, l'aspetto maggiormente significativo riguarda la comproprietà, e quindi la partecipazione alle spese pro quota millesimale, di detto vano scala. Dai documenti acquisiti, quale il rogito, risulta che dei due sub attualmente costituenti la proprietà
, n. 26 e n. 33 solo uno di questi, il n. 26, è comproprietario del vano scala comune e quindi CP_3 dell'accesso dal civ. 6 della L'altro, n. 33, dall'origine dotato di altro accesso esclusivo Parte_1 sulla Via Leandro Alberti, non risulta comproprietario di tale pertinenza comune. Sulla base di tali elementi ritengo che, per la ripartizione delle spese condominiali afferenti il vano scale e l'accesso da si configuri, in fatto, la fattispecie del “ costituito da tutte le unità Parte_1 Controparte_2 comproprietarie di tale pertinenza ovvero i Sub: 26 (Cortecasa), 10 (Calculli), 11, 12 13 (ex
)”, con conseguente ricalcolo delle quote millesimali in forza delle quali “è stata quindi Pt_2 effettuata la ripartizione dei costi relativi il “ costituito dai soli comproprietari Controparte_2 del vano scale da cui si accede al civ. 6 di nell'ambito della rendicontazione e ripartizione Parte_1 complessiva dei costi dell'intero Condominio di ”. Parte_1 Pt_1
Nel verbale dell'assemblea del 29/05/2023 viene dato atto che il consuntivo 2022 “tiene conto della modifica al riparto delle spese effettuata recependo le istanze della proprietà in ordine Parte_1 all'esistenza di un condominio parziale” (cfr. doc. 6 ricorrente).
L'esistenza del Condominio parziale risulta pertanto riconosciuta all'unanimità, tanto che per lo stesso
è stata proposta una tabella con una diversa ripartizione delle quote millesimali.
Secondo la recente pronuncia della Suprema Corte (Cass. n. 23739 del 4/09/2024) tale accordo raggiunto all'unanimità ha natura costitutiva e non dichiarativa alla pari della sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano: “la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c. non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini;
l'efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, decorre dal passaggio in giudicato. Di conseguenza ove il singolo abbia versato, prima della modifica, quote condominiali calcolate sulla base di valori millesimali non rispondenti al pagina 5 di 6 reale valore dell'unità, al risparmio di spesa ottenuto corrisponde un arricchimento indebito con depauperamento della cassa comune in assenza di giustificazione relativamente a somme altrimenti destinate a far fronte ad esigenze dell'intero Condominio, che è, quindi, legittimato ad agire per
l'indennizzo ai sensi dell'art. 2041 c.c.” (conf. Cass. n. 5690 del 10/03/2011).
Di conseguenza, nel caso di specie è pienamente ammissibile l'azione di indebito arricchimento ai sensi dell'art. 2041 c.c.
La società ricorrente si è accorta dell'errore soltanto nel 2022, ragion per cui non vi sono erano altre azioni tipiche esperibili se non quella sussidiaria di indebito arricchimento.
L'eccezione di prescrizione sollevata dal è infondata. Parte_1
Si osserva, infatti, al riguardo che prima dell'instaurazione del procedimento la prescrizione è stata interrotta con la pec 24/06/2022 (doc. 2 ricorrente), con la pec 24/11/2023 (doc. 5 ricorrente) e con i due procedimenti di mediazione (docc. 3 e 8 ricorrente), documenti tutti incontestati dal convenuto.
La domanda va accolta nella quantificazione proposta dalla ricorrente.
Deve infatti rilevarsi che il Condominio, pur contestando in maniera generica i conteggi, non ha indicato eventuali errori di quantificazione da parte della ricorrente, non ha proposto conteggi alternativi e si è persino opposto alla CTU richiesta dall' . Parte_1
Il Condominio, tra l'altro, nel pretendere l'asserita intervenuta prescrizione indicando per ogni anno l'importo richiesto dalla ricorrente, li riconosce espressamente nella quantificazione di cui al ricorso.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo secondo il D.M. 55/2014, aggiornato al D.M. 147/2022, scaglione di valore compreso tra € 5.200,00 e € 26.000,00.


P.Q.M.

Il Tribunale di Bologna, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
-condanna il al pagamento della somma di € 21.400,69= a titolo Parte_1 di indennizzo ex art. 2041 c.c. a favore di oltre interessi legali dal dì del Parte_1 dovuto fino al saldo effettivo.
-Condanna il al rimborso in favore della Parte_1 Pt_1 Parte_1 delle spese del giudizio liquidate in € 264,00 per spese non imponibili, € 5.077,00= per compenso,
[...] oltre al 15% rimborso spese forfettarie, IVA e CPA come per legge. Bologna, 22 luglio 2025
Il Giudice onorario dott.ssa Chiara Breschi
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