N. 1472/2024 R.G.
TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA
CONVALIDE DI SFRATTO CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1472/2024
Oggi 27 maggio 2025 alle ore 9,21 innanzi al dott. Carmine Di Fulvio, sono comparsi:
per parte attrice l'avv. CHIARA SABATINI;
per la parte convenuta, in sostituzione dell'avv. IVANO POMPEI, l'avv. ALFREDO DI
FRANCESCO;
I predetti difensori si riportano alle rispettive note conclusive chiedendo l'accoglimento delle conclusioni in esse indicate. il Giudice fa presente che si ritirerà in camera di conIGlio per la decisione all'esito della trattazione delle ulteriori cause dell'odierna udienza e autorizza i predetti difensori ad allontanarsi, evidenziando che sarà data lettura della sentenza anche in loro assenza;
tornato in udienza all'esito della camera di conIGlio il Giudice dott. Carmine Di Fulvio pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. 1472/2024 r.g., vertente
TRA
(C.F. ), e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. CHIARA SABATINI C.F._2
PARTE ATTRICE INTIMANTE
pagina 1 di 8

E
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. IVANO POMPEI Controparte_1 C.F._3
PARTE CONVENUTA INTIMATA
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI
Come in atti.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e hanno intimato nei confronti di sfratto per Parte_1 Parte_2 Controparte_1
finita locazione, citandola innanzi a questo Tribunale per la convalida.
La convenuta intimata si è costituita in giudizio opponendosi alla convalida e formulando le seguenti conclusioni:
“ Voglia l'Ill.mo Tribunale Civile adito, contrariis reiectis,
- ritenere e dichiarare che la IG.ra , quale proprietaria e locatore dell'immobile Parte_2
sito in Pescara (PE) alla Via Bocca di Valle n. 25, ha sempre preteso ed ottenuto il pagamento della somma di euro 450,00 dalla IG.ra , in dipendenza del contratto di comodato d'uso Controparte_2
gratuito, fittizio in quanto dissimulante un contratto di locazione nonchè di un canone di locazione mensile di importo superiore a quello contrattualmente pattuito, in dipendenza del contratto senza data regolarmente registrato in data 12.3.2019 al n. 002132 serie 3T, per il periodo 1/3/2019 – 28/2/2022 con la proroga biennale, così come esposto in premessa;

- ritenere e dichiarare che l'immobile, prima concesso in comodato e successivamente locato, contiene materiali in eternit, che i proprietari non hanno mai rimosso e bonificato e di cui non hanno mai presentato denuncia all'Asl (Azienda sanitaria locale).
In via riconvenzionale e subordinata - qualora il Giudice ritenesse di accogliere le richieste ex adverso formulate, in via riconvenzionale e subordinatamente all'accoglimento delle domande avverse, la condanna di parte avversa alla restituzione, trovando titolo nel rapporto di locazione, delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato nonché a ripetere pagina 2 di 8 in dipendenza del comodato d'uso gratuito fittizio, dissimulante un contratto di locazione, le somme corrisposte a far data dall'anno 2014 all'anno 2019, quantificate con prudenziale apprezzamento nella somma di euro 27.000,00, oltre le somme corrisposte in nero, in dipendenza del contratto senza data regolarmente registrato in data 12.3.2019 al n. 002132 serie 3T, per il periodo 1/3/2019 – 28/2/2022 con possibilità di proroga biennale, quantificate con prudenziale apprezzamento nella somma di euro
12.000,00;
- rigettare la richiesta di convalida della licenza per finita locazione, per i motivi di opposizione spiegati;

- in ogni caso, qualora il giudice ritenesse di emanare un provvedimento di rilascio dell'immobile, si chiede la concessione di un congruo termine in considerazione della condizione oggettiva del IG.
, coniuge dell'opponente e soggetto residente con disabilità e con grave esperienza Persona_1
depressiva a rischio di suicidio e lo sfratto può aggravare le sue già tenui capacità di ripresa;

- condannare parte avversa al pagamento di spese, diritti ed onorari di causa. “
Con ordinanza del 16.5.2024 è stato ordinato all'intimata ai sensi dell'art.665 c.p.c. il rilascio dell'immobile locato per il 31.8.2024 ed è stata disposta la trasformazione del rito da sommario a locatizio, fissata per la discussione della causa ai sensi dell'art.420 c.p.c. l'udienza del 12.11.2024, concedendo alla parte intimante termine fino a venti giorni e alla parte intimata termine fino a dieci giorni prima di detta udienza per provvedere all'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in Cancelleria, ed è stato assegnato alle parti il termine di 15 giorni dalla comunicazione dell'ordinanza per la presentazione della domanda di mediazione.
Con memoria integrativa depositata il 31.10.2024 gli attori intimanti hanno insistito per il rigetto dell'opposizione, con vittoria delle spese di lite.
Con memoria integrativa depositata il 31.10.2024 la convenuta intimata ha formulato le seguenti conclusioni:
“ Voglia l'Ill.mo Tribunale Civile adito, contrariis reiectis,
in via preliminare
- accertare che l'intimato conduttore ha presentato istanza di mediazione, per cui, nella causa in questione l'esito conclusivo è la declaratoria di improcedibilità della domanda;

pagina 3 di 8 - rilevato che le condizioni di salute del convivente dell'intimata, , possono rilevare ai Persona_1 fini della determinazione del termine per il rilascio dell'immobile locato, il predetto è portatore di handicap con invalidità superiore al 66%, per l'effetto dichiarare la sospensione della procedura fino a un termine massimo di 18 mesi;

- accertare e dichiarare decadenze e preclusioni di legge per deposito delle memorie integrative oltre il termine assegnato dall'ordinanza provvisoria di rilascio;

- dichiarare ammissibili le domande di ripetizione di somme asseritamente pagate in esubero a titolo di canone di locazione e di restituzione di quanto versato e non dovuto per il contratto di comodato d'uso gratuito, se proposte prima del mutamento del rito.
- ritenere e dichiarare che la IG.ra , quale proprietaria e locatore Parte_2
dell'immobile sito in Pescara (PE) alla Via Bocca di Valle n. 25, ha sempre preteso ed ottenuto il pagamento della somma di euro 450,00 dalla IG.ra , in dipendenza del contratto di Controparte_2
comodato d'uso gratuito, fittizio in quanto dissimulante un contratto di locazione nonchè di un canone di locazione mensile di importo superiore a quello contrattualmente pattuito, in dipendenza del contratto senza data regolarmente registrato in data 12.3.2019 al n. 002132 serie 3T, per il periodo
1/3/2019 – 28/2/2022 con la proroga biennale, così come esposto in premessa;

- ritenere e dichiarare che l'immobile, prima concesso in comodato e successivamente locato, contiene materiali in eternit, che i proprietari non hanno mai rimosso e bonificato e di cui non hanno mai presentato denuncia all'Asl (Azienda sanitaria locale).
In via riconvenzionale e subordinata - qualora il Giudice ritenesse di accogliere le richieste ex adverso formulate, in via riconvenzionale e subordinatamente all'accoglimento delle domande avverse, la condanna di parte avversa alla restituzione, trovando titolo nel rapporto di locazione, delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato nonché a ripetere in dipendenza del comodato d'uso gratuito fittizio, dissimulante un contratto di locazione, le somme corrisposte a far data dall'anno 2014 all'anno 2019, quantificate con prudenziale apprezzamento nella somma di euro 27.000,00, oltre le somme corrisposte in nero, in dipendenza del contratto senza data regolarmente registrato in data 12.3.2019 al n. 002132 serie 3T, per il periodo 1/3/2019 – 28/2/2022 con possibilità di proroga biennale, quantificate con prudenziale apprezzamento nella somma di euro
12.000,00; In via istruttoria: rigettare la richiesta di convalida della licenza per finita locazione, per i pagina 4 di 8 motivi di opposizione spiegati;

- in ogni caso, qualora il giudice ritenesse di emanare un provvedimento di rilascio dell'immobile, si chiede la concessione di un congruo termine in considerazione della condizione oggettiva del IG.
, coniuge dell'opponente e soggetto residente con disabilità e con grave esperienza Persona_1
depressiva a rischio di suicidio e lo sfratto può aggravare le sue già tenui capacità di ripresa;
- condannare parte avversa al pagamento di spese, diritti ed onorari di causa “.
Con le note conclusive le parti hanno ribadito le conclusioni rese nelle rispettive memorie integrative.
…………..
Va preliminarmente disattesa l'eccezione, formulata dalla parte convenuta, di improcedibilità della domanda attorea per mancata proposizione da parte della medesima della domanda di mediazione obbligatoria, atteso che è pacifico che il procedimento di mediazione è stato attivato dalla parte convenuta intimata, la quale nella propria memoria integrativa ha dedotto quanto segue: “ si dà atto che in data 27.5.2024 è stato attivato il procedimento n. 320/2024 del 27/05/2024 nei confronti di
, di mediazione dinanzi all'Organismo MCM Mediazione s.r.l. Parte_1 Parte_2
corrente in Pescara alla PIAZZA Unione,4, ma tale percorso negoziale si è concluso con esito negativo“.
Dunque per la presente controversia vi è stato tra le parti un procedimento di mediazione - che ha avuto esito negativo - e, pertanto, si è verificata la condizione di procedibilità di ogni domanda delle parti.
Parimenti infondata è l'eccezione di inammissibilità delle domande riconvenzionali della convenuta, sollevata dalla parte attrice, la quale sostiene che la sarebbe incorsa nella decadenza prevista CP_1
dall'art.418 c.p.c. per non avere chiesto il differimento dell'udienza del 12.11.2024; ed invero la convenuta aveva già legittimamente proposto le domande riconvenzionali in questione nella fase sommaria, sicchè non era necessario osservare la norma di cui all'art.418 c.p.c. - finalizzata a consentire alla parte ricorrente, nel rito delle locazioni, di esplicare la propria difesa in relazione a una domanda riconvenzionale non conosciuta, né conoscibile, al momento della costituzione in giudizio - atteso che nel presente giudizio la parte intimante è stata in grado di replicare alle precedenti domande riconvenzionali dell'intimata, già proposte nella fase sommaria (cfr. Cass. Civile 17772/2023).
Passando alla domanda attorea, con l'intimazione dello sfratto per finita locazione e la contestuale citazione per la convalida gli attori hanno dedotto quanto segue: pagina 5 di 8 “ - gli intimanti sono comproprietari di un appartamento situato in Pescara alla via Bocca di Valle (fg
19 p.lla 2017, syb 5, vat a/2, rc 582,31), locato a uso abitativo con contratto senza data, ma con decorrenza 1/3/2019 regolarmente registrato in data 12/3/19 al n. 002132 serie 3T, per il periodo
1/3/2019 – 28/2/2022 con possibilità di proroga biennale, poi effettivamente disposta tra le parti, per la somma mensile di euro 250,00;
i proprietari hanno manifestato, nelle forme e tempi di legge e di contratto, a mezzo lettera raccomandata a./r. spedita il 26/4/2023, la propria volontà di risolvere il contratto al fine di evitare la rinnovazione tacita;

ad oggi il contratto è scaduto ma il conduttore non ha liberato l'appartamento, così come richiesto “
chiedendo, quindi, la convalida dello sfratto per finita locazione.
La convenuta nella comparsa di costituzione e risposta della fase sommaria e nella memoria integrativa nulla ha dedotto per contrastare dette deduzioni, essendosi limitata a proporre le domande riconvenzionali di cui si sta per dire, concernenti unicamente pretese restitutorie di somme di danaro.
Il contratto di locazione depositato in copia dagli attori, regolarmente registrato, è stato, poi, in effetti stipulato per il periodo 1/3/2019 – 28/2/2022 con possibilità di proroga biennale e, come risulta dalla lettera raccomandata prodotta in copia dagli attori, ricevuta dalla conduttrice in data 19.5.2023, i locatori hanno comunicato alla rituale disdetta per la scadenza del 29.2.2024. CP_1
In tale data, dunque, si è risolto il contratto di locazione.
La domanda attorea di convalida dello sfratto per finita locazione, da valutare nella presente fase quale domanda di risoluzione del contratto per finita locazione, è fondata e va accolta.
Avendo la parte attrice dedotto nelle note conclusive che l'immobile locato è stato rilasciato dalla conduttrice, senza che la parte convenuta abbia contestato alcunchè in proposito, non occorre disporre alcunchè sulla data di rilascio, né esaminare le relative richiesta della conduttrice, essendo sufficiente confermare l'ordinanza di rilascio emessa in data 16.5.2024.
Vanno, invece, respinte, perché infondate, le domande riconvenzionali della convenuta.
Ed invero a sostegno delle medesime la ha dedotto quanto segue: CP_1
“ a. l' appartamento ubicato in Pescara alla via Bocca di Valle n. 25,veniva concesso dalla IG.ra pagina 6 di 8 alla IG.ra con contratto di comodato ad uso gratuito, Parte_2 Controparte_2
stipulato e registrato in data 14.11.200;
b. detto contratto era fittizio , perché dissimulava un contratto di locazione, per il quale la IG.ra
[...]
ha sempre corrisposto un canone mensile, pari ad euro 450,00; CP_2
c. la IG.ra , con il comodato d'uso gratuito fittizio ha omesso il Parte_2 versamento dell'imposta di registro, come previsto e sanzionato per legge (sanzione dal 120 al 240%);
d. in data 12.3.2019, i comproprietari registravano il contratto senza data al n. 002132 serie 3T, per il periodo 1/3/2019 – 28/2/2022 con possibilità di proroga biennale, dichiarando un corrispettivo di locazione con cifra inferiore rispetto a quanto realmente pagato a titolo di canone mensile dalla IG.ra
, vale a dire un canone mensile pari ad euro 450,00; Controparte_2
e. ricevuto il pagamento dei canoni locatizi nella precisata somma, i comproprietari non hanno mai provveduto a rilasciare ricevute di quanto effettivamente corrisposto a far data dall'anno 2014 all'anno 2019, in dipendenza del comodato d'uso gratuito, come detto fittizio, in quanto dissimulante un contratto di locazione, per un totale di euro 27.000,00;
f. la IG.ra non ha ottenuto alcuna ricevuta delle somme corrisposte in nero a far data Controparte_2 dalla registrazione 12.3.2019, per l'ammontare di euro 12.000,00, rilevato che il canone di locazione effettivamente corrisposto è sempre stato di euro 450,00, solo successivamente alla scadenza del contratto ha corrisposto le mensilità, marzo, aprile e maggio 2024 nella somma convenuta, circostanza pacifica e non contestata;

g. il contratto di locazione è stato registrato con cifra (euro 250,00) fittizia al n. 002132 serie 3T, per il periodo 1/3/2019 – 28/2/2022 con la proroga biennale;
h. Il IG. e la IG.ra Parte_1
attraverso espedienti formalmente ineccepibili hanno eluso l'applicazione Parte_2
di norme di legge allo scopo di conseguire somme non dovute, delle quali la IG.ra Controparte_2
chiede la ripetizione, in quanto somme corrisposte senza titolo per il primo contratto registrato e corrisposte in misura superiore al canone risultante dal secondo contratto registrato;
tale azione di ripetizione si differenzia dalla comune azione di ripetizione di indebito, trovando titolo nel rapporto di locazione, sicché la relativa legittimazione spetta unicamente al conduttore (anche se il pagamento dei canoni sia stato effettuato da altra persona) “;
e tuttavia dei propri assunti non ha fornito la minima dimostrazione, né documentale, né mediante pagina 7 di 8 prove orali, indicate nella sola fase sommaria ma delle quali non ha chiesto l'ammissione nella fase successiva alla trasformazione del rito.
Identica valutazione riguarda la deduzione relativa alla presenza di materiale in eternit nell'immobile locato (senza considerare che la convenuta in proposito non ha allegato eventuali conseguenze dannose, né proposto alcuna domanda relativa al rapporto di locazione).
Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) Dichiara la risoluzione del contratto di locazione oggetto di causa alla data del 29.2.2024 per scadenza del termine finale;

2) Conferma l'ordinanza di rilascio emessa in data 16.5.2024;
3) Rigetta le domande riconvenzionali proposte da parte convenuta;

4) Condanna a pagare in favore di e Controparte_1 Parte_1 [...]
le spese di lite, che liquida in complessivi € 3.000,00 per compensi, Parte_2
oltre a rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15% dei compensi, CAP e IVA come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza.
Pescara, 27 maggio 2025
Il Giudice dott. Carmine Di Fulvio
pagina 8 di 8