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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 19/05/2025, tenuta con trattazione scritta, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 42678 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024 tra nata a [...] il [...], (c.f. Parte_1
), rappresentata e difesa dall'Avv. Federico Bocchini (c.f. C.F._1
) del Foro di Roma, con Studio in Roma, Via Vittoria C.F._2
Colonna 32, giusta procura in calce al presente atto, la quale dichiara di eleggere domicilio presso il suo Studio e di voler ricevere le comunicazioni di cancelleria ai seguenti recapiti: indirizzo pec e Email_1 tel/fax. ; P.IVA_1
Ricorrente
e nata a [...] Controparte_1
(Perù) il 07/03/1987, c.f. ) residente a [...]
NA AR n. 57 e nato a [...] il [...], c.f. Controparte_2
, residente a [...] C.F._4
Resistenti
OGGETTO: Azione di accertamento e di condanna ex art. 447 bis c.p.c.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI come in atti.
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MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 E 127 TER – 429 C.P.C. – I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. II. – Con ricorso depositato in data 10/10/2024, la Sig.ra ha Parte_1 convenuto in giudizio il Sig. e la Sig.ra Controparte_2 [...] innanzi al Tribunale di Roma per ivi sentire Controparte_1 accogliere le seguenti conclusioni:
<<…Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis:
- in via principale: accertare e dichiarare la legittimità del diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza contrattuale, ai sensi dell'art. 3 comma 1 della L. 431/98, esercitato dalla locatrice in data 17.06.2024 nei confronti dei conduttori e, per l'effetto, condannare i Sigg.ri Controparte_2 e a provvedere al rilascio immediato Controparte_1 nei confronti della Sig.ra entro e non oltre la data del 31/12/2024 Pt_1 ovvero entro la prima data disponibile, dell'immobile sito in Roma, Via NA AR n. 57, distinto al catasto urbano di Roma, Foglio 874, Part. 649, sub. 112 di proprietà della ricorrente…>>.
A tal fine ha esposto e dedotto che:
<<…che la Sig.ra concedeva in locazione ai Sigg.ri Parte_1
e l'immobile sito in Controparte_2 Controparte_1 Roma, in Via NA AR n. 57, distinta al catasto urbano di Roma, Foglio 874, Part. 649, sub. 112, giusto contratto di locazione ad uso abitativo ai sensi dell'art. 2, comma 1 della L. 431/1998 registrato presso Agenzia delle Entrate in data 29/01/2021 (All. 1);
- che il suddetto contratto veniva stipulato per la durata di 4 anni, dal 01/01/2021 al 31/12/2024 e doveva intendersi rinnovato per altri 4 anni nell'ipotesi nella quale la proprietaria non avesse comunicato ai conduttori disdetta del contratto motivata ai sensi dell'art. 3, comma 1, della L. n. 431/1998 da recapitarsi a mezzo raccomandata a.r., contenente la specificazione del motivo invocato, almeno sei mesi prima della scadenza;

- che la locatrice, avendo la necessità di adibire a propria abitazione l'immobile oggetto della locazione, in data 12/06/2024, comunicava (nel rispetto dei termini di legge) a mezzo raccomandata a.r. ai conduttori, il diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza contrattuale e cioè alla data del 31/12/2024 (All. 2);
- che il suddetto diniego risulta pienamente legittimo e tempestivo considerando quanto previsto dall'art. 3 della L. n. 431/98 sia per quanto concerne il preavviso (almeno 6 mesi dalla prima scadenza contrattuale) sia per quanto riguarda la motivazione (nel caso di specie art. 3, comma 1, lett. a) della L. n. 431/98);
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- che i conduttori, pur ricevendo la suddetta comunicazione di diniego in data 17/06/2024 e venendo pertanto invitati a rilasciare l'immobile entro e non oltre la data della prima scadenza contrattuale del 31/12/2024, manifestavano la volontà di non voler rilasciare lo stesso entro tale data;

- che, al fine di trovare un accordo conciliativo e/o soddisfare la condizione di procedibilità richiesta ex lege nella materia locatizia, la Sig.ra Pt_1 decideva di instaurare una procedura di mediazione ai sensi del D.Lgs 28/2010 presso l'ADR Center di Roma convocando i conduttori alla data del 02/10/2024 per lo svolgimento del primo incontro;

- che tuttavia, al primo incontro del 02/10/2024, le parti regolarmente convocate, all'esito di un effettivo confronto, dichiaravano che “allo stato non sussistono le condizioni per il raggiungimento di un accordo” e pertanto la mediazione si concludeva con esito negativo (All. 3);
- che in definitiva l'odierna ricorrente, esperito ogni tentativo di risolvere in via stragiudiziale la controversia, si vede costretta ad adire Codesto Tribunale al fine di ottenere un provvedimento che contenga l'accertamento della validità del diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale al fine di poter provvedere a rientrare nella disponibilità dell'immobile locato e poterlo adibire a propria abitazione principale…>>.
Altresì per i seguenti motivi di DIRITTO:
<<…SULLA LEGITTIMITA' DEL DINIEGO DI RINNOVO ALLA PRIMA
SCADENZA CONTRATTUALE (ART. 3 L. 431/98)
In primo luogo, la scrivente difesa intende rilevare l'assoluta legittimità del diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale esercitato dalla Sig.ra proprietaria e locatrice dell'immobile locato, in data 12/06/2024 e Pt_1 giunto a conoscenza dei conduttori in data 17/06/2024; tale diniego risulta pienamente legittimo sia per la motivazione posta a fondamento dello stesso sia per le tempistiche di esercizio.
Nel caso di specie, il contratto di locazione in essere tra le parti prevede la prima scadenza contrattuale alla data del 31/12/2024 motivo per il quale, avendo il proprietario esercitato la facoltà di diniego alla data del 17/06/2024, risulta chiaramente rispettato il termine di preavviso semestrale previsto dalla c.d. “Legge sulle locazioni abitative”.
L'altro requisito, necessario e sufficiente, richiesto dalla Legge al fine di valutare la legittimità del diniego è quello della motivazione che deve rientrare tra i casi tassativi di cui alle lettere
a) – g) della suddetta normativa;
nel caso di specie, avendo la Sig.ra Pt_1 comunicato ai conduttori l'intenzione di adibire l'immobile (ora locato) a propria abitazione (lett. a), appare configurato anche il legittimo motivo richiesto dalla legge ai fini della legittimità dell'esercizio della facoltà di diniego.
La parte locatrice, infatti, semplicemente manifestando (si ricorda: preavviso di almeno 6 mesi dalla prima scadenza) la propria volontà di adibire
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l'immobile a propria abitazione assolve l'onere probatorio su di essa incombente in base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c.
Nel caso in esame, dunque, risultano assolti tutti gli adempimenti posti dalla legge a carico del locatore: la comunicazione di diniego di rinnovo inviata al conduttore, nel rispetto del termine di preavviso semestrale, contiene l'indicazione dello specifico motivo sul quale la disdetta è fondata - l'intenzione di destinare l'immobile ad abitazione di uno dei locatori, ossia uno di quelli tassativi previsti dall'art. 3, comma 1, l. n. 431/1998 (lettera a) - come previstoa pena di nullità dalla citata disposizione, al comma 2, ultima.
Di conseguenza, la Legge non richiede, quindi, una particolare attività istruttoria quantunque si ritenga che l'intenzione debba comunque avere i requisiti della serietà e che il giudice dovrà valutare in base ai documenti ed agli elementi offerti dal locatore.
D'altra parte, l'odierna ricorrente ha una vera e propria necessità di riacquisire in tempi celeri la disponibilità dell'immobile al fine di adibirlo a propria abitazione considerando che, allo stato attuale, è stata costretta a chiedere ospitalità ai propri familiari in attesa della liberazione dell'immobile de qua.
Inoltre, la stessa ricorrente non ha a disposizione alcun immobile di proprietà, come può evincersi dalla visura allegata (All. 4), ed essendosi separata dal marito ha assoluta necessità di rientrare nella disponibilità dell'immobile (in tempi brevi) al fine di adibirlo a propria abitazione personale
Peraltro, l'esercizio tempestivo della facoltà di dinego consente agli stessi conduttori di avere un adeguato lasso di tempo per provvedere al rilascio dell'immobile e trovare una nuova sistemazione rendendo ancor più legittima la richiesta di accertamento positivo della correttezza del diniego, anche considerata la resistenza dei conduttori a trovare una soluzione alternativa che evitasse l'instaurazione del presente giudizio.
Si rammenta, infatti, come nello stabilire il termine per il rilascio il giudice deve tener conto “delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore nonché delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso e … del tempo trascorso dalla disdetta” (art. 56 L. n. 392/1978)."
Alla luce di quanto sopra, si chiede a Codesto Ill.mo Tribunale, tenuto conto delle tempistiche e dei motivi di ricorso, di condannare i conduttori al rilascio immediato dell'immobile alla data del 31/12/2024 ovvero alla prima data disponibile…>>.
Le parti convenute non sono comparse né si sono costitute;
il Giudice rilevata la nullità della citazione per mancato rispetto dei termini a comparire ha disposto il rinnovo della citazione ed all'esito, nonostante la regolarità del contraddittorio le stesse sono rimaste contumaci.
La causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. all'esito dell'udienza del 19.5.2025 con trattazione scritta figurata.
III. E' ammissibile e procedibile la domanda di accertamento dell'intervenuta cessazione del rapporto locativo originato dal contratto di locazione ad uso
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abitativo sottoscritto per la durata di 4+4, ex artt. 2 della L. n°431/1998, a decorrere dal 1.1.2021 al 31.12.2024 (all. 1 al ricorso).
Nell'ipotesi de quo agitur è provato per tabulas che la Sig.ra Parte_1 abbia concesso in locazione ai Sigg.ri e
[...] Controparte_2 [...] il godimento dell'appartamento sito in Roma, Controparte_1 in Via NA AR n. 57, distinto al catasto urbano di Roma, Foglio 874, Part. 649, sub. 112, con contratto di locazione ad uso abitativo ai sensi dell'art. 2, comma 1 della L. 431/1998 registrato presso Agenzia delle Entrate in data 29/01/2021 (All. 1).
In base alle pattuizioni contrattuale il suddetto contratto di locazione è stato stipulato per la durata di quattro anni, dal 01/01/2021 al 31/12/2024, con possibilità di rinnovo per altri quattro anni se la proprietaria non avesse comunicato ai conduttori disdetta del contratto motivata ai sensi dell'art. 3, comma 1, della L. n. 431/1998 da recapitarsi a mezzo raccomandata a.r., contenente la specificazione del motivo invocato, almeno sei mesi prima della scadenza.
Nella fattispecie è comprovato che la locatrice, avendo la necessità di adibire a propria abitazione l'immobile oggetto della locazione, in data 12/06/2024, abbia inoltrato (nel rispetto dei termini di legge) a mezzo raccomandata a.r. ai conduttori, il diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza contrattuale del 31/12/2024 (All. 2). Essa è pervenuta al domicilio dei destinatari, ex art. 1335 c.c., il 17 giugno 2024 (v. all. 2 al ricorso), dunque nei sei mesi antecedenti la prima scadenza.
La comunicazione di diniego di rinnovo del contratto ricevuta dal conduttore con largo anticipo (17 giugno 2024) rispetto alla scadenza contrattuale del 31 dicembre 2024 è stata correttamente inviata e contiene la specifica indicazione della situazione dedotta, con riguardo alle ragioni della disdetta (necessità
“della locatrice di andare ad abitare nell'immobile oggetto della locazione per sua abitazione”), in modo da consentire ai conduttori stessi la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato.
E' principio consolidato in giurisprudenza (per tutte: Cass. civ. Sez. III, 18/07/2013, n. 17577) quello secondo cui affinchè il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della legge n. 431/1998, non è necessario che fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso. Ciò fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al terzo comma del citato art. 3 nell'eventualità in cui il proprietario non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego entro dodici mesi dalla data in cui ne abbia ottenuto la disponibilità.
Anche in Cass. Sent. n. 3938/2023 si legge: “In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore
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del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 della l. n. 431 del 1998, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore”.
La disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza, disciplinata ex art. 29 della legge n. 392 del 1978, richiamato dall'art. 30 medesima normativa, azionato dalla ricorrente nella fattispecie, non è utilizzabile per ragioni diverse da quelle in esso previste, dettate a pena di nullità nonché senza che sia stata esternata la volontà di conseguire la disponibilità dell'immobile locato, a pena di decadenza.
Tale procedura è, invero, dettata per immobili ad uso commerciale e non trova applicazione diretta al caso in oggetto, tant'è che il ricorso è stato azionato ex art. 447 bis c.p.c..
Nondimeno, per gli immobili ad uso abitativo, come quello per cui si procede, il recesso del locatore alla prima scadenza è possibile esclusivamente nei casi espressamente previsti dalla legge e, segnatamente, dall'art. 3, comma 1, l. n. 431/1998, in base al quale il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, quando intende destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado); ovvero voglia destinare l'immobile all'esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (in tal caso il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità); - quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
- quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore sia di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell'immobile; - quando il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
- quando il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).
Per ciascuno dei motivi indicati, il locatore è comunque tenuto a dare comunicazione al conduttore almeno sei mesi prima, tramite raccomandata a/r dove si manifesti chiaramente l'intento rescissorio (Cass. Civ., n. 13199/2012).
Anche per tale procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
Nell'ipotesi in oggetto la disdetta, motivata sulla necessità di utilizzare l'immobile come propria abitazione, essendosi separata dal marito, è valida ed
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efficace e non risulta, anche altrimenti, una chiara volontà contrattuale di autorizzare l'altrui permanere nella disponibilità dell'immobile ovvero di rinunciare agli effetti della precedente disdetta. La visura allegata al n.4 del foliario dimostra che la locatrice ricorrente non ha a disposizione alcun altro immobile di proprietà. Nulla consente di disapprovare la allegata necessità di rientrare nella disponibilità dell'immobile, in tempi brevi, al fine di adibirlo a propria residenza e dimora abituale (v. in tema, Cass. Civ., Sez. 3, Ordinanza n. 9851 del 28/03/2022 secondo cui: “In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, il meccanismo sanzionatorio predisposto dall'art. 3 della legge n. 431 del 1998 con riferimento al diniego di rinnovo alla prima scadenza è da considerarsi tale, sia per la sua automaticità sia per la sua gravità (avuto riguardo alle conseguenze pregiudizievoli che subisce il locatore in caso di inadempimento, come previste dal comma terzo dello stesso art. 3 della citata legge), da lasciar presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge (come contemplate nel primo comma del medesimo articolo 3) meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l'intenzione dedotta irrealizzabile”).
Deve, dunque, ritenersi che il contratto inter partes sia venuto a scadere in data 31 dicembre 2024 e deve, pertanto, ordinarsi il rilascio dell'immobile libero da persone e sgombero da cose.
Ai sensi dell'art.56 legge n.392/78 va fissata la data dell'esecuzione del rilascio al 30.8.2025, tenendo presente dell'ampio margine di anticipo con il quale è stata intimata la disdetta e considerata la notoria difficoltà di reperire altro alloggio, durante il Giubileo 2025.
IV. Ritenuto che non si ravvisano “gravi ed eccezionali ragioni” per compensare, parzialmente o per intero, le spese tra le parti, così come previsto dall'art. 92 c.p.c., nel testo aggiornato con le modifiche introdotte dalla Legge n. 69/2009. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e, in mancanza di specifica nota-spese, sono liquidate d'ufficio come da dispositivo, tenuto conto della natura della controversia e del numero delle questioni trattate che giustificano l'applicazione di medi tariffari dell'indicato scaglione, ridotto (v. S.U. Civili dell'11/09/2007, ud. 3/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum), con applicazione del d.m. n.55 del 2014 e succ. modif.. è aggiornata sulla base del DM n. 37 dell' 8/3/2018 pubblicato sulla G.U. n. 96 del 26/4/2018 e in vigore dal 27 aprile 2018.


Per Questi Motivi


Il Tribunale di Roma, Sezione VI, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, definitivamente pronunciando sulle domande come proposte in narrativa, ogni contraria pretesa, istanza, eccezione, deduzione disattesa, nel contraddittorio delle parti, così provvede:
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1) dichiara le contumacia delle parti resistenti, e Controparte_2 [...]
come in atti generalizzati, regolarmente Controparte_1 citate e non comparse né costituite in giudizio;

2) accoglie la domanda attorea e, per l'effetto,
2a) accerta e dichiara che il contratto di locazione in essere tra le parti, inerente all'immobile in Roma sito in Roma, in Via NA AR n. 57, distinta al catasto urbano di Roma, Foglio 874, Part. 649, sub. 112, è cessato alla data del 31 dicembre 2024, per via della disdetta comunicata dal locatore ai conduttori, con lettere raccomandate ricevute in data 17.6.2024;
2b) condanna i resistenti contumaci a rilasciare, in favore della ricorrente
[...] l'immobile indicato al capo di dispositivo che precede, libero da Parte_1 persone e cose;

3) visto ed applicato l'art. 56 della L. n°392/1978, considerata la data di cessazione del contratto e le ragioni della decisione, fissa per l'esecuzione della presente condanna al rilascio la data del 30.8.2025;
4) condanna le parti resistenti in solido a rifondere, alla ricorrente, le spese del giudizio, che liquida (DM n°55/2014 e succ. modifiche) in € 259,00 + euro 50,17 + euro 50,17 per esborsi, €. 4.000,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a., se dovuta, come per legge.
Così deciso in Roma 19/05/2025 ex art. 127 ter c.p.c. nei successivi trenta giorni.

Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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