N. R.G. 3612/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VELLETRI Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Velletri, prima sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice, dott.ssa Prisca Picalarga, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3612 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2019 e vertente
TRA
(c.f. Parte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dagli avv.ti Ennio Pizzino, Massimo D'Ottavi e Federico Recchi;

- ATTORE-
E
(c.f. ) rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 C.F._1
Federico Rossetti;

- CONVENUTA-
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta per l'udienza del 1luglio
2024
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione a giudizio, il Parte_1
evocando in giudizio ha chiesto al Tribunale: “1)
[...] Controparte_1 accertare e dichiarare l'illegittimità dell'accesso pedonale aperto nel muro parzialmente comune delimitante la strada consortile verso il villino di proprietà della convenuta, distinto al cat. Urb. del Comune di con le part. 1070 sub Pt_1 1 e 1069 sub. 2, perché l'opera costituisce un'innovazione vietata dal regolamento condominiale e dall'art. 1102 cod. civ., non autorizzata dall'Assemblea con delibere non impugnate;
2) conseguentemente ordinare alla convenuta la chiusura del varco aperto nella porzione di muro comune con asportazione del cancello e ripristino della muratura nella originaria struttura e situazione;
3) condannare la convenuta al rimborso delle spese competenze ed onorari del giudizio”. A motivo di tale domanda, ha esposto che: - il 28 dicembre 1990, la società
Immobiliare Casale Piccolomini depositò presso il notaio un regolamento Per_1 condominiale relativo a un complesso immobiliare a Pt_1 Parte_1
[... ; - il regolamento disciplinava l'uso dei beni comuni, dichiarando indivisibili strade private e altre strutture condivise, come muri e recinzioni, designati “come proprietà condominiale per una metà mentre l'altra metà veniva assegnata in proprietà ai singoli frontisti”; - ogni unità immobiliare disponeva di un viale carrabile e di uno pedonale;
- nel 2017, la condomina depositò Controparte_1
1

una SCIA al Comune di per aprire un nuovo accesso pedonale, creando Pt_1 un terzo varco nel muro condominiale e dichiarò erroneamente che l'opera non riguardava parti comuni e fosse necessaria per migliorare l'uso delle stesse, tuttavia, i progetti mostravano che l'intervento interessava parti comuni;
- nel settembre 2018, la completò l'opera, installando un cancello e CP_1 costruendo una scalinata di 13 gradini per superare un dislivello di 2,40 metri;
nonostante le proteste dell'amministratore e le richieste di CP_2 rimozione, l'opera non venne eliminata;
- in seguito a due assemblee straordinarie, il 21 novembre 2018, si deliberò di intraprendere un'azione legale se il ripristino dello stato originario non fosse avvenuto entro il 31 dicembre 2018;
- la non ottemperò, costringendo l'amministratore a procedere con la CP_1 mediazione obbligatoria, conclusa con esito negativo il 7 febbraio 2019; - l'opera eseguita dalla viola gli articoli 7 e 9 del regolamento condominiale e CP_1 l'art. 1102 del codice civile;
in particolare l'art. 7 vieta modifiche e innovazioni alle parti comuni, imponendo il ripristino in caso di infrazione;
l'art. 9 obbliga il condomino a comunicare preventivamente lavori che possano interessare beni comuni;
- la non ha ottenuto l'autorizzazione condominiale richiesta e CP_1 ha agito in contrasto con la decisione di due assemblee (19 ottobre e 21 novembre
2018), che avevano espresso la contrarietà della maggioranza dei condomini;
- nella seconda assemblea, i condomini hanno approvato: 1 la violazione del regolamento da parte della (729,65 millesimi); 2 l'obbligo di ripristino CP_1 dello stato originario entro il 31 dicembre 2018 (748,12 millesimi); 3 l'autorizzazione a intraprendere un'azione legale (625 millesimi); - le delibere, mai impugnate nei termini di legge, rendono definitiva la contrarietà all'opera, considerata un'innovazione vietata;
- inoltre, il nuovo accesso non risulta funzionale al superamento di barriere architettoniche, ma ipoteticamente finalizzato a una suddivisione autonoma del villino. Instaurato il contraddittorio, tempestivamente costituita in Controparte_1 giudizio, ha chiesto: “1. nel merito, accertare e dichiarare la legittimità dell'opera eseguita dalla Sig.ra e, per l'effetto, rigettare tutte le istanze di Controparte_1 controparte, in quanto infondate in fatto ed in diritto oltre che non provate, per tutti motivi di cui alla presente comparsa di costituzione e risposta, con le conseguenze di Legge;

2. con vittoria di spese ed onorari di giudizio”. A fondamento della richiesta di rigetto, la convenuta ha esposto che: - la SCIA presentata presso il Comune di dichiarava che l'opera riguardava parti Pt_1 comuni ma era conforme all'art. 1102 c.c., poiché migliorava il godimento delle stesse senza alterarne la destinazione o pregiudicare i diritti altrui;
- il CP_3 non ha mai sollevato obiezioni né richiesto modifiche;
- il nuovo cancello è stato realizzato con l'aiuto di una ditta specializzata per essere identico agli altri condominiali, preservando l'estetica complessiva, - l'opera è stata necessaria per superare difficoltà motorie della (71 anni) e del marito invalido (75 CP_1 anni), posto che il precedente accesso pedonale era situato in fondo a un ripido vialetto di 40 metri, mentre il nuovo varco, con una scala di 13 gradini adatti per un montascale, facilita l'ingresso e riduce le barriere architettoniche;
- il nuovo accesso non è destinato a dividere l'immobile in porzioni autonome;
- prima di iniziare i lavori, la ha informato verbalmente l'Amministratore; - l'art. CP_1
9 del regolamento non richiede forme specifiche di comunicazione. Concessi i termini ex art. 183 sesto comma c.p.c, espletata la prova orale nei limiti concessi dal giudice, all'udienza del 1 luglio 2024, sostituita dal deposito di note scritte, le parti hanno precisato le conclusioni e il giudice ha trattenuto la causa in decisione, previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
2 La domanda è infondata per i motivi che seguono.
Secondo la giurisprudenza di legittimità (ex multis Cass., Sez. II, 25 settembre 1991, n. 10008; Cass., Sez. II, 26 gennaio 1987, n. 703; Cass., Sez. II, 27 ottobre
2003, n. 16097; Cass., Sez. VI-2, 14 novembre 2014, n. 24295), in tema di condominio, il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale.
Si è anche precisato (Cass., Sez. II, 29 aprile 1994, n. 4155; Cass., Sez. II, 26 marzo 2002, n. 4314) che l'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102, primo comma cod. civ., e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario. Negli edifici in condominio, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l'esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e
1122 cod. civ., non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato.
Tali conclusioni devono predicarsi, a maggior ragione, nella fattispecie in esame dacché, in primo luogo, i muri che delimitano la strada e le relative recinzioni sono “per la metà proprietà condominiale e per l'altra metà proprietà dei singoli frontisti” (art. 1 del regolamento condominiale in atti); in secondo luogo, l'apertura del nuovo varco non altera la destinazione del muro, del marciapiede attiguo nonché del viale comune e dall'apertura stessa non è derivato alcun pregiudizio, né per il né per i singoli condomini, ai quali non è Parte_1 impedita la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro;
da ultimo, la realizzata modifica, considerate in concreto le linee e le strutture che connotano il fabbricato globalmente inteso, non ha comportato alcuna significativa alterazione del relativo decoro.
Piuttosto deve evidenziarsi che il nuovo accesso pedonale realizzato dalla non costituisce alcuna servitù ma mette in comunicazione l'immobile CP_1 del con l'esterno, pertanto, conformemente a quanto statuito dalla Parte_1 giurisprudenza di legittimità (Cassazione civile , sez. II , 30/06/2014 , n. 14807 e Cassazione civile , sez. II , 22/08/2012 , n. 14607 per cui “per innovazioni della cosa comune, ai sensi dell'art. 1120 c.c., devono intendersi le modificazioni materiali di essa che ne importino l'alterazione dell'entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione, con conseguente implicita incidenza sull'interesse di tutti i condomini;
in particolare, l'apertura di un varco nel muro perimetrale, per esigenze del singolo condomino, è consentito
3 quale uso più intenso del bene comune, con eccezione del caso in cui tale varco metta in comunicazione l'immobile del con altra unità Parte_1 immobiliare attigua, pur di proprietà del medesimo, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale, considerato che, in tal caso, il collegamento tra unità abitative determina la creazione di una servitù”) tale esercizio rientra nel diritto del condomino di servirsi del bene comune nella sua pienezza ed interezza, consentendosi anche un uso più intenso della cosa da parte di un singolo condomino, che, nella vicenda in esame, non pregiudica in alcun modo la facoltà degli altri condomini di fare pari uso del bene. Sotto tale profilo, la Corte di Cassazione ha ulteriormente precisato che “il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l'altrui pari uso.
La nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto" (Cass., n. 5753 del 2007; Cass., n. 1499 del 1998).
In breve "l'uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare" (Cass., n. 4617 del 2007). Ancora, il Condominio sostiene che la abbia violato l'art. 7 e l'art. 9 CP_1 del regolamento condominiale. La censura è priva di pregio atteso che dalla lettera dell'art. 7 (“cose comuni di cui all'art. 1102 del c.c.”) si ricava che lo stesso articolo trovi applicazione in riferimento esclusivo alle cose comuni, laddove, nella fattispecie in esame, i muri che delimitano la strada e le relative recinzioni sono, come statuito dall'art. 1 del regolamento condominiale, “per la metà proprietà condominiale e per l'altra metà proprietà dei singoli frontisti”. Si ritiene pertanto che, in mancanza di una specifica disciplina sul punto nel regolamento condominiale, la disciplina delle cose in comproprietà debba essere rinvenuta in quella codicistica. Parimenti, non giova al eccepire la violazione dell'art 9. del Parte_1 regolamento atteso che lo stesso, correttamente interpretato secondo CP_2 il suo tenore letterale, ed in considerazione del richiamo fatto al comma 1 alle
“tubazioni dei servizi comuni”, si riferisce in via esclusiva agli “impianti comuni nei locali”. Peraltro, la violazione del citato art. 9 comporterebbe unicamente una sanzione pecuniaria (vedasi art. 13 regolamento condominiale) e non la richiesta riduzione in pristino.
4 Ciò detto, risultano superabili le deduzione di parte attrice in ordine alle deliberazioni delle assemblee condominiali del 19 ottobre 2018 e del 21 novembre 2018 dacché, come già rilevato, “il condomino di un edificio, essendo comproprietario dell'intero muro perimetrale comune e non della sola parte di esso corrispondente alla sua esclusiva proprietà, può apportare a tale muro, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all'apertura nel muro di un varco di accesso dal cortile condominiale ai locali di proprietà esclusiva, purché non impedisca agli altri condomini di continuare nell'esercizio dell'uso del muro o di ampliarlo in modo e misura analoghi e non alteri la normale destinazione del muro medesimo” (Cassazione civile sez. II, 04/03/1983, n.1637).
Alla luce delle considerazioni esposte, coerentemente ai principi giurisprudenziali richiamati, risulta del tutto irrilevante la circostanza che l'utilizzazione del nuovo accesso non si correli alla necessità di ovviare ad una interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato o all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario.
Infine, in sede di memorie ex art. 183, VI comma, I termine, c.p.c., il Parte_1 ha eccepito che “a seguito della demolizione di parte del muro di contenimento” si sarebbe verificato un cedimento della struttura. L'assunto risulta smentito dalla deposizione testimoniale di , il quale ha evidenziato che la Testimone_1 presenza delle crepe sul muro veniva appurata durante i sopralluoghi eseguiti prima della realizzazione della modifica al muro e che le stesse crepe venivano anche fotografate ed allegate alla documentazione presentata dal tecnico al
Comune di Pt_1
Per tutti i motivi sopra indicati, la domanda non merita accoglimento.
Le spese di lite, liquidate secondo il DM 55/2014, tenuto conto del valore della controversia, seguono la soccombenza e sono poste a carico della parte attrice.

P.Q.M.

Il Tribunale di Velletri, prima sezione civile, in composizione monocratica e nella persona del giudice dott.ssa Prisca Picalarga, definitivamente pronunciando nel processo in epigrafe, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattese, così provvede:
- rigetta le domande di parte attrice;

- condanna il al pagamento, in Parte_1 favore di delle spese di lite che si liquidano in euro € 5.077,00 Controparte_1 per compensi oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
Velletri, 11 gennaio 2025 Il giudice
Dott.ssa Prisca Picalarga
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