R.G. n. 1387/2022
Successivamente alle ore 16.50 nella causa indicata in epigrafe, il Giudice pubblica la seguente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies cod. proc. civ.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CROTONE
Sezione civile
Il Tribunale di Crotone, nella persona del GOP, dott. Maurizio Rago, pronuncia, ex art. 281 sexies cod. proc. civ., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al R.G. n. 1387/2022 promossa da:
(CF. ) nato a [...] il [...], Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso, in forza di mandato in calce all'atto di citazione, dall'avv. Enrico
IU LL ed elettivamente domiciliato presso lo studio legale dell'avv. Vincenzo
RI CI in Crotone alla Via Firenze n. 52;
ATTORE contro
(CF. ), nata a [...] il [...], CP_1 C.F._2 rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dagli avv.ti Giacomo Graziosi e Camilla Mancuso, elettivamente domiciliata presso le caselle pec dei suddetti avvocati ( , Email_1
Email_2
CONVENUTA
, (CF. ), nato a [...] il Controparte_2 C.F._3
17.10.1981.
TERZO CHIAMATO CONTUMCE
CONCLUSIONI
Le parti costituite hanno concluso come da verbale dell'odierna udienza, riportandosi alle conclusioni rassegnate nei rispettivi scritti difensivi.
1 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1.
Con atto citazione, regolarmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 CP_1
esponendo che: - con atto del Notaio stipulato in data 29.10.2021
[...] Persona_1
(rep. n. 13571 / raccolta n. 8746) la dott.ssa alienava al dott. la CP_1 Parte_1 porzione di fabbricato posto nel Comune di Bologna, Mura di Porta Castiglione n. 17, costituita da appartamento ad uso abitativo al terzo piano, di quattro vani ed accessori con annesso vano ad uso cantina pertinenziale al piano interrato, così distinto al NCEU: foglio n.
201; particella 286; sub. 42 -piano 3-S1 - ZC - categoria A/4 - classe 3 - vani 4,5 - sup.- cat- tot- mq. 68 RCE 418,33; - nel summenzionato atto di compravendita erano espressamente indicati:- la garanzia della parte venditrice circa la piena conformità dell'immobile con la vigente normativa urbanistica ed edilizia;
-il nulla osta all'abitabilità; - il rogito era inoltre accompagnato da una Relazione Tecnica Integrata (RTI), redatta in favore della dott.ssa dallo Studio Tecnico Associato “GEO PROJECTS” ed a firma del geom. CP_1
, nella quale si dava atto: - della licenza edilizia del 21.05.1927 prot. Controparte_2
11786 quale titolo abilitativo legittimante la costruzione dell'appartamento oggetto di compravendita;
- del certificato di agibilità/abitabilità prot. n. 1579 in data 19.02.1929; - sennonché, il dott. il quale dava tempestivo avvio alle operazioni di ristrutturazione Pt_1 dell'appartamento allo scopo di locarlo e metterlo a rendita, apprendeva che sia la licenza edilizia del 21.05.1927 prot. 11786 sia il certificato di agibilità/abitabilità prot. n. 1579 in data 19.02.1929 si riferivano ad altra porzione di edificio, e più precisamente, al piano quarto del palazzo, la cui costruzione era avvenuta per mezzo del “Progetto di sopraelevazione del fabbricato” e non invece al piano terzo dell'immobile, ove insisteva l'appartamento oggetto di compravendita;
- il quadro appena descritto aveva comportato per il dott. la necessità di sanare l'appartamento con conseguente sopportazione di costi Pt_1 sia in termini di danno emergente, al fine di sanare l'immobile, sia in termini di lucro cessante, con riferimento al tempo perso per dare avvio alla locazione dell'appartamento, quantificati nel complessivo importo di euro 12.178,68, dui cui euro 6.778,68 per danno emergente ed euro 5.400,00 per lucro cessante;
- la procedura di negoziazione assistita, regolarmente avviata, non sortiva esito positivo;
sulla base di tali premesse, chiedeva, previo accertamento delle responsabilità contrattuale della dott.ssa , la condanna della CP_1 stessa al pagamento nei confronti del dott. della somma complessiva di € Parte_1
12.178,68; in via subordinata, chiedeva, previo accertamento della responsabilità
2 contrattuale della convenuta, la condanna della stessa al pagamento nei confronti dell'attore di una somma di denaro determinata in via equitativa.
2.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 19.12.2022, si costituiva in giudizio , la quale eccepiva che l'immobile oggetto di compravendita aveva, al CP_1 momento del contratto, il requisito dello “stato legittimo”, essendo incontestato che l'edificazione dello stesso risaliva ad una data (prima dell'Unità d'Italia) in cui non era obbligatoria l'acquisizione del permesso di costruire;
osservava la concessione edilizia del
1927, con allegata planimetria, rappresentava i vari piani dell'immobile, compresi il terzo
(all'epoca già edificato) e il quarto, oggetto di nuova costruzione;
sosteneva che lo stato legittimo dell'immobile al 1927, sommato alla in sanatoria presentata dalla convenuta Pt_2 prima della vendita per sanare le variazioni intervenute dopo il 1967, bastava ad integrare lo stato legittimo dell'immobile compravenduto in base alla richiamata normativa statale
(dell'art. 9-bis D.P.R. n. 380/2001) e regionale (comma 4 dell'art. 10-bis L.R. Emilia-
Romagna n. 15/2013); asseriva che la natura “probante” della licenza del 1927 era assorbente rispetto a quella delle risultanze catastali, di molti anni successive e relative ad un periodo e stato dei luoghi “intermedio”; rilevava che del tutto inutili risultavano le iniziative con cui parte attrice aveva commissionato ad un altro tecnico (arch. ) la Per_2 redazione di una seconda Cila in sanatoria, che dichiarava come stato legittimo quello
“catastale” al 1939 e che dava luogo al pagamento, oltre agli onorari del professionista (pari a € 5.778,68), anche di una oblazione di € 1.000,00; deduceva che l'edificio, al quale apparteneva l'appartamento in contestazione, era stato realizzato in un'epoca in cui non vigeva l'obbligo di dotarsi del certificato di abitabilità; evidenziava inoltre che l'art. 23 L.R.
Emilia-Romagna n. 15/2013 non prevedeva l'obbligatorietà della Scea (Segnalazione certificata di conformità edilizia ed agibilità) per gli interventi oggetto di o di sanatoria;
Pt_2 contestava la risarcibilità del lucro cessante in assenza di prova della concreta lesione dell'interesse tutelato;
in subordine, osservava che ogni eventuale inadempimento era ascrivibile al geom. professionista incaricato della venditrice di Controparte_2 curare la sanatoria dell'immobile, che era tenuto a manlevare parte convenuta dalle conseguenze pregiudizievoli derivanti dall'azione giudiziaria oggetto del presente procedimento;
chiedeva, preliminarmente, di essere autorizzata alla chiamata in causa del geom. nel merito, chiedeva il rigetto delle domande attoree perché Controparte_2 infondate in fatto e diritto;
in subordine, chiedeva la condanna del terzo chiamato al
3 pagamento delle somme pretese dall'attore e a tenere indenne la convenuta da ogni ipotetica condanna al risarcimento pronunciata a suo carico.
3.
Sebbene regolarmente citato, non si costituiva in giudizio il terzo chiamato CP_2
e, pertanto, all'udienza del 07.06.2023 ne veniva dichiarata la contumacia.
[...]
4.
La causa, autorizzata la chiamata in causa del terzo, è stata istruita documentalmente e, in data odierna, viene decisa ai sensi dell'art. 281 sexies cod. proc. civ.
5.
Parte attrice lamenta che l'immobile oggetto di compravendita presentava alcune irregolarità edilizie, perché la in sanatoria, depositata in Comune dal tecnico incaricato dalla Pt_2 venditrice, conteneva l'erronea indicazione della licenza individuata come titolo edilizio presupposto (licenza prot. 11786 del 21.05.1927) e del certificato di agibilità/abitabilità
(certificato prot. n. 1579 del 19.02.1929).
I titoli indicati si riferivano, infatti, ad una diversa porzione immobiliare, e più precisamente una sopraelevazione del fabbricato condominiale compiuta nel 1927, ovvero l'edificazione sopra il terzo piano, ove è ubicato l'appartamento per cui è causa, del quarto piano dell'edificio.
Dalla concessione edilizia del 1927 e dalla allegata planimetria (cfr. all. 3 atto di citazione) si evince chiaramente che all'epoca era già edificato il terzo piano dell'immobile.
L'unità immobiliare, posta al terzo piano, risulta pertanto costruita in data antecedente al
01.09.1967, data in cui è entrata in vigore la “Legge Ponte” (L. 765/67).
Tale normativa ha apportato significativi cambiamenti nella regolamentazione edilizia, imponendo l'obbligo di licenza edilizia su tutto il territorio comunale.
Nello specifico, la legge Ponte ha esteso l'obbligo di dotarsi di piani regolatori territoriali e comunali, nonché di norme sull'attività costruttiva edilizia, a tutto il territorio nazionale.
La normativa di riferimento ante '67 era la L. 1150/1942, nota come “Legge fondamentale”, la quale costituì il primo passo verso una regolamentazione più formale dell'edilizia, stabilendo l'obbligo di ottenere una licenza edilizia dal Comune;
tuttavia, tale obbligo si applicava ai soli centri abitati e alle aree con pianificazione urbanistica comunale, lasciando molte altre zone del territorio nazionale prive di normative urbanistiche obbligatorie.
Con l'avvento della Legge Ponte del 1967, l'obbligo di licenza edilizia venne esteso a tutto il territorio comunale, segnando un passo importante verso una regolamentazione edilizia più omogenea e stringente.
4 Questa evoluzione normativa ha posto le basi per le moderne leggi edilizie, come il D.P.R.
380/2001, testo unico edilizia, che continuano a regolare l'edilizia urbana e rurale con criteri più uniformi e inclusivi.
Pertanto, la conformità urbanistica degli immobili dipende dal contesto normativo del periodo di costruzione: - per gli immobili edificati ante 1942 non era richiesto alcun titolo edilizio per le costruzioni in comuni senza un regolamento edilizio;
- per gli immobili costruiti tra il 1942 e il 1967 il titolo edilizio non era obbligatorio per gli edifici situati fuori dai centri abitati, se il comune non aveva ancora introdotto un regolamento edilizio;
- le costruzioni successive al 1967 rimangono invece soggette all'obbligo del titolo edilizio.
L'art. 9 bis, comma 1-bis D.P.R. 380/2001, stabilisce che “per gli immobili realizzati in epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti
d'archivio, o altro atto pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile una copia”.
Anche per gli immobili costruiti prima del 1967 è necessario, quindi, dimostrare lo stato di legittimità, anche se non è presente una licenza edilizia o un certificato di conformità urbanistica.
In assenza di una licenza edilizia è possibile dimostrare la regolarità edilizia attraverso diverse tipologie di documentazione storica: planimetrie catastale, fotografie d'epoca, estratti cartografici, atti pubblici o privati.
La norma dell'art. 9 bis, comma 1-bis DPR cit. prevede che “lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti..”.
La congiunzione disgiuntiva “ovvero” utilizzata dal legislatore indica due o più alternative tra le quali si può scegliere e, pertanto, per dichiarare lo stato legittimo dell'immobile è sufficiente rifarsi alternativamente al catasto di primo impianto o ad altri elementi probatori.
Ciò posto, a tal fine deve ritenersi idoneo il richiamo alla licenza edilizia del 1927 contenuto nella Cila del 27.10.2021 (cfr. all. 3 comparsa di costituzione e risposta), in quanto il titolo concessorio, sia pure riferito alla sopraelevazione del quarto piano dell'edificio, documenta lo stato preesistente dell'immobile.
5 La planimetria allegata alla licenzia edilizia del 1927, richiamata dalla in sanatoria, non Pt_2 si limita, infatti, a rappresentare il nuovo quarto piano da edificare ma raffigura altresì la consistenza dei piani sottostanti, ivi compreso anche il terzo piano.
Giova, inoltre, osservare che il non ha contestato le assunte violazioni Controparte_3 edilizie né ha formulato rilievi in ordine alla in sanatoria del 27.10.2021, così di fatto Pt_2 confermando la piena legittimità dell'immobile.
Ebbene, alla luce della normativa citata e sulla base della documentazione in atti, con particolare riferimento alla concessione edilizia del 1927, relativa alla sopraelevazione del quarto piano, unitamente alla planimetria allegata e alla successiva in sanatoria del Pt_2
2021, deve ritenersi la legittimità edilizia dell'immobile alienato al momento della stipulazione contrattuale.
6.
Parte attorea adduce l'inadempimento contrattuale di parte convenuta conseguente all'erronea indicazione del certificato di agibilità/abitabilità riportato nella Cila del
27.10.2021 e, indirettamente, anche nell'atto di compravendita (cfr. all. 1 atto di citazione).
Al riguardo giova evidenziare che il concetto di agibilità è stato formalmente introdotto con il Regio Decreto n. 1965/1934; prima di tale data, sebbene esistessero altre forme di autorizzazione per l'abitabilità, non c'era una normativa specifica in materia di agibilità.
In linea di massima, gli immobili costruiti prima del 1934 non necessitavano di certificato di agibilità, salvo regolamenti locali particolari.
Con l'introduzione del Regio Decreto, l'agibilità divenne requisito formale e obbligatorio per tutti gli edifici sia residenziali che non residenziali. Di conseguenza, per gli edifici costruito tra il 1934 e il 1967 fu istituito l'obbligo di un documento comunale (certificato di abitabilità) che certificasse il rispetto dei criteri igienico-sanitari.
Nel 1967 la Legge Ponte ha introdotto una distinzione tra agibilità e abitabilità, laddove l'agibilità si riferiva agli edifici non residenziali e l'abitabilità agli edifici residenziali.
Con l'entrata in vigore del testo unico edilizia nel 2001 è stato introdotto il certificato di agibilità; la citata normativa ha unificato le procedure per ottenere i certificati di agibilità e abitabilità, eliminando la distinzione tra i due termini e consolidandoli sotto il concetto più ampio di “agibilità”.
Successivamente, il D.Lgs. 222/2016 ha modificato l'art. 24 D.P.R. 380/2001 ed ha sostituito il vecchio certificato di agibilità con la segnalazione certificata di agibilità.
Nel caso di specie, l'edificazione del terzo piano risale a data antecedente al 1934 e, pertanto, non necessitava del certificato di agibilità, né tale documentazione era imposta per
6 i successivi interventi sanati con la del 27.10.2021. Pt_2
E' solo il caso di aggiungere che la legge regionale Emilia-Romagna n. 15/2013 prevede che nei casi di opere eseguite con e nei casi di titolo in sanatoria, la certificazione relativa Pt_2 all'agibilità dell'immobile è prevista come facoltativa (cfr. art. 23, comma 1, L.R. cit.).
Né risulta provato che siano stati realizzati interventi edilizi che abbiano inciso sulle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità dell'immobile; se ne deduce che al momento della compravendita dell'appartamento non sussisteva in capo al venditore l'obbligo di richiedere il certificato di agibilità.
In tale contesto, la successiva pratica di sanatoria, svolta dall'attore, non poteva ritenersi necessaria al fine di garantire la conformità urbanistica ed edilizia dell'immobile.
La domanda risarcitoria non può, pertanto, trovare accoglimento, poiché l'attore non ha provato l'inadempimento contrattuale del venditore ai sensi dell'art. 1218 c.c., né la conseguenzialità immediata e diretta del danno lamentato ai sensi dell'art. 1223 c.c..
7.
Infine, in merito alla richiesta risarcitoria per lucro cessante avanzata da parte attorea, va rilevato che non appare fondato l'assunto secondo cui la mancanza del certificato di abitabilità abbia impedito la locazione dell'immobile.
Al riguarda si richiama il recente arresto giurisprudenziale (Cass. civ., Sez. VI, 18.05.2018,
n. 12226), con il quale il Supremo Collegio ha affermato che “In tema di compravendita immobiliare, qualora il venditore ometta di consegnare il certificato di abitabilità e, tuttavia, si accerti l'utilizzabilità del bene, il compratore non può chiedere il risarcimento del danno commisurato all'importo dei canoni di locazione perduti, atteso che il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione
d'uso di un bene immobile o alla sua abitabilità non è in sé di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio”.
Si osserva, inoltre, che, affinché sorga il diritto al ristoro dei danni, è preliminare la prova dell'inadempimento contrattuale, ma è altresì, necessario dimostrare che da tale inadempimento è derivato un pregiudizio effettivo e reale che ha inciso nella sfera patrimoniale del contraente danneggiato.
Anche il danno patrimoniale da mancato guadagno “presuppone la prova, sia pure indiziaria, dell'utilità patrimoniale che, secondo un rigoroso giudizio di probabilità (e non di mera possibilità) il creditore avrebbe conseguito se l'obbligazione fosse stata adempiuta,
e deve pertanto escludersi per i mancati guadagni meramente ipotetici, dipendenti da condizioni incerte” (Cass. n. 27149/2006).
7 La prova dell'effettiva consistenza del danno da risarcire richiede un giudizio di adeguatezza della causa a generare il danno lamentato;
la parte che deduce un danno da mancato guadagno è, pertanto, onerata di provare la sussistenza di un nesso causale diretto ed immediato, in termini di causalità adeguata, tra l'inadempimento contrattuale ed il danno.
La liquidazione del danno da mancato guadagno, quindi, richiede un rigoroso giudizio di probabilità, e non di mera possibilità, che può essere equitativamente svolto in presenza di elementi certi offerti dalla parte non inadempiente, dai quali il giudice possa sillogisticamente desumere l'entità del danno subito.
Nella fattispecie in esame, parte attorea lamenta il danno per lucro cessante derivante dalla ritardata locazione dell'immobile, omettendo, tuttavia, di allegare i necessari elementi probatori in ordine alle effettive trattative contrattuali non andate a buon fine per la mancata certificazione dell'abitabilità dell'immobile.
Va, pertanto, disattesa l'istanza di risarcimento del danno patrimoniale da lucro cessante.
8.
Per le ragioni esposte, le domande attoree non possono trovare accoglimento.
9.
Assorbita ogni ulteriore questione.
10.
Ai sensi dell'art. 91 cod. proc. civ., le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo alla stregua dei parametri di cui al D.M. 55/2014 (aggiornato al D.M.
147/2022), tenuto conto del valore della controversia e dei valori tabellari medi previsti per ciascuna fase, ridotti del 50%, in ragione dell'assenza di questioni di fatto e di diritto e della decisione semplificata a mente dell'art. 281 sexies c.p.c..


P.Q.M.


Il Tribunale di Crotone, in composizione monocratica, ogni diversa e ulteriore istanza, eccezione e deduzione disattesa:
- rigetta le domande attoree;

- condanna alla rifusione delle spese di lite, che liquida a favore di parte Parte_1 convenuta, in euro 2.540,00, per compensi, oltre al 15% per le spese forfettarie, IVA e CPA, come per legge.
Sentenza esecutiva ex lege, resa ai sensi dell'art. 281 sexies cod. proc. civ., pubblicata nelle forme di legge e mediante allegazione al verbale.
Così deciso in Crotone, 28.11.2025 Il Giudice
GOP dott. Maurizio Rago
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