R.G. 5180/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Fiorenzo Zazzeri ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5180/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. ANDREI ALESSIO , Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in GIUSEPPE GARIBALDI 5 50123 firenze ITALIApresso il difensore avv.
ANDREI ALESSIO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ANDREI Parte_2 C.F._2
ALESSIO , elettivamente domiciliato in GIUSEPPE GARIBALDI 5 50123 firenze ITALIApresso il difensore avv. ANDREI ALESSIO
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. TARDUCCI Controparte_1 P.IVA_1
ALESSANDRO , elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. TARDUCCI ALESSANDRO
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti difensivi .
pagina 1 di 4 MOTIVI DELLA DECISIONE
e con atto del 17.4.24 intimavano sfratto a in Parte_1 Parte_2 Controparte_2 relazione a porzione di complesso immobiliare denominato LA UC , sito in Lastra a Signa , fraz.
Malmantile, loc. Piandaccoli, Via di Piandaccoli n. 7,locato per uso non abitativo, deducendo la morosità della convenuta nel pagamento del canone mensile di € 6.000,00 dal gennaio del 2024. Contr si opponeva alla convalida eccependo preliminarmente l'inammissibilità del procedimento poiché le parti con scrittura privata del 20.1.20 avevano pattuito la scadenza del contratto al 4.1.24 e contestava comunque anche la validità della pattuizione circa la minor durata del contratto e la sussistenza della morosità in ragione di accordi intercorsi tra le parti con la scrittura privata suddetta.
Veniva disposto il passaggio al rito speciale locatizio.
Con la memoria integrativa parte attrice ha abbandonato la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento ed ha chiesto dichiararsi la cessazione del contratto per la scadenza pattuita del 4.1.24 e Contr la condanna di al rilascio dell'immobile ed al pagamento di indennità di occupazione per il periodo successivo al 4.1.24. Contr ha eccepito proprio credito derivante da ridotto uso dell'immobile nel periodo contrattuale ed ha chiesto la condanna dei locatori al risarcimento dei danni subiti per vizi dell'immobile.
La causa è stata decisa all'udienza del 9.1.25 come da dispositivo .
Le parti hanno concluso il contratto di locazione( regolarmente registrato) in data 1.8.18 prevedendone la decorrenza dall'1.8.18 e la cessazione al 31.7.24.Col contratto è stato previsto l'uso dell'immobile per l'organizzazione di cerimonie , eventi e manifestazioni di carattere culturale, sportivo e mondano.
In ragione di controversie insorte tra le parti del contratto ( all'epoca era locatrice la sola ) , le Pt_1 stesse ,con scrittura privata di carattere transattivo del 20.1.20( non rientrante nella previsione di cui all'art. 1 comma 346 L. n. 311/04 , riferita al solo contratto di locazione), hanno convenuto per quanto qui interessa la modifica della durata del contratto con cessazione al 4.1.24. Contr La convenuta ha dedotto la nullità della pattuizione in quanto derogativa della durata minima di sei anni prevista dall'art. 27 comma 1 L. n. 392/78. Ciò in ragione del disposto dell'art. 79 comma 1 L. n. 392/78 che stabilisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto.
La tesi non è fondata alla luce del consolidato orientamento della giurisprudenza che afferma il principio che la sanzione di nullità prevista dall'art. 79 cit. per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione , avendo lo scopo di impedire che il conduttore sia indotto ad accettare condizioni che ledono i suoi diritti pur di assicurarsi il godimento dell'immobile,si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non può essere estesa pertanto agli accordi transattivi conclusi dal conduttore che già si trova nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che perciò incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili(Cass.
537/02;Cass. 12154/92).
La pattuizione della scadenza del contratto al 4.1.24 contenuta nella scrittura privata del 20.1.20 è quindi valida . Contr Consequenziale è la dichiarazione di cessazione del contratto alla data del 4.1.24 e la condanna di al rilascio dell'immobile: rilascio per il quale ai sensi dell'art. 56 L. n. 392/78 è congrua la data del 10.3.25.
Riguardo al rapporto dare ed avere deve essere tenuto presente: che con la scrittura privata del 20.1.20 fu convenuta la riduzione del canone fino alla sua cessazione al 4.1.24 ad € 20.000,00 annui ( € Contr 1.666,66 mensili); che la riconobbe a un credito complessivo di € 80.000,00 a titolo di Pt_1
pagina 2 di 4 risarcimento danni;
che fu convenuto che l'importo suddetto sarebbe stato pagato con la compensazione col credito della locatrice per il pagamento del canone annuo. Contr In sostanza fu convenuto che per i quattro anni tra il 2020 ed il 2023 la non avrebbe dovuto pagare alcunché per il canone complessivo dovuto di € 80.000,00 in ragione del corrispondente debito di pari importo della locatrice . Contr Con l'atto di intimazione di sfratto del 17.4.24 è stata dedotta la morosità di nel pagamento del canone mensile di € 6.000,00 nel periodo gennaio- aprile del 2024. Contr ha replicato che , in ragione delle misure restrittive adottate dalle pubbliche autorità per fronteggiare l'epidemia di Covid19, la stessa, nel periodo 9.3.20 -1.4.22, ha potuto godere solo in parte del bene immobile e che pertanto è venuto meno l'obbligo di pagamento del canone pattuito e non può aver quindi operato la compensazione di cui alla pattuizione del 20.1.20, con conseguente suo credito residuo.
Le misure restrittive adottate a partire dal marzo del 2020 per fronteggiare l'epidemia di Covid 19 costituiscono un fatto notorio.Si è trattato di misure restrittive di diversa intensità che in certi periodi hanno certamente impedito o ridotto l'esercizio di attività economiche comportanti contatti tra persone.
Ritiene il giudicante che possono essere riconosciuti almeno dodici mesi ( fino al giugno del 2021,nel Contr Contr dicembre del 2021 è pacifico che aveva organizzato evento)in cui pur avendo a disposizione l'immobile, non ha potuto usarlo pienamente per lo svolgimento dell'attività prevista di organizzazione di eventi.
Rileva quindi il disposto dell'art. 1464 c.c. che stabilisce che quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile l'altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta.
La giurisprudenza in effetti afferma che l'impossibilità sopravvenuta della prestazione può essere invocata da entrambe le parti del rapporto obbligatorio sinallagmatico e cioè sia dalla parte la cui prestazione sia divenuta impossibile sia da quella la cui prestazione sia rimasta possibile;
in particolare l'impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in sia divenuta impossibile l'esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l'utilizzazione della prestazione della controparte, quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore(Cass.26958/07): ciò che si è appunto verificato nel caso in oggetto in cui la parte conduttrice ha potuto utilizzare solo in parte il bene a suo disposizione.
Ritiene quindi il giudicante che per il periodo di dodici mesi il canone dovuto nel periodo contrattuale come determinato con l'accordo del 20.1.20 debba essere ridotto nella misura del 60% per complessivi
€ 12.000,00 .
Ne consegue che la compensazione di cui all'accordo suddetto ha operato solo in parte nel periodo Contr contrattuale e che il relativo credito di debba essere compensato con il credito degli attori per indennità di occupazione successiva al 4.1.24, da determinare ai sensi dell'art. 1591 c.c. in € 1.666,66 mensili . Contr Pertanto l'indennità di occupazione dovuta da alla data della sentenza ammonta ad € 8.000,00 e la stessa è obbligata a pagare la somma ulteriore di € 1.666,66 per ogni mese ulteriore di occupazione. Contr ha proposto domanda di risarcimento danni per fatti successivi all'accordo del 20.1.20 e cioè per un crollo del 4.12.21 , altro crollo del 22.2.23 ed una fuoruscita di liquami .
Il crollo del 4.12.21 avrebbe interessato il soffitto di una camera e si sarebbe verificato nel corso di un evento, che per tale fatto sarebbe stato interrotto.
Nessuna prova specifica del danno lamentato è stata però allegata al riguardo. pagina 3 di 4 Infatti: è stata semplicemente allegata una foto priva di data certa di un letto di una camera coperto di parti di soffitto crollate( doc. 4); non è stato provato che al momento del fatto fosse in corso un evento né che il fatto abbia avuto ripercussioni sullo svolgimento dell'evento. Nessuna prova sussiste pertanto di eventuali danni economici.
Il secondo crollo si sarebbe verificato il 22.2.23, avrebbe riguardato il soffitto di un salone ed avrebbe Contr impedito a di dare corso ad un evento già programmato.
Neppure tale danno è provato.Infatti al riguardo sono state allegate delle foto prive di data certa che documentano il crollo dell'intonaco del soffitto in una stanza ed un documento di prenotazione per il periodo 24.2.23-8.3.23( doc. 5-8).
Non risulta però alcuna prova della data in cui è avvenuto il crollo e dell'interferenza dello stesso con
Contr Contr la prenotazione suddetta: il teste indicato da non è stato assunto poiché ha rinunciato alla prova.
Contr Infine ha dedotto che per la fuoriuscita di liquami dai wc ha dovuto annullare evento previsto nel periodo 24-27.9.22(doc. 9-10).
Contr Orbene, non ha fornito alcuna prova di essere stata costretta a rinunciare all'evento per vizio dell'immobile non riparato dai locatori e riguardante le fosse biologiche : per quanto riguarda i liquami è d'altronde da osservare che l'art. 9 L. n. 392/78 pone interamente a carico del conduttore le spese relative allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine.
Contr La domanda di risarcimento danni proposta da deve pertanto essere respinta.
Le spese di lite , liquidate come in dispositivo, vengono compensate nella misura della metà per l'infondatezza della domanda iniziale degli attori , per l'accoglimento parziale della loro domanda e per le peculiarità della fattispecie .

PQM

Il Tribunale dichiara cessato alla scadenza del 4.1.24 il contratto di locazione tra e Parte_1 [...]
, locatori, ed conduttrice, avente ad oggetto porzione di complesso Parte_2 Controparte_1 immobiliare denominato LA UC sito in Lastra a Signa, fraz. Malmantile, loc. Piandaccoli, Via di Piandaccoli n. 7; condanna al rilascio dell'immobile suddetto;
fissa per il rilascio la Controparte_1 data del 10.3.25; condanna a pagare in favore di e la Controparte_1 Parte_1 Parte_2 somma di € 8.000,00 a titolo di indennità di occupazione ad oggi e la somma di € 1.666,66 mensili per ogni ulteriore mese di occupazione;
respinge la domanda riconvenzionale di risarcimento danni proposta da condanna parte convenuta a rimborsare in favore delle parti attrici, Controparte_1 previa compensazione nella misura della metà, le spese di lite che liquida in € 145,50 per spese, € 4.000,00 per compenso oltre15% spese generali ed accessori di legge.
Firenze, 9 gennaio 2025
Il Giudice
dott. Fiorenzo Zazzeri
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