REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Avellino, in funzione di giudice civile ed in composizione monocratica nella persona della dott.ssa Paola Beatrice, ha pronunciato la seguente sentenza nella causa iscritta al n. R.G. 357 dell'anno 2021
TRA nato a [...] il [...], C.F.: Parte_1
, rappresentato e difeso, dall'avv. Giuseppina De Mizio ed C.F._1 elettivamente domiciliato in IO (Bn) alla via Vitulanese;

INTIMANTE
E
nato a [...] il [...], C.F.: , Controparte_1 C.F._2
rappresentato e difeso, come da procura in atti, dall'avv. Francesco Ceglia ed elettivamente domiciliato in IO (Bn) alla via IN n. 19;
INTIMATO
con sede in Controparte_2
IN (Av) alla via Cardito n. 18, P.IVA: , in persona del legale P.IVA_1
rappresentante pro tempore ; Controparte_2
TERZO CHIAMATO IN CAUSA CONTUMACE
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione del 9.10.2020 ha intimato lo sfratto Parte_1 per finita locazione con riferimento al bene immobile sito in IN alla via Cardito n. 18, distinto al foglio 1, part. 93 e concesso in locazione ad uso non abitativo a , Controparte_1
con durata di sei anni più sei a partire dal 4.04.2008 al 16.04.2020, evidenziando di aver comunicato tempestiva disdetta, per evitare il suo rinnovo alla prima scadenza con
1/9 raccomandate del 21.06.2008, 26.01.2012, 8.04.2013 e 15.05.2014, e con quelle del
21.03.2018, 13.06.2019 e 30.09.2019.
Con comparsa del 20.01.2021, si è costituito opponendosi alla convalida. Controparte_1
In punto di fatto, la parte, dopo aver premesso che la scadenza naturale del contratto era fissata al 30 aprile 2020 e non al 16.04.2020, ha rappresentato di non aver mai ricevuto alcuna formale comunicazione della volontà del locatore di non voler rinnovare il contratto perché le raccomandate inviategli nel domicilio da lui eletto nel contratto di locazione riguardavano il procedimento, recante il n. di R.G. 3887/2014, promosso per ottenere il rilascio dell'immobile ai sensi della lettera c) dell'art. 29 della L. 27 luglio 1978 n. 392, e definito con sentenza n. 2170/2015 con cui la domanda era stata respinta per non aver l'attore dimostrato di aver avanzato richieste per il rilascio di licenze e/o concessioni al fine di “demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti”. La parte ha allegato, peraltro, in primo luogo, di aver apportato migliorie al bene e di essersi rifiutato di stipulare un nuovo contatto a canone maggiorato e, dall'altro, che il locatore, a sua insaputa, in violazione del dovere di buona fede nell'esecuzione del contratto, anteriormente alla prima scadenza del contratto per cui è causa, con atto del 01.03.2013, aveva concesso in locazione i beni a . La parte ha anche chiesto, in caso di superamento Controparte_2
delle eccezioni preliminari, la corresponsione dell'indennità per la perdita di avviamento pari a 18 mensilità, ossia complessivi € 4.800,00, oltre alla restituzione del deposito cauzionale di
€ 1.000,00, oltre interessi.
Disposto il mutamento del rito, con memoria integrativa del 29.04.2021, la parte intimante ha ribadito la sua volontà di non voler rinnovare il contratto sin dalla prima scadenza naturale, richiamando le raccomandate di disdetta ed invocando il principio di diritto secondo cui la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza può essere contenuta anche in un atto processuale. In particolare, l'intimante ha evidenziato che nel giudizio definito con la predetta sentenza n. 2170/2015 era stata espressa la sua volontà, quale locatore, di non rinnovare il rapporto alla scadenza dei primi sei anni e che la disdetta, priva della specificazione dei motivi di diniego, intimata per la prima delle scadenze, benché inidonea ad impedire la rinnovazione contrattuale a tale data, doveva ritenersi automaticamente valida per quella immediatamente successiva, essendo espressione di volontà contraria alla rinnovazione della locazione. La parte ha, poi, rilevato di aver appreso solo nel 2021, a seguito della visione della visura
2/9 camerale, che l'impresa individuale del conduttore aveva cessato la propria attività a partire dal 16.03.2010, con cancellazione dal registro delle imprese il 14.03.2012 e con cessione dell'attività alla ditta del fratello, denominata “autocarrozzeria 2012 s.a.s. di CP_2
. ha, anche, precisato di non aver avuto comunicazione
[...] Parte_1
della cessione dell'attività e che , assumendo la qualità, nella predetta nuova Controparte_1 società, di socio accomandante era privo del potere di compiere atti di amministrazione ai sensi dell'art. 2320 c.c. Infine, l'intimante ha chiesto di poter chiamare in causa l'autocarrozzeria di e di dichiarare la risoluzione del contratto CP_2 Controparte_2 per finita locazione, con condanna dell'intimato al rilascio del bene.
Con ordinanza del 03.05.2021, il giudice precedentemente titolare ha autorizzato la chiamata in causa del terzo.
Con memoria integrativa dell'08.09.2021, si è riportato al contenuto della Controparte_1 precedente comparsa precisando che l'immobile gli era stato locato come persona fisica e non come persona giuridica titolare di partita IVA ed eccependo l'omessa notifica della raccomandata del 30.09.2019 e la non corrispondenza delle firme apposte alle ricevute di consegna della raccomandata a.r. del 21.03.2018.
Con le note depositate per l'udienza del 30.09.2021, l'intimante ha rilevato che le disdette risultavano spedite sia presso il domicilio di che presso la sede Controparte_1
dell'autocarrozzeria; che il nuovo contratto di locazione intestato a era Controparte_2 stato stipulato approfittando della sua buona fede;
che il conduttore occupava l'immobile da aprile 2020 senza pagare il canone e che la cauzione di 1.000,00 euro non era mai stata versata.
La parte ha, quindi, chiesto di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per finita locazione e, per l'effetto, di condannare i resistenti, con vincolo solidale, all'immediato rilascio dei locali nonché al pagamento di un'indennità di occupazione da calcolarsi dalla data del 16.04.2020 sino al rilascio ed al versamento di euro 2.547,84 quale aggiornamento del canone.
All'udienza del 17.02.2022, il conduttore ha dichiarato di non accettare il contraddittorio in merito alle nuove deduzioni, eccezioni e richieste per tardività delle stesse. Parte_1
invece, ha dichiarato di non avvalersi delle raccomandate a/r nn. 15338725151-2
[...]
e 14952588890-8 spedite il 21.03.2018.
3/9 Con ordinanza del 19.02.2022, il giudice non ha autorizzato la presentazione della querela di falso di , ha dichiarato la contumacia del terzo chiamato in causa, non ha Controparte_1 ammesso le prove orali articolate dalle parti e ha rinviato la causa per la discussione.
Con le note depositate per l'udienza del 01.07.2022, il locatore ha chiesto di condannare i resistenti, con vincolo solidale, anche al risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile, da quantificare in via equitativa. Tali richieste sono state trasfuse nella memoria di discussione, depositata in data 19.05.2023 in vista dell'udienza del 12.06.2023.
Con le note depositate per l'udienza del 12.06.2023, il conduttore intimato ha eccepito, con riferimento alle nuove domande, un ampliamento del petitum.
Ciò premesso, in via preliminare, vale richiamare l'art. 28 Legge n. 392/1978, secondo cui “Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni”. Tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, di sei anni, “il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità
e i termini ivi previsti.”. Il citato art. 29 prevede che il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza è consentito al locatore per una serie di motivi, fra cui, in base alla lettera c), “demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio;
gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta”. In punto di diritto, deve essere richiamato il principio più volte affermato in giurisprudenza secondo cui la disdetta del contratto di locazione, vigendo il principio della libertà di forma, può essere contenuta anche in un atto processuale che presupponga la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o in un diverso atto, quale l'intimazione di licenza o sfratto per finita locazione o la citazione in giudizio, che esprima anche tale volontà. Nel caso in cui l'atto processuale si riferisca ad una scadenza già verificatasi, si applica, altresì, il principio secondo cui la disdetta e l'intimazione, in esso contenute, inidonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata, hanno l'efficacia di produrla per la scadenza successiva (cfr. Cass. n.
14486 del 2008). È pacifico in giurisprudenza “che la disdetta intimata per una scadenza che si riveli
4/9 erronea o che sia invalida (Cass. 8 agosto 1997, n. 7352; Cass. 30 maggio 2008, n. 14486), ovvero quella priva dei motivi di diniego quando previsti (Cass. 26 aprile 2004, n. 7927), valga anche - in difetto di specifici ed univoci elementi contrari, quali una condotta successiva non equivoca (certo diversa dalla mera inerzia o dalla tolleranza della persistenza della detenzione da parte del conduttore) nel senso della rinnovazione del rapporto locatizio - per la prima scadenza ad essa successiva almeno del necessario preavviso, che si riveli corretta e non abbisognevole di specificazione di motivi. In buona sostanza, occorre salvaguardare la conservazione del massimo effetto giuridico possibile conforme alla volontà di chi lo ha posto in essere, compatibile con la tutela delle contrapposte esigenze del destinatario: una volta che, con una disdetta per una certa scadenza, sia evidente e certa la volontà del locatore di impedire la rinnovazione del contratto e di rientrare comunque in possesso del bene locato in dipendenza della conseguente scadenza di quest'ultimo,
l'erroneità dell'indicazione di quella scadenza ovvero l'irritualità od idoneità, per carenza di requisiti di contenuto o forma, della disdetta medesima impongono di ritenerla operativa - se non, per i visti vizi, per la scadenza ivi indicata, almeno - per la prima scadenza contrattuale utile successiva, per la quale i requisiti di forma ed il preavviso in concreto esistenti possano dirsi rispettati. Restano beninteso salvi solo il caso in cui colui che intima la disdetta non specifichi espressamente che intende riferirsi alla sola scadenza ivi indicata, escludendone in modo aperto e chiaro qualsiasi altra, ovvero il caso in cui, in tempo posteriore alla detta manifestazione, non ponga in essere nuove manifestazioni di volontà di segno contrario, ma assolutamente univoche (ed ulteriori rispetto alla mera tolleranza della detenzione dell'immobile da parte del conduttore, ovvero alla mera inerzia, condotta che resta del tutto neutra). Non si scorge alcuna ragione per non estendere tale conclusione anche per la disdetta dal contratto di locazione abitativa intimata per la prima delle scadenze nel regime della L. 9 dicembre 1998, n. 431, la quale sia irrituale per difetto di specificazione dei motivi di diniego: in tale ipotesi, essa, se a causa di tale irritualità non vale ad impedire la rinnovazione alla prima delle dette scadenze, varrà automaticamente, a meno che non risulti espressamente alcunché in contrario dalla stessa disdetta o da una contraria volontà successiva ma assolutamente univoca dell'intimante, ad impedire la rinnovazione alla scadenza immediatamente successiva alla prima – per la quale appunto nessun particolare motivo è richiesto dalla norma – e cioè alla seconda.” (cfr. Cass. n. 27541/2014).
Orbene, osserva il Tribunale che, nella specie, risulta dagli atti che e Controparte_1
l'intimante hanno concluso un contratto di locazione, stipulato il 14.04.2008 e registrato il
16.04.2008, per sei anni, dal 01.05.2008 al 30.04.2014, avente ad oggetto il bene immobile sito in IN alla via Cardito n. 18, di proprietà dell'intimante, al canone di 250,00 euro mensili. All'art. 4 si legge che i locali sono concessi per il solo uso di autocarrozzeria, autolavaggio, officina meccanica e/o vendita, con divieto assoluto di sublocazione e che, il
5/9 conduttore, contestualmente alla firma, versa la somma di euro 1.000,00 a titolo di deposito cauzionale da restituire dopo la regolare riconsegna dei locali (cfr. art. 11). Agli atti è presente la disdetta dell'11.06.2008, del 26.01.2012, del 06.03.2013 e dell'08.04.2013, indirizzate a
, con le quali si comunica l'intenzione del locatore di non rinnovare il Controparte_1
contratto di locazione del 14.04.2008 alla scadenza dei primi sei anni nel 2014. Sono, inoltre, presenti le successive disdette 21.03.2018 e del 30.09.2019, indirizzate a , Controparte_1 con le quali si comunica la volontà del locatore di non rinnovare il contratto di locazione del
14.04.2008 alla scadenza. Non risultano, invece, presenti le disdette del 15.05.2014, del
15.05.2015 e del 13.06.2019.
In base a quanto esposto, ritiene il Tribunale che, se con riferimento alla disdetta del
30.9.2019 non sussistono i termini legali di preavviso, dall'esame degli atti emerge chiaramente che la volontà del proprietario-locatore di impedire qualsiasi rinnovazione del contratto del 2008 si è manifestata con le precedenti disdette, che la parte intimata ha ammesso di aver ricevuto, e con il conseguente atto processuale del 2014, con cui è stato proposto il giudizio recante R.G. n. 3887/2014, definitosi con la sentenza n. 2170/2015. Al riguardo, dovendosi dare continuità al mentovato indirizzo giurisprudenziale, a nulla rileva, in favore del locatario, la protrazione della locazione e, anzi, si riscontra la persistenza dell'interesse alla disdetta da parte del locatore.
Da quanto premesso, allora, deriva l'accoglimento della domanda di risoluzione per finita locazione del contratto del 16.04.2008 alla seconda scadenza del 30.4.2020.
Viceversa, le domande di pagamento dell'indennità di occupazione e della somma di euro
2.547,84 quale aggiornamento del canone, nonché di risarcimento del danno da mancato godimento della res devono essere dichiarate inammissibili per tardività. Infatti le stesse non sono state azionate nella fase dell'intimazione, né nella memoria integrativa depositata il
29.04.2021, bensì, quanto alle prime due, con le note per l'udienza del 30.09.2021, e, quanto alla domanda risarcitoria, solo a partire dalle note per l'udienza dell'01.07.2022.
Quanto alla richiesta dell'intimato relativa all'indennità di mancato avviamento, si CP_1 richiama l'art. 34 della legge n.392 del 27 luglio 1978, che introduce la nozione, i presupposti e la quantificazione dell'indennità di avviamento: “in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27 (attività commerciali), che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo
1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una
6/9 indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto;
per le attività alberghiere l'indennità è pari a
21 mensilità”, “L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma”. La Corte di Cassazione ha precisato che l'indennità per la perdita dell'avviamento "compete al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l'iniziativa di non proseguire la locazione" (Cass. n. 2485/1998) e che "l'intervenuta disdetta ... inviata dal locatore è idonea a far sorgere ipso facto, ove ne ricorrano gli altri presupposti, il diritto del conduttore all'indennità di avviamento" (Cass. n. 454/2009), mentre risulta del tutto irrilevante la circostanza che "il conduttore, successivamente alla disdetta o al recesso, abbia cessato di svolgere la sua attività" (Cass. n. 17698/2013), ancorché "prima della cessazione del rapporto" (Cass. n.
12279/2000), o che, "a seguito della comunicazione del locatore di non voler proseguire la locazione,
...abbia trasferito altrove la propria attività" (Cass. n. 4432/1996; Cass. 23 settembre 2015 n.
18812). Con l'ordinanza n. 18346 del 2016, gli ermellini hanno precisato che “l'indennità di avviamento commerciale spetta a chi, al momento della scadenza locativa, sia nel concreto ed effettivo godimento del bene come conduttore, esercitando nello stesso quella attività commerciale al contatto con il pubblico che legittima il sorgere del credito indennitario”.
Ciò premesso, vale anzitutto osservare che nella fattispecie in esame la cessazione del contratto di locazione risulta pronunciata in accoglimento della domanda introdotta nella fase monitoria e, a seguito del mutamento del rito, nel presente giudizio di intimazione per finita locazione e non per morosità.
Deve essere, tuttavia, evidenziato che le circostanze che il contratto tra e Controparte_1
l'intimante sia stato stipulato per adibire il locale ad uso carrozzeria, che la ditta di CP_1
abbia cessato la propria attività a partire dal 16.03.2010, cancellandosi dal registro delle
[...] imprese il 14.03.2012 e contestualmente ceduto l'attività in favore dell'“autocarrozzeria
[...]
”, di cui il primo è socio accomandante, come dimostrato in atti CP_2 Controparte_2
e non contestato da , l'allegazione dello stesso intimato in ordine alla Controparte_1
concessione da parte dell'intimante del predetto bene a , la produzione Controparte_2 da parte dell'intimato stesso del relativo contratto di locazione del 1.3.2013, intervenuto con terzi, avente ad oggetto il medesimo bene per lo svolgimento della medesima attività, costituiscono indizi gravi, precisi e concordanti che l'intimato ne era a Controparte_1
conoscenza e che, in ogni caso, non risultava, al momento della scadenza del 30.4.2020, nel concreto ed effettivo godimento del bene.
Per tali ragioni la domanda volta ad ottenere l'indennità di avviamento deve essere rigettata.
7/9 Quanto alla richiesta di restituzione del deposito cauzionale, dalla lettura del contratto originario del 14.04.2008, risulta che, il conduttore ha versato la somma di euro 1.000,00 a titolo di deposito cauzionale, da restituire dopo la regolare riconsegna dei locali (cfr. art. 11).
Sul punto il locatore non ha né allegato né chiesto di provare l'esistenza di un diverso accordo fra le parti che prevedesse una dilazione del versamento di tale importo, per cui va riconosciuto il diritto dell'intimato di ottenerne la restituzione che, tuttavia, Controparte_1 poteva essere preteso solo al momento della riconsegna dei locali oggetto della presente pronuncia.
Infine, deve essere evidenziato, quanto ai rapporti fra intimante e terzo chiamato in causa e alla domanda di risoluzione azionata nei confronti di quest'ultimo, che il presente giudizio ha ad oggetto il solo contratto di locazione stipulato tra l'intimante e l'intimato nel 2008 e non anche il successivo, con la conseguenza che nessuna statuizione può essere adottata nei confronti di con cui il locatore ha sottoscritto un contratto in diversa Controparte_2
data e a condizioni differenti.
Le spese di lite fra intimante e seguono la soccombenza e sono liquidate Controparte_1 come da dispositivo, tenuto conto del valore indeterminabile della lite, dell'omesso svolgimento della fase istruttoria e dei valori medi di cui al D.M. n. 147/2022.
Nulla sulle spese tra intimante e chiamato in causa contumace.


P.Q.M.


Il Tribunale di Avellino, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
- dichiara la risoluzione del contratto stipulato il 14.04.2008 e registrato il 16.04.2008 per finita locazione alla seconda scadenza e, per l'effetto, ordina a il rilascio Controparte_1 immediato del locale sito in IN alla via Cardito n. 18, libero da cose e da persone;

- dichiara inammissibili le domande di pagamento dell'indennità di occupazione e della somma di euro 2.547,84 quale aggiornamento del canone, nonché di risarcimento del danno da mancato godimento della res per tardività;
- rigetta la domanda di volta ad ottenere l'indennità di avviamento;
Controparte_1
- accoglie la domanda di volta ad ottenere la restituzione del deposito Controparte_1
cauzionale e, per l'effetto, condanna alla restituzione, in favore di Parte_1
, della somma di € 1.000,00 versata a titolo di deposito cauzionale;
Controparte_1
8/9 - dichiara inammissibili le domande azionate nei confronti del terzo chiamato in causa;

- condanna al pagamento, in favore di delle spese Controparte_1 Parte_1
di lite, che si liquidano in complessivi € 5.810,00, oltre rimborso spese generali al 15%, i.v.a.
e c.p.a. come per legge, ed € 75,00 per spese vive;

- nulla per le spese di lite fra ed il terzo chiamato in causa. Parte_1
Così deciso il 7.2.2025 all'esito dell'udienza del 9.1.2025
Il giudice dott.ssa Paola Beatrice
9/9