N. R.G. 690/2024
REPUBBLICA ITALI
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROVIGO
SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Rossana AR, ha pronunciato, ex art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
Nella causa di I grado iscritta al n.r.g. 690/2024 pendente tra: ^Parte_¹ (^C.^F. ^C.^F. ¹ ), residente in [...]
9/2 Rosolina, con il patrocinio dell'Avv. Terrestri Sandro, e dell'Avv. Francesco Zarbo presso cui è elettivamente domiciliata;

ATTORE
contro
) residente in [...] (C.F. C.F. 2
Marconi 46 Rosolina, con il patrocinio dell'Avv. Rossato Giancarlo, e dell'Avv. Elena
Rossato, presso il cui studio è elettivamente domiciliato;

CONVENUTO
Conclusioni: le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 3.12.2025.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Giova premettere che, per quanto strettamente rileva ai fini della decisione, giusto il disposto degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del processo possono riassumersi come segue.
Parte_1 ha citato in giudizio Controparte_1 deducendo:
,
-di essere proprietario del fondo agricolo, sito in Rosolina (RO) catastalmente individuato al Foglio19, Particella 433;
-che in data 06/12/2022, con atto di compravendita(doc.1) Rep. n. 71.777 e Racc n. 16208 trascritto presso la Conservatoria deiNotaio Dott.ssa Persona_1
Registri Immobiliari di Chioggia il 09.12.2022 al n. 7503 R.G. e n. 5453 R.P., CP_1
la piena proprietà di un capannone ad[...] ha acquistato, da CP_2
uso ricovero attrezzi agricoli sito in Comune di Rosolina (RO), alla Via Marcinelle insistente su area coperta e scoperta di pertinenza dell'estensione catastale di metri quadrati
1.146, censita al Catasto Fabbricati di Rosolina al foglio 19, mappale n. 2499, via
Marcinelle-n. SNC, PT, zona censuaria 1, categoria D/10, Nel Catasto Terreni di Rosolina, mq. 21, l'area coperta e scoperta di pertinenza è riportata al foglio 19, mappale n. 1908, orto, classe U, Reddito Dominicale € 0,44, Reddito Agrario€ 0,24 e al foglio 19, mappale n. 2499 (ex 1904), m2 1.125, ente urbano;

-che il bene immobile oggetto di vendita confina con il fondo rustico di Pt 1
[...]
-che precedentemente a detto trasferimento non gli è stata notificata alcuna proposta di alienazione, siccome prevista ex lege sì da non consentire l'esercizio della prelazione agraria,
-che, pertanto, ^Parte_¹ ha esercitato, in quanto leso dall'acquirente con lettera raccomandata A/R del 27.11.2023, il riscatto delControparte_1
,
fondo menzionato;

,a mezzo di proprio patrocinio, respingeva la
-che tuttavia Controparte_1
richiesta ritenendo che il fondo de qua difettasse dei requisiti di legge;

-che, atteso il diniego, ritenuta infondata l'eccezione, l'attore intende accertare il proprio diritto all'esercizio del retratto, come previsto dall'art. 7 L. 14.08.1971 n.817, con i conseguenti rimedi di legge. -che, in particolare, qualora il proprietario non provveda a tale notificazione, circostanza. occorsa nel caso di specie, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare, come ha inteso fare Pt_1
[...] il fondo dall'acquirente;
,
-che sussistono tutti i requisiti oggettivi e soggettivi per l'esercizio del diritto di riscatto.
Per i menzionati motivi, Parte_1 ha concluso domandando, ritenuto ritualmente esercitato il diritto di riscatto, dichiarare inefficace la vendita del fondo descritto in narrativa in favore di Controparte_1 e dichiarare in ragione di diritto la conseguente sostituzione ex tunc dell'attore nella stessa posizione del convenuto nell'atto di compravendita, con offerta di pagamento, nei confronti di quest'ultimo, del prezzo di acquisto del terreno precisato nell'atto di compravendita.
***
Controparte_1 con comparsa di costituzione Si è costituito in giudizio ritualmente depositata, deducendo:
-l'assenza del requisito della ruralità del fondo confinante con quello offerto in vendita, in quanto la prelazione deve ritenersi esclusa tutte le volte in cui la superficie del confinante per la sua particolare configurazione non sia oggetto di attività di coltivazione, perché ad esempio abbia destinazione extra agricola;

-che, infatti, il requisito posto dall'art. 8 l. n. 590/1965 con riferimento alla prelazione dell'affittuario, nel caso di prelazione del confinante vada verificato con riferimento al fondo già in proprietà e a confine con quello avente ad oggetto la pretesa prelazionale;

-che l'attore ha allegato di essere proprietario di vari fondi siti nel comune di Rosolina e in particolare del fondo catastalmente individuato al fg. 19 part. 433, confinante con quello compravenduto. Dalla visura catastale (allegato 13 parte attrice) emerge però che il fondo confinante con quello oggetto della presente azione di riscatto è un fabbricato ad uso abitazione e garage con corte esclusiva;

-che, dunque, dalla documentazione prodotta dall'attore emerge che l'attore non è proprietario di terreni coltivati immediatamente confinanti con quello compravenduto;

-l'assenza del requisito della ruralità del fondo oggetto di riscatto, atteso che trattasi di un capannone per ricovero attrezzi agricoli con area pertinenziale asfaltata;

-l'assenza dei requisiti soggettivi per l'esercizio della prelazione, dal momento che dalla documentazione allegata l'attore è iscritto quale piccolo imprenditore sezione speciale coltivatore diretto;

-che la normativa richiede, affinché il coltivatore diretto possa esercitare la prelazione, la coltivazione biennale del fondo posto a confine con quello oggetto di prelazione e non anche di altri fondi, requisito non sussistente nel caso in esame;

-che difetta, pertanto, uno dei requisiti soggettivi per il sorgere del diritto di prelazione e il conseguente diritto di riscatto.
Per tali motivi, Controparte_1 concludeva domandando il rigetto delle domande attoree, con vittoria di spese di lite e competenze professionali.
***
Il Giudice, disposta la conversione del rito da ordinario a semplificato di cognizione, giusto provvedimento del 4.7.2024, assegnava i termini per memorie istruttorie a mente dell'art. 281 duodecies, comma 4 c.p.c.. La causa è stata istruita mediante l'assunzione della prova per interpello, nonché mediante istituzione di consulenza tecnica sul seguente quesito:
“Esaminati gli atti di causa, letti i documenti, ispezionati i luoghi, ricercata e reperita la documentazione strumentale presso enti pubblici: -Accerti se il fondo di proprietà del sig. sito nel comune di Rosolina, via Marcinelle n. 9/2 censito nel N.C.E.U. Parte_1
,
di detto comune al fg.19, mapp. 433 sub.3, via Pineta, p. T-1, z.c.1, cat A/2, cl.2 vani 6;
433 sub. 4, via Pineta, p. T. z.c. l. cat C/6 cl. 1 mq. 30; 433 sub 5, corte bene comune non censibile ai sub 3 e 4 insistente sull'area coperta e scoperta, di esclusiva pertinenza, censita nel N.C.T. al fg. 19 mapp. 433 di mq. 2140 Ente Urbano, possegga i requisiti per ^l'^esercizio del diritto di prelazione di cui all'art. 7 legge n. 14 agosto 1971, n. 817 e, in particolare: 1) se abbia o meno destinazione agricola;
2) se sia attualmente oggetto di coltivazione ovvero se sia comunque suscettibile di coltivazione;
3) in caso positivo, dica il CTU se parte attrice sia qualificabile come coltivatore diretto, ex art. 1647 c.c., art. 31 L. 590/1965, art. 6 L.
203/1982 e D.Lgs 99/04; Dica inoltre il CTU se la superficie del fondo che si intende riscattare, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti, non sia superiore al triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della famiglia. Accerti ancora il Ctu se l'attore sia proprietario di altri fondi confinanti con quello oggetto di riscatto e, in caso positivo, se sussistano i requisiti sopra descritti per l'esercizio del diritto di prelazione”.
All'udienza di esame dell'elaborato peritale del 3.12.2025 parte attrice chiedeva la chiamata a chiarimenti del CTU, in particolare sulla sussistenza dei requisiti oggettivo e soggettivo per l'esercizio del diritto di riscatto, domandava di essere ammesso a prova testimoniale, nonché di essere ammesso a produrre ulteriore documentazione. Il convenuto si opponeva a tutte le richieste.
Il Giudice, rigettata l'istanza di autorizzazione al deposito della documentazione, in quanto tardiva, nonché rigettata la chiamata a chiarimenti del CTU e rigettata la richiesta di prova testimoniale, invitate le parti a precisare le conclusioni e a discutere oralmente la causa ex art. 281 sexies c.p.c., riservava il deposito della sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies, comma 3
c.p.c..
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La domanda va respinta per le ragioni di seguito esposte.
Vanno richiamati i consolidati principi espressi in subiecta materia dalla Suprema Corte: "/l coltivatore diretto che intende esercitare la prelazione agraria, ai sensi dell'art. 8, legge 26 maggio 1965, n.
590, nonché dell'art. 7, legge 14 agosto 1971, n. 817, su un fabbricato rurale messo in vendita, deve dimostrare che esso sia pertinenza del fondo in quanto funzionalmente adibito al servizio dell'impresa agraria, e che perciò sia rimasto nella sua disponibilità in base all'originario contratto agrario. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito la quale aveva ritenuto soggetto a prelazione un fabbricato rurale il cui rapporto pertinenziale col terreno coltivato era stato interrotto in conseguenza della sua concessione in comodato a terzi per fini abitativi)" (cfr. Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 7183 del 10/04/2015).
"In materia di contratti agrari il diritto di prelazione in favore del proprietario del fondo confinante con quello venduto, previsto dall'art. 7, secondo comma, della legge 14 agosto 1971, n. 817, sussiste anche nell'ipotesi in cui, in occasione dell'alienazione, si sia proceduto ad un suo artificioso frazionamento per eliminare il requisito del confine fisico tra i suoli, onde precludere l'esercizio del diritto di prelazione" (cfr.
Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15768 del 10/07/2014). "In tema di prelazione e di riscatto agrario la
"denuntiatio", cui è tenuto il proprietario venditore del fondo ai sensi dell'art. 8 della legge 26 maggio
1965 n. 590 e dell'art. 7 della legge 14 agosto 1971 n. 817, è una proposta contrattuale, che dovendo necessariamente rivestire la forma scritta "ad substantiam", in quanto diretta ad assicurare esigenze di certezza anche nei confronti del terzo acquirente per l'ipotesi di mancato tempestivo esercizio della prelazione, in osservanza dell'art. 1350 cod. civ., non può essere provata per testimoni” (cfr. Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 2187 del 31/01/2014). “Ai fini dell'insorgenza del diritto di prelazione in capo al coltivatore diretto, proprietario di terreni confinanti con quello in vendita, è necessario che la coltivazione duri almeno da due anni, mentre non è indispensabile un periodo minimo di titolarità del diritto dominicale;
infatti, tale diritto può essere stato acquisito in qualunque momento antecedente al maturare delle condizioni per l'esercizio del diritto di prelazione, purché la coltivazione sia stata effettuata in forza di uno dei titoli giuridici indicati nell'art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590, espressamente richiamata dall'art. 7, primo comma, dell'art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817. Non occorre, peraltro, che la coltivazione del proprietario confinante sia stata legittimata o dal diritto dominicale o da un contratto agrario, perché la norma non lega l'attribuzione del beneficio all'esistenza di una coltivazione "qualificata", ^{solo i}n ^{base u}n ^titolo legittimo" (cfr. ^Cass. avvenuta a ma
Sez. 3, Sentenza n. 2092 del 29/01/2013). "La violazione di una norma imperativa non dà luogo necessariamente alla nullità del contratto, giacché l'art. 1418, primo comma, cod. civ., con l'inciso "salvo che la legge disponga diversamente", esclude tale sanzione ove sia predisposto un meccanismo idoneo a realizzare ugualmente gli effetti voluti della norma, indipendentemente dalla sua concreta esperibilità e dal conseguimento reale degli effetti voluti. Pertanto, la vendita di un fondo compiuta senza il rispetto delle norme sul diritto di prelazione di cui agli artt. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, e 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, non è viziata da nullità, ai sensi del citato art. 1418 (né ai sensi dell'art. 1344 cod. civ.), sussistendo il rimedio dell'esercizio del riscatto (da parte degli aventi diritto alla prelazione) idoneo a conseguire l'obiettivo normativo dello sviluppo della proprietà contadina, a nulla rilevando decadenza ^della possibilità ^di esperirlo" (cfr. ^Cass. l'accidentale
Sez. 3, Sentenza n. 22625 del 11/12/2012).
Dunque, alla luce della normativa (art. 7 legge n. 14 agosto 1971, n. 817) nonché dei principii giurisprudenziali citati, è stata effettuata indagine peritale tesa all'accertamento dei requisiti per l'esercizio del diritto di prelazione in capo a ^Parte_¹
Il nominato consulente è stato pertanto incaricato di verificare se il fondo di proprietà di
, possegga o meno i requisiti per l'esercizio del diritto di Parte_1
prelazione. L'art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, che ha esteso la prelazione agraria al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti (c.d. prelazione del confinante), prevede che il diritto di prelazione spetti anche al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti.
La funzione della prelazione del confinante tende all'accorpamento dei fondi agricoli al fine di migliorare la redditività dei terreni e ha lo scopo di favorire la formazione di imprese diretto-coltivatrici di più ampie dimensioni.
Il terreno confinante destinatario della prelazione agraria deve avere una propria autonomia colturale e produttiva. Peraltro, è stato chiarito che l'esistenza di questi elementi non può essere data solo quale mera possibilità e/o progettazione delle parti, ma deve essere fondata "su circostanze oggettive e l'indagine relativa va condotta con riferimento alla situazione esistente al momento in cui i diritti di prelazione e di riscatto vanno esercitati" (rif. Cass. 3 aprile 1990 n. 2767).
Le condizioni perché operi la prelazione del confinante possono così riassumersi:

1. Sul piano oggettivo, occorre la contiguità dei fondi;

2. sul piano soggettivo occorre che sul fondo contiguo sia insediato un proprietario coltivatore diretto;

3. sul piano soggettivo, come elemento di esclusione, occorre che sul fondo posto in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido.
Il nominato CTU nell'elaborato peritale, cui si fa integralmente richiamo e che si condivide, attesa la sua elevata specificità e livello tecnico, concludeva positivamente sulla sussistenza del requisito della contiguità dei fondi.
"Dall'ultimo elaborato planimetrico relativo al mappale 433 (rif. Allegato 2 Elaborato planimetrico del 15/06/1999) depositato presso gli uffici catastali il 15/06/1999, emerge che tale particella è contermine con il mappale 259, come evidenziato dalla linea rossa nell'immagine seguente: 792
255 791
212
المصنوع
-DEMOLITO
226
432 ²⁵⁹ 2
Figura 1 estratto dell'elaborato planimetrico relativo al mappale 433 (in recepimento dell'osservazione del CTP di parte Convenuta, si è corretta la linea rossa di evidenziazione)
A fronte di tale documento si può rispondere positivamente al primo quesito, ovvero il subalterno 5 del mappale 433 del foglio 19 del CF di Rosolina possiede i requisiti per l'esercizio del diritto di prelazione di cui all'art. 7 legge n. 14 agosto 1971, n. 817, ⁱn quanto tale particella alla data del 06/12/2022 risultava contigua con l'adiacente mappale 2499
(già particella 792 di figura 1, che per successivi frazionamenti ha dato origine all'attuale mappale 2499).
Al consulente è stata inoltre demandata l'indagine sulla destinazione dei fabbricati ed il
BCNC ricadenti nel mappale 433 del foglio 19 CF di Rosolina.
Il CTU, dopo un'attenta ricostruzione dello stato dei luoghi, ha concluso nel senso della chiara e definita destinazione abitativa del fabbricato, coerente con le evidenze documentali: si tratta di una casa residenziale al servizio delle esigenze abitative di un agricoltore e, in quanto abitazione, non può essere strumentale alla sua attività agricola e nemmeno al servizio dei terreni coltivati. Per quanto riguarda l'ente urbano identificato con il sub. 5, il CTU concludeva nel senso che questo debba essere collegato con nesso funzionale agli immobili a cui è asservito, per definizione di bene comune non censibile
(BNCC), che è inoltre privo di una sua autonoma capacità reddituale. Il sub. 5 è infatti al servizio dei due subalterni 3 e 4, dotati di una loro rendita catastale: il primo immobile come A/2 (abitazione di tipo civile) e il secondo come C/6 (box auto). L'ente urbano, identificato al CF con il subalterno 5, deve essere pertinente per funzionalità all'abitazione di parte Attorea e utilizzato per finalità residenziali, poiché asservito ad un fabbricato con finalità abitative.
Infine, il consulente ha rappresentato che il subalterno 5 non è coltivato e non è suscettibile di alcuna coltivazione agricola.
Al consulente è stato inoltre domandato di accertare se la superficie del fondo di cui è stato domandato il riscatto, aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà, non sia superiore al triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della famiglia.
Il Consulente ha sul punto concluso che la superficie del fondo che si intende riscattare, in aggiunta agli altri posseduti, è superiore al triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della famiglia, in altre parole non vi è esuberanza della forza lavoro della famiglia di parte Attorea
Infine, chiamato a rispondere se l'Attore sia proprietario di altri fondi confinanti con quello oggetto di riscatto e, in caso positivo, se sussistano i requisiti sopra ^descritti per l'esercizio del diritto di prelazione, il consulente ha concluso nel senso che e i mappali oggetto della domanda di riscatto confinano con la proprietà Attorea, esclusivamente con il mappale 433.
2150,
2152 2135 2148 1900
190 907 2625
2141
237 236
300
250
2214
970 1309^{977 56}1 1010779 ²⁴³⁰ 257 27 ³⁹²
25 201
2564 19
Figura 5 Estratto del foglio catastale 19 del comune di Rosolina, con evidenziati in verde il mappale di parte Attorea ed in celeste i mappali che si intendono riscattare La consulenza esperita ha risposto compiutamente ed esaustivamente ai quesiti posti da codesto giudicante, escludendo la sussistenza dei presupposti per l'esercizio del diritto di riscatto in capo a Parte_ 1
La domanda attorea va conseguentemente rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico dell'attore, e liquidate come in dispositivo secondo il D.M. 55/2014, per le cause di valore sino a Euro
26.000,00=, secondo i valori medi le fasi di studio, introduttiva, di trattazione/istruzione,
secondo i minimi la fase decisionale, attesa l'attività effettivamente espletata.
Le spese di CTU, come liquidate con provvedimento del 12.5.2025 vanno poste a definitivo carico di parte attrice.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa: proposta da 1) RIGETTA la ^domanda Parte_1 contro
Controparte_1
2) CO la parte ricorrente alla rifusione in favore del convenuto delle spese di lite, che liquida in Euro 4.227,00= per compensi professionali, oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge
3) Spese di CTU, come liquidate con provvedimento del 12.5.2025, a definitivo carico di parte attrice.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c..
Si comunichi.
Rovigo, 16 dicembre 2025
IL GIUDICE
Rossana AR