R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BARI
TERZA SEZIONE CIVILE
In persona del Giudice Onorario Avv. MASSIMILIANO LELLA in funzione di Giudice
Unico ha pronunciato la seguente:
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta sul ruolo generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine
10901/2019
T R A
, COD. FISC. , rappresentato e difeso Parte_1 CodiceFiscale_1
dall'Avv. Patrizia D'Elia ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Noci alla via G. DI Vittorio
n. 1/O;
- ATTORE -
ALLA VIA Controparte_1
GIULIO PETRONI N. 417M, COD. FISC. , in persona dell'amministratore e P.IVA_1
legale rappresentante pro-tempore, rappresentato e difeso dall' Avv. Laura Di Nielli ed elettivamente
CP_ domiciliato presso il suo studio in alla via Lucarelli n.22;
- CONVENUTO –
All'udienza del 03.10.2025 le parti hanno precisato le conclusioni come qui si riportano: PER L' ATTORE (dalla comparsa conclusionale ): “….. si conclude, pertanto, per l'accoglimento dell'impugnativa della delibera assembleare di approvazione del bilancio consuntivo 2018 e preventivo
2019, tenuto conto della estensione della domanda di pagamento ai bilanci precedenti a partire da quello consuntivo del 2009 contenuta nella memoria difensiva ex art. 183 VI comma n. 1, con ogni conseguente provvedimento in ordine all'annullamento o dichiarazione di nullità della delibere impugnate e la condanna del convenuto alla restituzione delle somme versate dal sig. oltre i limiti CP_1 Pt_1
di quelle dovute per oneri accessori. Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, coma da nota spese allegata. …”
PER IL CONVENUTO: ( dalla comparsa conclusionale ) “ … in via preliminare CP_1
rigettare l'istanza di sospensiva della delibera assembleare del 07/03/2019 di approvazione dei rendiconti di gestione esercizi 2018, stante l'assenza dei requisiti previsti ex lege fumus boni iuris e del periculum in
mora; nel merito comunque rigettare l'avanzata impugnativa alla delibera di approvazione dei rendiconti
2018 del 07/03/2019 per l'evidente infondatezza in fatto ed in diritto;
condannare parte attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni da “lite temeraria” da liquidarsi d'ufficio in via equitativa;
in via gradata e subordinata nella denegata ipotesi di accoglimento seppur parziale della avversa domanda,
accertare e dichiarare la parziale compensazione dei crediti vantati dalle parti, con riferimento al credito sancito in capo al condominio in virtù sentenza indicata nel corpo del presente atto;
in ogni caso condannare l'attore al pagamento delle spese, diritti ed onorari del presente giudizio....”.
MOTIVAZIONE DELLA SENTENZA: Con atto di citazione notificato il 12.07.2019 l'attore evocava in giudizio il convenuto per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: “… in via CP_1
preliminare disporre la sospensione dell'esecutività della delibera assembleare del 07.03.2019
relativamente ai punti 1) e 2) dell'ordine del giorno relativi all'approvazione del bilancio consuntivo 2018
e del bilancio e riparto preventivo 2019 per tutti i motivi esposti;
nel merito condannare il CP_1
convenuto alla restituzione di tutte le somme a qualsiasi titolo iscritte a nome dell'attore e riscosse nei bilanci dal 2014 al 2018 per un importo di circa € 1.850,00, oltre interessi, salvo errori e/o omissioni da determinare a mezzo di apposita consulenza tecnica;
in via subordinata escludere dalla condanna le somme dovute per i servizi a rimborso, anch'essi da determinare a mezzo di consulenza tecnica;
con pag. 2/7 vittoria di spese e competenze di lite…”. Deduceva infatti di condurre in locazione un appartamento sito
CP_ in alla via G. Petroni n. 41/M facente parte dell'omonimo condominio;
che tale appartamento era di proprietà dell' , già e faceva parte di un edificio inizialmente di proprietà Controparte_2 CP_3
CP CP_ esclusiva dell' di destinato all'Edilizia Economica e Popolare;
che nel tempo la maggior parte degli assegnatari aveva riscattato il proprio alloggio, con un residuo minimo di alloggi di proprietà
dell'Ente; che ciò aveva determinato la costituzione del secondo le regole del codice civile;
CP_1
che con delibera assembleare del 7 marzo 2019 l'Assemblea condominiale con il voto unanime dei presenti aveva approvato il bilancio consuntivo anno 2018, nonché quello preventivo con allegato riparto
( punti primo e secondo all'ordine del giorno ); che ritenendo l'approvazione di tali bilanci illegittima, a causa delle poste debitorie iscritte in bilancio a suo carico, provvedeva a inoltrare istanza di mediazione
CP_ attraverso l'organismo CRC Mediazione con sede in che la mediazione si concludeva con esito negativo;
che ciò lo induceva ad impugnare la predetta delibera. Nel merito contestava al Condominio il diritto di iscrivere in bilancio poste a proprio nome;
ed infatti ai sensi degli artt. 1123 c.c. e 9 della legge n. 392/78 tutte le spese inerenti alla gestione condominiale gravavano sul proprietario, salvo il rimborso da parte del conduttore dei soli oneri accessori. In subordine deduceva che il diritto del Condominio di iscrivere poste a bilancio a carico dell'attore dovesse essere limitato, giusta previsione dell'art. 39 punto
2) della L.R., alle spese dei servizi a rimborso indicati all'art. 19 n. 1 lettera d) del DPR n. 1035/72: che altre spese quali compenso all'amministratore con le connesse spese di amministrazione, premio per l'assicurazione dello stabile, interventi di manutenzione ordinaria sulle parti comuni dello stabile,
consumi idrici individuali non erano a carico dell'assegnatario ma del proprietario;
che le spese di amministrazione e assicurazione, erano poste dal legislatore regionale a carico dell'assegnatario ma erano fatte confluire, unitamente ai costi di gestione e di manutenzione, nel canone di locazione (art. 24 n.
1 L.R.); che l'art. 24 della Legge regionale, inoltre, faceva confluire i costi di manutenzione nel canone di locazione mentre l'ente aveva accollato l'onere di questi interventi all'assegnatario, senza inglobarli nel canone, attraverso le condizioni generali del contratto di locazione, ponendo in essere una pattuizione contraria all'art. 24 della legge regionale, il quale aveva recepito i criteri per la determinazione del canone dal Regolamento Cipe, rientrando questa materia nella competenza legislativa statale;
che rientravano nei servizi a rimborso i consumi idrici ed energetici relativi alle parti comuni e non già quelli individuali che pag. 3/7 dovevano essere regolati e gestiti direttamente tra proprietario e conduttore. Si costituiva il CP_1
convenuto chiedendo il rigetto della domanda. Deduceva che l'attore era assegnatario in locazione di un alloggio di edilizia residenziale pubblica, facente parte di un edificio, costruito per finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica, comprendente anche alloggi ceduti in proprietà a terzi, a seguito di riscatto degli stessi;
che in questo tipo di fabbricati era prevista la costituzione di una vera e propria amministrazione condominiale mista, alla quale restava estranea l' , già CP_2 Controparte_2 [...]
che la Legge n. 392/78, non si applicava agli Controparte_4
alloggi di edilizia residenziale pubblica se non nella parte in cui la Legge Regionale ne faceva espresso richiamo;
che a seguito della modifica introdotta dalla Legge n. 431 del 1998 era stato esplicitamente previsto al Capo I art. 1 Lett. B) che: “…la disciplina delle locazioni non si applica alle locazioni relative agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente statale e regionale.”; che la normativa principale di riferimento, in vigore al tempo delle contestazioni sollevate da parte attrice, non poteva pertanto che essere la L.R. 54/84 che trovava piena applicazione nella fattispecie che ci riguarda e che all'art. 39, comma 2,- modalità di pagamento degli oneri accessori -l.r. n. 54/1984,
elideva espressamente il passaggio del versamento di detti oneri -dietro rimborso- da parte del locatore,
facendoli, così, gravare direttamente sul conduttore-assegnatario, quale titolare ex lege dell'obbligazione in parola;
che la sentenza n. 5545/2017, emessa dal Tribunale di Bari – Dott.ssa Cesaroni, rigettando le richieste del medesimo attore, aveva confermato la possibilità concessa dall'art 39 l.r. n. 54/84 agli amministratori del condominio, di richiedere direttamente ai conduttori-assegnatari il versamento degli oneri accessori;
che l'attore risultava comunque debitore del condominio della somma di €. 5.300,00 oltre oneri di legge rivenienti dalla condanna al pagamento delle spese processuali dell'anzidetto procedimento giudiziario conclusosi con la sentenza della Dott.ssa Cesaroni. Concessi i termini ex art. 183 sesto comma c.p.c. parte attrice nelle prime memorie così deduceva: “ …nell'auspicio che per il futuro il
Condominio iscriva in bilancio a nome del solo spese per oneri condominiali e al fine di porre Pt_1
fine ad ogni contenzioso per ciò che concerne il passato, l'attore eleva la domanda di pagamento,
contenendola nei limiti suddetti anche per i bilanci pregressi, a decorrere da quello consuntivo del 2009,
previa impugnazione, ove necessario, delle relative delibere di approvazione…”. Nel corso del giudizio,
su istanza dell'attore, era disposta ed espletata C.T.U. tecnica a mezzo del geom. Su Controparte_5
pag. 4/7 concorde richiesta delle parti la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni. Alla udienza del
26.06.2024 parte attrice così precisava le conclusioni: “ nel merito in accoglimento della domanda proposta in via subordinata si insiste per la condanna del convenuto al pagamento della CP_1
somma di €. 545,54 oltre interessi come per legge, nonché al risarcimento dei danno da lite temeraria, da liquidarsi in via equitativa..”. La causa era rinviata per la discussione e decisione e con la memoria conclusionale parte attrice modificava nuovamente le proprie conclusioni come sopra riportato ( “….. si conclude, pertanto, per l'accoglimento dell'impugnativa della delibera assembleare di approvazione del bilancio consuntivo 2018 e preventivo 2019, tenuto conto della estensione della domanda di pagamento ai bilanci precedenti a partire da quello consuntivo del 2009 contenuta nella memoria difensiva ex art. 183
VI comma n. 1, con ogni conseguente provvedimento in ordine all'annullamento o dichiarazione di nullità della delibere impugnate e la condanna del convenuto alla restituzione delle somme CP_1
versate dal sig. oltre i limiti di quelle dovute per oneri accessori. Con vittoria di spese e Pt_1
compensi del presente giudizio, coma da nota spese allegata. …”). Con provvedimento del 03.10.2025 era revocato il provvedimento del 27.06.2024 che aveva rinviato la causa per la discussione e decisione e veniva fissata nuova udienza di precisazione delle conclusioni del 03.10.2025 in cui parte attrice così
precisava le conclusioni: “…riportandosi integralmente a tutti i propri scritti difensivi ivi incluse le note conclusive già depositate...”. Riservata per la decisione alla udienza del 03.10.205, senza fissazione di termini per il deposito di conclusionali e repliche in ragione della concorde richiesta delle parti in tal senso, la causa viene ora in decisione. Sulla base degli atti di causa risulta che, sebbene l'attore abbia rivisto e differenziato più volte le sue conclusioni ( in maniera a volte anche incompatibile con quanto in precedenza affermato ), per quel che concerne l'individuazione delle domande che ancora intende far valere in questo giudizio, debba farsi riferimento alle conclusioni indicate nelle memorie conclusive del
31.01.2025, ovvero le uniche espressamente richiamate all'ultima udienza di precisazione delle conclusioni del 03.10.2025. Le domande di annullamento delle delibere assembleari che avevano approvato i bilanci antecedenti quello del 2018 sono inammissibili. Per quelle antecedenti alla delibera approvativa del bilancio 2014 l'inammissibilità deriva dalla genericità della domanda contenuta nella memoria ex art. 183 sesto comma n. 1 c.p.c. ove l'attore fa riferimento ad una “previa impugnazione, ove necessario, delle relative delibere di approvazione”, senza dare poi seguito, nel corso del medesimo atto a pag. 5/7 questo riferimento con una presa di posizione tempestiva e precisa circa l'effettiva intenzione di impugnare o meno le predette delibere;
per tutte le delibere antecedenti a quella di approvazione del bilancio 2018 l'inammissibilità deriva poi anche dalla mancata specificazione delle delibere impugnate,
atteso che parte attrice si limita ad esibire i bilanci e non le relative delibere che li avevano approvati senza dare, peraltro, alcuna indicazione atta ad individuarne in concreto l'effettiva sussistenza ( data di svolgimento dell'assemblea e contenuto del verbale di approvazione ). Circa le delibere di approvazione dei bilanci consuntivo 2018 e preventivo 2019, parte attrice nelle conclusioni della citazione non include nelle domande una espressa richiesta di annullamento delle relative delibere, ma chiede solo la sospensione delle stesse;
tuttavia la volontà di proporre la domanda è confermata oltre che dalla lettura dell'atto introduttivo anche dalla posizione assunta dal convenuto che comunque nel costituirsi in giudizio ha chiesto il rigetto della stessa domanda sebbene non risulti espressamente formulata nelle conclusioni.
La domanda di impugnazione non è tuttavia fondata. Parte attrice, in sostanza, deduce che il CP_1
convenuto avrebbe dovuto, in bilancio, porre direttamente a carico dell'ente gestore le spese condominiali del conduttore e che sarebbe poi dovuto essere l'ente gestore a richiedere, semmai, al conduttore il rimborso di tali spese, in ragione di ciò sostiene che nulla era effettivamente dovuto dal conduttore stesso nei confronti del condominio;
di conseguenza richiede il rimborso delle somme versate a soggetto non legittimato a percepirle. La tesi non è fondata. Deve in proposito farsi riferimento alla condivisibile sentenza n. 5545/2017 emessa da questo stesso ufficio ( dott.ssa Cesaroni ) in un procedimento che aveva come parti gli attuali protagonisti del presente giudizio oltre che l' ( ente gestore locatore CP_2
dell'immobile dell'odierno attore ) In tale pronuncia è infatti correttamente evidenziato come l'art. 39
della legge regionale n. 54/84 regolatrice della materia prevede la possibilità per gli amministratori condominiali degli immobili di edilizia residenziale pubblica ( anche quelli misti come nel caso che ci occupa ) di richiedere direttamente ai conduttori assegnatari il versamento degli oneri accessori;
in forza poi dell'art. 8 del contratto di locazione del 22.11.2004 e dell'art. 9 lett. B del Regolamento regionale di disciplina del rapporto locatizio degli alloggi di edilizia residenziale pubblica sono a carico del conduttore
( ovvero l'odierno attore ) anche le spese di manutenzione ordinaria e di gestione condominiale ivi compreso il compenso dell'amministratore e l'assicurazione dell'immobile; che tali ultime somme siano poi dovute direttamente dal conduttore in favore del condominio in deroga alle disposizioni ordinarie si pag. 6/7 evince dalla lettura delle combinate disposizioni degli artt. 37 commi 1 e 2, 38 e 39 della legge regionale
54/1984, ove si fa espresso riferimento al pagamento nei confronti del locatore solo fino all'entrata in funzione delle autogestioni, che nel caso di condominio misto sono sostituite dall'ente condominiale stesso, in ossequio alla ratio sottesa della legislazione in materia ( ovvero l'esigenza di sgravare, per quanto possibile, gli enti gestori dall'amministrazione degli alloggi assegnati in locazione, stante la mole di immobili cui gli stessi sono titolari che ne renderebbe gravosa ed infruttuosa per gli stessi assegnatari,
la gestione diretta da parte degli enti medesimi ). Deve quindi considerarsi pienamente legittima la delibera assembleare impugnata e di conseguenza deve ritenersi infondata la domanda di condanna alla restituzione di somme che il aveva invece legittimamente percepito. In considerazione CP_1
dell'andamento del giudizio devono porsi definitivamente a carico di parte attrice le spese dell'espletata
C.T.U. Le altre spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, sulla base del valore effettivo della controversia ( calcolato in base alle richieste indicate da parte attrice nella conclusionale per un importo superiore agli €. 5.200,00 ).

P.Q.M.


Il Tribunale di Bari, in funzione di Giudice Unico, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta
CP_ da nei confronti del relativo allo stabile sito in alla via Giulio Petroni Parte_1 CP_1
n. 41/M, in persona dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore, così provvede:
- rigetta le domande proposte da parte attrice;

- pone definitivamente a carico di parte attrice le spese dell'espletata C.T.U.;
- condanna l'attrice al pagamneto delle spese processuali del convenuto che liquida CP_1
in €. 5.000,00 oltre maggiorazione per spese generali Iva e cassa come per legge.
Bari, 13.10.2025
Il Giudice Onorario
Avv. Massimiliano Lella
pag. 7/7