N. R.G. 514/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VIBO VALENTIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Ida Cuffaro ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 514/2024 promossa da:

CP_1 Parte_1
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. VITA DAMIANO ed
[...] P.IVA_1 elettivamente domiciliata in Tropea (V.V.) in Largo Antico Sedile n° 1 presso lo studio del difensore;

RICORRENTE contro
(C.F. , rappresentata e difesa Controparte_2 C.F._1 dall'avv. MANA SERENA DANIELA ed elettivamente domiciliato in VIA TONDO 189
89865 TROPEA (V.V.) presso lo studio del difensore;

RESISTENTE avente ad oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni – affitto d'azienda.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di intimazione di licenza per finito affitto d'azienda con contestuale citazione per la convalida notificato alla sig.ra Controparte_2 [...] ed eredi Parte_2 Parte_1 ha adito l'intestato Tribunale per ivi sentirsi accogliere le seguenti conclusioni: “ voglia l'adito ed intestato Tribunale di Vibo Valentia, contrariis reiectis: – per il caso di mancata comparizione dell'intimata, convalidare l'intimata licenza per scadenza
pagina 1 di 10 naturale del contratto d'affitto d'azienda per il giorno 15 maggio 2024; – per il caso di opposizione dell'intimata, pronunciare ordinanza ex art. 665 c.p.c. disponendo che la sig.ra debba comunque rilasciare la sopra indicata azienda Controparte_2 alla ridetta data di scadenza contrattuale del giorno 15 maggio 2024 e conseguentemente disporre il mutamento di rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c. con fissazione del prescritto perentorio termine per il deposito delle eventuali memorie integrative;

– nel merito, respinta ogni contraria domanda ed eccezione, dichiarare che il contratto
d'affitto d'azienda di cui in narrativa scadrà in data 15 maggio 2024 e, pertanto condannare la sig.ra , intimata, a rilasciare l'azienda corrente Controparte_2 in Tropea, Piazza Vittorio Veneto n. 1, di cui al contratto Affitto d'Azienda stipulato in data 16 maggio 2012, a ministero del Notaio Dott. Persona_1 attualmente esercìta all'insegna “ (già “ ) descritta in CP_3 CP_4 premessa, libera da persone e cose e nella piena disponibilità della società intimante
e figli ed eredi di entro Parte_2 Parte_1 Parte_1 la medesima data del giorno 15 maggio 2024; Con riserva di proporre separato giudizio per gli eventuali danni riscontrati al momento del rilascio del bene locato, ai sensi dell'art. 1590 c.c. Con vittoria di spese e compensi di giudizio oltre spese generali e CPA come per legge”
A fondamento della domanda ha esposto che la società intimante, con contratto di
Affitto d'Azienda stipulato in data 16 maggio 2012, a ministero del Notaio Dott.
, Rep. n. 119.542, Raccolta 27303, registrato in data 18 Persona_1 maggio 2012, ha concesso in godimento alla sig.ra nata a Controparte_2
Vibo Valentia il giorno 8 febbraio 1977, residente in [...], titolare dell'omonima ditta individuale, l'azienda commerciale, corrente in Tropea, piazza Vittorio Veneto n. 1, esercente attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande attuata mediante la gestione di un attualmente all'insegna “ (già Controparte_5 CP_3
“ ”) per la durata di anni dodici, come risulta dall'allegato contratto;
CP_4
- che a mente dell'art. 2) del citato contratto, la data di scadenza del richiamato contratto è stata fissata il per giorno 15 maggio 2024;
pagina 2 di 10 - che, la società esponente, pur non avendone l'onere, in data 13 aprile 2023 con comunicazione p.e.c. (allegata) ha avvisato la conduttrice che alla scadenza contrattuale del 15 maggio 2024 non avrebbe rinnovato il contratto di che trattasi;
.
Pertanto il ricorrente ha chiesto la convalida della licenza per finita locazione per la data della naturale scadenza del contratto formulando conclusioni come sopra riportate.
Si è costituita in giudizio con comparsa di costituzione e risposta depositata in data

6.4.24 e ha proposto opposizione alla convalida della licenza Controparte_2 per finito affitto di azienda , eccependo:
- che l'affitto di azienda avente ad oggetto la gestione di un ha subito nel corso degli anni alcune modifiche Parte_3 sostanziali ed innovative che lo hanno progressivamente svuotato di quelli che sono gli elementi costitutivi del contratto d'affitto d'azienda per innovarlo in una locazione a uso commerciale e ciò a far data dall'agosto 2014;
- che, infatti, nel mese di agosto 2014 la intimata ha inoltrato alle autorità preposte tutta la documentazione atta a mutare la categoria merceologica del proprio esercizio commerciale per cui da tale momento la cessava CP_2
l'attività di bar pasticceria paninoteca e impiantava un moderno ristorante nei locali per cui è causa;

- che tale innovazione ha comportato un consistente investimento economico per l'integrale adeguamento alle normative di sicurezza di impianto elettrico e termico, la realizzazione ex novo dei bagni per disabili prima totalmente assenti, la sostituzione dei pavimenti (con elementi antinfortunistici), le tramezzature e la realizzazione di una cucina da ristorante ex novo, completa di tutti gli elementi strumentali ed impiantistici necessari ad espletare l'attività di ristorazione;

- che pertanto l'invocato affitto d'azienda è cessato nel 2014, ossia quando le sorti dei locali e quelle dei beni funzionali all'impresa si sono divise venendo meno il vincolo codicistico del complesso di beni organizzato per l'esercizio dell'azienda intesa quale bar/pasticceria/paninoteca per come definita nell'atto d'affitto; pagina 3 di 10 - che la stessa parte attrice, nel delineare il corpo delle clausole contrattuali, ha previsto esplicitamente l'estinzione del rapporto, ai sensi del combinato degli articoli 8 comma 1 e 18 dell'affitto d'azienda;
- che infatti nel primo comma dell'articolo 8 si prevede l'esplicito divieto a trasformazioni, modifiche o migliorie ai locali senza il consenso scritto dell'affittante; che, a sua volta, l'articolo 18 prevede la risoluzione ipso jure del contratto per l'inadempienza di una qualsiasi delle clausole
- che pertanto la radicale innovazione operata nei locali per cui è causa dalla realizzata senza il consenso scritto di parte attrice ha comportato la CP_2 risoluzione contrattuale ex art. 18 a partire dall'estate 2014;
-che tuttavia, la società intimante di fatto ha continuato a percepire una utilità economica periodica per cui, a prescindere dalla denominazione adottata tra le parti, a decorrere dal 2014 il rapporto non ha più ad oggetto il godimento di un complesso organizzato e unitario di beni mobili e immobili, materiali ed immateriali, capace di produrre beni o servizi, ma la mera messa a disposizione dei locali dietro corrispettivo.
Ha quindi rassegnato le seguenti conclusioni: “l'On.le Tribunale adito voglia così provvedere: In via preliminare e gradata: 1) Rigettare la richiesta di convalida di licenza per finita locazione per i motivi di cui in premessa qui integralmente richiamati e trascritti con speciale riferimento anche ai danni di natura economica ed occupazionale che ne potrebbero derivare, riservandone la quantificazione alla fase di merito e/o a separato giudizio;
2) Accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'intimazione di rilascio per finita locazione per mancanza degli elementi essenziali, in quanto priva degli identificativi catastali, atti ad individuare in maniera chiara ed univoca l'immobile oggetto dell'intimazione oltre che radicalmente priva dell'individuazione del compendio strumentale aziendale;
3) Accertare e dichiarare la carenza dei presupposti di legge per nullità dell'atto fondante l'intimazione, in quanto riferito ad un rapporto contrattuale nullo, poiché esso stesso privo degli identificativi catastali atti ad individuare in maniera chiara ed univoca l'immobile oggetto dell'accordo nonchè privo dell'allegazione del titolo di disponibilità dell'immobile a favore della parte pagina 4 di 10 affittante;
4) Nell'ipotesi di rigetto delle superiori eccezioni di inammissibilità dell'intimazione e di nullità del contratto d'affitto d'azienda, accertare e dichiarare che il negozio giuridico posto alla base dell'intimazione ha cessato i suoi effetti giuridici per previsione espressa, ex art. 18 ed 8.1 e 6.2 dell'accordo, già dall'estate del 2014, in conseguenza delle novazioni poste in essere dalla Signora
in assenza dell'autorizzazione scritta della società attrice, facendo CP_2 venire meno il nesso combinatorio organizzativo ex art 2555 c.c..
Nel merito: 5) Accertare e dichiarare che tra le parti intercorre un rapporto di locazione commerciale a decorrere dal 18 Agosto 2014 e, per l'effetto, scadente ai sensi di legge in data 17 agosto 2026 a seguito della cessazione dell'azienda di pasticceria e delle novazioni poste in essere dalla Signora che hanno CP_2 determinato la dissoluzione dell'azienda originaria;
6) Accertare e dichiarare che l'odierna convenuta ha corrisposto annualmente agli odierni attori la somma incontestata di € 35.000 oltre l'iva ed oltre gli aumenti ISTAT in contrasto con quanto disposto dall'articolo 2.3 del contratto posto a fondamento dell'intimazione, che prevede: “per i primi 6 (sei) anni, viene determinato in complessivi Euro 35.000,00 (trentacinquemila virgola zero zero)” e, per l'effetto, condannare gli istanti alla restituzione di quanto indebitamente percepito nella misura verificata dall' On.le Giudicante;
7) Accertare e dichiarare che i lavori di manutenzione straordinaria, strutturale e di messa a norma dei locali oggetto di causa, erano di esclusiva competenza della società affittante e disporre la restituzione per le spese sostenute dall'odierna convenuta riservandone la quantificazione alla fase di merito e/o a separato giudizio;
8) Nell'ipotesi di accoglimento della superiore eccezione di nullità del contratto d'affitto d'azienda, accertare e dichiarare che le spese di ristrutturazione sono da attribuirsi alla società attrice e per l'effetto condannare la stessa alla loro restituzione riservandone la quantificazione alla fase di merito e/o a separato giudizio;
9)
Nell'ipotesi di rigetto della superiore eccezione di nullità del contratto d'affitto d'azienda, in relazione alla genericità del punto 8.2 del contratto, accertare e dichiarare a chi competono le spese di ristrutturazione eccedenti quanto già previsto ed in che misura debba essere computata l'IVA sulle stesse ed a carico di quale parte;
10) Disporre il mutamento di rito ai sensi dell'articolo 667 c.p.c. con pagina 5 di 10 fissazione dei termini di legge. Con vittoria di spese ed onorari di giudizio da distrarsi a favore del sottoscritto procuratore in qualità di antistatario.
Con ordinanza resa il 9.04.2024 il Tribunale ha ordinato all'intimata il rilascio dell'immobile, in favore dell'attrice intimante, fissando per l'esecuzione dell'obbligo di rilascio la data del 15.06.2024 e ha disposto il mutamento di rito da sommario a speciale, assegnando alle parti il termine per l'integrazione degli atti introduttivi.
Entrambe le parti depositavano le memorie integrative: la società intimante ha chiesto di confermare l'ordinanza di finita locazione e riconsegna del 09/04/2024 depositata a definizione della fase sommaria n. 340/2024 R.G.; in via riconvenzionale, ha poi chiesto, in via riconvenzionale, il risarcimento dei danni patrimoniali subiti a seguito del danneggiamento del compendio aziendale nonché del danno commerciale da perdita di chance e occupazione sine titulo nonché per lucro cessante e/o nonché indennizzo per occupazione abusiva dal 16 maggio al 22 luglio 2024; il resistente ha contestato la tardività del deposito della presunta copia conforme dell'atto di affitto di azienda sprovvisto dell'autentica delle firme e dell'attestazione di conformità dell'avvocato ai sensi di legge e si è riportato integralmente al contenuto dell'atto di costituzione della fase sommaria e alla documentazione prodotta nel fascicolo del giudizio sommario, reiterando le conclusioni per come ivi formulate
La causa, istruita con produzione documentale, all'esito dell'udienza di discussione, è stata decisa con la presente sentenza.
La domanda è procedibile essendo stato espletato, con esito negativo, il procedimento di mediazione (v. verbale di mediazione in atti).
Preliminarmente si dà atto che il locale è stato rilasciato in data 12.07.2024, come risulta da verbale in atti (all.7 memoria integrativa parte ricorrente) e, pertanto, si dichiara cessata la materia del contendere in riferimento alla domanda di rilascio dell'immobile.
L'eccezione di inammissibilità e nullità dell'atto di intimazione per finita locazione per come sollevata dalla resistente è priva di pregio. Nello specifico, l'affittuaria pagina 6 di 10 ha sostenuto che l'intimazione di licenza per finito affitto di azienda sarebbe: 1) inammissibile per mancanza degli elementi essenziali, in quanto priva degli identificativi catastali, atti ad individuare in maniera chiara ed univoca l'immobile oggetto dell'intimazione oltre che radicalmente priva dell'individuazione del compendio strumentale aziendale;
2) nulla in quanto riferito ad un rapporto contrattuale nullo, poiché esso stesso privo degli identificativi catastali atti ad individuare in maniera chiara ed univoca l'immobile oggetto dell'accordo nonchè privo dell'allegazione del titolo di disponibilità dell'immobile a favore della parte affittante.
Sul punto basti rilevare che il contratto di affitto di azienda in atti prevede all'art. 4 che: “ L'affittante dichiara di avere la disponibilità dei locali in cui viene esercitata l'attività di impresa in forza di contratto di comodato sottoscritto in data 9 dicembre 2010, registrato a Vibo Valentia, sezione staccata di Tropea, in data 28 dicembre 2010 al n. 002677 nel quale è stata espressamente prevista la facoltà per l'affittante ad includere nel contratto di fitto d'azienda anche i locali oggetto di comodato”. Pertanto, il contratto di affitto di azienda individua i dati castali dell'immobile in cui viene esercitata l'impresa richiamando il contratto di comodato in forza del quale l'affittuario ha la disponibilità dei locali ( relatio c.d. formale).
In sintesi la resistente ha poi eccepito che l'innovazione e la trasformazione dell'attività aziendale concessa in affitto ( da esercizio di attività di ad attività di ristorazione) in violazione delle clausole Parte_3 contrattuali e senza consenso scritto del concedente, ha determinato una risoluzione ipso iure del contratto di affitto di azienda ai sensi dell'art. 18; che, quindi, a seguito della radicale rinnovazione dei locali con relative attrezzature e impianti a servizio della nuova attività di ristorazione, sarebbe venuto meno il proprium dell'istituto codicistico dell'azienda intesta come l'insieme dei beni organizzati per l'esercizio dell'impresa, nella specie, quale bar/pasticceria/paninoteca per come definita nell'atto d'affitto. Pertanto, secondo la prospettazione del resistente, venuta meno la funzionalità dei beni all'esercizio dell'impresa, il rapporto si sarebbe modificato proseguendo come una locazione a pagina 7 di 10 uso commerciale limitandosi alla messa a disposizione dei locali dietro corrispettivo.
Orbene, la tesi della resistente non può essere condivisa oltre ad essere destituita di qualsivoglia fondamento logico giuridico.
In primo luogo, come è noto, la pattuizione nel contratto di una clausola risolutiva espressa determina, come di regola, la predeterminazione ad opera delle parti stesse della gravità dell'inadempimento. Secondo quanto pacificamente affermato in giurisprudenza, “la clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per un determinato inadempimento della controparte, dispensandolo dall'onere di provarne l'importanza. Di talché, in siffatta ipotesi la risoluzione opera di diritto ove il contraente non inadempiente dichiari di volersene avvalere, senza necessità di provare la gravità dell'inadempimento della controparte (Cass. 29017/2018).
Nella fattispecie in esame, invero, non consta che la parte non inadempiente abbia manifestato la propria intenzione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, secondo quanto disposto dall'art. 1456, II comma c.c..
Ciò posto, anche a voler ammettere la risoluzione di diritto del contratto di affitto di azienda a seguito delle innovazioni non autorizzate, tuttavia, il nuovo contratto locazione a uso commerciale dei locali per cui è causa avrebbe dovuto risultare da atto scritto e regolarmente registrato.
Oltre tutto l'impostazione propugnata dalla resistente, secondo cui a seguito della radicale rinnovazione dei locali con relative attrezzature e impianti a servizio della nuova attività di ristorazione, sarebbe venuto meno il proprium dell'istituto codicistico dell'azienda intesa come l'insieme dei beni organizzati per l'esercizio dell'impresa, nella specie, quale appare infondata Parte_3 anche sotto un ulteriore profilo.
Si osserva che nel caso di contratto di affitto di azienda l'affittuaria può integrare il complesso di beni già esistente con ulteriori beni, secondo un proprio programma di impresa. Sul punto si condivide quanto sostenuto da un'autorevole pronuncia della Corte di Cassazione Civile, sez. III, 17/02/2020, (ud.
pagina 8 di 10 03/06/2019, dep. 17/02/2020), n.3888, secondo cui: “in sostanza, nell'affitto di azienda elemento indefettibile è che venga ceduto il godimento altresì della organizzazione… Se oggetto della cessione è, sì, un complesso di beni, ma niente affatto organizzati ai fini dell'impresa, non potrà dirsi che si sta cedendo un'azienda, che invece presuppone quell'elemento.. … Certo è che l'affittuario può riorganizzare i beni secondo un proprio programma d'impresa, e può anche adibirli ad un'impresa diversa, e questo mutamento di certo non impedisce di considerare come azienda il complesso dei beni che egli ha ricevuto. Tuttavia, ciò che conta è che nel complesso dei beni ceduti permanga un residuo di organizzazione che ne dimostri l'attitudine (e dunque anche potenziale, questo sì) all'esercizio dell'impresa, sia pure con la successiva integrazione da parte dell'affittuario (Cass., n. 10154/ 2016).”.
In via riconvenzionale la resistente, nel corpo dell'atto di opposizione, ha poi formulato diverse domande come sopra riportate. Va premesso che nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato, ai sensi dell'art. 665 c.p.c., determina la conclusione del procedimento a carattere sommario con l'instaurazione di un nuovo ed autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni ivi compresa per il locatore la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata, e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale. Il conduttore convenuto che agisce in riconvenzionale deve chiedere, a pena di decadenza come espressamente sancisce l'art. 418 c.p.c., la fissazione di una nuova udienza di discussione, in mancanza di tale richiesta la domanda riconvenzionale è inammissibile. Orbene, nel caso di specie il conduttore non ha chiesto lo spostamento dell'udienza di discussione, con conseguente inammissibilità delle domande riconvenzionali proposte.
Anche la domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni formulata dalla società ricorrente solo nelle memorie integrative, richiamando quanto si legge nell'ordinanza di questo Giudice del 1.10.24, deve essere dichiarata inammissibile dal momento che la domanda di pagamento del presunto risarcimento per danni occorsi a beni immobili e mobili nonché degli ulteriori pagina 9 di 10 danni richiesti e rilevati solo dopo la riconsegna dello stesso, costituisce domanda nuova in quanto aggiuntiva e non meramente modificativa di quelle contenute nell'atto di intimazione per finita locazione.
L'esito della causa e la soccombenza reciproca giustificano la compensazione integrale le spese del giudizio.
Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, così provvede:
• dichiara cessata la materia del contendere con riguardo alla domanda di rilascio dell'immobile;
• dichiara inammissibili le domande riconvenzionali formulate dal ricorrente e dal resistente:
• compensa integralmente le spese di lite
Vibo Valentia, 22 agosto 2025
Il Giudice
Ida Cuffaro
pagina 10 di 10