N. R.G. 4216/ 2022
TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA
Famiglia ed Altro Civile
Il Giudice dott. Emilio Bernardi
Lette le note scritte ex art 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 22 Gennaio 2025, depositate:
- dall'Avv. Mario Colacito, difensore e procuratore speciale di parte attrice;

- dall'Avv. Maria CO TO, difensore e procuratore speciale di parte convenuta e di se medesima, pronuncia ex art. 281 sexies c.p.c., dandone lettura, la seguente sentenza:

TRIBUNALE DI PESCARA
RITO MONOCRATICO
(artt. 50 ter, 281 sexies c.p.c.)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Pescara, dott. Emilio Bernardi, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile n° 4216 del R.G.A.C. dell'anno 2022 vertente
TRA (c.f. e p.i. , in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratrice e legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata a Pescara (PE), alla
Piazza Alessandrini, 25, presso l'Avv. Mario Colacito, che la rappresenta e difende, giusto mandato allegato all'atto di citazione con richiesta di misura di coercizione indiretta ex art. 614 bis c.p.c.
Attrice
CONTRO
LL IA CO (c.f. ), anche in qualità di procuratore C.F._1
di se medesima ex art. 86 c.p.c., (c.f. ), CP_1 C.F._2
(c.f. , Controparte_2 C.F._3 Controparte_3
(c.f. ), (c.f. , elettivamente C.F._4 Controparte_4 C.F._5 domiciliati in Montesilvano (PE), alla Via Gramsci n° 1, presso e nello studio dell'Avv. Marzia
CO TO, che li rappresenta e difende, giusto mandato allegato alla comparsa di costituzione e risposta
Convenuti

OGGETTO: proprietà

CONCLUSIONI: come da note scritte ex art 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 22
Gennaio 2025
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Con atto di citazione regolarmente notificato, la società premesso di aver Parte_1
realizzato nel 1979 un complesso residenziale denominato Condominio “G. D'Annunzio”, corrente a Montesilvano (PE), alla Via Gramsci - angolo Via G. D'Annunzio, distinto al al
Catasto Fabbricati di detto Comune, al Foglio 3, Particella 154, premesso di essere proprietaria esclusiva del porticato, sito al piano terra del predetto Controparte_5
identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Montesilvano (PE), al Foglio
[...]
3, particella 154, subalterno, 2, categoria C/6, Classe 1, consistenza 88 mq, premesso che sin dalla data in cui veniva costituito il era stato espressamente Controparte_5
stabilito al punto 3 del regolamento condominiale che “rimane di esclusiva proprietà dell'impresa costruttrice [ tutto il piano porticato al piano terra ad Parte_1
eccezione la parte antistante l'androne, ed avrà facoltà di chiuderlo per qualsiasi destinazione ed in qualsiasi momento, senza che i condomini abbiano a pretendere alcun indennizzo”, premesso di aver partecipato attivamente alle vicende condominiali per il tramite dei precedenti amministratori, premesso di aver constatato, per il tramite dell'attuale amministratrice- legale rappresentante della società che alcuni veicoli venivano parcheggiati abusivamente occupando, senza averne alcuna autorizzazione, il porticato de quo di propria esclusiva proprietà e che a nulla era valsa l'apposizione di cartelli con la dicitura “Proprietà privata – divieto di parcheggio”, i quali erano stati rimossi, disattesi o ignorati, premesso ancora che, a seguito di diffida inviata all'amministratore del condominio, alcun condomini, odierni convenuti e proprietari di alcuni appartamenti facenti parte del CP_5
, confermavano che il porticato de quo, era stato dai predetti utilizzato come
[...] parcheggio per le autovetture in virtù di “possesso continuo ed indisturbato” da parte loro dell'area di cui si controverte, tanto ciò premesso, conveniva in giudizio TO Marzia
CO, , e , CP_1 Controparte_2 Controparte_6 Controparte_4
per sentire accertare e dichiarare l'esclusiva proprietà, in suo favore, del porticato, sito al piano terra del predetto identificato al Catasto Fabbricati del Controparte_5
Comune di Montesilvano (PE), al Foglio 3, Particella 154, Subalterno, 2, Categoria C/6,
Classe 1, Consistenza 88 mq e, per l'effetto, ordinare ai predetti convenuti l'immediata liberazione del porticato sopra descritto e, in ogni caso, la cessazione di ogni turbativa al pacifico godimento esclusivo dell'area di sua proprietà, chiedendo infine di disporsi,ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., per ogni violazione, a carico di controparte, il pagamento di una penale di euro 100,00 e/o in quella somma maggiore o minore sub judice accertata, con vittoria delle spese del giudizio.
2) A seguito di deposito di relativa comparsa si costituivano TO Marzia CO,
[...]
, e , deducendo che la CP_1 Controparte_2 Controparte_6 Controparte_4 società attrice per oltre quarant'anni non aveva esercitato alcuna facoltà relativa al diritto di proprietà, non avendo partecipato alle assemblee condominiali, non avendo sostenuto oneri condominiali, non avendo contribuito alla manutenzione ordinaria e straordinaria, non avendo avuto accesso al porticato, non essendo in possesso delle chiavi e del telecomando dei cancelli, deducendo altresì che lo stato attuale dei luoghi (piano terra) è risalente all'anno 1982, allorquando il porticato inizialmente costruito di 445 mq. (Doc. n° 02 e 03) fu nella maggior consistenza (id est sub. 1, Doc. n° 04) chiuso con la realizzazione di due locali commerciali, oggi occupati da un istituto bancario, residuando così la sola area oggetto di causa pari a 88 mq (id est sub. 2, Doc. n° 05), deducendo di aver, essi convenuti, usufruito del porticato per il ricovero delle proprie autovetture e di essersi occupati della relativa manutenzione e pulizia, contraddistinguendo con i numeri dei propri appartamenti gli spazi del porticato in uso, nonché munendo i rispettivi corridoi di competenza con rampe di accesso per agevolare la salita e la discesa dei veicoli, deducendo infine di non essere mai stati turbati nel loro possesso pacifico ed ultraventennale sul porticato.
Chiedevano quindi il rigetto della domanda, con vittoria delle spese del giudizio.
3) Nel corso del giudizio venivano concessi i termini per il deposito delle memorie istruttorie ex art.183 co. VI c.p.c.: in sede di deposito della prima memoria istruttoria i convenuti, che all'atto della costituzione si erano limitati ad eccepire l'usucapione del porticato, hanno avanzato domanda riconvenzionale tesa all'accertamento in loro favore della prescrizione acquisitiva ventennale. Con ordinanza istruttoria in atti, ferme le produzioni documentali, veniva raccolta la prova orale ammessa.
4) All'esito, la causa veniva rinviata per discussione orale ai sensi dell'art.281 sexies c.p.c. con termini per il deposito di note conclusionali, mentre con separato decreto veniva disposta la trattazione scritta.
5) Ciò posto, l'art.1117 c.c., in tema di parti comuni dell'edificio, pone una presunzione di comunione delle cose elencate in tale norma, tra cui il portico, ma tale presunzione, iuris tantum, può essere vinta dal titolo contrario, che può essere rappresentato dal titolo convenzionale che dà luogo alla nascita del condominio, in cui, espressamente o implicitamente, un dato bene viene incluso nell'ambito di proprietà di uno dei condomini.
La norma richiamata, infatti, riconoscendo la proprietà comune dei portici, prevede l'inciso
“salvo titolo contrario”.
6) Occorre poi rammentare che nel processo civile le eccezioni in senso lato consistono nell'allegazione o rilevazione di fatti estintivi, modificativi o impeditivi del diritto dedotto in giudizio ai sensi dell'art. 2967 c.c. con cui sono opposti nuovi fatti o temi di indagine non compresi fra quelli indicati dall'attore e non risultanti dagli atti di causa (cfr. Cass. Civ. Ord.
6.05.2020, n°8525); l'eccezione riconvenzionale, pur ampliando il tema della controversia, tendendo a paralizzare il diritto della controparte, rimane nell'ambito della difesa e del petitum e, quindi, si differenzia dalla domanda riconvenzionale, che, invece, è diretta ad ottenere l'accertamento di un diritto con autonomo provvedimento avente forza di giudicato
(cfr.Cass. Civ., Ord. 22/10/2019 n°26880): quindi, ciò che distingue l'eccezione riconvenzionale dalla domanda riconvenzionale consiste non tanto nella natura del diritto fatto valere dal convenuto, quanto nel fine che il deducente si propone, cioè nel contenuto della sua istanza processuale;
se con essa il deducente si limita a chiedere il rigetto della domanda avversaria si è in presenza di un'eccezione, se, invece, tende a un risultato concreto diverso ed ulteriore (risarcimento del danno, restituzioni, attribuzione della proprietà di un bene) si configura la domanda riconvenzionale, soggetta alle preclusioni di cui all'art. 167 c.p.c. (cfr. Cass. Civ., 10.01.1981, n°246; Cass. Civ. 27.10.1987 n°7924).
7) E' stato ritenuto che l'usucapione deve essere oggetto di una specifica domanda, non potendo essere rilevata d'ufficio, né essere dedotta solo come eccezione (cfr. Cass. Civ.,
Sez. II, 12.01.2018 n°668).
8) E' stato pure ritenuto che la decadenza dalla proposizione di domanda riconvenzionale di usucapione per inosservanza del termine stabilito dall'art. 166 c.p.c. non impedisce alla stessa di produrre gli effetti di una semplice eccezione di usucapione, mirante al rigetto della pretesa attrice, sempre che la costituzione sia comunque avvenuta nel termine utile per proporre le eccezioni (cfr. Cass. Civ., 19.05.2015 n°10206; conforme Cass. Civ., ord.

4.03.2020 n°6009).
9) Sempre in tema di usucapione, è stato ritenuto dalla Corte di legittimità che la pretesa utilizzazione per parcheggio non potrebbe rientrare nello schema di alcun diritto di servitù né di diritto reale (cfr. Cass. Civ. sentenza 28/04/2004 n. 8137; Cass. Civ. sentenza
21.01.2009, n° 1551), non potendosi ravvisare usucapione, relativamente al parcheggio di autovetture, nell'ipotesi in ci si limiti all'uso di una striscia di terreno come parcheggio e spazio di manovra, “non essendo tale condotta di per sé espressione di un'attività materiale incompatibile con l'altrui diritto di proprietà e non avendo la relativa esteriorizzazione la valenza inequivoca di una signoria di fatto sul bene. D'altra parte, l'utilizzo di un'area a scopo di parcheggio può risultare transitoriamente consentito per mera tolleranza dal proprietario fondiario” (vedi giurisprudenza di merito Trib. Firenze, sez. II, 31.01.2023, n. 278; Corte appello Lecce sez.
II, 11.02.2022, n. 193; Corte appello Genova sez. II, 05.07.2022, n. 803; cfr. anche
Cassazione Civile, Sez. II, 08.05.2013, n. 10894). Pertanto, “onde provare il possesso pacifico e ininterrotto ai fini dell'usucapione, è necessario dimostrare di averlo utilizzato proprio come suo proprietario, per esempio, delimitando il posto auto con sbarramenti, catene, cancelli o altre opere di perimetrazione o recinzione idonee a impedirne l'uso al proprietario del fondo” (Corte App. Bolzano, 9.05.2020, n. 67).
10) Ai sensi dell'art.1144 c.c. gli atti compiuti con l'altrui tolleranza non possono servire di fondamento all'acquisto del possesso.
11) Venendo al caso in esame resta comprovato per tabulas che, sin dalla costituzione del
, il portico è rimasto nella esclusiva proprietà della società costruttrice odierna CP_5
attrice. Richiamando quanto già espresso al punto 5) del presente provvedimento, il titolo contrario che consente ampiamente di superare la presunzione di comunione del porticato risiede nel regolamento condominiale versato in atti, redatto all'epoca della costruzione dell'edificio (1978/79), il quale, si rammenta, è di natura contrattuale ed indica espressamente che il portico non è parte comune, ma di esclusiva pertinenza della società.
Ed invero, all'art. 3 è stato testualmente previsto che “Rimane di esclusiva proprietà dell'impresa costruttrice tutto il piano porticato al piano terra ad eccezione la parte antistante l'androne, ed avrà facoltà di chiuderlo per qualsiasi destinazione ed in qualsiasi momento senza che i condomini abbiano a pretendere alcun indennizzo”. Sempre in tale articolo è stato espressamente previsto che “Quando sarà definito il piano porticato, il tecnico dell'impresa costruttrice provvederà a propria cura e spese ad aggiornare la tabella “A” nonché alla compilazione di una nuova tabella per determinate spese comuni dalle quali rimarrà esclusa la parte di portico che verrà chiuso a negozi od altro; tutti i condomini si obbligano sin d'ora ad accettare. Inoltre la tabella “A” sarà esclusa dal partecipare alle spese di manutenzione e pulizia della area esterna fuori della recinzione e precisamente l'area antistante i futuri negozi pavimentata a mosaico di marmo , che saranno a carico del proprietario o proprietari dei negozi o dei suoi aventi causa, in quanto sarà loro consentito la sistemazione, su detta area, di sedie, tavolini od altri oggetti inerenti
l'attività commerciali che si andrà ad insidiare su detto porticato”. Tale titolo contrario risulta corredato in atti dalla visura storica, la quale evidenzia quale intestataria dell'aria proprio la società costruttrice, sicché è dato evincersi che tale bene non è mai stato venduto o ceduto assieme alle unità immobiliari. Risulta poi comprovato documentalmente che nell'anno 1982 la società attrice ha provveduto a chiudere parzialmente il porticato sopra descritto, di sua esclusiva proprietà, mediante la realizzazione di due locali commerciali e di seguito otteneva la licenza di abitabilità rilasciata il 29/05/1982 a seguito di verbale di sopralluogo del tecnico comunale effettuato in data 24.05.1982 (allegati da 2 a 9 di parte convenuta - allegati 1, 2 e 3 di parte attrice). Risulta che fino al 7.12.2018 secondo le tabelle millesimali non sono stati mai intaccati i propri millesimi di proprietà (allegati 10.11.12).
12) Ne consegue l'accertamento di proprietà del porticato di cui si controverte in capo alla società attrice.
13) A diverse conclusioni occorre pervenire in ordine alle ragioni esposte dai convenuti, i quali,
a fronte della pretesa attorea, hanno inteso eccepire in senso lato di aver usufruito per oltre vent'anni, nel disinteresse dell'attrice del portico prospiciente i propri garage, delimitato dalla recinzione, essendosi l'attrice disinteressata di tale area, essendosi per converso essi stessi occupati della relativa manutenzione e pulizia, contraddistinguendo con i numeri dei propri appartamenti gli spazi del porticato in uso, munendoli di rampe di accesso.
14) Va immediatamente rilevata la inammissibilità della domanda riconvenzionale avanzata dagli stessi convenuti e tesa ad ottenere l'accertamento della prescrizione acquisitiva in loro favore: richiamato il punto 6 e 7 del presente provvedimento, la domanda è tardiva, essendo stata articolata solamente con la prima memoria istruttoria, vecchio rito, come tale, sempre soggetta alle preclusioni previste dall'art. 167 c.p.c., dovendo per converso essere azionata tempestivamente in comparsa, ove, per converso, si sono limitati a richiedere il rigetto della domanda attorea.
15) Va pure detto che le ragioni esposte dai convenuti non appaino sorreggere in maniera certa ed incontrovertibile l'assunto di possesso esclusivo ultraventennale del bene.
16) Milita in senso contrario la circostanza per cui la quota relativa al porticato (16 millesimi), di proprietà dell'attrice è stata imputata ai condomini che ne hanno usufruito solamente dal
2019. Peraltro non è dato neppure comprendere come con una delibera assembleare sia stato possibile, per così dire, “azzerare” il titolo di proprietà dell'attrice. Milita poi in tal senso il fatto che sono del tutto sfumati anche i contorni della stessa eccezione di usucapione, non essendo meglio specificato, pure al lume del contributo delle deposizioni raccolte, quale diritto reale si è preteso acquisire (proprietà o servitù o altro diritto reale). Sempre in termini di possesso ultraventennale, non è emerso che l'area del portico prospiciente i singoli garage fossero delimitate da catene o quant'altro, mentre circa la realizzazione delle rampe di accesso da parte dei convenuti ai fini della facilitazione del parcheggio delle autovetture è emerso dalla deposizione resa dal teste (escusso all'udienza del Testimone_1
12.09.2024), che questi, dietro incarico dei convenuti, ebbe a realizzarla solamente nel
2016. Aggiungasi che all'udienza del 22.02.2024, sentita sub judice, l'amministratrice del ha affermato che nel 2021 “ho potuto Controparte_5 Persona_1
constatare tramite una visura catastale che loro erano intestatari e quindi ho fornito loro le chiavi. Quando dico «loro» intendo riferirmi alla ”. Vale inoltre osservare che i Pt_1
convenuti non sono gli unici condomini del e che è emerso che tale area è stata CP_5 resa accessibile anche agli altri condomini di tale edificio. E' emerso poi dalla testimonianza resa dalla teste figlia della legale rappresentante della società, Testimone_2
Parte escussa all'udienza del 22.11.2023 che già dalla fine degli anni '90 e tuttora, la
[...]
ha provveduto reiteratamente, avendo libertà di accesso al porticato, a far apporre sui CP_7 muri dello stesso, i cartelli con la dicitura “PROPRIETA' PRIVATA – DIVIETO DI
PARCHEGGIO”, precisando pure che tali cartelli sono stati da ignoti tutte le volte.
(Riconosco nella documentazione fotografica esibita lo stato del porticato, con i cartelli affissi”). Ha espresso conferma in ordine alla circostanza che il porticato non risulta delimitato con sbarramenti, catene, cancelli e/o altre opere di perimetrazione e/o recinzione idonee ad impedirne l'uso al di fuori degli odierni convenuti (circostanza risultante anche dalla deposizione della teste di parte convenuta ) e che lo stesso è libero e Testimone_3
accessibile dal cancelletto pedonale e dal cancello carrabile. Dalla deposizione resa dalla teste , escussa il 22.11.2023, è emerso che “le chiavi dei cancelli pedonale e Testimone_3 carrabile ce l'hanno gli occupanti gli appartamenti del ”; ed il teste CP_5 [...]
, sentito il 22.02.2022, il quale affermava che “gli altri condomini hanno le chiavi Tes_4 del cancello carrabile per accedere ai garages”.
17) Nulla di più hanno apportato al tema decidum le ulteriori deposizioni.
18) Quanto allo stato dei luoghi è emerso in maniera incontrovertibile che ”dal 1982 ad oggi il porticato sottostante il condominio “ è chiuso, circondato da muri di cinta, siepi Pt_1
e alberi, come da foto doc. n. 14 che vengono esibite”; deve ritenersi dunque che lo stato dei luoghi è perfettamente coincidente con quello conseguente ai lavori eseguiti proprio nel 1982, dall'impresa costruttrice, CE. odierna attrice, allorquando CP_7
provvedeva a chiudere parzialmente il porticato de quo, per cui otteneva la licenza di abitabilità rilasciata il 29.05.1982 (doc. 7 di parte convenuta), conseguente al verbale di sopralluogo del tecnico comunale effettuato in data 24.05.1982 (doc. 6 di parte convenuta). 19) Ragion per cui oltre a non ritenere comprovato la maturazione di un possesso ultraventennale esclusivo dei convenuti utile all'acquisto della proprietà o di altro diritto reale, appare ragionevole ravvisare nel caso in esame una situazione di semplice detenzione dovuta a mera tolleranza della società attrice, che peraltro nel corso degli anni, a fronte dell'utilizzo dell'area di cui si controverte a parcheggio, ha inteso opporvisi con l'apposizione di cartelli di proprietà privata – divieto di parcheggio. Situazione di semplice detenzione non utile ai fini di un riconoscimento di usucapione, come del resto illustrato al punto 10) del presente provvedimento.
20) Per effetto dell'accoglimento della domanda, si ordina ai convenuti l'immediata liberazione del porticato e la cessazione di ogni turbativa al pacifico godimento esclusivo della proprietà in capo all'attrice.
21) Non si accede a richieste ulteriori, non avendo allo stato questo Tribunale ulteriori parametri per quantificare l'eventuale inottemperanza futura dei convenuti all'ordine emesso nel punto precedente.
22) Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate (secondo D.M.
n°55/2014 e s.m.i., scaglione di valore da euro 5.200,00 ad euro 26.000, valori medi per ciascuna fase), come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- in accoglimento della domanda, dichiara accertata l'esclusiva proprietà in capo alla società attrice del porticato, sito al piano terra del predetto Controparte_5
identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Montesilvano (PE), al foglio 3, particella
154, subalterno, 2, categoria C/6, classe 1, consistenza 88 mq;

- per l'effetto, ordina ai convenuti l'immediata liberazione del porticato e la cessazione di ogni turbativa al pacifico godimento della proprietà da parte della società attrice;

- dichiara la inammissibilità della domanda riconvenzionale avanzata da parte convenuta nella memoria istruttoria ex art.183 co. VI n°1 c.p.c.;
- rigetta ogni altra domanda;
- condanna i convenuti, in solido tra loro, alla refusione, in favore di parte attrice, delle spese del giudizio, liquidate in complessivi euro 5.341,00, di cui euro 264,00 per spese ed euro
5.077,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge (iva, cap e r.f.).
- Sentenza provvisoriamente esecutiva, come per legge
Pescara, li 1 Settembre 2025
Il Giudice
dott. Emilio Bernardi