REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In persona del Giudice Unico
Dr. Luigi Cavallo
ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 20145 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2018 posta in deliberazione all'udienza del 10 dicembre 2024, (con termini di legge alle parti di giorni sessanta e venti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica)
e vertente
Tra
Dott. , elettivamente domiciliato in Roma, Via Parte_1
Postumia 1, presso lo Studio degli Avv.ti Danilo Quaglini e Piero
Pantano, che lo rappresentano e difendono per procura in atti
ATTORE
E
, e per esso il Sig. Controparte_1 Controparte_2
quale amministratore della società Controparte_3
in persona dell'accomandatario Sig.
[...] Controparte_2
nonché per i Sigg. Avv. FR AP, Dott.ssa Maura GL
e Dott.ssa Lydia FI, elettivamente domiciliati in Roma, Piazzale Clodio 56, presso lo Studio dell'Avv. Giovanni Bonaccio, rappresentati e difesi dall'Avv. Vittorio Brindisi, per procura in atti
CONVENUTI
Nonché
Dott.ssa elettivamente domiciliata in Roma, Via XX Controparte_4
Settembre 98/e, presso lo Studio dell'Avv. Giovanni Ferrara, che la rappresenta e difende per procura in atti
INTERVENUTA CONVENUTA
Nonché
Sigg. e elettivamente domiciliati in Controparte_5 CP_6
Roma, Via Sebastiano Ziani 4, presso lo Studio degli Avv.ti Paola
CO e FR UR, che li rappresentano e difendono per procura in atti
INTERVENUTI CONVENUTI
Nonché
Sigg.re e , elettivamente Controparte_7 Controparte_8
domiciliate in Roma, Via Alessandria 208, presso lo Studio dell'Avv.
ID DA, che le rappresenta e difende, unitamente all'Avv.
IO NE, per procura in atti
CONVENUTE
OGGETTO: Impugnativa delibera e rimessione in pristino
CONCLUSIONI
All'udienza del 10 dicembre 2024, le parti concludevano riportandosi ai propri atti e alle proprie richieste.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione ex art. 1137 c.c., il Dott. Parte_1
esponeva di essere proprietario di un'unità immobiliare sita in Roma,
, e di aver realizzato il frazionamento del suo Controparte_1
appartamento in sei distinte unità abitative;
rilevava che, risultando indispensabile procedere all'ultimazione dei lavori, erano stati posti all'ordine del giorno dell'assemblea del 27 settembre 2017, alcuni punti specifici, 8, 11, 12 e 13, riguardanti l'autorizzazione, a sue spese, delle modifiche da effettuarsi.
Evidenziava che l'assemblea non aveva autorizzato quanto richiesto, pur a fronte della regolarità delle opere sotto i profili urbanistici, strutturali ed impiantistici.
Rilevava pertanto la nullità della delibera impugnata, attesa la sua contrarietà al disposto ex artt. 1102 c.c. e 1122 c.c. e concludeva richiedendone la declaratoria di nullità, con accertamento del proprio diritto al rifacimento delle tabelle millesimali e alla realizzazione delle opere necessarie per il completamento dei lavori.
Si costituivano in giudizio il , Controparte_1
nonché i condomini Avv. AP, Dott.ssa GL e Dott.ssa
FI, che evidenziavano in primo luogo come la domanda di controparte, avente in realtà ad oggetto una statuizione di legittimità del frazionamento dell'originaria unità immobiliare attorea, doveva essere rivolta nei confronti di tutti i proprietari delle unità immobiliari,
e non del;
nel merito, rilevavano come il frazionamento CP_1
dell'appartamento dell'attore in sei distinte unità immobiliari non era legittimo, attesa l'avvenuta lesione dei diritti altrui.
Esponevano che le modifiche conseguenti al frazionamento si ripercuotevano sull'impianto del gas, idraulico e fognario, sul cavedio condominiale, oltre che sul decoro architettonico del fabbricato. Concludevano pertanto richiedendo, previa chiamata in causa degli altri proprietari, il rigetto delle domande attoree e la condanna dei
Sigg, , e , questi ultimi Pt_1 CP_4 CP_5 CP_7 CP_8
acquirenti di tre delle unità immobiliari ricavate dal frazionamento, alla riduzione in pristino dei propri immobili, nonché, in via subordinata, la condanna dell'attore al risarcimento dei danni patrimoniali subiti dagli altri condomini per la diminuzione di valore dell'edificio.
Con atto depositato in data 1 giugno 2018 interveniva in giudizio la
Dott.ssa proprietaria di un immobile derivante dal Controparte_4
frazionamento, al fine di aderire alle richieste attoree e quindi alla declaratoria di invalidità della delibera impugnata, limitatamente al punto 13 dell'ordine del giorno;
con atto depositato in data 1 giugno
2018, intervenivano in giudizio anche i Sigg. e Controparte_5
comproprietari di uno degli appartamenti derivanti CP_6
dal frazionamento, che eccepivano il difetto di legittimazione attiva del Dott. e rilevavano l'invalidità della delibera impugnata in Pt_1
relazione ai punti 11, 12 e 13 dell'ordine del giorno.
Autorizzata la chiamata in causa richiesta dal Condominio, i Sigg. depositavano memoria di costituzione sulle domande CP_5
riconvenzionali formulate dal convenuto, eccependo il difetto di legittimazione attiva di quest'ultimo in merito alla domanda di risarcimento dei danni individuali subiti dai singoli condomini, da ridursi comunque in base al disposto ex art. 1227 c.c.; anche la
Dott.ssa depositava memoria difensiva in cui eccepiva il CP_4
difetto di ius postulandi del difensore del per difetto di CP_1
autorizzazione da parte dell'assemblea e rilevava, nel merito,
l'illegittimità ed infondatezza della richiesta di riduzione in pristino dell'immobile, dovendo comunque la stessa essere limitata al solo attore in quanto unico esecutore materiale della condotta dannosa lamentata da controparte.
Si costituivano in giudizio le Sigg.re e Controparte_7 CP_8
, acquirenti, rispettivamente, della nuda proprietà e
[...]
dell'usufrutto di uno degli immobili frazionati, che eccepivano l'inammissibilità e l'infondatezza delle domande riconvenzionali del
Condominio; concludevano richiedendo il rigetto delle domande avanzate nei loro confronti, con declaratoria di invalidità della delibera impugnata dall'attore, limitatamente ai punti 11, 12 e 13 e condanna del al risarcimento dei danni subiti per la CP_1
mancata completa fruizione dei beni e servizi comuni e dell'appartamento di loro proprietà.
Disposta ed espletata CTU descrittiva, fra l'altro, dei luoghi di causa, delle opere già effettuate e di quelle da effettuarsi oltre che degli interventi necessari per la riduzione in pristino, veniva disposta la rinnovazione delle indagine peritali con nomina di diverso consulente.
Disposta integrazione della consulenza, la causa veniva istruita con l'interrogatorio formale dell'amministratore del e della CP_1
Dott.ssa GL e veniva trattenuta a decisione all'udienza del 10 dicembre 2024, con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre innanzi tutto evidenziare che, con la domanda avanzata nella presente sede, parte attrice ha richiesto, previo accertamento del proprio diritto al rifacimento delle tabelle millesimali e all'adeguamento del regolamento condominiale, oltre che alla realizzazione delle opere necessarie per l'ampliamento e l'allaccio delle nuove utenze, delle cassette postali e dell'impianto citofonico, la declaratoria di nullità della delibera condominiale in data 27 settembre 2017 limitatamente ai punti 8, 11, 12 e 13 dell'ordine del giorno;
a fronte di ciò, il convenuto, costituitosi in giudizio CP_1
unitamente ai condomini Sigg. AP, GL e FI, ha invece richiesto il rigetto delle domande attoree e, in via riconvenzionale, la riduzione in pristino delle unità immobiliari derivanti dal frazionamento e, in via riconvenzionale subordinata, la condanna dell'attore al risarcimento del danno patrimoniale subito dai singoli condomini per la diminuzione di valore dell'edificio e delle singole unità abitative.
In particolare, parte convenuta ha dedotto come l'effettivo ambito delle domande attoree non riguarda la legittimità, o meno, della delibera impugnata, quanto una statuizione sulla legittimità delle opere effettuate, con specifico riferimento al frazionamento dell'originaria unità immobiliare di 340 mq. in sei distinte unità immobiliari;
in quest'ottica, il e i tre condomini hanno CP_1
evidenziato, nella loro prospettazione, la compromissione dei diritti dei singoli condomini in conseguenza di quanto svolto da controparte, attese le concrete ripercussioni derivanti dall'aumento delle unità immobiliari componenti il fabbricato, da dieci a quindici.
Ora, la disposta CTU, all'esito della rinnovazione delle indagini peritali mediante affidamento dell'incarico a diverso consulente, ha chiarito che l'appartamento di proprietà attorea, situato al terzo piano dell'edificio condominiale e di superficie di 338 mq., è stato frazionato in sei distinte unità abitative, di proprietà dei Sigg. CP_5
e con incremento CP_4 Per_1 Persona_2 Per_3
di cinque unità del numero di unità abitative presenti nel fabbricato;
a seguito dei lavori, le nuove unità sono state tutte regolarmente accatastate. Evidenzia il consulente nella relazione definitiva depositata che, a seguito dei sopralluoghi svolti negli immobili e del riscontro con le opere effettuate, non vi sono influenze sulla maggior parte dei beni comuni dovute al frazionamento, per come le parti comuni risultano individuate nell'art. 2 del regolamento condominiale, e ciò anche in riferimento alle fondazioni, ai muri perimetrali e strutture portanti e agli impianti del termosifone;
in ordine invece alla terrazza stenditoio, rileva il CTU come lo spazio sia sufficiente per ospitare gli stendini dei condomini nella configurazione iniziale delle unità abitative, non risultando sufficiente in caso di impiego contemporaneo da parte di tutti i condomini a seguito del frazionamento.
Inoltre, rileva il CTU che la realizzazione del frazionamento ha determinato una modifica del carico urbanistico con conseguente nuova sollecitazione dell'impiantistica presente, laddove, in ordine al decoro del fabbricato, lo stesso risulta modificato in senso peggiorativo attesa l'alterazione dell'armonica distribuzione delle aperture presenti nei prospetti, avendo il frazionamento modificato la partizione di alcune finestre e di alcune tapparelle rendendole difformi dalle altre presente nelle verticali.
Ora, come noto, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che il può dividere il suo appartamento in più unità ove da ciò CP_1
non derivi concreto pregiudizio agli altri condomini, salva eventuale revisione delle tabelle millesimali;
non osta che il regolamento contrattuale del condominio preveda un certo numero di unità immobiliari, qualora esso non ne vieti la suddivisione (C.C.
13184/16).
Nel caso di specie, a fondamento delle deduzioni svolte, il ha evidenziato le ripercussioni conseguenti al CP_1
frazionamento operato dall'attore in relazione all'impianto del gas, idraulico e fognario, cavedio oltre che ai prospetti e alla CP_9
facciata.
Sul punto, tuttavia, attese le deduzioni del CTU, occorre evidenziare come nessuna specifica influenza sulle parti comuni condominiali, per come individuate dal Regolamento, risulta derivare dal frazionamento, evidenziandosi, quanto alla terrazza stenditoio, che lo spazio non risulta sufficiente solo nell'ipotesi di “impiego contemporaneo da parte di tutti i condomini nell'attuale configurazione a seguito del frazionamento in argomento”.
In ordine all'impianto del gas, evidenzia il CTU che l'installazione di nuove tubazioni non fa emergere circostanze che possano ledere la sicurezza o la statica dell'edificio, laddove in relazione agli impianti di carico e scarico delle acque chiare e scure delle nuove unità abitative, le due colonne di adduzione presenti sulla verticale dell'ex proprietà dell'attore non sono cambiate e l'infrastruttura presente risulta insufficiente a garantire un adeguato flusso idrico alle nuove abitazioni. Tuttavia, rileva il consulente sul punto che, in tutto il periodo di utilizzo dei nuovi appartamenti, “non si sono mai verificare riduzioni di flusso dipendenti da un eccessivo utilizzo simultaneo in relazione all'ipotesi di contemporaneità di azione di tante utenze”.
Anche le quattro colonne di scarico per le acque presenti sulla verticale dell'ex proprietà attorea non sono cambiate e, all'esito dell'indagine svolta, rileva il CTU come i valori presenti delle tubazioni discendenti di scarico delle acque risultano più che sufficienti per smaltire le acque di scarico prodotte dalle nuove unità abitative.
In relazione all'impianto del gas, poi, il progetto per l'allaccio degli impianti dei singoli appartamenti prevede il passaggio di nuove tubazioni, ma i collegamenti così individuati “non incidono sull'infrastruttura di adduzione condominiale del gas”.
In ordine poi all'impianto citofonico, il fabbricato risulta servito da una dorsale di connessione che collega ciascun appartamento alla pulsantiera dell'ingresso, laddove parte attrice risulta aver posto in opera una nuova pulsantiera accanto a quella originaria alla quale sono collegati cinque dei sei nuovi appartamenti;
sul punto, evidenzia il consulente “la sola circostanza del limite fisico qualora anche gli altri condomini vogliano eseguire gli stessi lavori messi in opera” dall'attore, limite dato dalla limitatezza degli spazi a disposizione per porre in essere nuove pulsantiere e dalla capacità ospitare nuove connessioni con le reti presenti.
Tuttavia, il medesimo consulente individua la sola potenziale lesività della nuova pulsantiera al diritto di pari uso dei beni comuni da parte degli altri condomini, rilevando, ad esempio, in tale contesto,
“l'eventuale impiego di nuove tecnologie e dispositivi tecnici che possano garantire soluzioni efficienti alla problematica”.
La medesima potenziale lesività viene dal consulente riscontrata in relazione alla posa in opera dell'aggiunta alla bacheca delle cassette postali, in considerazione del limite fisico dato dalla limitatezza degli spazi a disposizione per porre in essere eventuali nuove cassette postali, pur dandosi atto che la modifica apportata all'originaria bacheca, costituita da un'aggiunta, “presenta le stesse finiture e la stessa geometria della bacheca originaria”, anche se priva di una fascia di contorno.
All'esito dell'indagine tecnica compiuta, pertanto, le deduzioni del
, e dei condomini costituiti, in ordine al pregiudizio subito CP_1
in conseguenza dell'intervento posto in essere a seguito del frazionamento non devono essere condivise, non risultando presente un'influenza sulle parti comuni condominiali conseguente ai lavori effettuati, con la sola eccezione, nei limiti indicati, del locale stenditoio, e non essendo gli impianti condominiali riguardanti il gas e il carico e scarico delle acque pregiudicati dalle lavorazioni eseguite;
inoltre, in chiave meramente ipotetica e potenziale viene individuata la lesività del nuovo impianto citofonico e delle nuove cassette postali, essenzialmente conseguente, anche in questo caso nei limiti indicati, alla limitatezza dello spazio fisico.
In ordine poi alla lamentata lesione del decoro architettonico, si deve in primo luogo evidenziare, come da giurisprudenza della Suprema
Corte, che costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio (C.C. 18928/20).
Nel caso di specie, il CTU rileva come la condotta analisi dei prospetti evidenzia modifiche percettibili “in una verifica formale nell'ipotesi di avere, come riferimento oggettivo, i prospetti originali al momento dell'edificazione, senza considerare le condizioni attuali di stato e manutenzione delle facciate”; in quest'ottica, è vero che le variazioni apportate con il frazionamento modificano in senso peggiorativo il decoro dell'edificio, alterando l'armonica distribuzione delle aperture presenti nei prospetti interessati, e ciò in quanto il frazionamento modifica “la partizione di alcune finestre e di alcune tapparelle rendendole difformi dalle altre presenti nelle verticali”; tuttavia, specifica ulteriormente il consulente che le modifiche apportate determinano un danno al decoro architettonico dello stabile, “sempre nell'ipotesi di considerare, come riferimento oggettivo, i prospetti come se fossero appena stati edificati e quindi senza considerare l'attuale stato manutentivo e le modifiche pregresse apportate”.
In quest'ottica, il CTU rileva come gli interventi messi in opera per il frazionamento risultano modifiche puntuali sui prospetti dell'edificio che, rapportate all'intero sviluppo delle superfici del fabbricato nel suo complesso in relazione alle pregresse aggiunte e modifiche presenti alle condizioni attuali di stato e manutenzione dei manufatti,
“non determinano un danno economico al valore venale degli appartamenti”.
Come noto, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che, in materia di condominio negli edifici, nel valutare l'impatto di un'opera modificativa sul decoro architettonico bisogna adottare un criterio di reciproco temperamento tra i rilievi attribuiti all'unitarietà originaria di linee e di stile, alle menomazioni apportate da precedenti modifiche e all'alterazione prodotta dall'opera modificativa sottoposta a giudizio, senza che possa conferirsi rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere un'attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni ovvero alla visibilità delle alterazioni (C.C. 16518/23).
Nel caso di specie, il consulente, pur a fronte della riscontrata variazione peggiorativa del decoro dell'edificio, evidenzia che la stessa discende dal riferimento oggettivo ai prospetti originali, al momento dell'edificazione, e ciò quindi senza considerare le condizioni attuali di stato e manutenzione delle facciate, con le modifiche pregresse apportate;
a ciò deve aggiungersi che il medesimo consulente, per come evidenziato, non rileva la sussistenza di un danno economico al valore venale degli appartamenti conseguente alla lesione del decoro del fabbricato, e ciò proprio in considerazione delle modifiche conseguenti agli interventi svolti sui prospetti dell'edificio e “all'intero sviluppo delle superfici del fabbricato nel suo complesso in relazione alle pregresse aggiunte e modifiche presenti e alle condizioni attuali di stato e manutenzione dei manufatti”.
Deve quindi ritenersi come, in considerazione dell'indagine svolta e degli elementi introdotti in giudizio, anche le deduzioni di parte convenuta riguardanti la lesione del decoro architettonico non debbano essere condivise, con conseguente rigetto delle domande riconvenzionali dalla detta parte, unitamente ai condomini costituiti, avanzate;
peraltro, in riferimento alla richiesta di risarcimento del danno, si deve evidenziare, per come precedentemente rilevato, che nessun danno economico al valore venale degli appartamenti risulta derivare dal frazionamento, per come accertato dal CTU.
A ciò si deve in ogni caso aggiungere che l'intervento edilizio, per come rilevato dal consulente, non risulta aver violato norme di legge e lo stesso risulta essere stato realizzato previo regolare rilascio delle autorizzazioni urbanistiche da parte delle competenti Autorità amministrative comunali, laddove, alla luce delle conclusioni raggiunte e dei citati principi giurisprudenziali, non risultano quindi configurarsi le alterazioni all'estetica e alla simmetria dell'edificio vietate dal Regolamento condominiale.
Chiarito ciò, ed in riferimento alla domanda attorea, si deve innanzi tutto rilevare che il Dott. ha lamentato che l'assemblea Pt_1
condominiale, con la delibera impugnata nella presente sede, non concedeva l'autorizzazione all'esecuzione delle opere di adeguamento del proprio immobile all'esito del frazionamento svolto, negandogli l'ampliamento dell'impianto citofonico, delle cassette postali,
l'allaccio dei singoli appartamenti alla rete del gas oltre che l'adeguamento delle tabelle millesimali. Ora, come noto, la giurisprudenza della Cassazione ha chiarito che le modifiche alle parti comuni dell'edificio, contemplate dall'art. 1102
c.c. e che possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse e a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, non richiedono alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell'interesse comune mediante esercizio dell'autonomia privata (così C.C. 37852/22); inoltre, come noto, la Suprema Corte ha altresì specificato che i limiti posti dall'art. 1102 c.c. all'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino, ossia il divieto di alterarne la destinazione e l'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, non impediscono al singolo condomino, se rispettati, di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilità (C.C. 6458/19),
e ciò anche tenuto conto, per come anche chiarito dalla Cassazione, che la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l'art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri. (C.C. 18038/20).
Nel caso di specie, per come evidenziato, l'espletata CTU ha dato atto, in riferimento agli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea del 27 settembre 2017, che la pulsantiera citofonica aggiunta dall'attore non altera la destinazione della cosa comune, laddove la potenziale lesività per gli altri condomini derivante dal limito fisico in caso di esecuzione degli stessi lavori deve rapportarsi all'illustrato impiego di nuove tecnologie e dispositivi tecnici in grado di garantire soluzioni efficienti alla problematica;
lo stesso è a dirsi per le cassette postali, evidenziando il CTU unicamente la potenziale lesione del diritto al pari uso degli altri condomini in conseguenza del limite fisico dato dalla limitatezza degli spazi a disposizione per porre in essere “eventuali nuove cassette postali”; quanto, infine, ai nuovi allacci al gas, in assenza di elementi tali da potere ledere la sicurezza o la statica dell'edificio, l'impatto sul decoro dell'edificio risulta valutabile solo in considerazione del prospetto originale, e senza considerare, per come precedentemente illustrato, le condizioni attuali, in relazione alle aggiunte successive e allo stato manutentivo;
il CTU ha poi precisato che il progetto per l'allaccio degli impianti ai singoli appartamenti, con il passaggio di nuove tubazioni, non incide sull'infrastruttura di adduzione condominiale del gas.
Né, sulla base del richiamato art. 4 del Regolamento Condominiale, e tenuto conto delle considerazioni che precedono, emergono idonei elementi per ritenere alterata l'estetica e la simmetria dell'edificio o compromessa la struttura organica o la stabilità o solidità dello stesso, richiamandosi sul punto quanto già evidenziato dal CTU in ordine alla prospettata lesione del decoro architettonico come anche all'assenza di circostanze che possano ledere la sicurezza o la statica dell'edificio in conseguenza delle nuove tubazioni installate per l'impianto del gas.
Come noto, la giurisprudenza della Suprema Corte a Sezioni Unite ha chiarito che, in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. (C.C. SS.UU. 9839/21).
Nel caso di specie, le censure tempestivamente avanzate dall'attore riguardano la nullità della decisione impugnata in quanto assunta in violazione del proprio diritto di poter usufruire del bene comune, così come derivante ex art. 1102 c.c.
In quest'ottica, alla luce delle decisioni assembleari e di quanto emerso dall'espletata CTU, le deduzioni attoree devono essere condivise, limitatamente ai punti 11, 12 e 13 dell'ordine del giorno, risultando conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la possibilità di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione a condizione che la stessa sia, come nel caso di specie, compatibile con i diritti degli altri;
a ciò deve aggiungersi che l'uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare (C.C. 4617/07). Non deve invece essere condivisa la doglianza attorea riferita al punto
8 dell'ordine del giorno, riferito alla richiesta di rifacimento delle tabelle millesimali in quanto, indipendentemente da ogni ulteriore valutazione, l'espletata CTU ha, sul punto, chiarito che le tabelle non devono essere rifatte, dovendosi unicamente ripartire i millesimi dell'unico precedente appartamento tra i nuovi sei immobili risultati a seguito del frazionamento;
rileva infatti il consulente che la sommatoria dei nuovi immobili è identica all'unità immobiliare da cui questi sono derivati, determinando quindi il frazionamento unicamente una diversa intestazione della quota millesimale precedentemente attribuita ad un solo condomino.
Alla luce delle considerazioni che precedono, assorbenti ogni ulteriore profilo dedotto, la delibera impugnata deve essere dichiarata nulla limitatamente a quanto deciso in riferimento ai punti 11, 12 e 13 dell'ordine del giorno.
Le conclusioni raggiunte risultano altresì assorbenti le ulteriori domande avanzate dalle altre parti intervenute, per come tempestivamente avanzate, evidenziandosi in particolare, in riferimento alle eccezioni svolte, che la domanda risarcitoria risulta dal avanzata, in via subordinata, nei soli confronti del CP_1
Dott. e che, per come chiarito dalla Suprema Corte, In tema Pt_1
di condominio, l'azione di annullamento della deliberazione assembleare, disciplinata dall'art. 1137 c.c., presuppone, quale requisito di legittimazione, la sussistenza della qualità di condomino dell'attore sia al momento della proposizione della domanda sia al momento della decisione della controversia, in quanto la perdita di tale status determina, di regola, il venir meno dell'interesse dell'istante alla caducazione o alla modifica della portata organizzativa della deliberazione impugnata, salvo che questi vanti un diritto correlato alla sua passata partecipazione al e tale diritto dipenda CP_1
dall'accertamento della legittimità della deliberazione, ovvero che la medesima continui ad incidere, in via derivata, sul suo patrimonio
(C.C. 16654/24).
Nel caso di specie, indipendentemente da ogni ulteriore valutazione, la domanda avanzata dal nei confronti del Dott. CP_1 Pt_1
risulta avere ad oggetto la riduzione in pristino delle unità immobiliari e la condanna al risarcimento dei danni patrimoniali subiti, e ciò, quindi, in diretta correlazione con la delibera impugnata, nella quale, in relazione alle medesime unità immobiliari, l'assemblea si pronunciava sulle richieste modifiche ed ampliamenti degli impianti conseguenti ai lavori eseguiti.
Né deve essere condivisa la censura di indeterminatezza del petitum e della causa petendi della domanda riconvenzionale avanzata dai Sigg.
AP, GL e FI, tenuto conto che la stessa risulta fondarsi sulla prospettata lesione dei diritti dei singoli condomini in conseguenza dell'operato frazionamento e sulla ripercussione, nei confronti di questi ultimi, delle modifiche così realizzate, in relazione ai singoli aspetti esaminati;
proprio nell'ottica della lesione dei diritti sulle cose comuni spettanti agli altri condomini e della lesione “dei diritti individuali di ciascuno di essi alle proprietà individuali” veniva avanzata la domanda riconvenzionale, volta al ripristino dello stato dei luoghi e, in via subordinata, alla condanna dell'attore al risarcimento dei danni patrimoniali subiti dai singoli condomini per la diminuzione di valore delle unità immobiliari per il mutato contesto condominiale.
In ultimo, e quanto alla domanda riconvenzionale avanzata dalle convenute e , volta alla condanna del Condominio al CP_7 CP_8
risarcimento dei danni subiti, ritiene il Giudice che non siano stati introdotti idonei elementi di prova al fine di ritenere provata la responsabilità della detta parte in relazione ai danni lamentati dalla dette convenute, e ciò tenuto conto, in riferimento alla proposta pervenuta dal Sig. in data 27 giugno 2018, che quest'ultimo Pt_2
veniva informato della mancata possibilità di utilizzo del citofono, della casella postale e dell'impossibilità di allaccio alla rete del gas con la e mail in data 27 giugno 2018 a firma della Sig.ra CP_7
laddove la delibera avente ad oggetto il passaggio delle tubazioni del gas e la modifica del citofono e della cassetta postale, impugnata nella presente sede, è del 27 settembre 2017.
Inoltre, l'assenza del citofono risulta essere solo una delle motivazioni per cui il Sig. , con e mail in data 27 ottobre 2018, e l'altra Pt_3
persona interessata, di cui risultano prodotti i messaggi scambiati con la Sig.ra decidevano di non concludere la locazione. CP_7
A ciò deve aggiungersi che le istanze istruttorie avanzate dalla detta parte sono state rigettate con provvedimento in data 17 gennaio 2024, da confermarsi nella presente sede.
Alla luce delle considerazioni che precedono, pertanto, deve essere dichiarata la nullità della delibera condominiale impugnata nella presente sede, limitatamente ai punti 11, 12 e 13 dell'ordine del giorno;
le domande riconvenzionali avanzate dal CP_1
convenuto e dai Sigg. AP, GL e FI devono invece essere rigettate, come anche la domanda riconvenzionale avanzate dalle Sigg.re e , risultando assorbite le ulteriori CP_7 CP_8
domande e richieste avanzate dalle parti.
Le spese di lite, tenuto conto del complessivo esito della lite, delle ragioni della decisione e della parziale soccombenza reciproca delle parti, oltre che della particolarità della presente fattispecie, vengono interamente compensate fra tutte le parti. Le spese di CTU, già liquidate con separati decreti, vengono poste definitivamente a carico di tutte le parti in via solidale.


PQM


Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, definitivamente pronunciando, così provvede:
I) Dichiara la nullità della delibera impugnata nella presente sede, limitatamente ai punti 11, 12 e 13 dell'ordine del giorno;

II) Rigetta le domande riconvenzionali avanzate dal convenuto e dai Sigg. AP, GL e CP_1
FI;
III) Rigetta la domanda riconvenzionale avanzata dalle Sigg.re e;
CP_7 CP_8
IV) Dichiara assorbite le ulteriori domande avanzate dalle parti;

V) Compensa interamente fra tutte le parti le spese di lite;

VI) Spese CTU già liquidate come da separati decreti e poste definitivamente a carico di tutte le parti in via solidale.
Così deciso in Roma il 27 giugno 2025
IL GIUDICE