N. R.G. 898/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LIVORNO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Massimiliano Magliacani ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 898/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
ON RO
ATTRICE contro
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PORRI EMILIANO CP_1 C.F._1
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PORRI EMILIANO CP_1 C.F._1
CONVENUTI
Sulle CONCLUSIONI precisate all'udienza del 18 giugno 2023: per la società attrice : “Voglia il Tribunale: In via principale: Parte_1 emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto non concluso e, conseguentemente, costituire il trasferimento in favore della società attrice del seguente bene in
Bibbona fraz. La California, e precisamente: - terreno edificabile in Comune di Bibbona Fraz. La
California, della superficie di circa mq. 8.350,00, identificato dalle particelle 625 e 626 del foglio 4 del
Catasto terreni di detto Comune, con obbligo a carico dell'attrice di edificare gli immobili promessi in favore dei convenuti sulla residua porzione di particella non oggetto di trasferimento secondo quanto convenuto nel contratto. In via subordinata: in caso di impossibilità ad effettuare il suddetto trasferimento, ed in ogni caso di rigetto della domanda, dichiarare la risoluzione del contratto e pagina 1 di 9 condannare i convenuti alla restituzione in favore dell'attrice della somma di euro 50.000,00. Il tutto con vittoria di spese, funzioni ed onorari di causa”; per i convenuti e “Voglia il Tribunale di Livorno: A) CP_2 CP_1 rigettare la domanda spiegata dall'attrice ex art. 2932 c.c., per come formulata in citazione;
B) in ogni caso in cui il Tribunale sia determinato ad emettere ed emetta sentenza, ex art. 2932 c.c., costituente gli effetti del contratto preliminare 24/8/2008 e del contratto definitivo non concluso, voglia, previa verifica di ogni requisito necessario, ai sensi della legge e del contratto:

1. disporre che la parte da trasferire all'attrice non comprenda quella espressamente esclusa nel detto preliminare, dunque con esclusione della superficie di 940 metri quadri di terreno, che rimarranno in proprietà dei convenuti, rappresentata nel preliminare “con linea di contorno di colore rosso” (secondo periodo della seconda pagina preliminare 24/8/2008), su cui sia possibile costruire 1273 metri cubi di edificato, ovvero “due fabbricati e tre box auto posizionati sul lato Ovest del lotto B nella allegata planimetria illustrativa e individuati con campitura di colore azzurro, per un totale di otto appartamenti” (ultimo periodo della prima pagina e secondo punto dell'art. 3 preliminare 24/8/2008);

2. disporre che l'attrice dovrà realizzare a regola d'arte e a sua completa cura e spese gli immobili descritti sopra e nel preliminare
24/8/2008, nei termini ivi previsti;

3. rigettare comunque la domanda ove non vengano prodotte e consegnate ai convenuti, prima dell'emissione della sentenza, le due polizze fideiussorie di 500.000 euro ciascuna, per totali 1.000.000 di euro, descritte in premessa e nel detto preliminare, con beneficiari entrambi i convenuti, a garanzia della realizzazione a regola d'arte delle unità immobiliari da realizzare sulla residua proprietà dei convenuti, ai sensi dell'art. 3 del suddetto contratto preliminare, oppure, ma in via subordinata, condizionare l'efficacia di ogni trasferimento alla consegna di tali polizze fideiussorie;
C) rigettare in ogni caso la domanda di pagamento di 50.000 euro, essendosi comunque prescritto il relativo diritto alla restituzione;
D) nel denegato caso di ritenuta accoglibilità di tale domanda di condanna alla restituzione di detti 50.000 euro, e in accoglimento della spiegata eccezione di compensazione, compensare tale debito dei convenuti con il maggior debito dell'attrice nei loro confronti, costituito dall'obbligo di pagare loro la somma di 513.000 euro a titolo di penale (prevista nell'art. 3, comma 4 del citato contratto 29/3/2012), per il periodo 17/6/2016-28/6/2023, stabilendo che nulla è dovuto dai convenuti nei confronti dell'attrice, e salvo ogni diritto per il debito residuo non oggetto di compensazione;
E) condannare, in via riconvenzionale, l'attrice al pagamento della somma di 513.000 euro, a titolo di penale (prevista nell'art. 3, coma 4 del citato contratto 29/3/2012), per il periodo 17/6/2016-28/6/2023, salvo ogni diritto e azione per ogni periodo successivo;
F) nel denegato caso di ritenuta accoglibilità della suddetta domanda di condanna al pagamento di 50.000 euro, e/o di pagina 2 di 9 qualsivoglia altra somma in favore dell'attrice, condannare la al Parte_1 pagamento della differenza tra la suddetta somma di 513.000 euro, dovuta a titolo di penale per il periodo considerato, e la somma di 50.000 euro, e/o qualsiasi altra somma il Tribunale considerasse da essi dovuta in favore dell'attrice. Con vittoria di spese e competenze legali”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
a) La causa veniva assegnata a questo Magistrato il 1 settembre 2023, quando prendeva servizio al
Tribunale di Livorno.
I. Con atto notificato in data 24 febbraio 2023, la società Parte_1 citava dinanzi al Tribunale di Livorno deduceva che: CP_1 CP_2 in data 24 luglio 2008 con contratto preliminare del 24 luglio 2008, prometteva Persona_1 di vendere a un terreno edificabile in Comune di Bibbona Fraz. La California della Parte_2 superficie di circa mq. 8.350,00, costituente porzione della particella 542 del foglio 4 del Catasto terreni di detto Comune, e la promissaria acquirente si riservava la facoltà di nominare il terzo acquirente;
quale corrispettivo della compravendita, la promissaria acquirente si obbligava a trasferire otto appartamenti che avrebbero dovuto essere costruiti sulla porzione di terreno della particella, che rimaneva al promittente venditore dopo il frazionamento, per un totale di metri cubi 1.273,00 pari ad un valore di euro 909.205,00 (compresa IVA al 10%), nonché a pagare la somma di euro 50.000,00, che veniva immediatamente versata dalla promissaria acquirente contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare;
dopo la morte di e della moglie subentravano gli eredi Persona_1 Persona_2
odierni convenuti;
CP_2 CP_1 la società ndicava come terzo acquirente la società Parte_2 Parte_1
l'originaria particella 542 del foglio 4 veniva frazionata nelle attuali particelle 625 e 626 foglio 4, oggetto della presente domanda.
In conclusione, la società attrice domandava l'emissione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. del trasferimento della proprietà del terreno edificabile in Comune di Bibbona Fraz. La California, della superficie di circa mq. 8.350,00, identificato dalle particelle 625 e 626 del foglio 4 del Catasto terreni di detto Comune, con obbligo a carico dell'attrice di edificare gli immobili promessi in favore dei convenuti sulla residua porzione di particella, non oggetto di trasferimento secondo quanto convenuto nel contratto.
pagina 3 di 9 In via subordinata domandava la risoluzione del contratto e la condanna dei convenuti alla restituzione in favore dell'attrice della somma di euro 50.000,00.
II. Con comparsa depositata in data 28 giugno 2023 si costituivano in giudizio i convenuti
[...]
deducevano che: CP_2 CP_1 la società attrice non aveva diritto al trasferimento in proprietà del terreno di 8.350 metri quadri, che corrispondevano a tutta la proprietà dei convenuti, in quanto il contratto preliminare prevedeva che a titolo di corrispettivo la società attrice edificasse degli appartamenti con la conseguenza che una parte del terreno, nella misura di 940 metri quadrati doveva rimanere ai convenuti per la costrizione di 1273 metri cubi;
il contratto preliminare aveva previsto che contestualmente alla stipula del rogito notarile la società attrice avrebbe dovuto prestare due fideiussioni del complessivo valore di euro 1.000.000,00 per garantire l'adempimento della costruzione degli appartamenti sul terreno dei convenuti;

l'art. 6 del contratto preliminare subordinava la stipula del definitivo all'approvazione, da parte del
Comune di Bibbona entro il 30/6/2009, del piano attuativo relativo al comparto urbanistico considerato, nei termini prospettati, e – ove questa condizione si fosse avverata – al rilascio, entro il 31/12/2009, del relativo permesso di costruire;
con lettera in data 17 ottobre 2017 la società comunicava ai convenuti che il Parte_1 contratto preliminare doveva considerarsi risolto perché non si erano verificate le condizioni dell'approvazione del piano attuativo relativo al comparto urbanistico entro il 30 giugno 2009 e del rilascio del permesso di costruire entro il 31 dicembre 2009; il contratto preliminare prevedeva che le parti potessero rinunciare all'efficacia delle condizioni risolutive;
i convenuti erano disponibili ad adempiere al contratto preliminare, anche se le condizioni risolutive si erano verificate, ma la società attrice doveva consegnare le promesse fideiussioni;
la domanda subordinata di risoluzione del contratto non era fondata in quanto i convenuti non erano inadempienti;
il diritto di credito alla restituzione di euro 50.000,00 era comunque prescritto in quanto era trascorso il decennio dall'avveramento delle condizioni risolutive (31 dicembre 2009) a fronte dell'art. 6 del contratto preliminare che prevedeva l'obbligo di restituzione entro il 15/1/2010 in caso di avveramento delle condizioni risolutive;
la lettera del 17 ottobre 2007 non aveva interrotto la prescrizione perché non recava una richiesta di pagamento;

pagina 4 di 9 in base al diverso contratto del 29 marzo 2012 i convenuti trasferivano alla società attrice altro terreno, trattenendo una parte dove la società attrice si obbligava ad edificare due unità immobiliari a titolo di corrispettivo;
i lavori di edificazione non erano terminati in quanto mancava la costituzione di una autonoma fornitura idrica dei due appartamenti, che erano ancora collegati alla fornitura di cantiere;
mancava anche la dichiarazione di abitabilità; la mancanza del certificato di abitabilità, che doveva essere rilasciato, ai sensi dell'art. 3, comma 4, del contrato entro 24 mesi dal ritiro del permesso di costruire, con una tolleranza di 2 mesi (dunque, entro
26 mesi), comportava l'applicazione di una penale di 200 euro per ogni giorno di ritardo;
la mancanza del certificato di abitabilità arrecava un danno patrimoniale ai convenuti, che non potevano locare o vendere i due immobili;
atteso che l'attestazione di abitabilità avrebbe dovuto essere depositata entro 26 mesi dal ritiro del permesso di costruire, avvenuto il 17 aprile 2014, dunque entro il 17 giugno 2016, alla data del 28 giugno 2023, il ritardo nell'inadempimento del deposito di tale attestazione era pari a 7 anni e 10 giorni, ovvero a 2565 giorni;
applicando a tale periodo la convenuta penale, si otteneva un credito di euro
513.000 euro, quale risarcimento del danno dovuto dall'attrice ai convenuti;
il credito veniva eccepito in compensazione a fronte della domanda della società attrice di pagamento di euro 50.000,00.
III. Con memoria ai sensi dell'art. 183 VI comma n.1 cpc depositata in data 26 aprile 2024, la società attrice deduceva che: la domanda doveva essere precisata come avente ad oggetto porzione della particella 542 corrispondente alla superficie di mq. 7410; la società attrice si prestava alla consegna delle fideiussioni in caso di pronuncia della sentenza di trasferimento del terreno;
le condizioni risolutive non dovevano considerarsi integrate per accordo tra le parti e il contratto doveva conseguentemente considerarsi ancora efficace;
il credito azionato in via subordinata non era prescritto perché la lettera del 17 ottobre 2017 aveva avuto efficacia interruttiva della prescrizione;
la domanda riconvenzionale dei convenuti non era ammissibile ai sensi dell'art. 36 cpc e comunque era infondata in quanto la penale non era collegata al rilascio del certificato di abitabilità, che peraltro dal
2001 era stato sostituito dal certificato di agibilità, ma esclusivamente al deposito del cd. “fine lavori”.
IV. La causa veniva istruita a mezzo delle prove documentali introdotte dalle parti e trattenuta in decisione all'udienza del 18 giugno 2025. pagina 5 di 9 MOTIVI DELLA DECISIONE
Il contratto preliminare del 24 luglio 2008 si è risolto a seguito dell'avveramento delle due condizioni risolutive dettate dall'art. 6, laddove si legge:
“le parti condizionano espressamente gli effetti della presente scrittura al verificarsi della duplice condizione dell'approvazione, entro il termine del 30 giugno 2009, da parte dell'amministrazione comunale di Bibbona del piano attuativo relativo al comparto urbanistico in questione, in cui siano previste ripartite le volumetrie nei termini e nelle quantità sopra indicate, nonché del rilascio, entro il successivo 31 dicembre 2009, da parte della stessa amministrazione comunale del permesso di costruire intestato direttamente a in quanto relativo alle unità immobiliari da realizzare sulla Persona_1 porzione di terreno che rimarrà di proprietà del medesimo Pertanto, nell'ipotesi in cui i predetti CP_1 eventi condizionanti, ovviamente per cause indipendenti dalla volontà e/o da comportamenti negligenti delle parti qui sottoscritte, non si avverasse entri suddetti termini essenziali rispettivamente del 30 giugno 2009 e del 31 dicembre 2009, la presente scrittura, salvo una diversa volontà di entrambe le parti, si intenderà risolta di diritto, priva di qualsivoglia effetto e come mai sottoscritta virgola di tal che le parti saranno reciprocamente sciolte da ogni obbligazione contenuta nel presente preliminare, così come nell'atto pubblico di vendita che fosse stato nel frattempo stipulato e di conseguenza l'intero terreno contrassegnato con colore giallo nella unità planimetria, oggetto del presente contratto, tornerà nella piena ed esclusiva proprietà del e quest'ultimo restituirà alla parte promittente l'acquisto, CP_1 immediatamente comunque entro e non oltre il termine perentorio del 15 gennaio 2010, la somma di euro 50.000 già ricevuta, senza corresponsione di penali di sorta e/o interessi”.
E' pacifico in giudizio che le due condizioni risolutive si sono integrate con la conseguenza che il contratto si è risolto di diritto.
Con la lettera del 17 ottobre 2017 la società ha manifestato la volontà di avvalersi Parte_1 degli effetti risolutivi di diritto della condizione descritta alla clausola dell'art. 6 del contratto.
Si legge sulla lettera del 17 ottobre 2017:
“Il signor amministratore unico della con sede in Bibbona Livorno via Parte_3 Parte_1 della camminata ovest numero 26, in nome e per conto del quale vi scrivo e che con me sottoscrive in calce ad ogni effetto di legge, mi ha riferito di considerare risolti gli effetti del contratto preliminare indicato in oggetto, stante il mancato avveramento di entrambi gli eventi cui lo stesso era condizionato entro rispettivi termini del 30 giugno 2009 (approvazione da parte del Comune di Bibbona del piano attuativo relativo al comparto urbanistico ove insiste il terreno promesso in permuta) 31 Dicembre 2009
(rilascio del consequenziale permesso di costruire), con la conseguenza dell'obbligo da parte vostra di pagina 6 di 9 restituire la somma di euro 50.000 a suo tempo corrisposta a vostro padre a titolo di Persona_1 caparra confirmatoria”.
Il contratto preliminare è, quindi, risolto e conseguentemente la domanda di adempimento è infondata e deve essere respinta.
Il comportamento processuale dei convenuti, che si sono dichiarati disponibili ad eseguire il contratto preliminare, non può ristabilire l'efficacia del contratto risolto di diritto.
Peraltro, la sentenza di trasferimento del terreno non può comunque essere emessa ai sensi dell'art. 2932 cc perché non è possibile il pagamento del corrispettivo, mancando lo strumento urbanistico che autorizza l'edificazione degli immobili, che costituiscono proprio il corrispettivo del trasferimento immobiliare.
Manca la possibilità di attuarsi dell'oggetto del contratto di vendita (pagamento del corrispettivo attraverso il trasferimento degli immobili), che è elemento essenziale ai fini della validità del negozio ai sensi degli artt. 1346 e 1418 II comma cc e quindi della sentenza costituiva del trasferimento immobiliare.
Venendo alla domanda subordinata di pagamento della somma di euro 50.000,00, l'eccezione di prescrizione sollevata dai convenuti è fondata.
Il credito si è estinto per prescrizione per il decorso del decennio dal 15 gennaio 2010.
La lettera del 17 ottobre 2017 non è idonea ad interrompere la prescrizione in quanto non contiene una richiesta di pagamento ai sensi degli artt. 1219 e 2943 IV comma cc.
L'art. 1219 cc statuisce che il debitore è costituito in mora mediante intimazione o richiesta fatta per iscritto.
Nel caso di specie, la lettera citata non reca alcuna richiesta di pagamento.
Venendo ad esaminare la domanda riconvenzionale, la stessa è ammissibile in quanto, ai sensi dell'art. 36 cc, è volta ad introdurre un titolo di credito, che appartiene al giudizio come mezzo di eccezione.
E' pacifico che, in relazione al contratto del 29 marzo 2012, la società attrice è rimasta inadempiente all'obbligazione di terminare la costruzione degli immobili, mancando la costituzione di autonoma fornitura idrica, e all'obbligo di procurare il certificato di abitabilità.
La società attrice deduce che l'allaccio dell'immobile alla fornitura idrica pubblica sarebbe “un dettaglio assolutamente insignificante rispetto alla operazione di due unità immobiliari” (cfr. pagina 10 della comparsa conclusionale depositata in data 15 settembre 2025) e quindi non costituirebbe un inadempimento.
pagina 7 di 9 Si tratta, invece, di un inadempimento contrattuale in quanto la società attrice non ha eseguito esattamente la prestazione dovuta ai sensi dell'art. 1218 cc.
E', quindi, tenuta al risarcimento del danno nella misura dettata dalla penale contrattuale, prevista dall'art. 3 comma 4 del contratto del 29 marzo 2012, a mente del quale: “la ultimazione dei lavori, fino al deposito dell'attestazione di abitabilità, dovrà poi avvenire entro non oltre i 24 mesi dal ritiro del permesso di costruire, con lo stesso comporto di due mesi e con la stessa penale prevista per il caso di ritardo”.
E' pacifico in giudizio anche la circostanza che l'attestazione di abitabilità non è stata rilasciata (d'altra parte se l'immobile non è collegato alla fornitura di acqua pubblica non può considerarsi abitabile o agibile).
Il termine finale previsto dal contratto per l'ultimazione dei lavori e la consegna dell'attestazione di abitabilità andava a scadere il giorno 17 giugno 2016 (cfr. pagina 12 della comparsa conclusionale di parte convenuta).
Da quel momento è maturato il credito dei convenuti alla somma di euro 200,00 per ogni giorno di ritardo e quindi ad oggi la penale ammonta al credito di euro 513.000,00 per il periodo dal 17/6/2016 al
28/6/2023 (euro 200 x 2565 giorni).
Ai sensi dell'art. 1384 cc, come eccepito dalla società convenuta, la penale deve essere ridotta alla luce del fatto che l'obbligazione principale è stata adempiuta in parte e del fatto che dal 17 giugno 2016 la parte convenuta non ha mai domandato alcun pagamento fino alla proposizione della domanda riconvenzionale in questo giudizio.
Ne deriva la parte convenuta non aveva un interesse significativo alla realizzazione dell'allaccio alla fornitura di acqua pubblica e alla consegna del certificato di abitabilità.
La penale viene, quindi, ridotta in via equitativa alla somma di euro 2,00 per ogni giorno di ritardo con la conseguenza che il credito viene quantificato nella misura di euro 5.130,00 (euro 2 x 2565 giorni).
, soccombente, viene condannato ai sensi dell'art. 92 cpc alla Parte_1 refusione delle spese di lite a favore di spese che vengono CP_2 CP_1 liquidate nella misura di euro 1.214,00 per spese anticipate ed euro 17.251,00 per onorari di avvocato, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA come per legge.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1
contro e ogni diversa domanda,
[...] CP_2 CP_1 deduzione ed eccezione disattesa e respinta, così provvede: pagina 8 di 9 respinge le domande giudiziali di;
Parte_1 condanna a pagare a e Parte_1 CP_2 CP_1
a somma di euro 5.130,00 a titolo di penale in relazione al contratto del 29 marzo 2012, ai
[...] rogiti notaio n. 121.692 repertorio, 35766 raccolta;
Persona_3 condanna a pagare a titolo di rimborso delle spese Parte_1 processuali a in solido tra loro, la somma di euro 1.214,00 CP_2 CP_1 per spese anticipate ed euro 17.251,00 per onorari di avvocato, oltre al rimborso delle spese generali,
IVA e CPA come per legge.
Visto l'art. 2668 cc, ordina a carico di parte interessata la cancellazione dell'atto di citazione notificato a
[...]
CP_2 CP_1
Livorno, 8 ottobre 2025.
Il Giudice
dott. Massimiliano Magliacani
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