REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Rieti
Sezione civile in persona della giudice Dr.ssa Silvia Grana, in composizione monocratica, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 276 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020 proposta da:
) Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'Avv. ANTONELLA ANGLISANI per delega in calce all'atto di citazione
ATTORE
CONTRO
) Controparte_1 C.F._2 rappresentato e difeso dall'Avv. PAOLO FRANCESCO BERNARDINETTI per delega in calce alla comparsa di costituzione
CONVENUTO
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in Parte_1 giudizio al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale Civile di Rieti e per i motivi esposti, 1) IN VIA PRINCIPALE, dichiarare la nullità per impossibilità originaria della prestazione dell'accordo intercorso in data 12 04
2019 tra il sig. e il sig. e, per l'effetto, condannare il sig. Parte_1 Controparte_1 CP_1
a corrispondere al sig. la somma di € 6.500,00 oltre interessi legali e svalutazione
[...] Parte_1 monetaria decorrente dal 0910.2019 fino al giorno del soddisfo;
2) in subordine, e salvo gravame, si chiede al Tribunale di fissare un termine ex articolo 1183 del codice civile, entro il quale il sig. CP_1 deve procedere al cambio di destinazione d'uso a garage di una parte dell'immobile, così come
[...]
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previsto dall'articolo 3 della proposta del 12 04 2019, e contestualmente stabile che decorso inutilmente il quale, il sig. tenuto al pagamento del doppio della caparra;
3) in ulteriore subordine, Controparte_2
e salvo gravame, si chiede al Tribunale di fissare un termine ex articolo 1183 del codice civile, entro il quale il sig. deve procedere al cambio di destinazione d'uso a garage di una parte Controparte_1 dell'immobile, così come previsto dall'articolo 3 della proposta del 12 04 2019, e contestualmente stabile che decorso inutilmente il quale, il sig. tenuto a restituire la somma versata e al Controparte_2 pagamento di una penale giornaliera dal giorno della domanda fino all'effettivo cambio di destinazione, nella misura che verrà stabilità e sempre salvo gravame;
4) in ulteriore subordine, dichiarare che il sig. non ha ottenuto il cambio di destinazione dell'immobile indicato e dichiarare altresì Controparte_1 che è spirato il termine ritenuto congruo ex artt. 1175, 1183, 1371, del codice civile e, per l'effetto, condannare il sig. a corrispondere al sig. il doppio della caparra Controparte_1 Parte_1 ricevuta, pari ad € 13.000,00, oltre interessi legali e svalutazione monetaria decorrenti dal 09.10.2019 fino a quello del soddisfo;
5) in ulteriore subordine, e sempre salvo gravame, dichiarare la risoluzione dell'accordo intercorso in data 12 04 2019 tra il sig. e il sig. e, per Parte_1 Controparte_1
l'effetto, condannare il sig. a corrispondere a titolo di risarcimento al sig. Controparte_1 Pt_1
la somma di € 6.500,00 oltre interessi legali e svalutazione monetaria decorrente dal 0910.2019;
[...]
Il tutto con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre accessori di legge, a favore del procuratore antistatario”.
Si è costituita in giudizio la parte convenuta, contestando la domanda e formulando le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adìto, in via preliminare, dichiarare
l'improcedibilità della causa in quanto non è stato esperito il tentativo obbligatorio di mediazione. Nel merito voler rigettare tutte le domande formulate dall'attore perché infondate, in quanto nessun inadempimento può essere imputato al convenuto, che è ancora intenzionato a vendere, e che in caso di rifiuto alla stipula dell'attore ha tutto il diritto di trattenere la caparra confirmatoria ricevuta”.
Rifiutata dalla parte convenuta la proposta formulata dal giudice ai sensi dell'art. 185 bis
c.p.c., la causa, istruita con produzioni documentali, interrogatorio formale di entrambe le parti e prove testimoniali, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 30/05/2024, sostituita dal deposito di note scritte, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, alle quali sono stati assegnati i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito degli ultimi scritti difensivi.
La parte attrice nella comparsa conclusionale ha mutato l'ordine della gradualità delle domande proposte in via subordinata l'una all'altra con l'atto introduttivo, chiedendo: “01. in via principale, dichiarare che è spirato il termine ritenuto congruo ex artt. 1175, 1183, 137, del codice
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civile per l'ottenimento del cambio di destinazione dell'immobile di cui è causa, e, per l'effetto, condannare il sig. a corrispondere al sig. il doppio della caparra ricevuta, pari ad Controparte_1 Parte_1
€ 13.000,00, oltre interessi legali ex art. 1284, comma 4, del C.C. dal giorno della domanda giudiziale;

02. in subordine, e salvo gravame, dichiarare la risoluzione dell'accordo intercorso in data 12 04 2019 tra il sig. e il sig. e, per l'effetto, condannare il sig. Parte_1 Controparte_1 Controparte_1
a corrispondere a titolo di risarcimento e/o di restituzione al sig. la somma di € 6.500,00 Parte_1 oltre interessi legali ex art. 1284, comma 4, del C.C. dal giorno della domanda giudiziale;
in ulteriore subordine, e sempre salvo gravame, dichiarare la nullità per impossibilità originaria della prestazione dell'accordo intercorso in data 12 04 2019 tra il sig. e il sig. e, per Parte_1 Controparte_1
l'effetto, condannare il sig. a restituire al sig. la somma di € 6.500,00 Controparte_1 Parte_1 oltre interessi legali ex art. 1284, comma 4, del C.C. dal giorno della domanda giudiziale;
04. in ulteriore subordine, e salvo gravame, si chiede al Tribunale di fissare un termine ex articolo 1183 del codice civile, entro il quale il sig. deve procedere al cambio di destinazione d'uso a garage di una Controparte_1 parte dell'immobile, così come previsto dall'articolo 3 della proposta del 12 04 2019, e contestualmente stabilire che decorso inutilmente il quale, il sig. è tenuto al pagamento del doppio della Controparte_2 caparra oltre interessi legali ex art. 1284, comma 4, del C.C. dal giorno della domanda giudiziale;
05. in ulteriore subordine, e salvo gravame, si chiede al Tribunale di fissare un termine ex articolo 1183 del codice civile, entro il quale il sig. deve procedere al cambio di destinazione d'uso a Controparte_1 garage di una parte dell'immobile, così come previsto dall'articolo 3 della proposta del 12 04 2019, e contestualmente stabilire che decorso inutilmente il quale, il sig. è tenuto a restituire Controparte_2 la somma versata e al pagamento di una penale giornaliera dal giorno della domanda fino all'effettivo cambio di destinazione, nella misura che verrà stabilità e sempre salvo gravame;
Il tutto con vittoria delle spese di lite e distrazione a favore del procuratore antistatario”.
Così riassunto il processo, l'attore, con una serie di domande graduate, nell'ordine come modificato nella comparsa conclusionale, ha chiesto in via principale accertarsi il decorso del termine per l'adempimento della parte convenuta e la conseguente condanna di quest'ultima alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria pagata al momento della sottoscrizione del contratto preliminare e, in via subordinata, di dichiarare la risoluzione del contratto (intendendo certamente la risoluzione per inadempimento dell'altra parte) e condannare l'altra parte al risarcimento del danno quantificato in misura pari alla caparra versata;
ha poi chiesto, quali ulteriori domande via via subordinate, la
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declaratoria di nullità del contratto e la fissazione di un termine al convenuto per l'adempimento.
La domanda principale dell'odierno attore - che non ha stragiudizialmente esercitato il diritto di recesso - diretta all'accertamento dello spirare del termine per l'adempimento del convenuto e alla condanna di quest'ultimo a corrispondergli il doppio della caparra ricevuta, considerato il riferimento all'inadempimento del convenuto e al pagamento della somma pari al doppio della caparra data, deve intendersi quale domanda diretta all'accertamento della legittimità del recesso dichiarato – seppure in via subordinata - con l'atto introduttivo ed alla conseguente condanna al pagamento del doppio della caparra data.
Come è noto, l'azione di risoluzione e l'azione di recesso sono domande incompatibili tra loro, strutturalmente e funzionalmente, ed in quanto tali non possono essere proposte cumulativamente, ma nulla vieta che esse siano essere proposte in via subordinata l'una all'altra, come nel caso di specie.
Passando all'esame della domanda principale dell'attore, la proposta di acquisto sottoscritta dal Sig. e per accettazione dal Sig. il Parte_1 Controparte_1
12/04/2019 integra un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il “locale magazzino” in esso indicato, di proprietà dell'odierno convenuto.
In detto contratto le parti hanno stabilito che “parte dell'immobile sarà sottoposta a cambio di destinazione d'uso ed accatastata come garage prima della stipula del contratto di compravendita dal
Notaio” (art. 1) e che il contratto definitivo sarebbe stato concluso “una volta conclusa la pratica di variazione di destinazione d'uso e comunque appena fatta la pratica in Comune per il cambio
a garage di una parte” (art. 3).
Le parti non hanno stabilito a carico di chi fosse posto l'obbligo di ottenere il cambio di destinazione d'uso e l'onere della scelta del Notaio e della convocazione dell'altra parte dinanzi a lui per la stipula del contratto definitivo.
La parte attrice sostiene che il promittente venditore non ha ottenuto il cambio di destinazione d'uso di una parte del locale, risultando inadempiente al contratto, mentre la parte convenuta sostiene che l'onere di ottenere il cambio di destinazione d'uso fosse a carico del promittente acquirente, il quale avrebbe infatti successivamente dato incarico ad un tecnico a tal fine, e che il proprietario avrebbe solo dovuto sottoscrivere la relativa domanda, come avrebbe - in tesi - fatto;
sostiene inoltre il convenuto che egli solo
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successivamente sarebbe venuto a conoscenza che l'odierno attore avrebbe chiesto agli uffici competenti un cambio di destinazione d'uso da magazzino ad attività commerciale
(e non a garage), non consentito dalla normativa urbanistica del Comune.
Nel contratto le parti hanno pattuito che il contratto definitivo sarebbe stato concluso solo a seguito della definizione della pratica del cambio della destinazione d'uso e che detta destinazione si sarebbe dovuta modificare da magazzino a garage, e non anche ad attività commerciale.
Il Geometra escusso come testimone, ha dichiarato che entrambe le parti Testimone_1 si erano recate presso il suo studio una sola volta, senza peraltro sapere precisare in che periodo, per chiedergli di “verificare se si poteva fare un cambio d'uso di un magazzino e trasformarlo in un garage che doveva diventare sede di una attività commerciale” e che in Comune aveva appreso che ciò non era possibile perché si trattava di zona agricola e vincolata. Il teste Tes_2
all'epoca dei fatti tecnico alle dipendenze del ha dichiarato:
[...] Parte_2
“ebbi un incontro con il sig. che mi chiese se si poteva fare un cambio d'uso per un magazzino e CP_1 trasformarlo in autorimessa ma io riferii che si poteva fare solo per uso privato e non per uso commerciale perché zona vincolata” e che anche il Geom. gli aveva chiesto la stessa cosa, anche in Tes_1 questo caso peraltro senza sapere precisare le date degli accadimenti.
La circostanza che le parti, in data imprecisata, abbiano genericamente chiesto ai tecnici se si sarebbe potuto ottenere un mutamento della destinazione d'uso di una parte del locale da magazzino ad autorimessa adibita ad attività commerciale non può costituire elemento determinante al fine di interpretare la volontà espressa nel contratto come diretta a stabilire che il cambio di destinazione d'uso di una parte del locale dovesse ottenersi per svolgervi un'attività commerciale, non essendo le generiche dichiarazioni testimoniali idonee a comprovare che questa fosse l'intenzione delle parti al momento della conclusione del contratto. Deve quindi ritenersi che il mutamento di destinazione pattuito fosse da magazzino ad autorimessa.
È indubbio che la domanda di mutamento di destinazione d'uso di un immobile, per essere presentata, debba essere sottoscritta dal proprietario, e quindi nel caso di specie dal promittente venditore. Del resto, lo stesso convenuto, nella comparsa di costituzione, nel sostenere che in realtà l'onere sarebbe stato posto dalle parti a carico del promittente acquirente, ha dedotto che egli stesso avrebbe dovuto sottoscrivere la relativa domanda,
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sostenendo che ciò sarebbe avvenuto il 17/04/2020 nello studio del Geom. ma Tes_1 non ha provato che ciò in realtà sia accaduto.
Non vi è prova che detta domanda sia stata presentata dall'odierno convenuto neanche successivamente alla diffida del 09-16/10/2019, mentre risulta che il 11/08/2021, e quindi successivamente alla introduzione del presente giudizio, il convenuto abbia presentato una
CILA avente ad oggetto il frazionamento dell'immobile ed il cambio di destinazione d'uso da magazzino ad autorimessa di una parte dello stesso, e ciò conferma la possibilità, sotto il profilo amministrativo, di ottenere il mutamento di destinazione d'suo pattuito.
Fermo quanto sopra, la presentazione della CILA del 11/08/2021 è irrilevante ai fini del decidere, anche in considerazione del disposto dell'art. 1453, comma 3 c.c., considerato che l'attore ha proposto come domanda principale quella diretta all'accertamento del legittimo esercizio del diritto di recesso e, in prima via subordinata, la domanda di risoluzione del contratto.
Nel contratto le parti non hanno stabilito un termine per l'adempimento.
Ai sensi dell'art. 1183 c.c., quando non sia stato fissato un termine per l'adempimento, il creditore può esigere la prestazione immediatamente, salvo che per gli usi, la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell'esecuzione sia necessario un termine che, in caso di disaccordo tra le parti, è fissato dal giudice.
Certamente nel caso di specie, considerata la necessità di ottenere il cambio di destinazione d'uso di una parte dell'immobile oggetto del contratto, il promittente acquirente non avrebbe potuto esigere immediatamente la prestazione (e quindi stipula del contratto definitivo). Considerato comunque che la sottoscrizione del contratto risale al 12/04/2019
e che l'atto introduttivo del presente giudizio è stato spedito per la notifica il 17/02/2020
(quindi oltre dieci mesi dopo la conclusione del contratto), deve ritenersi che al momento della proposizione della domanda fosse decorso un lasso di tempo certamente congruo per l'adempimento, e che quindi il convenuto debba ritenersi inadempiente (cfr.
Cassazione civile sez. III, 08/07/2020, n. 14243, secondo cui: “In tema di adempimento dell'obbligazione contrattuale, la mancata previsione di un termine entro il quale la prestazione deve essere consensualmente eseguita non sempre impone alla parte adempiente l'obbligo di costituire in mora l'altra ex art. 1454 c.c. e, quindi, di fare ricorso al giudice a norma e per gli effetti di cui all'art. 1183 c.c. Infatti, può essere sufficiente, in relazione agli usi, alla natura del rapporto negoziale ed all'interesse delle parti,
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che sia decorso un congruo spazio di tempo dalla conclusione del contratto, per il quale possa ritenersi in concreto superato ogni limite di normale tolleranza”).
Posto che l'inadempimento che legittima il recesso deve avere i medesimi requisiti di cui all'art. 1455 c.c. dell'inadempimento che giustifica la risoluzione disciplinata dall'art. 1453
c.c., l'art. 1385 c.c. prevede il diritto della parte non inadempiente di recedere dal contratto
(quindi di sciogliere stragiudizialmente il contratto) incamerando la caparra ricevuta ovvero esigendo il doppio di quella data.
Le parti nel contratto hanno stabilito che l'acquisto sarebbe avvenuto a condizione che l'immobile fosse in regola con la normativa urbanistica e che una parte di esso fosse sottoposta a cambio di destinazione d'uso ed “accatastata come garage”. Considerato il tenore letterale della clausola di cui al capo 1, deve ritenersi che le parti nell'economia del contratto abbiano ritenuto che il suddetto mutamento della destinazione d'uso avesse una fondamentale importanza, con la conseguenza che il mancato mutamento della destinazione d'uso da magazzino ad autorimessa deve ritenersi costituire un grave inadempimento che, in quanto tale, giustifica l'esercizio del diritto di recesso.
Come è noto, la caparra confirmatoria ha la triplice funzione di conferma del contratto, di anticipo della prestazione (per lo sviluppo fisiologico del contratto), e di quantificazione preventiva e forfettaria del danno da inadempimento (per i casi di patologia del contratto stesso), e il diritto di esigere il doppio della caparra data è correlativo all'esercizio del diritto potestativo di recesso, esercitato -come sopra detto - dall'attore con l'atto introduttivo del giudizio.
Per quanto sopra, in accoglimento della domanda principale, accertata la legittimità del recesso dell'attore dal contratto, il convenuto deve essere condannato al pagamento in favore dello stesso della somma di euro 13.000,00, pari al doppio della caparra ricevuta, ai sensi dell'art. 1385, comma 2 c.c.
Sulla suddetta somma decorrono gli interessi di cui all'art. 1284, comma 4 c.c. dalla proposizione della domanda, e quindi dalla introduzione del presente giudizio, al saldo.
Le spese di lite, liquidate in base ai parametri medi del D.M. 55/2014, seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e devono essere distratte in favore del procuratore della parte attrice, dichiaratosi antistatario.


P.Q.M.


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Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni diversa domanda, eccezione e deduzione:
Condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attore della somma Controparte_1 di euro 13.000,00 oltre agli interessi di cui all'art. 1284, comma 4 c.c. dalla proposizione della domanda al saldo.
Condanna la parte convenuta a rifondere alla parte attrice le spese del presente giudizio, che liquida in euro 5.077,00 per compensi e in euro 274,65 per esborsi, oltre a spese generali e oneri di legge, con distrazione in favore del procuratore antistatario.
Così deciso in Rieti, il 21/01/2025
La Giudice
Dr.ssa Silvia Grana
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