R.G.N. 1157/2023
Tribunale Ordinario di Paola Sezione Prima Civile Verbale di udienza del 24/10/2025
È presente, per l'attore, l'avv. CLAUDIO NIGRO, anche in sostituzione dell'avv. ANTONIA NIGRO. È altresì presente, per il convenuto, l'avv. MASSIMO ZICARELLI. Il Giudice invita le parti alla precisazione delle conclusioni e alla discussione orale della causa. I procuratori delle parti si riportano ai rispettivi scritti difensivi dei quali chiedono integrale accoglimento. L'avv. Nigro evidenzia peraltro che l'odierna resistente occupa l'immobile senza corrispondere i canoni di locazione. l'avv. RE contesta quanto dedotto e rileva che la ricorrente è in regola con il pagamento. Esaurita la discussione, il Giudice si ritira in camera di consiglio. All'esito della camera di consiglio, nell'ora del deposito telematico, il Giudice decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale, su pagina separata, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Il Giudice
MA RE
pagina 1 di 6 R.G.N. 1157/2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Ordinario di Paola, sezione Prima civile in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. MA RE, ha pronunciato, ai sensi degli artt. 447 bis e 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero di ruolo RG 1157/2023 vertente
TRA
(C.F. ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1 pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Claudio Nigro (C.F. ) e C.F._1 dall'avv. Antonia Nigro (C.F. ; C.F._2 ricorrente
E
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. Massimo CP_1 C.F._3
RE (C.F. ; C.F._4 resistente
Oggetto: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso diverso Conclusioni delle parti: come in atti
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO

1. quale socio accomandatario e legale rappresentante della società Parte_2 Pt_1 ha proposto domanda al fine di accertare l'intervenuta risoluzione del contratto di
[...] affitto di azienda stipulato con e di ottenerne il rilascio. CP_1

1.1. A sostegno della domanda, deduce che le parti, in data 04 aprile 2013, hanno stipulato contratto di affitto di azienda avente ad oggetto la struttura alberghiera denominata “Silica Residence” per la durata di un anno, rinnovabile con proroga tacita sempre annuale, salvo disdetta. In data 05 settembre 2018, con largo anticipo rispetto alla previsione contrattuale dei 3 mesi, il ha inviato disdetta del contratto di affitto di azienda, ricevendo, Pt_1 tuttavia, diniego da parte della la quale continua a occupare l'immobile sine titulo. CP_1
Conclude, quindi, chiedendo dichiarare risolto il contratto di affitto di azienda e, per pagina 2 di 6 l'effetto, disporre l'immediato rilascio e conseguente immediata riconsegna dell'azienda e dell'immobile al ricorrente.

1.2. titolare della ditta individuale “Silica Residence di Zingales Luana”, nel CP_1 contestare le avverse doglianze, deduce che, ai fini della qualificazione del contratto oggetto di causa, non assume rilievo il nomen iuris dato dalle parti, ma vanno valutati tutti gli atti connessi e conseguenziali. Assume, quindi, che nel caso che occupa fra le parti è stato stipulato non già un contratto di affitto di azienda, bensì una locazione di immobile commerciale ad uso albergo, con scadenza, dunque, di anni 9, prorogata per altri 9, così per come già contestato al ricorrente in risposta alle diffide di rilascio pervenute. Rileva, infatti, che oggetto del contratto non può essere il fitto d'azienda, perché difettava il requisito dell'organizzazione dei beni e l'azienda non era idonea all'uso, come dimostra l'esecuzione di interventi di non poco rilievo effettuati per la realizzazione della cucina e per la messa a norma dell'impianto antincendio, per le quali opere la resistente ha sostenuto esborsi di importo notevole. Conclude, quindi, chiedendo, previo mutamento del rito, in via principale, rigettare l'avversa domanda e accertare e dichiarare che l'accordo stipulato dalle parti non è qualificabile come affitto d'azienda, ma come contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione ex legge 392 del 27/07/1978, e quindi sottostante alla diversa disciplina giuridica, con una prima scadenza al 04/04/2022 e, in mancanza di diniego di rinnovo entro i 18 mesi dalla sua naturale scadenza, attualmente in essere sino al 04/04/2031.

1.3. Il procedimento non ha necessitato di approfondimento istruttorio ed è stato deciso con sentenza contestuale, previa discussione orale della causa.

2. Va preliminarmente dichiarata inutilizzabile tutta la produzione documentale offerta dal resistente, sia quella depositata in data 15/02/2024, in quanto depositata oltre il termine previsto a pena di decadenza dal primo comma dell'art. 416 c.p.c., applicabile anche al rito locatizio [Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 1330 del 24/01/2006 (Rv. 587543 - 01)], sia di quella depositata in occasione della trattazione cartolare del procedimento in data 17/10/2024, e dell'ulteriore documentazione depositata in vista dell'udienza del 20/03/2025. Nel rito locatizio che, secondo la previsione dell'art. 447 bis c.p.c. si conforma alla disciplina prevista dal rito lavoro, esigenze di concentrazione, oralità e speditezza del procedimento, impongono alle parti di concentrare tendenzialmente in un unico atto difensivo all'inizio del processo, da depositarsi nel rispetto dei termini previsti dalla legge espressamente sotto comminatoria di decadenza, tutte le proprie difese, istanze e produzioni documentali.

3. Nel merito, la domanda è fondata e va accolta per le ragioni che seguono.

3.1. La locazione di immobile a destinazione alberghiera si differenzia dall'affitto di azienda alberghiera perché la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene - l'immobile concesso in godimento - che viene considerato specificamente, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi, i quali assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione. Per contro, nell'affitto di azienda, lo stesso pagina 3 di 6 immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, senza che possa considerarsi sufficiente ad escludere la configurabilità dell'affitto di azienda la non perfetta coincidenza tra i servizi precedentemente offerti e quelli nuovi - potendo il nuovo titolare dell'azienda modificarli o ampliarli rispetto ai precedenti - o che l'affittuario non subentri nei contratti in corso per l'esercizio dell'azienda, non essendo imperativa la norma (ricavabile dal combinato disposto dei commi primo e terzo dell'art. 2558 cod. civ.) sul trasferimento automatico degli stessi [Cass. Civ. Sez. 3, 28/05/2009, n. 12543 (Rv. 608378 - 01)].

3.2. Nel caso che ci occupa, la resistente assume che tra le parti sia intercorso un rapporto di locazione di albergo e non di affitto di azienda, per difetto del requisito dell'organizzazione, ciò che troverebbe conferma nel fatto che l'immobile ha dovuto subire degli adattamenti – a spese del conduttore – per risultare in regola con la normativa antincendio prevista per gli alberghi e che questo era carente di sala ristorante, di avviamento e di rapporti di lavoro esistenti al momento dell'affitto. Ritiene questo Tribunale che il contratto stipulato tra le parti non possa essere ricondotto alla locazione. Intanto, dal tenore letterale del contratto si ricava che il bene immobile è indicato quale sede “in cui viene esercitata l'attività aziendale” e che nella determinazione del corrispettivo dell'affitto le parti hanno “tenuto conto anche della presenza dell'immobile”, il quale è dunque considerato quale elemento dell'organizzazione aziendale insieme a tutti gli altri beni di cui l'azienda si compone, dettagliatamente indicati nell'allegato inventario. Inoltre, nel contratto è previsto il “subentro in tutti i contratti stipulati dal locatore per l'esercizio dell'azienda”, che rappresenta un effetto tipico della cessione/affitto di azienda (cfr. art. 2558, co. 1, cod. civ.), così come pure è previsto che nel patrimonio aziendale si intendono compresi “la ditta, l'insegna e l'avviamento”, la cui trasferibilità, quanto alla ditta, non è consentita se non unitamente all'azienda (cfr. art. 2565 cod. civ.). Dal contratto risulta, poi, che il conduttore ha assunto l'obbligo di “mantenere in efficienza l'organizzazione produttiva, commerciale ed amministrativa dell'azienda affittata” e di
“gestire l'azienda senza modificarne l'attuale destinazione”, obblighi volti proprio a preservare l'organizzazione realizzata dal concedente, al fine di salvaguardarne il valore e la destinazione da lui impressa in vista della sua futura retrocessione e continuazione. Infine, è prevista anche la voltura della licenza di esercizio alberghiera in favore dell'affittuario, ciò che non avrebbe senso se non in chiave di continuità di esercizio della precedente attività, per come già autorizzata. Il complesso delle clausole negoziali sopra menzionate, interpretate sia secondo il loro significato letterale sia secondo il loro collegamento sistematico (art. 1363 cod. civ.) induce a ritenere che tra le parti sia intervenuto un contratto di affitto di azienda e non di locazione alberghiera, perché non vi è alcuna assoluta prevalenza dell'immobile a scapito degli altri elementi che connotano il complesso di beni come organizzati dal concedente.
pagina 4 di 6 È vero che l'immobile costituisce la parte il cui valore economico può ritenersi prevalente. Cionondimeno, non è la prevalenza del valore economico di un bene rispetto agli altri a qualificare il contratto in termini di locazione piuttosto che di azienda, perché dal documento contrattuale esaminato risulta chiaro che l'immobile alberghiero è considerato quale luogo di esercizio dell'attività aziendale ed è inserito nel contesto organizzativo di questa. La circostanza che al momento dell'affitto l'azienda non avesse un avviamento, a dispetto di quanto dichiarato in contratto, appare inconferente, dal momento che l'avviamento non è un bene compreso nell'azienda ma una qualità immateriale di questa, che può essere promessa nel contratto di vendita o di affitto e il cui difetto potrebbe, semmai, dare luogo a inadempimento [cfr. Cass. Civ. Sez. 2 -, Sentenza n. 22075 del 24/07/2023 (Rv. 668561 - 01)]. Analoghe considerazioni valgono per il non adeguamento dell'impianto antincendio, la cui mancanza o insufficienza non può essere ritenuta idonea a qualificare diversamente il contratto. La presenza di un impianto antincendio è imprescindibile in vista dell'esercizio di una impresa alberghiera, a nulla rilevando che si voglia poi concedere l'immobile in locazione commerciale (di albergo) o si voglia procedere al suo affitto unitamente al complesso degli altri beni e valori organizzati dall'imprenditore, per cui la non adeguatezza di questo o la sua mancanza non può certo assumere rilievo sul piano della qualificazione del contratto intervenuto tra le parti, giacché, come per l'avviamento, la mancanza o la non idoneità dell'impianto antincendio rientra tra quelle qualità del bene che, se promesse, espongono il concedente a responsabilità per inadempimento. Anche la realizzazione ex novo della sala di ristoro, con conseguente realizzazione/ristrutturazione anche della cucina e acquisto delle relative attrezzature, non assume il rilievo che il resistente ha inteso attribuire alla circostanza. A parere di questo Tribunale, nella prestazione dei servizi alberghieri non deve ritenersi imprescindibile anche la somministrazione dei pasti, sicché ben vi può essere albergo (e impresa alberghiera) anche laddove l'albergatore si limiti a offrire l'alloggio arredato con servizi accessori necessari (somministrazione di luce e acqua, fornitura della biancheria da letto e da bagno, servizio di riassetto e pulizia della camera). Da ciò consegue che la mancanza della sala di ristoro e/o della cucina non assume rilievo idoneo a giustificare la diversa qualificazione del contratto propugnata dalla resistente. Così come, allo stesso modo, non è di ostacolo alla configurabilità dell'affitto di azienda neanche la non perfetta coincidenza tra i servizi precedentemente offerti e quelli nuovi, potendo il nuovo titolare dell'azienda modificarli e ampliarli rispetto ai precedenti. Infine, non assume rilievo dirimente nemmeno che l'impresa del concedente sia effettivamente in esercizio al momento dell'affitto, perché è necessario e sufficiente che i beni, per come organizzati, siano utilizzabili secondo il vincolo teleologico loro impresso dall'imprenditore [Cass. Civ. Sez. 1, Sentenza n. 3973 del 27/02/2004 (Rv. 570614 - 01)], ciò che indubbiamente è dato riscontrare nel caso concreto, ove è stata volturata la licenza di esercizio e, oltre al bene immobile, è stato concesso in godimento un insieme di beni (anche immateriali) e attrezzature che, per come organizzazioni dal concedente, sono funzionali all'esercizio pagina 5 di 6 dell'impresa alberghiera relativamente alla quale è, poi, intervenuto il contratto di affitto per cui è causa. Poiché, dunque, non esistono vincoli temporali per il contratto di affitto di azienda, va riconosciuta piena legittimità al recesso esercitato dal concedente, nel rispetto dei termini convenuti e delle condizioni contrattuali. Alla legittimità del recesso esercitato, segue l'obbligo dell'affittuario di restituire l'azienda al legittimo titolare.

4. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in parte dispositiva facendo applicazione dei parametri tabellari di cui al DM 55/2014, ai valori medi.

PQM


Il Tribunale in composizione monocratica, disattesa ogni contraria istanza o eccezione e definitivamente pronunciando, così provvede: Dichiara l'intervenuta cessazione di efficacia del contratto di affitto di azienda a rogito del notaio del 04/04/2013 (rep. n. 2895 – racc. n. 15470). Persona_1
Condanna a rilasciare e restituire il complesso aziendale di cui al menzionato CP_1 contratto, sgombero da persone o cose che non siano di pertinenza aziendale. Condanna, altresì, al pagamento delle spese di lite, che si liquidano in euro CP_1
145,00 per esborsi ed euro 5.077,00, oltre rimborso forfettario al 15%, CPA e IVA, se dovuta, per compensi, da distrarsi in favore degli avvocati Claudio e Antonia Nigro, ciascuno in ragione della metà, per dichiarato anticipo ai sensi dell'art. 93 c.p.c. Paola, 24 ottobre 2025. Il Giudice MA RE
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