TRIBUNALE ORDINARIO DI CATANZARO
SECONDA SEZIONE CIVILE

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Catanzaro, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa NG
Damiani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al ruolo n. 1464/2023 R.G. vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso in giudizio dall'Avv. Parte_1 C.F._1
IG BA (C.F. ), giusta procura rilasciata in calce al ricorso ex C.F._2 art. 281 decies c.p.c.;
-RICORRENTE-
CONTRO
(C.F. e P.I. ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa in giudizio dall'Avv. Bruno Nisticò (C.F. ), C.F._3 giusta procura rilasciata in calce alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale;

-RESISTENTE-

Oggetto: responsabilità per inadempimento contrattuale.

Conclusioni delle parti: all'udienza del 20/11/2025 le parti hanno precisato le proprie conclusioni come da note di trattazione scritta depositate telematicamente.
1 MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., ha convenuto innanzi al Tribunale di Catanzaro, Parte_1 nei confronti della in persona del legale rappresentante pro tempore, al fine di Controparte_1 sentire accogliere le seguenti conclusioni: “1 Accertare e dichiarare che la in persona Controparte_1
del suo legale rappresentante pro tempore, si è resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare concluso il 14/04/2022 e, per gli effetti: 2) Accertare e dichiarare che il contratto preliminare del 14/04/2022 è stato risolto per esclusiva responsabilità per grave inadempimento della 3) Accertare e dichiarare il diritto del ricorrente ad ottenere dalla
Controparte_1 il pagamento della somma di € 71.000,00, corrispondente al doppio della somma versata a
Controparte_1 titolo di caparra confirmatoria, o in quella maggiore o minore che il Giudice riterrà di liquidare, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge;
4) Accertare e dichiarare il diritto del ricorrente ad ottenere dalla la restituzione della somma € 15.000,00 versata a titolo di acconto sul saldo, oltre
Controparte_1 rivalutazione monetaria ed interessi di legge;
5) Accertare e dichiarare il diritto del ricorrente ad ottenere dalla il pagamento della somma € 10.800,00 per spese indebitamente sostenute, o in quella
Controparte_1 maggiore o minore che il Giudice riterrà di liquidare, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge;
6) Con vittoria di spese e competenze di giudizio, da distrarsi ex art. 93 c.p.c. in favore del procuratore antistatario”.
A sostegno della domanda, il ricorrente ha esposto quanto di seguito:
- che in data 14/04/2022, ha stipulato con Amministratore Unico e legale Controparte_2 rappresentante pro tempore della un contratto preliminare di compravendita di Controparte_1 un fabbricato in corso di costruzione, ubicato in Viale Principessa del Comune di Settingiano
(CZ), progettualmente identificato al Fabbricato D unità A2 e per il convenuto prezzo di €
85.000,00, oltre IVA;

- che, in forza del suddetto contratto, ha provveduto a corrispondere alla promittente venditrice la complessiva somma di € 50.500,00, di cui € 35.500,00 a titolo di caparra confirmatoria, in ottemperanza a quanto stabilito all'art. 2 del citato preliminare di compravendita;

- che in data 04/11/2022, previa verifica dell'immobile, le parti hanno sottoscritto il relativo verbale, impegnandosi a stipulare il contratto definitivo entro e non oltre la data del
20/12/2022;
- che, in data 20/12/2022, ha rilevato che la documentazione necessaria per la stipula del rogito era ancora incompleta e, stante la presentazione della S.C.A. (Segnalazione Certificata di
2 Agibilità) del 29/11/2022, il relativo procedimento amministrativo per l'agibilità dell'immobile interessato non poteva considerarsi concluso;

- che la al contrario, ha sostenuto di aver invece rimesso al Notaio incaricato Controparte_1 tutta la documentazione necessaria, ritenendo quindi che il ricorrente fosse inadempiente per non aver corrisposto il saldo del prezzo pattuito e, respingendo ogni addebito, ha invitato il medesimo a voler stipulare il contratto definitivo entro e non oltre la data del 27/01/2023;
- che, scaduto il termine del 20/12/2022 per la stipula del contratto definitivo di compravendita, ha, pertanto, rappresentato la volontà di voler recedere dal Parte_1 preliminare di compravendita, invitando e diffidando la Società inadempiente a voler restituire tutte le somme corrisposte, nonché a voler effettuare il pagamento della somma di € 71.000,00, corrispondente al doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria;

- che, nonostante i diversi solleciti inoltrati nei confronti della quest'ultima Controparte_1 non ha tempestivamente fornito la documentazione necessaria per la stipula del rogito notarile, con conseguente risoluzione del contratto per inadempimento contrattuale della stessa;

- che, alla luce di tutto quanto sopra esposto, ha deciso di ricorrere innanzi Parte_1 all'autorità giudiziaria competente al fine di ottenere il risarcimento di tutti i danni patiti dal comportamento inadempiente realizzato dall'odierna resistente.
Con comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale del 29/03/2023, la ha contestato tutto quanto ex adverso dedotto e formulato poiché infondato in Controparte_1 fatto e in diritto, chiedendo in particolare al Tribunale di Catanzaro di: “1) Respingere ovvero dichiarare inammissibile, invalida ed infondata in fatto e diritto, ogni avversa domanda e pretesa;
2) In via riconvenzionale: accertare, riconoscere e dichiarare, ai sensi dell'art. 1385 c.c., il legittimo e fondato recesso di dal contratto preliminare del 14.4.2022 per inadempimento di e, per l'effetto, CP_1 CP_1 Parte_1 accertare il diritto della concludente a ritenere ed incamerare la caparra percepita di € 35.500,00; 3) Accertare, riconoscere e dichiarare che ha diritto, nei confronti del signor , al pagamento della Controparte_1 Parte_1 somma di € 4.400,00 - ovvero di quella diversa somma che emergerà in corso di causa o sarà ritenuta dovuta per legge, equità e giustizia, eventualmente anche a titolo di risarcimento del danno subito e, per l'effetto: 4)
Dichiarare compensato detto importo, sino alla sua concorrenza, sulla somma di € 15.000,00 versata da Pt_1
a titolo di acconto sul prezzo di acquisto dell'immobile; 5) Dichiarare che ha diritto alla
[...] Parte_1 restituzione del minor importo di € 10.600,00 o, gradatamente, di € 9.400,00, ovvero di quella diversa somma che sarà ritenuta dovuta per legge, equità e giustizia;
6) Condannare al pagamento in favore della Parte_1
3 concludente del predetto importo di € 4.400,00 ovvero di quella diversa somma che emergerà in corso di causa o che sarà ritenuta dovuta per legge, equità e giustizia, oltre interessi ex D.lgs. n. 231/2002 e/o come per legge dal dovuto al soddisfo;
7) Con vittoria di spese e competenze del giudizio”.
Con provvedimento del 05/07/2023 è stato disposto il mutamento del rito da semplificato ex art. 281-decies e ss. c.p.c. a cognizione ordinaria e sono stati concessi alle parti i termini di cui all'art. 171 ter c.p.c..
Nel frattempo, questo Tribunale ha formulato una proposta conciliativa tra le parti, la quale ha avuto però esito negativo a causa della mancata accettazione dell'accordo da parte del ricorrente.
La causa è stata, quindi, istruita mediante produzione documentale, prova per testi, nonché mediante interrogatorio formale di . Parte_1
Espletata tutta l'attività istruttoria, all'udienza del 20/11/2025, è stata rimessa in decisione, già assegnati alle parti i termini di cui all'art. 189 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e repliche.
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La domanda di parte attrice è parzialmente fondata per i motivi di seguito esposti.
ha chiesto l'accertamento della responsabilità contrattuale da parte della Parte_1 [...] in quanto resasi inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo di CP_1 vendita immobiliare, così come previsto nel contratto preliminare stipulato tra le parti in data
14/04/2022, con conseguente risoluzione per inadempimento contrattuale della Società convenuta, con richiesta di risarcimento di tutti i danni subìti.
Orbene, dalla documentazione versata in atti da parte ricorrente è emerso che:
a) in data 14/04/2022, ha stipulato con la un contratto preliminare di Controparte_1 compravendita di un fabbricato in corso di costruzione ubicato in Viale Principessa del
Comune di Settingiano (CZ), progettualmente identificato al Fabbricato D unità A2 e per il convenuto prezzo di € 85.000,00, oltre IVA (v. doc. n. 1 fasc. parte ricorrente);
b) in forza del suddetto contratto ha provveduto a corrispondere alla promittente venditrice la complessiva somma di € 50.500,00, di cui € 35.500,00 a titolo di caparra confirmatoria, in ottemperanza a quanto stabilito all'art. 2 del citato preliminare di compravendita, e che mediante il suddetto contratto, le parti hanno fissato la data del 30/08/2022, quale termine
4 ultimo per la stipula del rogito notarile e la consegna dell'immobile, con espressa riserva, per la promittente venditrice, di posticipare la sola consegna dell'immobile per un massimo di 90 giorni e, pertanto, sino al 28/11/2022. (v. doc. n. 2 fasc. parte ricorrente);
c) in data 04/11/2022, previa verifica dell'immobile, le parti hanno sottoscritto il relativo verbale, impegnandosi a stipulare il contratto definitivo entro e non oltre la data del
20/12/2022 (v. doc. n. 3 fasc. parte ricorrente);
d) con comunicazione tramite PEC del 21/12/2022 ha dichiarato di voler recedere dal preliminare di compravendita, invitando e diffidando la Società resistente a restituire tutte le somme corrisposte nonché a voler effettuare il pagamento della somma di € 71.000,00, corrispondente al doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria (v. doc. n. 4 fasc. parte ricorrente);
e) con comunicazione del 13/02/2023, ha rilevato che, sulla base della SCA (Segnalazione
Certificata di Agibilità) del 29/11/2022, alla data del termine ultimo fissato dalle parti per la stipula del contratto definitivo fissato per il 20/12/2022, l'immobile non poteva essere considerato agibile, rappresentando altresì alla di essere suo creditore anche Controparte_1 delle seguenti somme:
- € 1.000,00 indebitamente corrisposte per le spese di allacci ai pubblici servizi;

- € 1.000,00 quale costo affrontato per l'acquisto della rete utilizzata per il piazzale della corte esterna;

- € 5.000,00 corrisposte al sig. in contanti, nel mese di giugno 2022, per l'acquisto della CP_2 corte esterna;

- € 3.800,00, per l'acquisto di materiale e prestazioni extra capitolato (cassaforte, autoclave, materiale elettrico, Ft. N. 8/22);
- € 15.000,00 quale ulteriore acconto sul prezzo pattuito, nonché della somma di € 71.000,00, corrispondente al doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria. (v. doc. n. 8-9-
10 fasc. parte ricorrente).
Di contro, la a smentita di quanto asserito da parte resistente, ha allegato in Controparte_1 giudizio:
a) la comunicazione e-mail del 22/11/2022, con la quale è stata inviata al Notaio, dott.
, la visura camerale della Società ed il documento di riconoscimento del legale Persona_1 rappresentante pro tempore e, contestualmente, è stato richiesto un numero di telefonia mobile
5 per l'apertura di una procedura di trasmissione veloce di informazioni e documenti (v. doc. n. 4, allegato alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale CP_1
;
[...]
b) l'apertura di una chat “Whatsapp” di corrispondenza tra il numero mobile indicato dallo e quello indicato dalla (v. doc. n. 5-6, allegato alla comparsa di Parte_2 Controparte_1 costituzione e risposta con domanda riconvenzionale;
Controparte_1
Per_ c) la missiva del 24/11/2022, mediante la quale ha trasmesso, tramite chat, al Notaio l'atto costitutivo della Società con i titoli di provenienza del cespite, manifestando la disponibilità ad inoltrare ogni atto ritenuto necessario alla stipula del contratto definitivo, nonché il c.d. “atto pilota” ovvero la bozza di atto di trasferimento di altro studio notarile relativo ad un diverso appartamento del medesimo fabbricato, redatto sulla base degli identici titoli abilitativi (v. doc.
n. 7-8, allegato alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale
[...]
; CP_1
d) la comunicazione del 29/11/2022, per mezzo della quale ha trasmesso, tramite chat, al Per_ Notaio la S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Agibilità) e la relativa ricevuta di presentazione al SUE presso il Comune di Settingiano (v. doc. n. 9-10, allegato alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale;
Controparte_1
e) la comunicazione tramite PEC del 20/12/2022, mediante la quale ha chiesto ulteriore conferma della completezza documentale trasmessa e della convocazione da parte di
[...]
per la medesima data, non avendo ricevuto comunicazioni in tal senso (v. doc. n.13, Pt_1 allegato alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale CP_1
;
[...]
Per_ f) la missiva PEC del 21/12/2022, con la quale ha appreso dal Notaio che non risultava alcuna convocazione per la stipula del rogito di compravendita (v. doc. n. 14, allegato alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale;
Controparte_1
g) la comunicazione del 21/12/2022 (cfr. doc. 4 fascicolo di controparte), con la quale ha ricevuto il recesso dal contratto preliminare da parte di , a causa della mancata Parte_1 trasmissione della S.C.A., con contestuale richiesta di pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata (cfr. doc. 4 fascicolo parte resistente);
h) il messaggio inviato tramite SMS del 23/12/2022, con il quale ha chiesto delucidazioni al Per_ Notaio in merito alla comunicazione di recesso predetta, atteso che la S.C.A risultava
6 trasmessa allo studio fin dal 29/11/2022 (v. doc. n.15, allegato alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale;
Controparte_1
i) la PEC del 04/01/2023, per mezzo della quale ha confutato il presunto inadempimento contestato dal ricorrente e, dopo avere precisato tutte le circostanze rilevanti della vicenda, manifestando la sua disponibilità a trasferire l'immobile in questione, ha invitato parte resistente a fissare la data per la stipula del contratto definitivo entro e non oltre il termine essenziale del
27/01/2023, con un preavviso per la convocazione di almeno tre giorni, invitandolo altresì a corrispondere, entro la data del rogito, il saldo del prezzo di acquisto e gli importi dovuti per le prestazioni extra capitolato ricevute, il tutto, sotto comminatoria di recesso dal contratto ed incameramento della caparra ex art. 1385 c.c. e di imputazione delle poste creditorie per le ulteriori forniture rese, sino alla relativa concorrenza, sul residuo importo ricevuto in acconto sul prezzo di acquisto. (v. doc. n.16, allegato alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale;
Controparte_1
l) la missiva ricevuta mediante PEC in data 13/01/2023, con la quale ha ricevuto conferma da parte del ricorrente delle contestazioni e del disinteresse all'acquisto dell'immobile (cfr. doc. n. 4 fascicolo di parte resistente);
l) la comunicazione inviata tramite PEC in data 27/01/2023, con la quale nel prendere atto della definitiva scelta del promissario acquirente, ha confermato il recesso e lo scioglimento dal vincolo contrattuale, dichiarando di incamerare la caparra confirmatoria per inadempimento contrattuale di parte resistente (v. doc. n.17, allegato alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale . Controparte_1
Ciò posto, il ricorrente ha chiesto la risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento contrattuale da parte della sulla base di due presupposti: Controparte_1
1) l'essenzialità del termine del 20/12/2022 fissato per la stipula del definitivo per entrambe le parti;

2) l'inagibilità dell'immobile a tale data, non essendo ancora decorsi i 30 giorni dalla presentazione della SCA presso il Comune di Settingiano (29.11.2022), ai fini del perfezionamento del procedimento amministrativo.
Ebbene, entrambi i presupposti, così come dedotti da , sono da ritenersi infondati Parte_1 per le seguenti ragioni.
7 Per ciò che concerne l'essenzialità del termine, dalla lettura della clausola n. 3 del contratto preliminare stipulato in data 14/04/2022 (“Termine di Stipula e proroga”) e dalla reale intenzione e volontà delle parti, l'originario termine del 30/08/2022 fissato per la stipula del rogito notarile non può ritenersi essenziale, poiché, già in prossimità della scadenza del suddetto termine, le parti hanno manifestato la loro disponibilità a posticipare di massimo 90 giorni la consegna definitiva dell'immobile (cfr. doc. n. 2 parte ricorrente).
Inoltre, si rileva ancora come, nel verbale di consegna del cespite del 04/11/2022, Parte_1 si è impegnato, a pena di nullità, alla stipula del contratto definitivo entro il successivo termine del 20/12/2022 e, che in tale circostanza, lo stesso non ha apposto riserve e si è altresì impegnato, oltre alla stipula del rogito notarile entro il 20/12/2022, a pagare entro sette giorni sia il saldo delle forniture extra-capitolato sia il saldo del prezzo dell'immobile come da contratto preliminare.
Di contro, la Società venditrice, in data 29/11/2022, si è adoperata per la presentazione e il rilascio della S.C.A. al competente Ufficio tecnico del Comune di Settingiano (CZ), al fine di Per_ poter allegare ed inviare la Notaio tutta la documentazione idonea e necessaria per poter stipulare il rogito notarile entro il termine fissato per il 20/12/2022 (cfr. doc. n.

9-10 parte resistente).
Pertanto, tali elementi sono già da soli sufficienti per ritenere che l'utilità economica, avuta presente dalle parti, non sarebbe andata perduta per effetto del decorso del termine pattuito
20/12/2022, risultando in quel momento, invero, ampiamente salvaguardato l'interesse
(consegna, acquisto e vendita) delle parti sotteso al negozio giuridico concluso.
Né tantomeno la resistente ha allegato in giudizio documentazione ulteriore dalla quale CP_3 si evince la circostanza ben specifica secondo cui, per la natura del contratto o per la comune volontà delle parti, il termine contrattuale doveva ritenersi essenziale.
Al riguardo, la giurisprudenza della Corte di cassazione ha ribadito che l'essenzialità di un termine deve risultare o dalla volontà espressa delle parti o dalla natura e dall'oggetto del contratto.
In particolare: “Il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art.
1456 c.c., solo quando, all'esito dell'indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso
8 del termine medesimo;
tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifica indicazione delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata" (v. Cass. n.
18835/2018).
Per tali motivi, alla luce della giurisprudenza appena citata e sulla scorta della documentazione versata in atti, si deve concludere che il termine del 20/12/2022, fissato dalle parti per la stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare, non possa ritenersi essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c..
In merito poi alla richiesta di risoluzione del contratto preliminare per mancata presentazione e rilascio della documentazione relativa all'agibilità dell'immobile promesso in vendita dalla
. si rileva che dalle allegazioni documentali è emerso che: CP_1 CP_1
a) la ha presentato in data 29/11/2022, quindi prima dello scadere del termine CP_1 CP_1
finale del 20/12/2022, la S.C.A. (Segnalazione Certificata di Agibilità) presso il competente
Ufficio Comunale di Settingiano (CZ) (v. doc. nn. 9-10, allegati alla comparsa;
CP_1 CP_1
b) che il suddetto documento è stato altresì rimesso in data 29/11/2022 allo studio notarile indicato da (v. doc. 19 allegato alla comparsa di costituzione e risposta con Parte_1 domanda riconvenzionale e che tale circostanza era a conoscenza dell'odierno Controparte_1 ricorrente, avendone quest'ultimo discusso con il Notaio di fiducia (cfr. pag. 6, comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale . Controparte_1
Al riguardo, di notevole importanza appaiono le dichiarazioni rese proprio dal Notaio dott.
, il quale escusso all'udienza del 03/02/2025, ha così dichiarato: “Non ricordo con Persona_1 esattezza il giorno ma se dalle allegazioni documentali risulta il giorno confermo ricordo di aver ricevuto sia tramite chat WhatsApp che tramite e-mail documentazione necessaria per istruire la pratica nel caso in cui fossi stato incaricato alla stipula. Preciso che non ho poi ricevuto alcun incarico al riguardo” “(v. verbale d'udienza del 03/03/2025). Per_ Inoltre, il Notaio , rispondendo al capitolo “Vero è che in data 30.11.2022, su richiesta sms. dello studio notarile, trasmetteva tramite chat al Notaio gli atti relativi alla SCIA Edilizia prot. n. Persona_1
50282/2022 e la relativa ricevuta di presentazione al SUE presso il Comune di Settingiano, allegati sub doc.
11 e 12 al fascicolo di parte convenuta che le vengono esibiti in visione”, ha aggiunto che “E' vero. Preciso che io non ho analizzato la documentazione che mi è stata inviata dalla in quanto come ho già detto CP_1
9 non ho ricevuto infine l'incarico e mi ero riservato l'analisi della documentazione nel momento in cui ciò fosse avvenuto” (v. verbale d'udienza del 03/03/2025 all. fasc. telematico).
Ciò posto, occorre a questo punto precisare che, in tema di compravendita immobiliare, la giurisprudenza ormai consolidata della Cassazione ha affermato che: “La mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene;
cosicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio, la risoluzione non può essere pronunciata.” (cfr. Cass. n. 4467/2022; Cass. n. 3851/2008, Cass. n. 17123/2020; Cass. n.
29090/2017).
Da ultimo, la Suprema Corte con una recentissima pronuncia ha statuito che: “Il certificato di abitabilità è essenziale ai fini della normale commerciabilità del bene, ma la sua mancata consegna non costituisce un inadempimento del venditore che ne abbia ottenuto il rilascio successivamente” (cfr. Cass. Ord. n.
19923/2025).
Pertanto, alla luce delle argomentazioni esposte, la non può essere ritenuta Controparte_1 inadempiente al contratto preliminare di vendita, così da giustificare la risoluzione unilaterale da parte dell'odierno resistente, poiché è emerso che la compravendita immobiliare fosse oggettivamente realizzabile, nonostante la mancata presentazione del certificato di agibilità entro il termine del 20/12/2022.
Di conseguenza, la parte contrattualmente inadempiente è da ritenersi quella del promissario acquirente, ovvero, , il quale avrebbe potuto concludere ugualmente il contratto di Parte_1 compravendita immobiliare entro la data del 20/12/2022, dinanzi al Notaio di fiducia, dott.
. Persona_1
In particolare, il ricorrente, usando l'ordinaria diligenza ed un comportamento conforme ai principi di buona fede e correttezza di cui agli artt. 1375 e 1175 c.c., avrebbe potuto comunicare alla di voler attendere lo scadere dei trenta giorni dal deposito della SCA prima Controparte_1 di stipulare il definitivo, considerato che ciò sarebbe avvenuto a distanza di soli nove giorni dalla scadenza del termine previsto e che l'immobile gli era stato consegnato quasi due mesi prima, in data 4/11/2022.
Per cui, si ravvisa un comportamento contrattualmente inadempiente in capo a , in Parte_1 quanto la ha anche proposto al un breve differimento della stipula del CP_1 Pt_1
10 contratto definitivo a successiva data oltre il 4/01/2023 (cfr. doc. n. 16 all. comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale , data in cui i trenta Controparte_1 giorni dalla presentazione della S.C.A (29/11/2022) erano sicuramente decorsi.
Oltretutto, la Società venditrice ha anche allegato in giudizio due atti di trasferimento di altre unità immobiliari del 25/11/2022 e del 30/11/2022, regolarmente vendute nonostante il mancato deposito, al momento del rogito notarile, della documentazione relativa al certificato di agibilità (v. doc. nn. 20-21, all. comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale . Controparte_1
Di contro, non ha fornito alcuna prova in giudizio in merito alla circostanza Parte_1 secondo cui il ritardo nella mancata presentazione del certificato di agibilità dell'immobile entro il termine del 20/12/2022, promesso in vendita gli abbia provocato un pregiudizio serio e concreto.
Al riguardo, la teste moglie di , escussa all'udienza del 09/01/2025 Testimone_1 Parte_1 ha riferito che: “Era un momento particolare perché stava per nascere mia figlia e mio marito si è reso conto che non potevamo trasferirci in quell'immobile in quelle condizioni visto che non si prendeva l'appuntamento dal notaio” (v. verbale d'udienza del 09/01/2025).
Per cui dalle dichiarazioni rilasciate da moglie di , è emerso che la Testimone_1 Parte_1 mancata volontà del marito di trasferirsi nell'immobile non è riconducibile all'asserita assenza del certificato di agibilità, bensì alla mancata fissazione dell'appuntamento con il notaio.
Ancora la suddetta teste, rispondendo al capitolo “Vero è che, in data 4/11/2022, il sig.
[...] consegnava al sig. la c.d. chiave di cantiere e che l'immobile in questione risultava ancora CP_2 Parte_1 privo di allacci ai pubblici servizi?”, ha così dichiarato: “È vero lo so in quanto ero presente alla consegna delle chiavi. Aggiungo che in quell'occasione ci ha detto che temporaneamente avremo usufruito Controparte_2 della luce di cantiere e che potevamo cominciare a trasferirci e che in pochi giorni sarebbero stati effettuati gli allacci e che il certificato di agibilità era stato già rilasciato e che al più presto avrebbe preso appuntamento dal notaio per il rogito” (v. verbale d'udienza del 09/01/2025).
Tuttavia, tale versione è del tutto contrastante con quanto riferito dal teste , padre Tes_2 di , il quale escusso alla medesima udienza, ha invero precisato che: “E' vero che in Parte_1 data 4 novembre 2022 ha consegnato a mio figlio le chiavi di cantiere…Il ha proposto a Controparte_2 CP_2 mio figlio di allacciarsi alla luce di cantiere per consentire di cominciare a fare qualche piccolo lavoro e portare qualcosa” (v. verbale d'udienza del 09/01/2025).
11 Inoltre, è emerso come al momento della consegna, l'immobile promesso in vendita fosse regolarmente collegato alla rete energetica, idrica e fognaria, contrariamente a quanto asserito dal ricorrente.
Nelo specifico, il teste , escusso all'udienza del 09/01/2025, in qualità di Testimone_3 geometra della l'impresa che ha eseguito i lavori per cui è causa, ha così Parte_3 dichiarato: “Alla data del 04/11/2022, l'unità immobiliare sita in Settingiano al Viale Principessa promessa in vendita al signor era servita dall'energia elettrica, dal GPL per il tramite di un Parte_1 serbatorio interrato e relativo contatore come da rilievi fotografici versati sub doc. 41 che le vengono esibiti ed era collegato alla rete fognaria pubblica”, aggiungendo che gli acquirenti avrebbero potuto intestarsi le utenze e che, pochi giorni più tardi (una settimana-dieci giorni), la ditta ha venduto altre unità immobiliari del medesimo fabbricato e i proprietari hanno provveduto ai rispettivi allacci” (v. verbale d'udienza del 09/01/2025).
Il contenuto delle dichiarazioni rilasciate in sede di prova testimoniale, ha trovato conferma anche nelle evidenze documentali.
In particolare, è stata provato in giudizio dalla che: Controparte_1
1) la stessa Società ha chiesto ad l'allaccio alla rete elettrica del fabbricato un anno CP_4 prima della consegna dell'immobile al , ovvero in data 11/10/2021, pagando gli oneri a Pt_1 gennaio 2022 (v. doc. n. 40, all. memoria ex art. 171 ter. n. 2 c.p.c. ; Controparte_1
2) tutti gli immobili del fabbricato erano serviti da GPL per il tramite di un serbatoio interrato e relativi contatori (v. doc. n. 41, all. memoria ex art. 171 ter. n. 2 c.p.c. ; Controparte_1
3) che in data 29/11/2022 è stata deposita da parte della la S.C.A. presso il Controparte_1
Comune di Settingiano che mai ha mosso contestazione alcuna (v. doc. nn. 9-10, all. comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale . Controparte_1
Per quanto sinora esposto, il Tribunale ritiene che non vi siano sufficienti elementi per configurare la responsabilità per inadempimento contrattuale ex art. 1453 c.c. in capo alla in qualità di promissaria venditrice dell'immobile per cui è causa. Controparte_1
Di contro, è invece da ravvisarsi una responsabilità per inadempimento contrattuale in capo a
, con conseguente giustificato recesso dal contratto operato da parte della Parte_1 CP_1
. e pieno diritto della stessa a trattenere la somma di € 35.000,00 versata da
[...] CP_1 [...]
a titolo di caparra confirmatoria, a seguito della conclusione del contratto preliminare di Pt_1 compravendita del 14/04/2022.
12 Infatti, secondo la disposizione codicistica di cui all'art. 1385. c.c. comma 2: “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra”.
Sul punto, la giurisprudenza della Suprema Corte ha ribadito che: “Il recesso previsto dal secondo comma dell'art. 1385 cod. civ. configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone
l'inadempimento della controparte ed è destinata a divenire operante con la semplice sua comunicazione a quest'ultima, sicché la parte non inadempiente, provocata tale risoluzione mediante diffida a adempiere, ha diritto di ritenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria come liquidazione convenzionale del danno da inadempimento (Cass. n. 5095/2015).
Ciò detto, occorre ora esaminare le altre voci di danno richieste avanzate dal ricorrente, in particolare, ha chiesto: Parte_1
a) la restituzione della somma € 15.000,00 versata a titolo di acconto sul saldo, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge;

b) la condanna di il pagamento della somma totale € 10.800,00, a titolo di tutte Controparte_1 le spese da lui stesso indebitamente sostenute e, nello specifico:
- € 1.000,00 per spese di allacci ai pubblici servizi;

- € 1,000,00 per l'acquisto della rete utilizzata per il piazzale della corte esterna;

- € 5,000,00 per l'acquisto della corte esterna;

- € 3,800,00 per l'acquisto di materiali per lavori extra capitolato (cassaforte, autoclave, materiale elettrico).
Orbene, per ciò che concerne la restituzione dell'importo di € 15.000,00 versato dal a Pt_1 titolo di acconto sul saldo finale del prezzo, risulta che, in corso di causa, la Controparte_1 abbia restituito in favore del resistente la somma di € 10,000,00, quale residuo dell'acconto sul prezzo ricevuto di € 15.000,00, al netto dei compensi per le prestazioni extra capitolato e le spese sostenute (v. pag. 11 e 12 della comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale come si evince dalla contabile di bonifico del 28/06/2023 (v. Controparte_1 doc. n. 39-40, all. comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale CP_1
.
[...]
In merito, invece, alle singole voci di danno, si osserva che, con riferimento alla somma €
1.000,00 per spese di allacci ai pubblici servizi, si ritiene che detto importo non debba essere riconosciuto in favore di , poiché è stata data prova documentale che l'odierno Parte_1 ricorrente sia stato esonerato dall'obbligo del relativo pagamento, come emerge dalla nota di
13 credito n. 1/2023 (v. doc. 22, all. comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale emessa dalla . in relazione alla fattura n. Controparte_1 CP_1 CP_1
21/2022 di € 1.000,00, che attesta la revoca dell'obbligazione originariamente prevista in capo a
(v. doc. 23, all. comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale Parte_1
. Controparte_1
Inoltre, per quanto riguarda la prova del pagamento della somma totale € 10.800,00, a titolo di tutte le spese dal sostenute, si ritengono inattendibili, poiché contraddittorie e imprecise Pt_1 le dichiarazioni rese dal teste , il quale, dapprima rispondendo alla domanda “Vero è Tes_2 che, in data 18.07.2022, per conto del sig. ., il sig. provvedeva a caricare presso la Parte_1 Persona_2 di Catanzaro 90 mq. di rete, trasportandola presso il fabbricato sito in Viale Controparte_5
Principessa – località Martelletto di Settingiano (CZ)?", ha riferito: “Non ero presente al momento dello scarico presso l'impianto di Settingiano” e, in un secondo momento, rispondendo al capitolo di prova
"Vero è che, nell'occasione, il sig. , in sua presenza, consegnava al sig. la somma di Parte_1 Controparte_2
€ 400,00 in contanti, quale differenza dovuta a fronte della spesa relativa all'allaccio ai pubblici servizi?”, ha invece dichiarato: “E' vero. Lo so in quanto ero presente. Preciso che mio figlio ha consegnato detta somma all'idraulico alla presenza di Non so dire se l'idraulico fosse un dipendente della Controparte_2 CP_1 ovvero una ditta terza incarica dal (v. verbale d'udienza del 09/01/2025). CP_2
Inoltre, riguardo alla somma di € 1.000,00 per spese di acquisto della rete utilizzata per il piazzale della corte esterna, non è stata fornita alcuna prova di valida documentazione fiscale di acquisto e di prova del relativo pagamento tracciato;
con riferimento alla somma di € 2.080,00 per la fornitura box doccia e mobile bagno extra capitolato, come da fattura n. 8/2022 emessa dalla (v. doc. n. 24 all. comparsa di costituzione), il ha allegato soltanto Controparte_1 Pt_1 il pagamento della fattura per un importo di € 2.080,00 (v. all. n. 10 fasc. parte ricorrente), tuttavia si rileva che tale documento fiscale sia stato sostituito, previa emissione di nota di credito n.
5/2023 (v. doc. n. 25 all. comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale
, con la fattura n. 6/2023 per errata applicazione dell'I.V.A. dell'importo di € Controparte_1
2.200,00 rimasta insoluto (v. doc. n. 26 all. comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale . Controparte_1
Ancora, con riferimento alla spesa di € 400,00 per il pagamento dei lavori relativi all'autoclave, tale voce di danno non è stata supportata da adeguati riscontri probatori, non essendo stata
14 allegata alcuna documentazione dalla quale evincere il pagamento del suddetto importo né in sede di prova testimoniale.
Infatti, , sul punto ha così riferito: “Mio figlio per queste somme da me ritenute “piccole” Tes_2 non si è fatto rilasciare ricevute. Riguardo all'imputazione di queste somme posso dire che ne sono a conoscenza in quanto al momento del pagamento mio figlio e dicevano espressamente le lavorazioni a cui Controparte_2 erano riferite” (v. verbale d'udienza del 09/01/2025).
Di contro, il teste escusso all'udienza del 09/01/2025, ha dichiarato di Testimone_4 non aver mai ricevuto soldi da : “No, non è vero. Non sono stato pagato da La Parte_1 Parte_1
mi ha versato un acconto di € 250,00 e successivamente mi ha saldato per questi lavori extra- CP_1 capitolato sull'immobile promesso a ma non ricordo l'importo perché ho fatto tanti lavori per la Parte_1
.” (v. verbale d'udienza del 09/01/2025). CP_1
Inoltre, con riferimento alle “placche e frutti impianto elettrico” forniti dal ricorrente, si osserva che non avendo interesse a ritenerli, per come comunicato con nota del Controparte_1
28/03/2023, sono stati messi a disposizione del primo per il ritiro (v. doc. n. 18 all. comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale . Controparte_1
Tale circostanza, d'altronde, è stata confermata sia dal teste che dal teste Testimone_3
Testimone_5
In particolare, il teste , rispondendo al Capitolo di prova secondo cui: “Vero è che Testimone_3 la nel mese di febbraio 2023, provvedeva alla rimozione delle placche e dei frutti Controparte_1 dell'impianto elettrico fornite dal signor sostenendo un costo di € 275,00 come da fattura n. Parte_1
8/2023 versata sub allegato 28 al fascicolo di parte convenuta che le viene esibita in visione” ha così precisato: “Sì è vero” ((v. verbale d'udienza del 09/01/2025, all. fasc. telematico).
Anche il teste rispondendo alla medesima domanda ha così dichiarato: “E' Testimone_5 vero, ciò posso dire in quanto ho visto le placche richieste da (v. verbale d'udienza del Parte_1
03/03/2025, all. fasc. telematico).
Infine, per la prestazione di rimozione, la Società resistente ha sostenuto il costo di € 275,00 come da fattura n.8/23 allegata (v. doc. 28, all. comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale . Controparte_1
Infine, per quanto riguarda le spese sostenute da per la cassaforte, a smentita di Parte_1 quanto asserito dal ricorrente, è risultata provata la circostanza secondo cui la Controparte_1 ha provveduto alla rimozione della cassaforte sostenendo un costo per un totale di € 825,00.
15 Anche in questo caso, il teste , interrogato sulla domanda secondo cui: “Vero è che Testimone_3 la nel mese di febbraio 2023, provvedeva alla rimozione della cassaforte fornita dal signor Controparte_1
al ripristino della parete interessata con mattoni e dell'intonaco con rasatura finale, all'esecuzione Parte_1 di fissativo per la pittura interna ed alla pitturazione di tutta la parete sulla quale era stata installata, sostenendo un costo di € 825,00 come da rilievi fotografici e fattura n. 7/2023 versati sub allegati 27 e 35 al fascicolo di parte convenuta che le vengono esibiti in visione?, ha così risposto: “E' vero. Ho eseguito io personalmente questi lavori di rimozione della cassaforte e di ripristino della parete” (v. verbale d'udienza del
09/01/2025).
Inoltre, il teste escusso all'udienza del 03/03/2025, rispondendo al medesimo Testimone_5 quesito, ha così dichiarato: “è vero so della rimozione della cassaforte in quanto sull'intonaco della parete vedevo la forma” (v. verbale d'udienza del 03/03/2025).
Invece, è emerso che per la rimozione della cassaforte, la Società venditrice ha provato di aver sostenuto dei costi per un ammontare pari € 825,00 come da fattura n. 7/23 allegata in giudizio
(v. doc. 27, all. comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale CP_1
.
[...]
In conclusione, alla luce delle considerazioni sopra esposte, tutte le pretese creditorie formulate da parte di non possono essere accolte poiché non sufficientemente provate in Parte_1 giudizio.
Si ritiene, al contrario, di dover accogliere la domanda riconvenzionale, avanzata dalla
[...]
in quanto dalla documentazione versata in atti risulta provato che: CP_1
a) su richiesta dell'odierno resistente, la ha fornito a n. 4 porte Controparte_1 Parte_1 interne modello “Atena” non previste nel capitolato di vendita, per un importo complessivo di
€ 624,00, come da fattura n. 10/2022 (v- doc. n. 29 e doc. n. 30, all. comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale;
Controparte_1
b) che la suddetta fattura, per errata applicazione dell'I.V.A., è stata in seguito sostituita con la fattura n. 4/2023 dell'importo di € 660,00, previa emissione della nota di credito n. 3/23 (v. doc. n. 31 e doc. n. 32, all. comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale
. Controparte_1
c) che la Società resistente ha, altresì, provveduto all'esecuzione delle seguenti prestazioni c.d. extra capitolato:
16 - predisposizione di n. 2 condizionatori vano soggiorno-cucina e camera da letto (v. doc. n. 33, all. comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale . Controparte_1
- predisposizione idraulica ed elettrica per l'installazione di un'autoclave in giardino;

- installazione degli avvolgibili elettrici in sostituzione di quelli manuali previsti in capitolato;

- modifica degli impianti idraulici (scarico lavastoviglie, scarico acqua, punto gas) ed elettrici
(presa muro lavastoviglie e cappa di aspirazione, punto luce lampada) della cucina secondo le specifiche misurazioni ed i disegni inviati dal signor (letto (v. doc. n. 34, all. comparsa di Pt_1 costituzione e risposta con domanda riconvenzionale;
Controparte_1
- incasso della cassaforte fornita dal ricorrente nel vano soggiorno-cucina (v. doc. n. 35, all. comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale;
Controparte_1
- chiusura dello scarico bagno della lavatrice e nuova realizzazione dello stesso nel balcone del vano cucina (v. doc. n. 36, all. comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale . Controparte_1
d) che per tali ultime prestazioni, è debitore nei confronti della Società convenuta Parte_1 dell'importo complessivo di € 2.640,00 come da fattura n. 2/2023 allegata (v. doc. n. 37, all. comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale . Controparte_1
Dette prestazioni extracontrattuali devono ritenersi del tutto incontestate anche in considerazione del fatto che parte resistente, nel verbale di consegna del 04/11/2022, si era impegnato a saldarle entro sette giorni, senza però poi dar seguito ad alcun pagamento.
In conclusione, alla luce dell'istruttoria espletata nel presente giudizio, la risulta Controparte_1 essere creditrice nei confronti di , per forniture, lavori e prestazioni, dell'importo Parte_1 complessivo di € 4.400,00 di cui:
a) € 825,00 per costi di “rimozione cassaforte, con ripristino parete con mattoni, intonaco con rasatura finale, esecuzione di fissativo per pittura interna e pitturazione di tutta la parete su quale era stata installata” come da fattura n. 7/23 (v. doc. n. 27 all. comparsa di costituzione e risposta CP_1 CP_1
b) € 275,00 per costi di “rimozione placche e frutti da voi fornite e rispristino impianto elettrico.” come da fattura n. 8/23 (v. doc. n. 28 all. comparsa di costituzione e risposta
[...]
CP_1
c) € 660,00 per fornitura n. 4 porte extra-capitolato, come da fattura n. 4/23; (v. doc. n. 31 all. comparsa di costituzione e risposta Controparte_1
17 d) € 2.640,00 per prestazioni c.d. extra capitolato di “solo predisposizione idraulica ed elettrica per impianto autoclave, solo predisposizione per futura installazione di num. 2 condizionatori, installazione di avvolgibili elettrici per tutti gli infissi della casa in sostituzione di quelli manuali, realizzazione di punti luce extra rispetto al capitolato, modifica impianti idraulici ed elettrici cucina e nuova realizzazione secondo il disegno cucina da voi inviato, incasso della cassaforte da voi fornita, chiusura scarico bagno lavatrice e nuova realizzazione dello stesso nel balcone cucina”, portati dalla fattura n. 2/23 (v. doc. n. 37 all. comparsa di costituzione e risposta
. Controparte_1
Dette somme, che devono essere riconosciute in favore della vanno poste a Controparte_1 compensazione parziale e sino alla relativa concorrenza, sull'importo corrisposto dal in Pt_1 acconto sul prezzo di acquisto dell'immobile per cui è causa (€ 15.000,00) che, pertanto, tenuto anche conto della restituzione dell'importo di € 10.000,00 avvenuto in corso di causa, si riduce ad € 600,00 [€ 15.000,00 (acconto sul prezzo di acquisto) - € 10.000,00 (restituzione parte prezzo di acquisto del 28.6.2023) - € 4.400,00 (oneri rimozione a carico del e prestazioni Pt_1 extra-capitolato non pagate)= € 600,00].
In conclusione, si ritiene quindi di dover accogliere parzialmente la domanda formulata da parte di nei confronti della in persona del suo legale rappresentante pro Parte_1 Controparte_1 tempore e, per l'effetto, si dichiara che la ha diritto a trattenere la somma di € Controparte_1
35.000,00 versata da parte resistente, a titolo di caparra confirmatoria e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, formulata da quest'ultima deve essere tenuta al Controparte_1 pagamento in favore di del minor importo di € 600,00 a titolo di restituzione della Parte_1 parte del prezzo di acquisto versato in acconto da quest'ultimo per il maggiore importo di €
15.000,00.
Da ultimo, in ordine alla regolamentazione delle spese di lite, le stesse si dichiarano integralmente compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Catanzaro, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti, ogni contraria istanza, eccezione e difesa respinte:
- Accoglie parzialmente la domanda avanzata da nei confronti della Parte_1 [...]
in persona del suo legale rappresentante pro tempore e, per l'effetto: CP_1
18 - Dichiara che la in persona del suo legale rappresentante pro tempore, Controparte_1
abbia diritto a trattenere la somma di € 35.000,00 versata da parte resistente, a titolo di caparra confirmatoria;

- Accoglie la domanda riconvenzionale così come formulata dalla in Controparte_1
persona del suo legale rappresentante pro tempore;
- Condanna la in persona del suo legale rappresentante pro tempore, al Controparte_1 pagamento della minor somma di € 600,00 in favore di , a titolo di Parte_1 restituzione della parte del prezzo di acquisto versato in acconto da quest'ultimo per il maggiore importo di € 15.000,00;
- Compensa integralmente tra le parti le spese di lite del presente giudizio.
Catanzaro, lì 07/12/2025 Il Giudice
dott.ssa NG Damiani

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