REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – I Sezione Civile, in composizione monocratica ed in persona della dott.ssa Renata Russo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 8052/2020 R.G., vertente tra
(c.f.: ) e (c.f.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'Avv. Silvestro Claudio Marino (c.f.: C.F._2
fax:0823826352, pec: , con studio C.F._3 Email_1 in Marcianise alla via Torre n.22, come da procura alle liti in atti;
attori
e
(c.f.: ) rappresentato e difeso, come da Controparte_1 C.F._4 procura ad litem in atti, dall'avv. Salvatore d'Albenzio (pec:
ed elettivamente domiciliato presso il suo studio Email_2 in Marcianise alla via Santoro n.13; convenuto
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da rispettivi atti e note di trattazione scritta in sostituzione dell'udienza del 16.01.2025.
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Preliminarmente, deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo” e, dunque, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 cod. proc. civ., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69, trattandosi, ai sensi di quanto previsto dall'art. 58, comma 2, di quest'ultima legge, di disposizione normativa suscettibile di trovare applicazione con riguardo ai giudizi che, alla data della suddetta entrata in vigore (4 luglio 2009), risultino ancora pendenti in primo grado, così come quello in esame.
Pertanto, devono, all'uopo, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia, sia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti sia i verbali di causa. Del resto, trattandosi di disposizione normativa dettata con evidente finalità di accelerazione ai fini della produzione della sentenza, deve ritenersi che essa consenta al giudice di pronunciare quest'ultima, senza dover premettere la concisa esposizione dello svolgimento del processo, precedentemente richiesta dal comma secondo dell'art. 132 cod. proc. civ., la quale risulta, peraltro, agevolmente suscettibile di essere desunta dalla lettura degli atti introduttivi e di costituzione delle parti, nonché dai verbali della udienze in cui la causa è stata trattata, istruita e discussa, con la conseguenza che non potrà, pertanto, considerarsi affetta da nullità la sentenza, resa nella forma predetta, che non contenga la concisa esposizione dei fatti e, dunque, dello svolgimento del processo
(cfr., in tal senso, sia pure con riguardo all'ipotesi analoga ma non identica prevista dall'art. 281-sexies cod. proc. civ., Cass. 19 ottobre 2006, n. 22409).

2. Ciò premesso, e passando alla disamina della res controversa, nel presente giudizio i germani e attori, adivano l'intestato Tribunale Parte_1 Pt_2 chiedendo fosse dichiarata la nullità del rogito di compravendita redatto dal Notaio in Sessa Aurunca in data 04.05.2016. Più nello specifico, gli attori Persona_1 rappresentavano di aver acquistato, in ragione di ½ ciascuno, dal dott. Controparte_1
(odierno convenuto), con il sopraindicato rogito, una villetta sita in Sessa Aurunca località Baia Domizia, censita in catasto fabbricati del detto Comune al foglio 160, particella 5464; essi evidenziavano di aver iniziato i lavori di ristrutturazione dell'immobile e di aver ottenuto l'autorizzazione paesaggistica in sanatoria n.02/18 in data 03.01.2018 e che tale autorizzazione era stata successivamente revocata con determinazione dirigenziale n. 28 del 15.02.2018; di seguito evidenziavano che già in data 09.12.2016 la Polizia Municipale aveva provveduto a sottoporre a sequestro l'immobile e che, successivamente, i germani avevano ricevuto un avviso di Pt_1 conclusione delle indagini ex art. 415 bis c.p.p. nell'ambito del procedimento penale n.14242/16/21 in ragione degli abusi edilizi riscontrati nel predetto immobile;
gli attori precisavano di aver quindi conferito incarico ad un tecnico di fiducia il quale aveva riscontrato la presenza di gravi difformità tra quanto realizzato nell'immobile dal dott. nel 1968 e quanto assentito con autorizzazione comunale n.472/1968. Secondo CP_1 parte attrice proprio tale comportamento si poneva in aperto contrasto con quanto dichiarato e trascritto nell'atto di compravendita innanzi al Notaio dott. in cui Per_1 il dott. aveva dichiarato invece l'esistenza della dichiarazione di abitabilità CP_1 n.472/1968 e che non erano intervenute modificazioni soggette ad autorizzazione. In ragione di ciò parte attrice richiedeva di accertare e dichiarare la nullità del rogito con restituzione della somma di euro 180.000,00 con interessi legali a far data dalla stipula dell'atto nonché la restituzione della somma versata al Notaio pari ad euro 10.500,00 con interessi legali ed infine il corrispettivo della somma versata per il ripristino dello stato dei luoghi.
Costituitosi in giudizio il convenuto dott. contestava l'avversa Controparte_1 ricostruzione, eccependo la effettiva esistenza della dichiarazione di abitabilità correttamente riportata nel rogito notarile;
eccepiva inoltre la genericità nella indicazione degli abusi riportati nell'atto di citazione dagli attori e la propria estraneità alla realizzazione degli abusi edilizi stessi contestati ai germani Per tali Pt_1 ragioni chiedeva il rigetto della domanda.

2.1. Istruita la causa mediante conferimento incarico al ctu, arch.
[...]
cui veniva anche richiesta integrazione (ritualmente depositata dalla Per_2 nominata Professionista in data 08.03.2024), convocato il tecnico a chiarimenti all'udienza del 21.03.2024, successivamente ritenuta la causa matura per la decisione, all'udienza del 16.01.2025, tenutasi tramite trattazione scritta ex art 127 c.p.c., il
Giudice assegnava la stessa in decisione ai sensi dell'art. 190 c.p.c.

3.Ritiene preliminarmente questo giudice che ragioni di economia processuale consentano la definizione del procedimento mediante il criterio della c.d. ragione più liquida, che consente al giudice, senza doverne necessariamente seguire, nella stesura delle motivazioni, l'ordine logico delle diverse questioni articolate e dedotte dalle parti, di decidere la causa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione anche se logicamente subordinata - in quanto assorbente (cfr. per questi rilievi Cass. 12002/2014;
Cass. 17214/2016). Tale impostazione metodologica si pone, d'altra parte, in linea di continuità e coerenza con il principio, assolutamente consolidato, secondo cui le ragioni di economia processuale si fondano principalmente sull'interesse stesso della parte ad agire o resistere in giudizio, che deve essere apprezzato in relazione all'utilità concreta che dall'eventuale accoglimento della domanda possa derivare al proponente (cfr. Cass.
13906/2002) prescindendo da ogni indagine sul merito della controversia ed al suo prevedibile esito (Cass. 3060/2002). Implica cioè una verifica - che il giudice può e deve compiere d'ufficio - in ordine alla utilità della pronuncia richiesta a spiegare un effetto utile alla parte istante, dovendo lo stesso escludersi soltanto nel caso in cui la decisione risulterebbe priva di conseguenze giuridicamente apprezzabili in relazione alla situazione giuridica fatta valere (Cass. 7635/2006). In definitiva, la sua consistenza giuridicamente oggettiva esclude che il giudice possa prendere una decisione che si esaurisca in una affermazione di un principio, di massima o accademica, imponendo invece che essa sia, necessariamente, idonea ad accertare, costituire, modificare o estinguere una situazione giuridica direttamente ed effettivamente incidente sulla sfera patrimoniale dell'agente (Cass. 14574/2010).

4.Tanto doverosamente premesso, la prima questione essenziale da trattare attiene alla verifica della esistenza dei presupposti onde addivenire alla dichiarazione di nullità del rogito di compravendita redatto dal Notaio in data Persona_1
04.05.2016, avente per l'appunto ad oggetto la compravendita della villetta sita in Sessa
Aurunca, località Baia Domizia, alla via del Timo censita al foglio 160 particella 5464.
Ora, deve ricordarsi che, ai sensi dell'art 17, secondo comma, L. 28.2.1985, n. 47, recepito nell'art. 46, comma 1, D.P.R. 6.6.2001, n.380, T.U. dell'edilizia, per gli atti tra vivi sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi ad oggetto diritti reali ( trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione) relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo del 1985, è sancita la nullità degli atti medesimi e ne vieta la stipulazione, “..ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante , gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”.
La legge n. 47 del 1985 utilizza tre ordini di sanzioni per combattere l'abusivismo edilizio: le sanzioni penali, le sanzioni amministrative, le sanzioni civilistiche (nullità). Va subito evidenziato come detto triplice ordine di sanzioni operi in modo più rigoroso per gli abusi edilizi più gravi e in modo meno rigoroso per quelli meno gravi: - la mancanza assoluta di concessione è sancita in modo espresso con tutti e tre gli ordini di sanzioni: penale;
amministrativa (demolizione e acquisizione gratuita al patrimonio comunale: art. 7, co. 2, stessa legge); civilistica (nullità dell'atto: artt. 17 e 40
l. n. 47); - la totale difformità è equiparata alla mancanza assoluta di concessione ai fini delle sanzioni penali e amministrative, ma la legge tace in ordine alla sanzione civilistica della nullità; - la variazione essenziale è equiparata alla mancanza di concessione e alla totale difformità per quanto attiene alla sanzione amministrativa;
ne differisce invece per quanto attiene alla sanzione penale;
anche per essa la legge tace in relazione alla sanzione civilistica della nullità. Il problema che si è posto in passato è stato quello di ricavare una disciplina nell'ipotesi di silenzio del legislatore, perché il tipo di interesse pubblico che sottostà ad ognuna di queste sanzioni diverge da un caso all'altro e quindi non è possibile, sulla base della equiparazione delle sanzioni scritte, ricavarne conseguenze anche per le sanzioni non scritte.
Le Sezioni unite civili della Cassazione, con la decisione del 22/03/2019, n.
8230, sono intervenute a sanare il contrasto nella giurisprudenza della Sezione seconda relativamente alla interpretazione della natura della sanzione di nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, e art. 46 del TU n. 380 del 2001 entrato in vigore il 30.6.2003 (l'originaria data di entrata in vigore del 30.6.2001 è stata prorogata più volte, fino al d.l. n. 122 del 2002, art. 2, comma 1, convertito con modificazioni dalla
L. n. 185 del 2002 che da ultimo ha previsto l'entrata in vigore per la data del
30.06.2003).
Dopo un ampio ed interessante excursus storico degli interventi normativi statuali in materia edilizia e delle tesi formaliste e sostanzialiste in materia di nullità, fonte del contrasto esegetico (la tesi sostanzialista è stata formalizzata con la decisione n. 23591/2013 - che ha affermato che un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è incommerciabile con la conseguenza della nullità assoluta degli atti di trasferimento che dovessero riguardarlo), la Corte regolatrice è venuta elaborando la categoria della nullità testuale, che postula la validità dell'atto di trasferimento di diritti reali relativi ad edifici abusivi, in presenza di una dichiarazione reale e riferibile all'immobile.
La nullità è quindi volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile: "In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato".
La «riferibilità» deve essere perciò intesa in senso essenzialmente «topografico»: il titolo abilitativo deve, cioè, riferirsi a quella porzione di suolo (e di volume edificabile) su cui è stato realizzato l'edificio.
La ratio della interpretazione fornita dalla Suprema Corte è chiara: il contrasto all'abusivismo edilizio è oggetto solo in via mediata della tutela apprestata dalle norme civilistiche che comminano la nullità per assenza delle richieste menzioni e dichiarazioni;
mentre oggetto immediato di tale tutela è piuttosto la protezione dell'acquirente.
Dunque, solo se il bene compravenduto risulti privo di titolo abilitativo edilizio, non esistente o non riferibile al medesimo compendio ceduto, il contratto dovrà ritenersi nullo ex art. 1418 cc.
Laddove, al contrario, venga dedotta la difformità della costruzione realizzata al relativo titolo edificatorio, il contratto sarà da ritenersi valido: salvo il rilievo dell'inadempimento in ragione di difformità valutabili all'esito di specifica domanda di risoluzione negoziale.

5. Calando le sovraesposte coordinate ermeneutiche al caso in esame, è dato incontrovertibile che nel rogito di compravendita fossero indicati da parte venditrice gli estremi di un titolo urbanistico (autorizzazione urbanistica n. 472/68) reale e riferibile all'immobile oggetto di compravendita.
Deve, addirittura, darsi atto di come proprio dalla consulenza espletata dal ctu nominato, arch. alla pag. 10 dell'elaborato peritale (più nello Persona_2 specifico nella integrazione dell'elaborato, datata 08.03.2024), rispondendo al primo quesito posto ovvero “se l'unità immobiliare venduta era sorretta da un reale ed effettivo permesso a costruire e dunque riferibile all'immobile in questione” ha riportato che
“L'immobile venduto dal convenuto agli attori è stato realizzato in virtù di licenza
n^472/68 a nome di , e per la realizzazione di un fabbricato Per_3 CP_2 CP_3 per civile abitazione in località Baia Domizia via Del Timo ed era costituito da tre unità abitative”.
Ancora più eloquente la risposta del ctu in riferimento al quarto quesito posto, precisando quindi alla pagina 18 dell'elaborato che “essendo la Licenza n^472/68 reale e riferibile all'immobile de quo, non vi è nullità del rogito di compravendita”.
Soprattutto, dalla successiva integrazione, nonché dalle dichiarazioni rese a verbale di udienza del 21.3.2024, il ctu Arch. ha concluso che “l'atto notarile Per_2
è da ritenersi valido alla luce delle SSUU in quanto sussistente un titolo idoneo”
(cfr. verbale di udienza del 21.03.2024).
La pronunzia richiamata dal ctu è quella resa dalle Sezioni Unite n. 8230 del
2019 che ha sancito il seguente principio di diritto, ovvero che “La nullità comminata dall'art. 46 del dpr n^380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. n^47 del 1985, va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 vcc, di cui costituisce una specifica declinazione e deve qualificarsi come nullità testuale con detta espressione dovendo intendersi un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra i vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile.
Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. In tema di contratti aventi ad oggetto diritti reali su immobili, sussistendo il requisito di forma richiesto dalla legge, ossia la indicazione degli estremi del permesso a costruire o dell'istanza di sanatoria, l'eventuale difformità sostanziale della costruzione rispetto al titolo abilitativo non comporta nullità del contratto ma rileva in termini di inadempimento e giustifica la risoluzione del contratto”.
Ne discende che il contratto di compravendita tra le parti è perfettamente valido non ravvisandosi alcuna delle condizioni di cui all'art. 1418 c.c. rilevando l'eventuale difformità sostanziale della costruzione rispetto al titolo abilitativo in termini di inadempimento e risoluzione del contratto, secondo il pronunciamento della Suprema
Corte.
La pronuncia di rigetto della domanda promossa da parte attrice comporta l'assorbimento delle domande subordinare avanzate, implicitamente assorbite nelle suindicate statuizioni della sentenza (cfr. sul principio dell'assorbimento, Cassazione civile, Sez. V, sentenza n. 3417 del 20 febbraio 2015).
Le spese di lite vanno, art. 92 comma 2 cpc, compensate tra le parti stante il mutamento della giurisprudenza rispetto alle questioni dirimenti. Sono da porsi a carico di parte attrice, risultata soccombente, le spese occorse per la stesura della ctu, già liquidate con separato decreto.


P.Q.M

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Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando, così provvede:
• Rigetta la domanda di dichiarazione di nullità del rogito notarile del 04.05.2016 redatto dal Notaio di Sessa Aurunca;
Persona_4
• Dichiara assorbite le ulteriori domande proposte dalla parte attrice;

• Compensa, ex art. 92 comma 2 c.p.c., le spese di lite tra le parti;

• Pone a carico di parte attrice le spese occorse per la stesura della ctu. Così deciso, in Santa Maria Capua Vetere, in data 08.04.2025
Il giudice dott.ssa Renata Russo