R.G. n. 2592/2023

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CASTROVILLARI SEZIONE CIVILE In persona del Giudice monocratico Dott. Raffaele Zibellini all'esito dell'udienza del 9.1.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., lette le note con cui le parti hanno precisato le rispettive conclusioni e discusso in forma scritta la causa, da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte, ha pronunciato la seguente

SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2592 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA (CF: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Claudio Pisano. ricorrente E (CF: ), rappresentata e Controparte_1 C.F._2 difesa dall'Avv. Lucia Rita Pistola. resistente
OGGETTO: Intimazione di sfratto per finita locazione (uso abitativo).
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
FATTO E DIRITTO
1. Con atto di citazione ritualmente notificato il sig. intimava a Parte_1 [...] lo sfratto per finita locazione dall'appartamento di sua proprietà sito in CP_1
Corigliano Rossano, a.u. Rossano, Via Galeno n. 39/b. Allo scopo deduceva: -che la predetta unità abitativa era stata concessa in locazione all'intimata con contratto di locazione dell'1.11.2020 registrato il 20.11.2020; -che la
1/6 durata del contratto era stata stabilita in tre anni con decorrenza dall'1.11.2020 e scadenza al 31.10.2023, rinnovabili tacitamente per altri due anni;
-che il canone per la locazione dell'immobile veniva convenuto in € 380,00 mensili;
-che era stata inviata all'intimata con raccomandata A/R del 2.3.2023, disdetta del contratto mediante la quale il locatore aveva dichiarato di volersi avvalere della facoltà di diniego al rinnovo del rapporto prevista dall'art. 3 lett. a) della L. n. 431/1998; -che la raccomandata spedita alla conduttrice in data 4.3.2023 in osservanza del termine minimo di preavviso previsto per legge, non era stata da quest'ultima ritirata ed era tornata al mittente il 17.4.2023 dopo il previsto periodo di compiuta giacenza;
-che l'immobile, a termine di scadenza ormai spirato, non era stato restituito. Tanto premesso l'intimante chiedeva di convalidare lo sfratto e, in caso di opposizione, di emettersi ordinanza di rilascio.
1.1. Si costituiva la sig.ra la quale si opponeva alla richiesta di Controparte_1 convalida deducendo: -di non aver ricevuto la raccomandata contenente la disdetta;
- che in ogni caso il contenuto della stessa risulta generico rispetto a quanto previsto dall'art. 3 della L. n. 431/1998; -che tra le parti era intercorso un nuovo accordo attraverso cui il sig. si era reso disponibile alla prosecuzione della locazione sino Pt_1 alla fine del 2023.
1.2. Con ordinanza del 15.12.2023 il Tribunale rilevava che, trattandosi di diniego di rinnovo per la prima scadenza contrattuale, ai sensi dell'art. 3 comma 4 della L. n. 431/1998 trova applicazione l'art. 30 della L. n. 392/1978 e dunque il locatore non può avvalersi del procedimento sommario dello sfratto per finita locazione ma deve introdurre un ordinario giudizio locatizio mediante ricorso ex art. 447 bis c.p.c.. Disattesa la domanda di rilascio, veniva disposto il mutamento del rito e fissata l'udienza per la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito locatizio.
2. L'intimante ha depositato memoria integrativa contestando quanto esposto dalla controparte e riportandosi a quanto già esposto nell'originario atto di intimazione. Ha aggiunto che non risulta versato dalla conduttrice il canone relativo al mese di novembre 2023, in quanto prima della notifica dell'intimazione di sfratto, la conduttrice aveva effettivamente versato detta mensilità ma l'importo le era stato restituito, come risulta dal relativo vaglia postale da cui si evince, da un lato, che la somma di € 425,00 (€ 380,00 di canone ed € 45,00 di oneri condominiali) è stata restituita l'8.11.2023 e, dall'altro, che la somma è esigibile dalla beneficiaria entro il 31.12.2025. Ha concluso chiedendo: “Voglia l'On.le Tribunale adito, respinta ogni avversa e contraria difesa, deduzione, eccezione e conclusione, così provvedere: 1)preliminarmente, accertare l'avvenuto esperimento della domanda di mediazione che ha dato esito negativo, per come documentato;

2/6 2)nel merito, alla luce di quanto esposto, dedotto eccepito e concluso nella presente memoria integrativa e come documentato con gli allegati, accertare la fondatezza della domanda di rilascio formulata dal ricorrente stante la sussistenza dei requisiti di legge e, per l'effetto, dichiarare la cessazione/risoluzione del contratto di affitto stipulato in data 1.11.2020 e registrato in Rossano il 20.11.2020 tra Pt_1
e , scaduto in data 31.10.2023 e non rinnovato per effetto della inviata
[...] Controparte_1 disdetta;
3) per l'effetto ed in conseguenza, ordinare a di rilasciare immediatamente Controparte_1 nella piena disponibilità del ricorrente l'appartamento di proprietà di quest'ultimo, sito in Parte_1
Rossano scalo alla Via Galeno 39/b, libero e sgombero da persone e cose, 4) ordinare, altresì, a di corrispondere al ricorrente la somma complessiva di Controparte_1
€ 425,00, riveniente in quanto ad € 380,00 per il canone non versato (mese novembre 2023) e per € 45,00 per spese condominiali (mese novembre 2023) per le ragioni esposte in parte narrativa 5) condannare sempre ed in ogni caso la resistente alla rifusione delle spese e competenze processuali in favore del ricorrente, da distrarre ex art. 93 c.p.c. in favore del difensore anticipatario, cui andranno aggiunti ulteriori € 156,00 a titolo di spese sostenute dal ricorrente in favore dell'Organismo di mediazione, come da fattura allegata (doc. 12)”.

2.1. La sig.ra ha depositato memoria integrativa con la quale ha Controparte_1 ribadito le difese già articolate in sede di convalida ed ha chiesto il totale rigetto della domande di parte intimante.
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3. Va accolta, per quanto di seguito considerato, la domanda di accertamento dell'intervenuta cessazione del rapporto locativo originato dal contratto sottoscritto tra le odierne parti per la durata di tre anni a decorrere dall'1.11.2020 ex art. 2 comma 3 della L. n. 431/1998 (doc. 1 atto di intimazione). Dagli atti risulta che il locatore ha comunicato tempestiva disdetta ex art. 3 della L. n. 431/1998, con lettera raccomandata spedita in data 4.3.2023, che va presunta come conosciuta dalla conduttrice, in quanto pervenuta all'indirizzo di quest'ultima, seppure restituita al mittente per compiuta giacenza. Invero, secondo i principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità, “In tema di locazione di immobile urbano la disdetta del contratto ha lo scopo di impedire la prosecuzione del rapporto e costituisce un atto negoziale e recettizio, disciplinato dagli artt. 1334 e 1335, cod. civ., che si presume conosciuto dal destinatario nel momento in cui è recapitato al suo indirizzo e non nel diverso momento in cui questi ne prenda effettiva conoscenza. Ne consegue che la disdetta intimata dal locatore con lettera raccomandata a mezzo del servizio postale, non consegnata al conduttore destinatario per l'assenza sua e delle persone abilitate a riceverla, si presume pervenuta alla data in cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza presso l' ufficio postale, restando irrilevante ai fini della tempestività della disdetta il periodo legale del compimento della giacenza e quello intercorso tra
3/6 l'avviso di giacenza e l'eventuale ritiro da parte del destinatario” (Cassazione civile sez. III, 10/12/2013, n.27526). In termini generali è stato inoltre affermato che la raccomandata con avviso di ricevimento si presume conosciuta ex art. 1335 c.c., in presenza dell'attestazione di compiuta giacenza, che comprova il perfezionamento del procedimento notificatorio consistente nell'arrivo della dichiarazione all'indirizzo del destinatario (cfr. Cassazione civile sez. VI, 23/06/2022, n.20273); il destinatario, per superare la presunzione di conoscenza di cui sopra, deve provare di essere stato, senza colpa, nell'impossibilità di avere avuto notizia dell'atto. La prova richiesta dalla legge, per poter vincere la presunzione legale, deve necessariamente avere ad oggetto un fatto o una situazione che spezza o interrompe in modo duraturo il collegamento esistente tra il destinatario ed il luogo di destinazione della comunicazione e deve, altresì, dimostrare che tale situazione è incolpevole, non poteva cioè essere superata dall'interessato con l'uso dell'ordinaria diligenza (Cass. civ., sez. II, 6 novembre 2011 n. 20482). Nel caso in disamina una tale prova non è stata fornita dalla resistente. A ciò si aggiunga che nella lettera di diniego di rinnovo in oggetto risulta specificamente individuata la necessità dell'uso abitativo proprio del locatore rientrante tra le ipotesi di diniego di cui all'art. 3 comma 1 della L. n. 431/1998 (in particolare alla lettera a), sicché la conduttrice è stata messa in grado di valutare la serietà dell'intenzione manifestata dal locatore. Nella missiva si legge infatti “Tale avviso le è stato inviato in quanto l'appartamento verrà destinato ad abitazione personale”. Ebbene, la disposizione citata deve essere intesa, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, nel senso che la specificazione del motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata è finalizzata a consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall'art. 3 della stessa legge (cfr. Cassazione civile sez. VI, 09/02/2023, n.3938). È stato altresì affermato che “In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 l. 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità” (Cassazione civile sez. III, 10/12/2009, n.25808).
4/6 3.1. Alcun apporto probatorio è fornito dalla copia delle schermate tratte dall'applicazione di messaggistica “WhatsApp” prodotte dalla resistente il cui tenore non permette di ritenere dimostrato, se non in termini congetturali, l'effettivo raggiungimento di un accordo tra le parti idoneo a costituire una revoca della disdetta. Si rammenta poi che non può costituire una rinuncia ad avvalersi degli effetti della disdetta il fatto che il conduttore sia comunque rimasto nella disponibilità dell'immobile continuando a corrispondere i canoni locatizi. Invero, secondo la giurisprudenza di legittimità “Deve escludersi che, una volta intervenuta la disdetta la permanenza del conduttore (o dell'affittuario di un fondo rustico) nell'immobile dopo la scadenza del rapporto, anche se prolungata nel tempo e accompagnata dalla riscossione del canone, possa comportare la tacita rinnovazione del contratto. La rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell'art. 1597 c.c., postula - infatti - un comportamento positivo idoneo a evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto” (Cassazione civile sez. III, 10/03/2016, n.4679). Pertanto, considerato come sia del tutto incontestato che la conduttrice non abbia inteso rilasciare l'immobile pur a fronte della formale richiesta avanzata dal ricorrente, deve ritenersi pacifico che la parte resistente sia occupante sine titulo del bene in questione, occupando l'immobile in oggetto senza la sussistenza di un valido titolo che ne legittimi la detenzione. In definitiva, alla luce delle suesposte motivazioni e delle evidenze in atti, la domanda di rilascio azionata dalla parte ricorrente va accolta, con conseguente declaratoria di cessazione del contratto di locazione in questione alla data della naturale scadenza del 31.10.2023.
4. Va invece rigettata la domanda di pagamento dell'importo di € 425,00 in quanto è pacifico che il vaglia postale relativo alla restituzione di tale somma non è stato incassato, sicché detto importo -già corrisposto dalla conduttrice- di fatto non è mai uscito dal patrimonio del locatore.
5. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, in applicazione del D.M. 55/2014 e successivi aggiornamenti. Quanto alle spese di cui il ricorrente pretende la restituzione, va evidenziato che la parte non ha dimostrato di aver sopportato l'esborso relativo alla procedura di mediazione in quanto la mera fattura emessa dall'organismo di mediazione interpellato
–non quietanzata- all'uopo depositata non costituisce una adeguata prova in tal senso.


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa istanza ed eccezione rigettata ed assorbita: ACCERTA E DICHIARA
5/6 che il contratto di locazione stipulato in data 1.11.2020 da (locatore) e Parte_1
(conduttrice) avente ad oggetto l'immobile sito in Corigliano Controparte_1
Rossano, a.u. Rossano, Via Galeno n. 39/b, riportato in catasto al foglio 48, particella n. 1408, sub 79, zc 2, vani 5,5, è cessato alla data del 31.10.2023 e per l'effetto
ACCERTA E DICHIARA l'occupazione senza titolo dell'immobile di cui al punto che precede da parte di
Controparte_1
ORDINA a di rilasciare l'immobile citato a favore del ricorrente, libero da Controparte_1 cose di sua proprietà e persone, anche interposte, entro e non oltre il 31.1.2025 (termine così determinato ex art. 56 della L. n. 392 del 1978 tenuto conto delle condizioni delle parti e delle ragioni del rilascio, nonché del tempo trascorso dalla disdetta);
RIGETTA la domanda di parte ricorrente avente ad oggetto la condanna di parte resistente a corrispondere la somma complessiva di € 425,00;
CONDANNA al pagamento delle spese di lite in favore di che si Controparte_1 Parte_1 liquidano in complessivi € 2.201,00, di cui € 203,00 per esborsi documentati, oltre spese generali come da tariffa forense, I.V.A. se dovuta e C.A.P. come per legge, con distrazione in favore del difensore antistatario ex art. 93 c.p.c.
Castrovillari, 09/01/2025
Il Giudice Dott. Raffaele Zibellini
6/6