N. R.G. 25710/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Silvio Cinque, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 25710/2022 promossa da: con il patrocinio dell'avv. LONGO MAURO, elettivamente domiciliata in Parte_1 Roma, via Pompeo Magno 94, 00192, presso Morbinati & Longo società tra avvocati s.p.a.
ATTRICE contro con il patrocinio dell'avv. CASSIANO ANTONIO, elettivamente Controparte_1 domiciliato in Roma in via Tagliamento 20, 00198, presso il difensore avv. CASSIANO ANTONIO
CONVENUTO
OGGETTO: riduzione in pristino di immobile - risarcimento danni da infiltrazioni CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 8.5.2025, tenutasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.

FATTO E DIRITTO Con atto di citazione ritualmente notificato la Sig.ra proprietaria Parte_1 dell'appartamento sito in Roma, Via Pompeo Magno 94, scala A piano 3, int. 8-9, conveniva in giudizio il Sig. , proprietario dell'abitazione soprastante, assumendo che nel proprio Controparte_1 immobile si erano verificati diversi fenomeni di infiltrazioni d'acqua, a causa dalla cattiva manutenzione dell'impianto idraulico e, in particolare, dalle tubazioni ormai vetuste dell'immobile di proprietà dell'odierno convenuto;
rappresentando che l'evento indicato aveva compromesso le tinte, gli stucchi, gli intonaci e interessato parzialmente il rivestimento in legno della pavimentazione (parquet). Pertanto, non avendo l'odierno convenuto eliminato le cause delle infiltrazioni, parte attrice ha chiesto al Tribunale che venissero accolte le seguenti conclusioni: “condannare il convenuto alla rimozione delle cause delle infiltrazioni, con le modalità e nei termini che saranno precisate nell'espletanda CTU;
condannare il convenuto al risarcimento dei danni, nella misura di euro 15.325,28
o in quella minore o maggiore che sarà ritenuta di giustizia, con gli interessi e la rivalutazione monetaria;
condannare in ogni caso il convenuto al pagamento delle spese e compensi giudizio, oltre al rimborso spese generali e alle rivalse di legge per cassa avvocati e IVA.” pagina 1 di 5 Si costituiva in giudizio il convenuto, negando ogni sua responsabilità per le dedotte infiltrazioni, atteso che l'appartamento di cui è proprietario, in cui attualmente viene svolta attività ricettiva, veniva locato in data 26.5.2015 alla Vatican Relax s.r.l. e allo stato attuale si trovava nella disponibilità della in seguito alla cessione d'azienda effettuata dalla conduttrice Controparte_2 con contratto del 6.10.2020. Pertanto, il convenuto deduceva che la responsabilità da cose in custodia fosse da attribuirsi al conduttore e al cessionario, in quanto le infiltrazioni sarebbero da ricondurre a tubature della caldaia dell'impianto di riscaldamento autonomo, le quali, essendo esterne ai muri, rientrano nella manutenzione ordinaria a carico del conduttore. Per quanto sopra esposto il convenuto ha chiesto al Tribunale il rigetto della domanda. Con vittoria di spese. Istruita la causa, veniva disposta CTU al fine di accertare natura, causa ed entità delle infiltrazioni, con successiva integrazione della relazione peritale a causa di un ulteriore evento infiltrativo verificatosi in data 15.1.24.
Precisate le conclusioni, la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza dell'8.5.2025, con concessione alle parti dei termini di legge per il deposito degli scritti conclusionali.
******************** È incontestato tra le parti che l'appartamento dell'odierna attrice abbia subito dei danni derivanti dalle infiltrazioni provenienti dall'appartamento sovrastante di proprietà del convenuto. Ciò che invece è in contestazione è se la responsabilità per il danneggiamento, derivato dai fenomeni infiltrativi in questione, sia effettivamente ascrivibile al ovvero alla società CP_1
in quanto il suddetto appartamento è allo stato nel possesso di quest'ultima, che ivi CP_2 CP_2 vi svolge attività di affittacamere. Nella relazione peritale redatta dal CTU è stato dettagliatamente descritto lo stato dei luoghi ed è emerso che i danni riscontrati nell'appartamento di proprietà dell'attrice derivano incontestabilmente dall'abitazione sovrastante di proprietà del CP_1
Pertanto, in seguito al secondo sopralluogo effettuato dal perito, accertata la provenienza delle infiltrazioni dall'immobile dell'odierno convenuto, le parti raggiungevano un accordo stragiudiziale, come risulta espressamente dalla consulenza tecnica depositata, in cui il CTU precisa che “…l'incontro si concludeva concordando tra le parti che l'infiltrazione di acqua era stata originata dall'unità immobiliare situata al piano soprastante” A seguito dell'accordo il consulente tecnico individuava gli interventi da adottare per il ripristino delle porzioni di immobile interessate dalle infiltrazioni e sottoponeva alle parti il computo metrico estimativo per tentare la conciliazione;
nello specifico, il perito, individuava quali attività necessarie lo svuotamento del locale interessato degli arredi e cose presenti, trasporto e deposito e successiva reinstallazione in loco ad opere eseguite, utilizzo di trabattello, compreso il trasporto al piano, il montaggio e lo smontaggio, ripristino della zona oggetto di saggio, stuccatura e rasatura del soffitto in cartongesso, stuccatura e rasatura delle pareti verticali interessate dalle infiltrazioni di acqua (25 mq), tinteggiatura con pittura lavabile di soffitto e pareti (75 mq), rifacimento delle porzioni di pavimento con listelli distaccati mediante incollaggio e stuccatura, lucidatura dell'intera superficie del parquet della stanza, controllo visivo impianto elettrico, rimozione e riposizionamento termosifone e rifacimento zoccolino battiscopa. pagina 2 di 5 Gli interventi di cui sopra, necessari per il ripristino dell'immobile di parte attrice, venivano quantificati in € 4.952,68, per un totale di € 6.042,27 IVA compresa. Tuttavia, il suddetto accordo non veniva, successivamente, formalizzato a causa di un ulteriore fenomeno infiltrativo, verificatosi in data 15.1.2024, a seguito del quale veniva disposta l'integrazione della consulenza tecnica d'ufficio al fine di verificare la causa e l'entità del copioso allagamento derivato dalle nuove infiltrazioni. Orbene, il consulente accertava che la causa del nuovo evento infiltrativo era la rottura di un flessibile della caldaia sita nell'appartamento di proprietà del convenuto, così come riscontrato anche dal verbale di intervento dei Vigili del Fuoco depositato in atti. Veniva, pertanto, redatto dal perito un ulteriore computo metrico comprensivo dei nuovi danni provocati all'immobile dell'attrice dall'ulteriore allagamento. Le lavorazioni individuate, così come puntualmente descritte nella relazione tecnica, prevedevano:” la completa rimozione del controsoffitto, la spicconatura di una porzione di intonaco dal soffitto in quanto fortemente degradata, il trattamento delle putrelle con prodotti specifici, il rifacimento del soffitto, la realizzazione di un nuovo controsoffitto in cartongesso, il rifacimento delle pareti con rasatura e nuova tinteggiatura, il controllo dell'impianto elettrico, il trasporto a discarica autorizzata, il tutto per un importo di € 9.356,69 che si arrotonda in € 9.400,00 oltre oneri di legge.” Tenuto conto dell'esito degli accertamenti, si concorda con quanto ritenuto dal consulente, e cioè che certamente l'infiltrazione proviene dall'appartamento sovrastante l'abitazione della Parte_1 di proprietà dell'odierno convenuto. Si ritiene, inoltre che il caso che ci occupa sia conforme alla fattispecie prevista dall'art. 2051 c.c., che disciplina la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia. L'art. 2051 prevede che il danno sia cagionato dalla cosa e pone in capo al custode, ovvero al soggetto che ha il governo sulla res, l'obbligo di risarcire i danni causati a terzi dalla cosa custodita, salvo la prova del caso fortuito. La giurisprudenza maggioritaria qualifica la responsabilità come oggettiva, ovvero fondata sul positivo riscontro del solo nesso di causalità tra la fonte del pregiudizio e l'evento dannoso, e ciò a prescindere dal comportamento colpevole del custode stesso, risultando sufficiente, per la sua configurabilità, il mero rapporto eziologico tra cosa ed evento, spettando al custode, eventualmente, la dimostrazione della sussistenza del caso fortuito. Tuttavia, nel caso di specie, occorre principalmente stabilire a chi spetta la responsabilità, tra locatore e conduttore, dei danni causati dalle infiltrazioni, in quanto secondo l'orientamento giurisprudenziale maggioritario la responsabilità è diversa a seconda che gli impianti siano esterni o interni alle opere murarie;
in tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c. occorre la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, rapporto che postula l'effettivo potere sulla stessa, e cioè la sua disponibilità giuridica e materiale, con il conseguente potere di intervento su di essa. Pertanto, il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 cod. civ., dei danni arrecati a terzi da tali strutture e impianti;
grava, invece, sul solo conduttore la responsabilità, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri.
pagina 3 di 5 Pertanto, in base al predetto principio, il conduttore è sempre responsabile del danno causato da infiltrazioni d'acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico e sostituibile senza necessità di intervento implicante demolizioni perché tale oggetto non può essere qualificato come componente dell'impianto idrico interno. La Suprema Corte, sul punto, ha ritenuto che “In tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità. (Affermando tale principio, la S.C. ha riconosciuto la responsabilità del conduttore per i danni causati da infiltrazioni d'acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico, sostituibile senza necessità di interventi demolitori sui muri).” Cass. Civ., Sez III, Sent. N. 21788 del 27/10/2015 (Rv. 637554-01). Orbene, alla luce dei principi illustrati occorre esaminare separatamente i fenomeni infiltrativi dedotti con l'atto di citazione da quello verificatosi in data 15.1.2024. Per tale ultima infiltrazione la parte convenuta non può essere ritenuta responsabile, in quanto gli inconvenienti riscontrati nell'immobile sono stati provocati dalla rottura del flessibile della caldaia, nella piena disponibilità del conduttore e rientrante nelle opere di manutenzione ordinaria. Mentre. per quanto riguarda i fenomeni infiltrativi precedenti (16.3.2018, 19.2.2021, 9.4.2021, 11.3.2022) la parte convenuta non ha fornito alcuna prova idonea a superare la presunzione di responsabilità posta dall'art. 2051 c.c., non avendo dimostrato, né, comunque, allegato il caso fortuito;
mentre l'attrice ha assolto al suo onere probatorio, avendo provato sia il danno subito che il nesso di causalità tra la cosa e il danno. In merito, secondo l'indirizzo consolidato della Suprema Corte, “La responsabilità ex art. 2051 cod. civ., di natura oggettiva e basata sul nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, può essere esclusa dalla prova del caso fortuito o dalla dimostrazione della rilevanza causale, esclusiva o concorrente, delle condotte del danneggiato o di terzi, con la colpa ex art. 1227 cod. civ.” Cassazione civile sez. III, 30/10/2024, n. 28057. Il CTU ha infatti accertato che l'infiltrazione deriva inequivocabilmente dall'appartamento di proprietà del convenuto, circostanza riscontrata anche dalla consulenza del Ctp, redatta dall'arch.
, che ha riscontrato che le infiltrazioni sono state causate dallo stato di obsolescenza Per_1 dell'impianto idraulico dell'appartamento di proprietà del CP_1
Ne consegue che il convenuto, proprietario dell'appartamento soprastante, deve essere ritenuto responsabile dei danneggiamenti subiti dall'immobile della parte attrice relativamente alle infiltrazioni verificatesi precedentemente al 15.1.2024 e condannato al relativo risarcimento dei danni, non avendo lo stesso dato prova del caso fortuito idoneo ad interrompere il nesso di causalità.
Il CTU ha quindi correttamente indicato, nel primo computo metrico, i costi, da sostenere per il ripristino delle parti danneggiate dell'immobile degli attori, quantificandoli in complessivi € 6.042,27 IVA compresa. Conseguentemente, concordandosi con quanto ritenuto dal consulente, sulla base delle condivisibili argomentazioni e conclusioni contenute nella relazione peritale, da ritenersi corrette sotto il profilo logico e tecnico, ritiene il giudicante che la domanda risarcitoria di parte attrice debba essere parzialmente accolta, secondo quanto accertato e nei limiti della quantificazione operata nella pagina 4 di 5 consulenza tecnica (nel primo computo metrico), le cui considerazioni e conclusioni vanno pienamente condivise anche su tale aspetto risarcitorio, in quanto tecnicamente corrette e supportate da idonea e comprensibile motivazione. Deve essere invece rigettata la richiesta di risarcimento relativo al danneggiamento, asseritamente subito dalla fotocopiatrice FS 6025, in seguito all'allagamento, pari ad € 520,00, CP_3 essendo lo stesso comprovato dalla sola fattura depositata da parte attrice. È noto, infatti che la fattura, data la sua provenienza unilaterale, non ha alcun valore probatorio all'interno del giudizio se non riscontrata da ulteriori elementi, non costituendo un valido elemento di prova delle prestazioni eseguite ma, al più, un mero indizio (v. Cass. 29 dicembre 2024 n. 34831). Pertanto, il convenuto va condannato alla corresponsione della suindicata somma di € 6.042,27 IVA compresa, da rivalutarsi all'attualità, e alla rimozione delle criticità dell'impianto idrico individuate nella CTU, ovvero l'inserimento di una valvola di non ritorno a monte del regolatore di pressione, l'inserimento di un vaso di espansione a membrana da porre sulla tubazione di mandata e infine il collegamento del tubo di scarico, della valvola di sicurezza della caldaia, nella rete di scarico. Mentre, come sopra illustrato, la domanda non può essere accolta in ordine al pagamento della somma relativa ai danni da considerarsi a carico della società che attualmente dispone dell'immobile soprastante. Le spese di lite vengono liquidate nella somma di € 4.200,00 e vengono poste per i 2/3 a carico del convenuto e compensate per 1/3 in base al principio della parziale soccombenza ex art. 92 co. 2 c.p.c. ; analogamente, quelle relative alla CTU vanno poste a carico di parte attrice per 1/3 e di parte convenuta nella misura di 2/3, nella misura liquidata con separato decreto in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe, ogni contraria istanza o eccezione disattesa, così provvede:
A) in parziale accoglimento della domanda, dichiara la responsabilità del convenuto
[...] nella determinazione dell'evento dannoso subito dall'attrice CP_1 Parte_1 relativamente alle infiltrazioni verificatesi nelle date 16.3.2018, 19.2.2021, 9.4.2021, 11.3.2022 e, per l'effetto, lo condanna all'eliminazione, a sua cura e spese, delle criticità dell'impianto idrico quali dettagliatamente indicate dal CTU e riportate in parte motiva;
lo condanna altresì, a titolo di risarcimento del danno ex art. 2051 c.c., al pagamento della somma complessiva di € 6.042,27 IVA compresa, da rivalutarsi all'attualità, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

B) condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attrice dei 2/3 delle spese di lite, che compensa per il residuo 1/3 e che liquida, per l'intero, in € 4.200,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge. Pone a carico dell'attrice per 1/3 e del convenuto per 2/3 le spese di CTU, così come liquidate in corso di causa.
Così deciso in Roma il 2.10.2025
Il Giudice
dott. Silvio Cinque
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