TRIBUNALE DI PALERMO
Verbale udienza ex art. 429 c.p.c.
All'udienza pubblico del 16/10/2025 davanti al giudice Dr. IP Lo ES sono comparsi per l'Avv. Fabio Gambino in sostituzione Parte_1 dell'Avv. LIO SERGIO;
per l'Avv. CONIGLIARO Parte_2
ALESSANDRO.
Il giudice invita le parti a discutere.
L'Avvocato Gambino conclude insistendo nelle domande e nelle eccezioni. Evidenzia
l'illegittimità del recesso del contratto di locazione e in ogni caso la violazione dell'art. 1590
c.p.c. dal momento che l'immobile non è stato restituito. Insiste nella risoluzione del contratto e nella condanna al pagamento dei canoni scaduti e a scadere sino alla restituzione dell'immobile.
L'Avv. Conigliaro si riporta alla memoria conclusionale e rileva che non è stato possibile restituire l'immobile perché, come risulta agli atti, neppure controparte è in grado di identificare i confini del bene consegnato.
Il Giudice
Riserva la decisione all'esito della camera di consiglio.
Il Giudice, alle ore 17.00, all'esito della camera di consiglio del 16/10/2025 , riaperto il verbale del procedimento n. 11327 del RG dell'anno 2024, pronuncia la sentenza - dando lettura - assenti le parti - del dispositivo e delle ragioni della decisione, e ne fa deposito in Cancelleria.
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il TRIBUNALE DI PALERMO
Nella persona del Dott. IP Lo ES, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n° 11327 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili dell'anno
2024
1 TRA con Parte_3 socio unico P. IVA con sede in Roma in Piazza della Croce Rossa n. 1, in P.IVA_1 persona dell'Avv. Francesco Leggiadro, nella qualità di institore, rappresentata e difesa dall'Avv. Sergio Lio, nel cui studio ha eletto domicilio in virtù di procura allegata telematicamente con la citazione introduttiva della fase sommaria (proc. di sfratto n.
10666/2024 r.g.)
CONTRO
, con sede in Palermo, via Vittorio Emanuele n. 310 in Parte_2 persona del legale rappresentante pro tempore, sig. rappresentata e difesa CP_1 dall'avv. Alessandro Conigliaro, nel cui studio in Palermo ha eletto domicilio in virtù di procura allega telematicamente con la comparsa di costituzione della fase sommaria
Oggetto: azione di risoluzione del contratto di locazione e di condanna all'adempimento.
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MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione per intimazione di sfratto tempestivamente notificata il 23 luglio
2024 (proc. n. 10666/2024 r.g.), (in avanti per brevità COroparte_2
CO
), premettendo di essere proprietaria del terreno ferroviario di mq 890 ca., sito in
Palermo tra la Via Pier Delle Vigne e la Via E. Ximenes, identificato al Catasto di detto
Comune al foglio di mappa n. 117, part. 21 (mq 156 porzione), part. 542 (mq 14 porzione) e
543 (mq 720 porzione) e di averlo concesso in locazione commerciale a Parte_2
(in avanti ), in virtù di contratto di locazione del 06.09.2004 -ma registrato il
[...] Pt_2
28.11.2006 al n. 12601 serie 3T (all. n. 1 della citazione)- denunciava il mancato pagamento del canone -stabilito in euro 9.300,00 annui- sin dal mese di novembre 2005 e perciò affermava il diritto al conseguimento, a quel titolo, della somma di euro € 228.292,93 oltre interessi.
Aggiungeva l'attrice che tutte le diffide inviate, comprese le ultime del 9 maggio 2017, del
12 ottobre 2022, del 26 luglio 2023 e del 21 novembre 2023, non avevano sortito alcun effetto ed ha perciò chiedeva in via sommaria che, accertato la risoluzione del contratto con ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva.
Costituitasi con comparsa del 24 settembre 2024, eccepiva di aver sciolto il contratto Pt_2 con comunicazione di recesso inviata ex art. 27 della l. n. 392 del 1978 mediante pec del 3 ottobre 2023, allegando “gravi motivi” connessi al sopravvenuto disinteresse aziendale a
2 proseguire il rapporto: ceduto il terreno limitrofo di sua proprietà a non era più CP_3 utilizzabile per fini aziendali il terreno condotto in locazione. A tal proposito, osservava Pt_2
CO che ricevuta la comunicazione di recesso, non soltanto non ne contestava la legittimità ma dava persino celere avvio alle operazioni per la riconsegna dell'area, salvo poi rinviare il momento della restituzione, ritenendo propedeutico il previo accertamento degli esatti confini del bene. Ciò però senza alcun coinvolgimento della conduttrice, essendo chiaro, dal verbale di sopralluogo del 7 novembre 2023, come ogni operazione fosse stata al riguardo coordinata CO dalla stessa con la nuova occupante del terreno Conseguentemente, anche la CP_3 domanda di pagamento dei canoni maturati dopo il recesso non poteva trovare accoglimento.
Quanto al debito pregresso, segnalava che la dichiarazione di messa in mora del 9 Pt_2 maggio 2017 non era mai pervenuta al suo indirizzo, risultato indirizzata alla vecchia sede legale e non essendovi prova della ricezione;
eccepiva perciò la prescrizione ex art. 2948 dei canoni scaduti sino al 12.10.2017, vale a dire cinque anni prima rispetto alla più antica diffida di pagamento infra quinquennale inoltrata validamente il 12.10.2022. A tale riguardo, la CO convenuta osservava come persino nell'ultima diffida inoltrata a novembre 2023, avesse intimato il pagamento della minor somma di € 71.431,00, riconoscendo all'evidenza in via stragiudiziale l'intervenuta prescrizione del residuo.
Con ordinanza del 25 settembre 2025 veniva respinta l'istanza di provvisorio rilascio del terreno locato e, mutato il rito, veniva fissata l'udienza di prosecuzione del 12 febbraio 2025.
Esperito negativamente il procedimento di mediazione, le Parti depositavano memorie integrative. CO
Con la comparsa di costituzione, a contestato la reale sussistenza dei “gravi motivi” di recesso affermati dalla conduttrice e ha negato di averne invece accolto la fondatezza in occasione del sopralluogo del 7 novembre 2023. Il sopralluogo, infatti, non era finalizzato al rilascio dell'immobile ma soltanto ad ispezionarlo, visto che nella lettera di recesso Pt_2 aveva comunicato di aver consentito a che gestiva l'Hotel Ucciarhome e COroparte_4 alla quale ceduto il terreno limitrofo a quello locato - di occuparlo.
In ogni caso, ha proseguito l'attrice, è un fatto inconfutabile che non abbia ancora Pt_2 restituito l'immobile, violando l'obbligazione specifica prevista dall'art. 1590 c.c. e prima ancora, gli obblighi di custodia per aver consentito a di utilizzare il terreno: CP_3 proprio in seguito alle condotte negligenti di era stata constatata la presenza sul terreno Pt_2 locato di sei box in lamiera metallica, oltre che di una cisterna e di un impianto in pannelli solari, di incerta collocazione ma riferibili a tanto che era stato necessario CP_3 eseguire operazioni tecniche in contraddittorio con tale ultima società, per verificare l'effettiva
3 entità dei confini tra il terreno oggetto del contratto e l'altro attiguo di proprietà della medesima. Le operazioni si concludevano il 30 ottobre 2024, con la sottoscrizione del verbale CO CO di regolamento di confini tra la società Nonostante ciò, ha insistito la CP_3 conduttrice non ha ancora restituito l'immobile. Con la conseguenza che, anche a voler ritenere legittimo il recesso, tenuto conto che la sua efficacia va riferita al semestre successivo, la conduttrice è obbligato a corrispondere i canoni maturati dal 12 ottobre 2017 e perciò la somma non contestata di euro 71.413,29 oltre a euro 985,76 per ogni mese di successiva detenzione a partire dal 3 aprile 2024 sino al rilascio. CO In base a tutto ciò, a concluso chiedendo: “Accertare l'illegittimità e l'infondatezza dei gravi motivi addotti da nella comunicazione di recesso dal contratto Parte_2 di locazione del 03.10.2023 e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto stipulato tra le parti per grave inadempimento di in relazione al pagamento dei Parte_2 canoni di locazione per l'importo complessivo di € 71.413,29, nonché per grave inadempimento di agli obblighi di cui agli artt. 11 e 12 del contratto Parte_2 di locazione. In subordine, accertare e dichiarare che occupa sine Parte_2 titulo l'immobile indicato in premessa e precisamente il terreno ferroviario di proprietà di
di mq 890 ca., sito in Palermo tra la Via Pier Delle Vigne e la Via E. Ximenes, CP_2 identificato al Catasto di detto Comune al foglio di mappa n. 117, part. 21 (mq 156 porzione), part. 542 (mq 14 porzione) e 543 (mq 720 porzione) e per l'effetto condannare
[...] all'immediato rilascio del suddetto terreno libero da cose e persone, anche Parte_2 interposte;
- Condannare, in ogni caso, al pagamento dell'importo di Parte_2
€ 71.413,29 a titolo di canoni di locazione, oltre al pagamento delle indennità di occupazione, pari all'ultimo canone di locazione, e quindi al pagamento dell'importo di € 985,76 per ciascun mese di detenzione dell'immobile fino al rilascio, oltre interessi di mora pari al tasso ufficiale di sconto vigente al momento della mora, maggiorato di quattro punti percentuali, dalle singole scadenze al saldo, ai sensi dell'art. 7 del contratto di locazione. - Condannare, in ogni caso, all'immediato rilascio dell'immobile indicato in Parte_2 premessa, libero da cose e persone, anche interposte;
- Condannare Parte_2 al pagamento delle spese e competenze di lite, nonché al pagamento delle spese e competenze del procedimento di mediazione”. CO
Con la propria memoria integrativa, ha preliminarmente segnalato l'adesione di Pt_4 all'eccezione di prescrizione ed ha ribadito che dal verbale di sopralluogo del 7 novembre CO 2023, risulta che veva accettato gli effetti del recesso sin dal 3 ottobre 2023.
4 La convenuta ha infine ripetuto di non essere responsabile per la mancata restituzione dell'immobile dal momento che, appurata la necessità di eseguire una ricognizione dei luoghi CO in contraddittorio con non può esserle imputato il tempo poi impiegato da e da Pt_5 per completare le relative operazioni, eseguite senza alcun suo coinvolgimento e senza Pt_5
CO che le sia mai stato comunicato neppure il verbale di verifica dei confini sottoscritto tra il 30 ottobre 2024. Pt_5 ha concluso nei seguenti termini: “-dichiarare la prescrizione dei crediti maturati da Pt_2 controparte in data antecedente al 12.10.2017; - dichiarare che il contratto di locazione ha cessato la propria efficacia per effetto del recesso formulato dalla in Parte_2 data 3.10.2023; - dichiarare che nulla è dovuto dalla dopo la Parte_2 cessazione di efficacia del contratto a titolo di indennità di occupazione, non essendosi perfezionata la riconsegna del bene locato per fatto del Locatore”.
In seguito all'istruttoria documentale, nel corso dell'udienza odierna le Parti hanno discusso la controversia concludendo come da verbale e note autorizzate.
All'esito della camera di consiglio ritiene questo giudice che la domanda di pagamento sia parzialmente fondata con riguardo ai canoni maturati sino al recesso nei limiti della domanda;

è inammissibile per difetto di interesse la domanda di risoluzione, dal momento che i suoi effetti retroattivi sino alla litispendenza (in considerazione della natura del rapporto) sarebbero anticipati -per come si dirà- dagli effetti del recesso previamente esercitato dalla conduttrice.
Costituiscono fatti non contestati: la valida conclusione nell'anno 2004 del rapporto di locazione, poi rinnovato, avente a oggetto l'area ferroviaria sita in Palermo Catasto di detto
Comune al foglio di mappa n. 117, part. 21 (mq 156 porzione), part. 542 (mq 14 porzione) e
543 (mq 720 porzione); il mancato pagamento dei canoni di locazione sin dal mese di novembre 2005; l'occupazione del terreno locato, pendente la locazione, da parte dell'hotel
Ucciarhome, riferibile alla società cquirente proprio dalla conduttrice, del terreno CP_3 limitrofo a quello locato;
la ricezione della dichiarazione di recesso del 3 ottobre 2023, la sottoscrizione del successivo verbale di sopralluogo del 7 novembre 2023. CO
Con la dichiarazione di recesso del 3 ottobre 2023, riferiva a di aver perso la Pt_2 detenzione dell'immobile oggetto del contratto, sin dall'anno 2018, in quanto il bere risultava occupato da società alla quale aveva già ceduto l'area di terreno attiguo. Proprio CP_3 per ciò, non avendo più interesse a proseguire il rapporto, esercitava il diritto Pt_2 potestativo di recesso per gravi motivi.
È documentato che il 7 novembre successivo, in seguito ad “accordi” tra le Parti del contratto, veniva eseguita attività di sopralluogo presso il terreno condotto in locazione in via
5 “propedeutica” alla restituzione. Non risulta che né prima di quel momento, né in quel momento, né dopo, sino al deposito in questa sede della memoria integrativa -23 gennaio CO 2025- abbia contestato le ragioni del recesso. Di ciò non vi è traccia nel verbale di sopralluogo e neppure nella successiva diffida di pagamento del 21 novembre 2023, mediante CO la quale iffidata Erregi al pagamento dei canoni pregressi nei limite di euro 71.413,29.
Orbene, come molto noto il recesso previsto dall'art. 27, ottavo comma, della legge n. 392 del 1978 è “titolato”, perciò, è valido a condizione che il recedente manifesti al locatore, anche senza indicazione delle specifiche circostanze economiche della sua scelta, il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione. Soddisfatto tale onere, la dichiarazione di recesso è efficace secondo la regola generale dell'art. 1334 c.c., e cioè dal momento in cui perviene all'indirizzo del destinatario e -salvo diverso accordo- gli effetti risolutivi della dichiarazione si manifesteranno trascorsi sei mei.
Il locatore da parte sua, prodottosi l'effetto del recesso nei termini stabiliti dalla norma di riferimento, può contestare la veridicità dei gravi motivi, attivando l'ulteriore onere del conduttore di dare prova dei motivi dichiarati. Tale contestazione però, in ossequio all'esigenza di certezza e stabilità dei rapporti giuridici e delle relative vicende, nonché nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, deve essere tempestiva e specifica, risultando diversamente irrilevante e non idonea a travolgere gli effetti del recesso già costituitisi (Cass.
Sent. n. 549 del 2012). E tenuto conto dello specifico regime giuridico di riferimento la contestazione può ritenersi tempestiva se antecedente il semestre che seguo la comunicazione di recesso.
Nel caso di specie, è decisivo che dopo la comunicazione di recesso ben titolata da Pt_2
CO la locatrice non abbia mai mosso contestazioni sino all'avvio della fase di cognizione CO piena di questo procedimento. Per converso, è importante il fatto che la medesima bbia, invece, concordato, prendendo atto del recesso, la restituzione del terreno locato.
Secondo questo giudice non vi è perciò più spazio per contestare gli effetti costitutivi del recesso verificatisi ad aprile 2024 e la domanda di risoluzione avviata con la citazione dello sfratto, il successivo mese di luglio non è sorretta da effettivo interesse, eccetto quello di accertamento dell'inadempimento pregresso, anche in vista della domanda di risarcimento del danno azionata ex art 1591 c.c.
Tale ultima domanda è però infondata.
È vero che nonostante la comune intenzione di procedere alla restituzione, il bene non è stato ancora riconsegnato a d è vero anche che la ragione originaria delle difficoltà che hanno CP_2 rallentato tale processo è imputabile senza dubbio a che, infatti, senza giustificazione, Pt_2
6 ha consentito ad un terzo, e segnatamente a di occupare il terreno locato, CP_3
CO causando la necessità di successivi controlli tecnici da parte di tesi a materializzare la linea di confine con altro terreno limitrofo di CP_3
Ma, ciò detto, risulta altrettanto chiaramente, dal contenuto del verbale del 7 novembre CO 2023, che accettò senza contestazioni di alcun tipo di farsi carico delle operazioni
“propedeutiche” alla restituzione in contraddittorio con e senza coinvolgimento CP_3 di Pt_2
Non è ragionevole allora ritenere adesso che la pendenza di quelle operazioni possa essere imputata a deliberatamente non coinvolta e sostanzialmente in attesa del relativo esito, Pt_2 comunicatele peraltro soltanto in pendenza di questo procedimento, mediante il deposito del verbale di regolamento confini del 30 ottobre 2024; regolamento non ancora completato alla data dello sfratto. CO
In definitiva, fermo il diritto di in base a quanto stabilito nel verbale di sopralluogo del 7 novembre 2023 e prima ancora che in base a quanto dispone l'art. 1590 c.c., di ottenere da la restituzione del bene così come delimitato secondo il verbale di regolamento Pt_2 confini anzidetto, non vi sono per il resto i presupposti per assecondare la richiesta di condanna formulata ex art. 1591 c.c.
La conduttrice va invece condanna senza dubbio al pagamento dei pregressi canoni di locazione maturati e non prescritti, oggetto di diffida del 12 ottobre 2022 (all n. 7 di parte attrice nel fascicolo sommario) e poi il 21 novembre 2023 (1ll. n. 9), pacificamente indicati dalla stessa in euro 71.413,29, come quantificati in domanda e nelle conclusioni richiamata a verbale, oltre interessi nella misura stabilita dall'art. 1284, quarto comma c.c. decorrenti da ogni scadenza semestrale prevista in contratto (art. 7) sino al soddisfo.
Le spese si liquidano tenuto conto dell'attività svolta e del valore della lite, in base ai valori medi, in euro 7.052,00 e, considerato l'esito del giudizio, si compensano in misura del 20%; sono dovuti inoltre gli accessori, oltre a euro 786,00 per esposizioni.


PQM


Il Tribunale di Palermo, in composizione monocratica, definitivamente decidendo e respinta ogni diversa domanda ed eccezione: dichiara inammissibile la domanda di risoluzione per difetto di interesse, accertando che il contratto di locazione stipulato tra ed COroparte_2 Parte_2
registrato a Palermo il 28.11.2006 al n. 12601 serie 3T, avente a oggetto il terreno sito in
[...]
Palermo tra la Via Pier Delle Vigne e la Via E. Ximenes, identificato al Catasto di detto
7 Comune al foglio di mappa n. 117, part. 21 (mq 156 porzione), part. 542 (mq 14 porzione) e
543 (mq 720 porzione) si è sciolto per recesso unilaterale della conduttrice il 3 ottobre 2023; accerta che è inadempiente, avendo omesso il pagamento dei canoni di locazione Parte_2 sin dal mese di novembre 2005.
Dichiara prescritto debito per i canoni scaduti prima del 12 ottobre 2017.
Condanna a pagare in favore di la somma di euro Parte_2 COroparte_2
71.413,29 in adempimento dei canoni scaduti, oltre interessi nella misura stabilita dall'art. 1284, quarto comma c.c. decorrenti da ogni scadenza semestrale secondo il contratto.
Condanna a restituire l'immobile locato libero da persone e sgombero da cose alla Parte_2
Società attrice.
Condanna la convenuta a pagare in favore dell'attrice le spese di lite in misura di euro
5.641,60, compensandole per il resto, oltre spese generali del 15% come per legge, CPA, IVA
e oltre a esposizioni in misura di euro 786,00.
Così deciso a Palermo il 16 ottobre 2025
Il Giudice
IP Lo ES
Il presente provvedimento è stato redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice/dottor
IP Lo ES, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.
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