REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA
SEZIONE UNICA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del GOP dott. Giorgio Trotta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 281 SEXIES CPC
Nella causa civile iscritta al n. 918/2024 R.G., promossa da:
c.f. ), rappresentata dall'avv. Bartolomeo Falcone;
Parte_1 P.IVA_1
-attrice-
contro
(c.f. ), rappresentato dall'avv. Matteo Controparte_1 P.IVA_2
Peroni e dall'avv. Roberto Foffa
-convenuto-
CONCLUSIONI
per l'attrice: in via principale: dichiarare la nullità della delibera assembleare assunta in seconda convocazione del 03.04.2024 del di cui al doc.4 relativamente ai punti 2, 5 e 8, Controparte_1 per le ragioni esposte in atti;
in via subordinata: dichiarare la nullità o annullare la deliberazione di cui al punto 8
della delibera assembleare in seconda convocazione del 03.04.2024 del Controparte_1
di cui al doc.4, per le ragioni esposte in atti;
in ogni caso: con vittoria di spese e compensi di lite.
[...]
per il convenuto: in via preliminare, dichiarare l'improcedibilità e/o inammissibilità di tutte le domande attoree, in ragione di quanto eccepito in via preliminare nella comparsa di costituzione e risposta;
invia principale e nel merito, respingere le domande attoree poiché inammissibili e infondate nel merito, assolvendo il
[...]
da ogni avversaria pretesa;
in via istruttoria: la difesa del dichiara Controparte_1 CP_1 di non accettare inversioni dell'onere della prova, che compete a controparte e riserva ogni deduzione istruttoria nei termini di cui all'art. 171 ter cpc;
in ogni caso, con vittoria delle spese di lite.
1

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 24.5.2024 in qualità di proprietaria di unità Parte_1 immobiliari facenti parte del , per le ragioni di cui all'atto Controparte_1 introduttivo, chiedeva di sospendere l'efficacia della delibera in data 2.4.2024, previa fissazione di apposita udienza e, nel merito, di dichiarare nulla e/o annullare la stessa.
Nello specifico, l'attrice impugnava la delibera assembleare in parola chiedendo, in principalità, di dichiararsi la nullità della stessa per i seguenti motivi:
1) per avere deliberato senza tener conto della nuova configurazione millesimale trasmessa dall'attrice;
2) per avere indicato come votante in senso favorevole la MI , invece assente;
Persona_1
3) per essersi deliberato nonostante la mancata elezione del presidente dell'assemblea e la mancata indicazione del segretario;

4) per non essere state recepite tutte le richieste di integrazione del verbale fatte dal geom. Testimone_1
In subordine l'attrice chiedeva di dichiarare nulla ovvero annullare la delibera in relazione al solo punto 8 posto all'ordine del giorno, stante la mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135, comma 1° n. 4, cc per lo svolgimento delle opere di straordinaria amministrazione riguardanti l'impianto fognario.
Si costituiva il premettendo, in fatto, che l'assemblea aveva Controparte_1 assunto le impugnate deliberazioni in data 3.4.2025 e alla stessa aveva presenziato anche l'attrice
[...]
mentre invece in data 2.4.2025 era stata convocata l'assemblea in prima convocazione, andata Parte_1 deserta.
In via preliminare eccepiva, pertanto, che l'impugnazione avrebbe oggetto inesistente, non essendosi svolta alcuna assemblea in data 2.4.2024 e che la stessa sarebbe inammissibile poiché tardivamente svolta oltre il termine decadenziale del 3.5.2024.
Ancora il eccepiva il difetto di legittimazione attiva dell'attrice relativamente all'impugnazione dei CP_1 punti 1 / 3 / 4 / 6 / 7 posti all'ordine del giorno, avendo la stessa, in sede assembleare, votato in senso favorevole agli stessi, nonché la nullità della notifica per essere stata fatta ad un soggetto diverso dall'amministratore . CP_2
Il eccepiva, infine, l'improcedibilità dell'impugnazione stante la genericità dell'istanza di mediazione CP_1
e, pertanto, per non esservi la dovuta simmetria tra la stessa e la domanda giudiziale in concreto formulata.
Nel merito, il chiedeva di respingersi integralmente le domande attoree poiché infondate, previo il CP_1 rigetto dell'istanza di sospensione, considerato il venire meno dell'interesse all'impugnazione relativamente ai lavori di manutenzione dell'impianto fognario, in quanto già portati a termine.
2 Fissata udienza al 10.7.2024 per la discussione sull'istanza di sospensione ex art. 1137 (u.c.) cc, l'attrice in data
4.7.2024 - ovvero prima della costituzione del - rinunciava all'istanza, sicché veniva dichiarata CP_1
l'estinzione del procedimento cautelare.
All'esito del deposito delle memorie ex art. 171 ter cpc e dell'udienza di comparizione delle parti, venivano rigettate le istanze istruttorie dedotte da parte attrice e la causa, ritenuta matura per la decisione, veniva quindi rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex art. 281 sexies cpc ed, infine, trattenuta in decisione all'udienza del 16.4.2025.
Quanto alle eccezioni preliminari svolte dal non merita accoglimento l'eccezione di inesistenza CP_1 dell'oggetto, avendo l'attrice, per mero errore materiale, indicato quale data dell'assemblea quella del 2.4.2024, anziché quella del 3.4.2024, ma avendo la stessa corredato l'atto di citazione con copia del verbale impugnato, ha consentito a controparte di compiutamente esercitare il proprio diritto di difesa.
Deve, altresì, essere respinta l'eccezione di nullità (e/o inesistenza) della notifica dell'impugnazione, avendo la stessa raggiunto il proprio scopo con la costituzione del convenuto.
Quanto al difetto di legittimazione attiva in ordine all'impugnazione dei punti 1 / 3 / 4 / 6 / 7 dell'ordine del giorno,
l'attrice in sede di memoria ex art. 171 ter cpc provvedeva a limitare il gravame ai punti 2 / 5 / 8 rispetto ai quali, in sede assembleare, aveva votato in senso contrario.
Circa l'invocata improcedibilità dell'impugnazione per genericità dell'istanza di mediazione e, comunque, stante la non simmetria tra la stessa e le domande svolte in giudizio, si ritiene che l'esperita mediazione abbia comunque raggiunto lo scopo deflattivo del contenzioso, essendosi la stessa sviluppata in due incontri
(25.6.2024 e 3.7.2024, entrambi svolti dopo la notifica dell'atto di citazione), contraddistinti da “ampia discussione”, come si ricava dal verbale di conclusione del procedimento di mediazione depositato da parte attrice.
Quanto all'eccezione di decadenza dall'impugnazione, per non essere stata svolta entro il termine decadenziale di cui all'art. 1137 (2°) cc che, per l'attrice presente all'assemblea, era di trenta giorni dalla data della deliberazione, occorre esaminare i diversi morivi di impugnazione dedotti in causa.
Si ricorda, infatti, che solo le delibere annullabili devono essere impugnate nel termine di cui all'art. 1137 (2°) cc, mentre quelle nulle non soggiaciono a detto termine, poiché la nullità può sempre essere fatta valere da chi via ha interesse.
Va, altresì, ricordato che, secondo giurisprudenza consolidata, a partire dalla pronuncia Cass. SU 4806/2005, devono qualificarsi nulle le delibere prive di elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito, le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono su diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque
3 invalide in relazione all'oggetto. Devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle generiche affette da irregolarità del procedimento di convocazione, quelle che violano norma richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
Nessuna delle doglianze di cui ai nn. 1 / 2 / 3 / 4 sopra indicati integra motivo di nullità nel senso sopra indicato, riguardando invece le stesse vizi formali attinenti alla regolarità della costituzione dell'assemblea e alla regolarità nella redazione del verbale assembleare, ovvero a vizi di annullabilità della delibera da farsi valere nel termine di cui all'art. 1137 (2°) cc..
Pertanto, l'impugnazione fondata sugli indicati motivi deve essere respinta in quanto inammissibile, poiché promossa solo in data 24.5.2024, laddove la domanda avrebbe dovuto essere formulata entro il 3.5.2024, ovvero entro trenta giorni dalla deliberazione del 3.4.2024, cui l'attrice aveva partecipato.
In ogni caso, gli indicati motivi di impugnazione sono privi di fondamento.
Quanto all'invocata nuova configurazione millesimale, si rileva che l'assemblea ha correttamente deliberato sulla scorta delle tabelle millesimali in essere, essendo irrilevanti le dedotte modifiche di alcune unità immobiliari, laddove le stesse non si siano tradotte in una variazione per più di 1 / 5 del valore delle unità stesse ed, in ogni caso, non potendo certo la revisione dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari essere fatta unilateralmente da un condomino, richiedendo la stessa - oltre le condizioni oggettive di cui all'art. 69 disp. att. cc - anche una previa approvazione assembleare con la maggioranza di cui all'art. 1136 (2°) cc.
Priva di rilievo è anche l'avvenuta erronea indicazione del condomino tra i soggetti presenti e Persona_1 deliberanti, ciò in ragione della non incidenza della sua quota proporzionale di proprietà (1,58 millesimi) tanto sul quorum costitutivo quanto su quello deliberativo.
Neppure può costituire motivo di invalidità della delibera la mancata nomina del presidente e del segretario dell'assemblea (da ultimo Cass. 8577/2024), nomina peraltro risultante dalla copia del verbale assembleare in atti.
Altrettanto deve dirsi per l'invocata infedele verbalizzazione che, peraltro, non è stata provata dall'attrice e che, in ogni caso, sarebbe irrilevante poiché il verbale serve esclusivamente a documentare lo svolgimento dell'assemblea al fine di consentire di verificare la validità del voto.
Orbene, nel verbale per cui è causa è riportato chiaramente rispetto a quali punti all'ordine del giorno il delegato dell'attrice ha votato a favore e rispetto a quali ha invece espresso voto contrario;
in particolare, rispetto al punto
8 dell'ordine del giorno, viene riportato anche sommariamente il motivo del voto contrario espresso.
4 Deve, pertanto, dirsi adempiuta la funzione del verbale, consistente nella riproduzione dello svolgimento dell'assemblea e, comunque, risultando riportate dichiarazioni unilaterali idonee a rappresentare la volontà del condomino.
Merita, invece, accoglimento l'invocata nullità della deliberazione relativa al punto 8 posto all'ordine del giorno, ovvero all'esame ed approvazione preventivi di spesa per lavori da eseguire sulla fognatura.
L'attrice contesta la validità della delibera perché, trattandosi di intervento di straordinaria amministrazione,
l'assemblea non ha deliberato la costituzione di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, come previsto dall'art. 1135, comma 1° n. 4, cc.
Detta norma prevede che il fondo speciale per provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni deve essere obbligatoriamente costituito al fine di finanziare specifici interventi deliberati dall'assemblea, con la finalità di evitare situazioni di morosità nei confronti dei fornitori ed appaltatori e, quindi, lo stesso è costituito sia a tutela dell'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione del , CP_1 sia dell'interesse del singolo condomino ad evitare il rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi.
La giurisprudenza è concorde nel ritenere affetta da nullità la delibera sui lavori di manutenzione straordinaria che non preveda la costituzione del fondo speciale (Cass. 9388/2023, Tribunale di Milano, 6132/2017, Tribunale di Roma, 18320/2018, Tribunale di Bergamo 1348/2023, Tribunale di Genova, 385/2025).
Il ha replicato che non sussisteva l'obbligo di costituzione di un fondo speciale perché l'intervento CP_1 deliberato rientrava nell'alveo della manutenzione ordinaria, come dimostrato dal fatto che le opere che non hanno certo comportato il rifacimento dell'impianto ed anche il valore delle stesse è modesto.
Le argomentazioni del non possono essere condivise. CP_1
Va considerato in primis che, in ambito condominiale, è straordinario tutto ciò che non rientra nelle periodiche attività manutentive e conservative delle parti comuni.
Ora, indipendentemente dalla documentazione prodotta dall'attrice a riprova della natura dell'intervento Per_ eseguito, appare significativo il fatto che nel verbale oggetto di impugnazione viene riportato che e Per_2 invece votano a favore della modifica dell'impianto fognario sulla base del preventivo della ditta Aiolfi Per_3 pari a 12.650,00 + Iva. Si approva anche la spesa del tecnico nella figura del geom. per la DL a CP_3
1.000,00 euro + oneri fiscali.
Le opere in oggetto, pertanto, non vengono indicate come ordinari interventi manutentivi e conservativi dell'impianto fognario (per esempio pulizia o rimozione di eventuali ostruzioni), bensì come interventi modificativi dell'impianto.
5 A ciò si aggiunga che, la stessa circostanza che si sia ricorsi alla preventiva approvazione condominiale induce a considerare l'intervento quale straordinario, laddove invece gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere ordinati dall'amministratore anche senza l'autorizzazione preventiva del condominio ex art. 1135 (2°) cc.
Non può tacersi, sempre a riprova della non ordinarietà dell'intervento in questione, la necessità di ricorrere alle prestazioni di un professionista in qualità di direttore lavori per verificare il rispetto delle regole dell'arte e la corrispondenza tra il progettato ed il realizzato.
Si consideri, infine, l'importanza dell'aspetto economico nella individuazione della natura dell'intervento; la
Suprema Corte ha avuto modo di specificare che il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art.1133 cc, ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, saldo quanto previsto dall'art. 1135, comma 2, riposa sulla “normalità” dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla miglior utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera condominiale (Cass.
10865/2016, 20136/2017).
Orbene, nonostante un non indifferente costo preventivato per le opere di euro 12.650,00 + Iva (e la necessità di individuazione di un direttore lavori per un corrispettivo di euro 1.000,00 oltre accessori), il ritiene CP_1
l'intervento in questione ordinario in ragione del suo modesto importo.
La inverosimiglianza dell'assunto del emerge in tutta evidenza dal confronto con quanto riportato CP_1 nel bilancio consuntivo 2023, prodotto dallo stesso convenuto, laddove sono invece indicati come “straordinari” interventi di importo decisamente inferiore, ovvero euro 835,70 (per l'ascensore), euro 2.780,62, euro 4.209,00 ed ancora euro 4.122,99 (questi ultimi, tutti per l'impianto di rinfrescamento) e ciò a fronte di spese gestionali annue sostanzialmente simili.
Le opere in discussione, pertanto, sono da qualificarsi come manutenzione straordinaria in ragione della loro non ordinarietà esecutiva e del loro costo, sicché il avrebbe dovuto costituire il fondo speciale di cui CP_1 all'art. 1135, comma 1° n. 4, cc ai fini della validità della delibera di approvazione e, non avendolo fatto, la stessa va dichiarata nulla.
In ragione di tutto quanto detto, l'accoglimento della domanda è meramente parziale e riguarda il solo punto 8 posto all'ordine del giorno, mentre vengono rigettati gli altri motivi di censura sollevati dall'attrice.
All'accoglimento solo parziale della domanda proposta da nei confronti del Parte_1 consegue, in applicazione attenuata del principio di Controparte_1 soccombenza, la condanna del convenuto alla rifusione del 50 % delle spese di lite (ma con integrale rifusione delle spese esenti), con compensazione dell'ulteriore quota sostenuta.
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P.Q.M.

Il Tribunale di Cremona, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e conclusione disattesa o assorbita:
in parziale accoglimento della domanda proposta da dichiara la nullità della delibera Parte_1 assunta in data 3.4.2024 limitatamente al punto 8 posto all'ordine del giorno;

rigetta gli ulteriori motivi di censura;

condanna il a rifondere ad il 50 % Controparte_1 Parte_1 delle spese di lite che si liquidano in euro 2.905,00 per compensi ed euro 545,00 per spese esenti, oltre rimborso forfettario, Iva e Cpa, con compensazione dell'ulteriore quota sostenuta.
Cremona, 16.5.2025
Il GOP
dott. Giorgio Trotta

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