REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOPO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE in persona del Giudice unico dr. Marcello Piscopo ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies, comma terzo, c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 7341 nel ruolo generale affari contenziosi civili dell'anno 2024, avente per oggetto: vendita di cose immobili, vertente
TRA
codice fiscale: ; Parte_1 C.F._1
con sede a Milano, via Giuseppe Rovani Parte_2
n. 7, in persona del legale rappresentante , codice Parte_1
fiscale: , entrambi con l'avv. Michele Seveso P.IVA_1
-ATTORI-
E codice fiscale: ; Parte_3 C.F._2
codice fiscale: Parte_4 C.F._3
codice fiscale: , tutti con l'avv. Parte_5 C.F._4
Paolo Facinelli
-CONVENUTI-
CONCLUSIONI
Per gli attori
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così giudicare:
-accertare e pronunciare che la scrittura privata sottoscritta in data 11
1 novembre 2022 in Milano tra il signor ed i signori Parte_1 Pt_3
e dedotta in atti è un contratto
[...] Parte_4 Parte_5 preliminare di vendita del compendio immobiliare ivi indicato;

-accertare e pronunciare la validità e l'efficacia della dichiarazione di nomina da parte del signor in favore delle società Parte_1 Parte_2
nonché l'accettazione da parte di quest'ultima della relativa nomina,
[...] quale promissaria acquirente e titolare dei diritti e degli obblighi previsti dalla scrittura privata, in solido con il contraente medesimo;

-accertare e pronunciare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2657 c.c. o comunque di ogni ulteriore o anche diversa norma di legge applicabile, l'autenticità delle sottoscrizioni delle parti signor e signori Parte_1 Parte_3
e apposte alla predetta scrittura privata in Parte_4 Parte_5
Milano in data 11 novembre 2022;
-ordinare al competente Conservatore dei registri immobiliari o comunque autorizzare, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2645-bis c.c. o di ogni ulteriore o anche diversa norma di legge, la trascrizione della predetta scrittura privata sottoscritta in Milano in data 11 novembre 2022 in uno con la sentenza che accerti l'autenticità delle sottoscrizioni dei contraenti, con relativa trascrizione in favore del signor e/o della società Parte_1 [...]
entrambi/e in solido, o l'uno o l'altra in subordine, quale parte Parte_2 promissaria acquirente, e contro i signori e Parte_3 Parte_4
, quale parte promittente venditrice, con riferimento agli Parte_5 immobili in Milano, via Natale Battaglia 4, nel NCEU del Comune di Milano al foglio 232, mappale 210, subalterno 14; al foglio 232, mappale 306, sub. 1 graffato con mappale 310 sub. 8; al foglio 232, mappale 310, sub. 9; al foglio
232, mappale 306 sub. 2 graffato con mappale 310 sub. 10; al foglio 232, mappale 306 sub. 4 graffato con mappale 310 sub. 13; al foglio 232, mappale
306 sub. 3 graffato con mappale 310 sub. 11; al foglio 232, mappale 310, sub.
12; al foglio 232, mappale 310, sub. 15; salvo errore e come meglio identificato in atti;

2 -indicare, là dove ritenuto necessario, o anche in ragione delle difese eventuali della controparte, il termine per il pagamento della caparra confirmatoria prevista dal contratto in favore dei convenuti.
In ogni caso: con vittoria di spese e competenze del giudizio.
In via istruttoria: si insiste per la revoca dell'ordinanza del 22 gennaio 2025 e per l'accoglimento delle istanze istruttorie dedotte con la memoria ex art. 171-ter n. 2 c.p.c. e non ammesse.
Per i convenuti
Si chiede che il Tribunale di Milano, disattesa ogni diversa domanda ed eccezione, voglia così provvedere:
-accertare e dichiarare l'intervenuto recesso dei promittenti venditori Pt_3
e dal contratto preliminare di
[...] Parte_4 Parte_5 vendita immobiliare dell'11 novembre 2022 per inadempimento del promissari acquirenti e Parte_1 Parte_2
-accertare e dichiarare l'intervenuto scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare dell'11 novembre 2022 per legittimo recesso dei promittenti venditori e;
Parte_3 Parte_4 Parte_5
-in ogni caso, respingere le domande tutte degli attori, in quanto carenti di interesse ad agire e/o infondate in fatto ed in diritto;

-ordinare la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale degli attori.
Con vittoria delle spese di lite.
3 MOTIVI DELLA DECISIONE
, in proprio e nella qualità di legale rappresentante della Parte_1
ha chiesto accertarsi l'autenticità delle sottoscrizioni Parte_2
apposte al contratto preliminare di vendita in data 11 novembre 2022, con il quale i convenuti signori hanno promesso di vendere allo stesso Pt_3
, che si è obbligato ad acquistare per sé o per persona da Parte_1
nominare, un complesso immobiliare sito a Milano, via Natale Battaglia n. 4, distribuito ai piani cantinato, terreno, primo, secondo e sottotetto, in catasto fabbricati identificato al foglio 232 con le particelle 310 sub.14, 306 sub. 1
graffata con la 310 sub. 8, 310 sub. 9, 306 sub. 2 graffata con la 310 sub. 10,
306 sub. 4 graffata con la 310 sub. 13, 306 sub. 3 graffata con la 310 sub. 11,
310 sub. 12; il tutto per il prezzo di Euro 3.320.000,00 di cui
Euro 50.000,00 versati alla sottoscrizione a titolo di caparra confirmatoria,
Euro 250.000,00 da corrispondere, ad integrazione della caparra confirmatoria, in sede di ripetizione notarile del contratto preliminare da stipulare entro il successivo 30 novembre 2022 e il restante importo di Euro 3.020.000,00 al rogito definitivo, da concludere non oltre il 30 marzo 2023.
L'azione è stata promossa al dichiarato fine di ottenere la trascrizione nei registri immobiliari del contratto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2645-bis del codice civile.
A sostegno è stato dedotto che i promittenti venditori si sono rifiutati di addivenire alla stipulazione/ripetizione del contratto preliminare dinanzi al notaio, nonostante una formale convocazione, adducendo a pretesto l'omessa regolarizzazione del cespite immobiliare sotto il profilo edilizio e catastale, che, in base al contratto in data 11 novembre 2022, era effettivamente a carico
4 del promissario acquirente ma che gli stessi promittenti venditori Parte_1
hanno di fatto impedito, non acconsentendo all'inoltro delle necessarie pratiche edilizie predisposte dal tecnico incaricato dall'attore; infatti, in quanto proprietari dell'immobile, erano gli unici soggetti formalmente legittimati a tanto, mentre il promissario acquirente non avrebbe mai potuto provvedervi in proprio.
Si sono costituiti i convenuti chiedendo il rigetto della domanda con vittoria di spese.
Indi, respinte le istanze istruttorie, la causa è stata posta in decisione sulle conclusioni in epigrafe trascritte, previa discussione orale.
Tanto premesso, nel merito la domanda è infondata e deve essere rigettata, dal momento che presupposto indefettibile di essa è che sia ancora efficace il contratto le cui sottoscrizioni devono essere accertate come autentiche, laddove nella fattispecie tale perdurante efficacia deve escludersi, per avere i promittenti venditori esercitato il diritto di recesso, ai sensi dell'art. 1385 del codice civile, con p.e.c. del 18/07/2023 (doc. 19 di parte convenuta).
L'esercizio del recesso va giudicato senz'altro legittimo, posto che i promittenti venditori hanno in più occasioni chiesto alla controparte di stipulare il contratto notarile, hanno pure acconsentito ad alcune consistenti proroghe dei termini originariamente previsti (nell'ordine di oltre sei mesi), insomma hanno osservato una condotta corretta e più che collaborativa sotto qualsiasi profilo e in ogni caso hanno più volte offerto di adempiere l'unica obbligazione a loro carico, costituita dalla rinnovazione del contratto preliminare per atto notarile.
5 Quanto alla questione della regolarizzazione del cespite sotto il profilo edilizio e catastale, va poi osservato che nessuna previsione contrattuale subordinava la ripetizione notarile del contratto preliminare al previo espletamento delle necessarie pratiche da parte del promissario acquirente (a tanto tenuto ai sensi degli artt.

5.3 e 8.1 del contratto).
Del resto, avendo il contratto preliminare effetti puramente obbligatori e non traslativi, lo stesso non deve contenere a pena di nullità la dichiarazione del venditore in ordine ai titoli edilizi in base ai quali l'immobile è stato edificato
(o la dichiarazione di avvenuta edificazione integrale anteriormente al 1°
settembre 1967), di cui all'art. 40 della legge n. 47/1985 e successive modifiche e integrazioni (Cass. n. 22656/2024).
Analogamente, il contratto preliminare di vendita neppure deve contenere la dichiarazione sulla c.d. conformità catastale di cui all'art. 29, comma 1-bis, legge n. 52/1985.
Invero “l'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 sanziona con la nullità gli atti di trasferimento di diritti reali sugli immobili in assenza della dichiarazione, da parte degli intestatari del bene, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Da questa previsione normativa discende che tale dichiarazione deve essere resa in sede di stipulazione del contratto traslativo, salva la possibilità di sanatoria della nullità, in caso di sua mera omissione, ai sensi del comma 1-ter, introdotto dall'art. 8, comma 1-bis, decreto legge n. 50 del 2017. Ne deriva che la dichiarazione di conformità catastale non è obbligatoria in sede di stipula del contratto preliminare di compravendita, non avendo esso effetti reali ma solo obbligatori (Cass. n. 7521 del 2022) e che pertanto, qualora l'immobile, al momento del preliminare,
6 presenti una difformità tra la sua situazione reale e quella risultante dai dati catastali e dalle planimetrie, tale divergenza determina il solo effetto di far sorgere in capo al promittente venditore l'obbligo della sua regolarizzazione, al fine di poter rendere la dichiarazione di conformità al momento della stipulazione del contratto definitivo e quindi di rispettare il requisito richiesto dalla disposizione citata per la validità del trasferimento” (così, in motivazione,
Cass. n. 13959/2025).
Consegue da quanto sopra che non vi era alcun ostacolo, né contrattuale né tantomeno normativo, alla ripetizione in forma notarile del contratto preliminare e che, soprattutto, a tanto le parti avrebbero potuto certamente procedere fin da subito, nel pieno rispetto dei pur stringenti termini stabiliti nella scrittura privata in data 11 novembre 2022, senza che occorresse presentare alcuna pratica edilizia e/o catastale, essendo ciò necessario solo per la stipulazione del contratto definitivo di vendita.
Stante il rigetto della domanda, deve essere anche ordinata la cancellazione della relativa trascrizione e ciò a norma dell'art. 2668, comma secondo, del codice civile.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, avuto riguardo al valore della controversia determinato in conformità al sopra indicato valore dato dalle parti, nel contratto, all'immobile con esso promesso in vendita, con una minima riduzione dei compensi per la fase istruttoria e per la fase decisionale, trattandosi di causa decisa a seguito di discussione orale sulla documentazione in atti e con esclusione della maggiorazione per la difesa di più parti, che non ha inciso sull'impegno richiesto avendo tutti i convenuti la medesima posizione processuale.
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P. Q. M.

Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando, così provvede:
1)accerta e dichiara la definitiva inefficacia, a seguito del valido esercizio del diritto di recesso da parte dei convenuti, del contratto preliminare di vendita stipulato tra le parti in data 11 novembre 2022;
2)per l'effetto, rigetta la domanda proposta dagli attori di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni del contratto preliminare di cui al capo 1) che precede;

3)visto l'art. 2668, comma secondo, del codice civile, ordina alla Conservatoria
dei Registri Immobiliari di Milano 1 di annotare di cancellazione totale la trascrizione della domanda giudiziale per accertamento di sottoscrizione atti, eseguita in data 26/03/2024 ai nn. 20403/15449 contro ed Parte_5
a favore di e della Parte_1 Parte_2
4)condanna gli attori in solido al pagamento, in favore dei convenuti, delle spese processuali che liquida in Euro 1.713,00 per esborsi ed Euro 48.000,00 per compensi, oltre la maggiorazione del 15% per spese generali, cassa avvocati ed I.V.A.
Milano, 10 agosto 2025
IL GIUDICE
dr. Marcello Piscopo
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