N. R.G. 2559/2016
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale di Vicenza, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica in persona del Giudice dr.ssa Elisa Zambelli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio civile di I grado iscritto al n. R.G. 2559/2016 promosso da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. PEGORARO Parte_1 C.F._1
VLADIMIRO e dell'Avv. CHIMENTO BRUNA ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. Chimento Bruna in Vicenza, via Baracca n. 204
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. VERZOTTO Controparte_1 C.F._2
LUIGI e dell'Avv. VERZOTTO GIORGIO ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv.
Verzotto Luigi in Padova, Piazzale Stazione n. 8
CONVENUTO con integrazione del contraddittorio nei confronti di
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Controparte_2 P.IVA_1
FANTINO MASSIMILIANO ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Cuneo, Corso Nizza
n. 13
Controparte_3

[...]
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
pagina 1 di 26 1. conveniva in giudizio , assumendo di essere con lui Parte_1 Controparte_1
comproprietario, in ragione della rispettiva quota di 1/2, di un compendio immobiliare sito in Comune di Albettone, venduto ai signori dall'allora AS per la Formazione della Proprietà Contadina Parte_1
per atto di vendita con patto di riservato dominio stipulato in data 27.02.1981 (doc. 1 attore).
Rilevato che erano ormai decorso il termine trentennale di indivisibilità del compendio, posto dall'art. 8 dell'atto di vendita, e rilevato altresì di aver provveduto a pagare in favore della AS
(medio tempore divenuta ) le residue rate del prezzo ed i relativi interessi, CP_4 Parte_1
chiedeva lo scioglimento della comunione avente ad oggetto il compendio e la conseguente divisione dei beni, nonché la condanna del convenuto al pagamento di una indennità per la loro occupazione, da computarsi a partire dal 1986 e sino alla data dell'effettivo rilascio.
1.1. si costituiva in giudizio contestando “il diritto in capo all'attore di Controparte_1 chiedere la divisione del fondo” e ciò in ragione del fatto che egli, a suo dire, aveva rinunciato “ai propri diritti derivanti dal contratto di assegnazione del 27.2.1981” (comparsa, pag. 1).
A tal riguardo, in comparsa di costituzione, alle pagg. 2 e 3, veniva rilevato:
- che sin dall'ottobre del 1986 aveva cessato definitivamente la coltivazione del Parte_1
fondo;
- che egli, in effetti, nell'ottobre del 1986 aveva financo chiesto alla AS per la Formazione della
Proprietà Contadina di poter cedere al fratello i propri diritti aventi titolo nel contratto del Pt_2
27.02.1981;
- che l'istanza era stata rigettata, non avendo i requisiti “richiesti dalla legge”; Pt_2
- che, in ogni caso, a partire dall'ottobre del 1986 soltanto si era dedicato alla Controparte_1
coltivazione del fondo;

- che “tutte le rate di mutuo dal 1981 al 2011” erano state pagate da;
Controparte_1
- che non aveva dunque fondamento la domanda dell'attore il quale, “dopo aver abbandonato il fondo da trent'anni e dopo aver manifestato la espressa volontà a rinunciare ai propri diritti”, pretendeva “di arrivare all'ultimo momento, pagare l'ultima rata e chiedere la divisione”, per altro pretendendo altresì di veder condannato il convenuto al pagamento di una indennità.
In comparsa veniva poi ribadito che “l'acquisto del fondo, con i benefici della Piccola
Proprietà Contadina”, era riservato “esclusivamente a soggetti che abbiano la qualifica di coltivatori diretti del fondo, essendo una forma di acquisto a tassi agevolati e con benefici fiscali riservati esclusivamente agli iscritti alla AS dei Coltivatori Diretti”, e che, per questo, “l'unico soggetto” che pagina 2 di 26 aveva diritto a “veder riconosciuto in capo a sé il diritto di proprietà del bene” era , Controparte_1 che aveva “provveduto al pagamento annuale delle rate per la durata di trent'anni” e si era “dedicato alla coltivazione del fondo svolgendo per tutto il periodo l'attività di coltivatore diretto” (comparsa, pag. 3).
Sulla scorta di tali rilievi il convenuto chiedeva a questo Tribunale di accertare che Parte_1
non era titolare di “alcun diritto” sui beni per cui è causa;
di essere dichiarato “unico
[...] proprietario” dei beni medesimi;
di rigettare dunque le domande attoree di divisione e di condanna al pagamento dell'indennità (comparsa, pag. 4).
Le conclusioni rassegnate in comparsa di costituzione venivano mantenute ferme lungo tutto il corso del giudizio.
1.2. Con sentenza non definitiva n. 1773/2020 pubblicata in data 27.10.2020 il Tribunale di
Vicenza:
- rigettava la domanda attorea di condanna del convenuto al pagamento dell'indennità di occupazione;

- dichiarava che “la mancata coltivazione non comporta la decadenza dal diritto di proprietà che, a norma dell'art. 1523 c.c., trattandosi di vendita con patto di riservato dominio, si consegue solo con
l'integrale pagamento del prezzo”;
- dichiarava altresì che non era possibile procedere alla divisione dei beni, in ragione delle non conformità edilizie accertate dal TU geom. nella relazione peritale depositata in Persona_1
data 02.07.2018 (non conformità ostative allo scioglimento della comunione ed alla divisione, alla stregua del principio enunciato dalla Corte di ASzione a Sezioni Unite nella sentenza n. 25021/2019)
e in ragione del fatto che risultava ancora “in essere la clausola di riservato dominio”;
- rimetteva dunque la causa sul ruolo istruttorio, “con concessione di congruo termine affinché le parti provvedano a tali incombenti” (cioè a dire alla regolarizzazione degli immobili e agli adempimenti necessari per la cancellazione della clausola di riservato dominio).
*
2. Rimesso il giudizio sul ruolo istruttorio, con ordinanza del 26.11.2020 il Giudice, preso atto della elevata conflittualità esistente tra le parti, affidava l'incombente della regolarizzazione edilizia al
TU geom. , che nella relazione peritale depositata in data 21.10.2021 dava atto di Persona_1
aver ottenuto il rilascio del titolo edilizio in sanatoria, al contempo segnalando che il titolo prescriveva,
a fini di sanatoria, la demolizione di taluni manufatti (relazione peritale 21.10.2021, pag. 5).
pagina 3 di 26 All'udienza del 14.01.2022 l'attore segnalava di aver intrapreso la realizzazione delle opere richieste, dichiarando poi alla successiva udienza del 18.03.2022 le opere erano state ultimate, secondo quanto risultava dalla dichiarazione di fine lavori protocollata in data 14.03.2022 presso il Comune di
Albettone (qui depositata telematicamente in data 16.03.2022).
2.1. Quanto al “tema” del patto di riservato dominio, con nota depositata in data 08.04.2021
l'attore segnalava che per atto del 24.03.2021, autenticato dal Notaio Persona_2
(atto depositato in allegato alla nota, sub A), aveva rilasciato quietanza dell'avvenuto, integrale CP_4 pagamento del prezzo;
che nell'atto aveva altresì prestato il proprio consenso alla annotazione CP_4 dell'inefficacia del patto di riservato dominio a margine della trascrizione dell'atto di vendita del
27.02.1981; che l'atto di quietanza ed assenso era stato trascritto nei Registri Immobiliari in data
02.04.2021.
2.2. Così risolte le questioni della regolarizzazione degli immobili e del patto di riservato dominio, in vista della sopra menzionata udienza del 18.03.2022 si costituiva quale nuovo difensore del convenuto l'Avv. Baldon Piero che, nella comparsa di costituzione all'uopo depositata in data
16.03.2022, chiedeva, nell'ordine:
- il riconoscimento in favore del convenuto di un “conguaglio in denaro pari al maggior valore del fondo”, rilevando che tutti i “manufatti presenti sul compendio” erano stati eretti da;
Controparte_1
- in via gradata, lo stralcio dei manufatti predetti dal “valore del compendio da dividersi e da assegnarsi all'attore”;
- il riconoscimento in favore del convenuto di ulteriore conguaglio, in ragione degli esborsi sostenuti per il mantenimento del compendio e, tra questi, dell'esborso di un importo pari ad attuali € 16.000,00, sostenuto per “spianare” i terreni dal 1985 al 1988, e dell'esborso di un importo pari a “circa €
30.000,00 per il recupero di reperti archeologici della villa romana rinvenuta sul fondo”;
- il riconoscimento del diritto del convenuto “a vedersi conguagliata la cifra pari alla metà di quanto versato” (per complessivi €125.302,00) a titolo di pagamento delle rate del mutuo.
All'udienza del 18.03.2022, visto il contenuto della comparsa del nuovo difensore e le contestazioni al riguardo formulate dall'attore, veniva disposta la comparizione personale delle parti, per l'esperimento di un tentativo di conciliazione che, esperito nel corso della successiva udienza del
12.04.2022, non sortiva effetto.
2.3. All'udienza del 27.05.2022 veniva dunque conferito nuovo incarico al TU geom.
per l'aggiornamento e l'integrazione della relazione peritale del precedente TU Controparte_5
pagina 4 di 26 geom. , nonché, specificamente, per la nuova verifica dei progetti divisionali proposti dal Per_1
TU medesimo e da parte attrice.
In data 07.02.2023 il TU geom. depositava la relazione peritale dalla quale CP_5 emergeva, tra l'altro, l'esistenza di iscrizioni ipotecarie su taluni dei beni oggetto di causa.
Alla successiva udienza del 10.02.2023 veniva dunque disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di , creditrice ipotecaria in ragione di Controparte_2
ipoteche iscritte nel 2007 e nel 2017 nei confronti di . Controparte_1
L'attore procedeva all'incombente, integrando per altro il contraddittorio anche nei confronti di e di (quale avente causa da Banca Commerciale Controparte_3 Controparte_3
Italiana PA) – e ciò in ragione del fatto che il TU geom. aveva dato conto in perizia della CP_5
esistenza di ipoteche in favore di Banca Commerciale Italiana PA e di Controparte_3
invero iscritte prima del ventennio precedente alla promozione del presente giudizio e mai
[...]
cancellate.
2.4. si costituiva in giudizio con comparsa depositata in data Controparte_2
04.05.2023, nella quale dichiarava di non opporsi alla divisione e chiedeva al contempo la salvaguardia delle proprie ragioni, mediante “la concentrazione delle ipoteche … iscritte il 09-11-2007 (Reg. Gen.
29466 – Reg. Part. 7756) e il 24-04-2017 (Reg. Gen. 8177 – Reg. Part. 1336) contro il signor CP
, sui beni che verranno attribuiti al medesimo debitore ovvero confermando le stesse
[...] nell'ipotesi in cui i beni su cui gravano oggi le iscrizioni ipotecarie venissero assegnati al signor
” (comparsa, pag. 3). Controparte_1
e non si costituivano per contro in giudizio. CP_3 Controparte_3 Controparte_3
2.5. Alla successiva udienza del 09.06.2023 l'Avv. Baldon Piero dichiarava di rinunciare al mandato conferitogli dal convenuto.
Il giudizio veniva dunque rinviato, per consentire al convenuto di munirsi di nuovo difensore.
2.6. Si costituivano quindi quali nuovi difensori del convenuto l'Avv. Verzotto Luigi e l'Avv.
Verzotto Giorgio, che all'udienza del 14.07.2023 chiedeva il richiamo del TU a chiarimenti e, in particolare, per la verifica di un nuovo scenario divisionale.
Il TU geom. , all'uopo incaricato, depositava relazione peritale integrativa in data CP_5
05.12.2023 e all'esito della successiva udienza del 19.01.2024 la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
2.7. All'udienza del 14.05.2024 le parti precisavano infine le conclusioni.
pagina 5 di 26 L'attore concludeva come segue: “Nel merito: - in via preliminare, rigettarsi Parte_1
le domande tutte formulate dal convenuto , in quanto del tutto tardive ed Controparte_1
inammissibili, ovvero, in subordine, perché infondate in fatto ed in diritto, oltre che sfornite di prova;
- previa ogni più utile declaratoria, rigettata ogni altra contraria domanda, istanza o eccezione, disporsi ex art. 1111 c.c. e 784 e ss c.p.c. lo scioglimento della comunione dell'intero compendio immobiliare di cui al contratto di compravendita del 27.02.1981; beni immobili che, salvo errori e/o verifiche e salvo migliore identificazione in base alle risultanze delle TU in atti, risultano così catastalmente censiti: -
Catasto urbano del Comune di Albettone: Foglio 18 – particella 107 (ex sez. B, foglio 1, mappali nn.
39a, 67d/71, 66b/72, 36c/74, 36a/36); - Catasto terreni del Comune di Albettone: Foglio 18 map. 41
(ex Sez. B, fg. 1, map. 41a); Foglio 18, map. 42 (ex Sez. B, fg. 1, map. 42); Foglio 18, map. 75 (ex Sez.
B, fg. 1, map. 65b/75); Foglio 18, map. 24 (ex Sez. B, fg. 1, map. 24); Foglio 18, map. 23 (ex Sez. B, fg.
1, map. 23); Foglio 18, map. 64 (ex Sez. B., fg. 1, map. 64a/64); Foglio 18, map. 15 (ex Sez. B, fg. 1, map. 15a/15); Foglio 21, map. 344 (ex Sez. B, fg. 4, map. 14); Foglio 21, map. 345 (ex Sez. B, fg. 4, map. 345b); Foglio 21, map. 346 (ex Sez. B, fg. 4, map. 346); Foglio 21, map. 346 (parte ex Sez. B, fg.
4 map. 346); Foglio 21, map. 634 (parte ex Sez. B, fg. 4, map. 346). - nel ribadire l'attore di aderire al
Progetto Divisionale - 1^ Soluzione, così come proposto dal TU Geom. alle Controparte_5
pagg. 38/40 della propria consulenza tecnica datata 07.02.2023, con assegnazione quindi previo frazionamento ai singoli partecipanti dei beni così come da “assegni” catastalmente indicati a pag. 38
e graficamente indicati a pag. 40 di detta Consulenza tecnica;
- si chiede di approvare il predetto progetto divisionale e, per l'effetto, disporsi sulla base di tale progetto o del diverso progetto ritenuto dal Giudice, previo frazionamento, la divisione in natura dei lotti ex art. 1114 c.c. e l'attribuzione ed assegnazione ai singoli partecipanti della quota ad ognuno spettante. Con conseguente ed eventuale
(se dovuto) conguaglio in denaro e con concentrazione preferibilmente delle ipoteche sui lotti assegnati a . - Condannarsi il sig. all'immediato rilascio del Controparte_1 Controparte_1
compendio immobiliare che sarà attribuito al sig. , libero e sgombero da persone e/o Parte_1
cose, anche interposte. - Condannarsi in caso di mancato rilascio al pagamento di Controparte_1 una congrua indennità per l'occupazione del lotto assegnato all'attore, nell'importo determinato sulla base del valore locativo degli immobili dal CTP attoreo o in subordine dal TU nella propria relazione, con decorrenza dalla data di pubblicazione della sentenza o diverso termine stabilito dal
Giudice sino alla data di effettivo rilascio e liberazione. Salvo la maggiore o minore somma determinata in causa o ritenuta di giustizia oppure, in via subordinata, liquidata in via equitativa. -
pagina 6 di 26 Ordinarsi al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere alle necessarie trascrizioni e/o volturazioni, con esonero dello stesso da ogni responsabilità. - Con riserva di impugnazione avverso la sentenza non definitiva n. 1773 del 2020 pubblicata il 27.10.2020 per quanto attiene la richiesta di condanna del sig. al pagamento, a favore del sig. Controparte_1 Parte_1
, di una congrua indennità per l'occupazione degli immobili oggetto di causa a decorrere dal
[...]
giorno 21.04.1995 o dalla diversa data di domanda. In punto di spese: - Si fa presente che sino ad oggi, non avendo provveduto a pagare quanto da lui dovuto, ogni singola spesa Controparte_1
relativa al presente giudizio è stata sostenuta unicamente ed esclusivamente dal , tra Parte_1
cui a titolo esemplificativo e non esaustivo: le spese di accatastamento dei fabbricati;
le spese per la regolarizzazione edilizia, per le sanzioni;
per eseguire i frazionamenti;
le spese del Notaio per la cancellazione del patto di riservato dominio a favore di , ecc…(sul punto si veda la nota di CP_4 deposito delle spese sostenute datata 11.04.2022 per l'importo di € 19.309,41, con riserva di meglio indicare e quantificare tale importo in sede di memorie ex art. 190 c.p.c. di cui si chiedono i termini).
Si chiede pertanto disporsi che tutte le spese oggetto del presente giudizio e finalizzate alla divisione vengano poste definitivamente a carico delle parti per giusta metà (50% a carico di ciascuna parte) e per l'effetto, venga riconosciuto il credito di e condannato a Parte_1 Controparte_1 rimborsare all'attore quanto anticipato per la quota di spettanza del convenuto. In ogni caso: - Con integrale rifusione di spese e compensi professionali sia della procedura di mediazione svolta davanti alla Camera di Commercio di Vicenza sia del presente giudizio civile, oltre rimborso spese generali
(15%), IVA e CPA come per legge. - Con condanna del convenuto in ragione della propria opposizione alla divisione e del suo comportamento processuale, a sostenere e rifondere per intero i costi e le competenze delle varie TU, oltre a rimborsare le spese per il CTP attoreo, Arch. ”. Persona_3
Il convenuto concludeva come segue: “- in via principale, rigettarsi la Controparte_1
domanda di divisione in quanto deve essere considerato l'unico proprietario dei Controparte_1
beni facenti parte del compendio oggetto di domanda, avendoli goduti in via esclusiva per oltre 20 anni in modo pubblico, pacifico e continuato ed avendo provveduto egli solo a versare la quasi totalità delle rate di acquisto dello stesso;
- in via subordinata, procedere alla divisione in conformità al progetto divisionale descritto nella integrazione di perizia depositata dal TU in data 5.12.2023, essendo prioritario mantenere in essere l'azienda agricola del sig. la quale, Controparte_1
diversamente, non disporrebbe di sufficiente superficie coltivabile;
- condannare l'attore a versare al sig. un importo pari al valore dei fabbricati dallo stesso realizzati a proprie spese Controparte_1
pagina 7 di 26 sul fondo, beni da considerarsi miglioramenti ex art. 1150 c.c. e di valore complessivo pari ad €
251.100,00 (come indicato in TU), costituendo ipoteca legale sulla porzione del compendio che sarà assegnata all'attore ai sensi dell'art. 2871 c.c.; - condannare altresì l'attore a risarcire al sig.
le spese per la spianatura dei terreni eseguita negli anni 1985-1988, opere da Controparte_1 considerarsi miglioramenti ex art. 1150 c.c., per una spesa pari ad € 16.000,00, nonché per il recupero di reperti archeologici, spesa pari ad € 30.000,00; - condannare altresì l'attore a risarcire la metà delle rate di acquisto del compendio versate in via esclusiva dal sig. , per un Controparte_1 importo di € pari ad € 62.651,07 (27 rate dell'importo di € 4.640,82, per complessivi € 125.302,14, diviso 2), eventualmente previa compensazione delle spese sostenute in via esclusiva dall'attore (rate a saldo e spese di accatastamento immobili); - riconoscendo altresì al sig. il diritto Controparte_1
di ritenzione ex art 1152 c.c. finché non saranno corrisposte le indennità dovute;
- con vittoria di spese
e compensi del giudizio”.
concludeva come segue: “Respinte contrarie istanze, Controparte_2 eccezioni e deduzioni, Voglia l'adito Tribunale di Vicenza, disponendo la divisione giudiziale dei beni in comproprietà tra i signori e e attribuendo agli stessi le quote di loro Pt_1 Controparte_1 spettanza, salvaguardare i diritti dell'esponente disponendo la Controparte_2
concentrazione delle ipoteche dalla medesima iscritte il 09-11-2007 (Reg. Gen. 29466 – Reg. Part.
7756) e il 24-04-2017 (Reg. Gen. 8177 – Reg. Part. 1336) contro il signor , sui beni Controparte_1 che verranno attribuiti al medesimo debitore ovvero confermando le stesse nell'ipotesi in cui i beni su cui gravano oggi le iscrizioni ipotecarie venissero assegnati al signor assegnando Controparte_1 all'esponente eventuali conguagli disposti in favore del predetto debitore. Con il favore delle spese”.
La causa veniva dunque trattenuta in decisione, con assegnazione di termini alle parti per il deposito degli scritti difensivi conclusivi.
* * *
3. In sede di precisazione delle conclusioni, e poi negli scritti difensivi conclusivi, il convenuto ha chiesto il rigetto della domanda attorea di scioglimento della comunione e di Controparte_1 divisione, rilevando che l'attore non avrebbe titolo per avanzare una simile domanda, essendo lui, il convenuto, l'esclusivo proprietario dei beni per cui è causa.
A tal fine, è stato dedotto in comparsa conclusionale, alle pag. 6 e ss.:
pagina 8 di 26 - che questo Tribunale nella sentenza non definitiva n. 1773/2020 non si sarebbe pronunciato sulla domanda (spiegata dal convenuto già in comparsa di costituzione) di rigetto dell'avversaria domanda di scioglimento della comunione e di divisione;

- che sul punto non si sarebbe dunque formato alcun giudicato interno;

- che il convenuto, in comparsa di costituzione, avrebbe attribuito la perdita, ai danni dell'attore, del diritto di proprietà dei beni per cui è causa “non solo alla mancata coltivazione del bene, bensì al godimento esclusivo dello stesso da parte del sig. , tale da determinare l'usucapione Controparte_1 della quota del fratello”;
- che spetterebbe a questo Giudice “qualificare giuridicamente le domande ed eccezioni svolte dalle parti (anche a prescindere dal nomen eventualmente attribuito)”, essendo per contro onere delle parti
“allegare tempestivamente e dimostrare i fatti a sostegno delle loro pretese”;
- che il convenuto avrebbe tempestivamente allegato e provato i fatti posti a fondamento della spiegata
“eccezione di usucapione”:
- che in effetti emergerebbe dagli atti di causa che sin dal 1986 ha esercitato sui beni Controparte_1 un possesso “esclusivo ed uti dominus” e che si è per contro disinteressato dei beni, Parte_1 come “confessato” dall'attore stesso che, nella memoria ex art. 183, co. 6, n. 1 c.p.c., ha dedotto di aver coltivato i fondi sino al 1986 e di aver in seguito cercato “in più occasioni di rientrare nel possesso dei compendi immobiliari oggetto di causa … per poterli di nuovo coltivare”, riferendo altresì che tanto gli sarebbe “stato impedito dal fratello”;
- che, al contempo, emergerebbe dagli atti di causa che l'attore lungo il corso di 26 anni (dal 1986 al
2012) non avrebbe versato ad alcuna rata del prezzo, avendo egli documentato di aver CP_4
proceduto al pagamento del solo prezzo residuo di € 23.765,92, a partire dal 2012;
- che, ancora, emergerebbe dagli atti di causa che il convenuto “nel corso degli anni ha esercitato sui beni un possesso continuo e ininterrotto, senza mai rendere conto al fratello di alcun atto gestorio, senza alcuna divisione di utili, senza nemmeno chiedergli i soldi delle rate che ha pagato da solo per quasi 3 decenni”;
- che l'esistenza del patto di riservato dominio non avrebbe impedito “in alcun modo l'usucapione della quota del comproprietario” e che a tal riguardo a nulla rileverebbe il fatto che questo Tribunale nella sentenza non definitiva n. 1773/2020 ha accertato che a norma dell'art. 1523 c.c. il diritto di proprietà si consegue solo con l'integrale pagamento del prezzo, trattandosi di espressione pagina 9 di 26 “estemporanea e non collegata ad alcuna statuizione contenuta nella parte decisoria della sentenza, dunque inidonea alla formazione di un giudicato interno”;
- che, in ogni caso, dovrebbe assumersi, in via gradata, che il convenuto avrebbe usucapito ai danni del fratello non il diritto di proprietà, ma “il diritto che faceva capo a quest'ultimo” in forza dell'atto di vendita del 1981;
- che, infine, l'eccezione di usucapione non potrebbe dirsi tardivamente proposta, siccome avanzata in una comparsa di costituzione depositata soltanto il giorno prima dell'udienza di prima comparizione, trattandosi per l'appunto di eccezione volta al solo rigetto della domanda attorea e in quanto tale non soggetta alle preclusioni proprie della domanda riconvenzionale.
Ebbene, tutti gli argomenti spesi dal convenuto sono infondati.
3.1. Non è vero, innanzitutto, che il convenuto costituendosi nel presente giudizio con comparsa depositata in data 27.02.2017 (a fronte di una udienza di prima comparizione fissata per il giorno
28.02.2017) avrebbe spiegato una mera eccezione (meno che meno di usucapione).
Il convenuto, in effetti, nelle conclusioni rassegnate in comparsa di costituzione ha chiesto quanto segue: “Voglia L'on. Tribunale adito, previo accertamento che non sussiste alcun diritto in capo al signor sui beni di cui chiede la divisione, dichiarare unico proprietario il Parte_1 signor dei seguenti beni immobili (…) e conseguentemente rigettare la domanda di Controparte_1 divisione e di condanna al pagamento dell'indennità per l'occupazione del fondo” (comparsa, pag. 4).
, inequivocabilmente, ha dunque spiegato non una mera eccezione, volta al Controparte_1
rigetto della pretesa attorea, ma una domanda di accertamento del proprio (asserito) diritto di piena proprietà esclusiva dei beni per cui è causa.
3.2. Non è vero, parimenti, che questo Tribunale nella sentenza non definitiva n. 1773/2020 non si sarebbe pronunciato sulla domanda così spiegata dal convenuto.
Va detto, a tal proposito, che l'attore aveva eccepito la tardività della domanda, proposta in seno ad una comparsa di costituzione depositata dal convenuto oltre il termine di venti giorni prima dell'udienza di comparizione.
Tale eccezione processuale è stata implicitamente rigettata dal Tribunale, che nella sentenza non definitiva ha in effetti preso posizione nel merito sull'argomento posto dal convenuto a fondamento della propria domanda, cioè a dire sull'asserita, intervenuta “decadenza” dell'attore dal diritto di proprietà, in ragione della cessazione dell'attività di coltivazione del fondo oggetto dell'atto di vendita del 1981.
pagina 10 di 26 Tale argomento (che invero costituiva la causa petendi della pretesa del convenuto) è stato rigettato dal Tribunale, che nella sentenza non definitiva, come già segnalato, ha accertato che la mancata coltivazione del fondo “non comporta la decadenza dal diritto di proprietà che a norma dell'art. 1523 c.c., trattandosi di vendita con patto di riservato dominio, si consegue solo con
l'integrale pagamento del prezzo” (così la sentenza, in parte motiva).
Tanto statuendo, il Tribunale da un lato ha rigettato la domanda del convenuto di accertamento del proprio diritto di proprietà esclusiva sui beni per cui è causa;
dall'altro lato, ha conseguentemente accertato la sussistenza del presupposto (cioè a dire la comproprietà dei beni per cui è causa) per addivenire allo scioglimento della comunione esistente tra le parti e alla divisione.
Ciò è tanto vero che lo scioglimento della comunione e la divisione non sono stati pronunciati con la sentenza non definitiva soltanto in ragione della esistenza di talune non conformità edilizie inficianti parte dei beni oggetto di causa (e ostative alla divisione a mente del principio enunciato nella sentenza n. 25021/2019 della Sezioni Unite della Corte di ASzione, espressamente citata nella parte motiva della sentenza) e in ragione della permanenza della trascrizione del patto di riservato dominio
(di per sé ostativa alla trascrizione della sentenza di divisione, secondo quanto ancora espressamente rilevato in sentenza in parte motiva). E proprio sulla scorta di tali rilievi il giudizio è stato coerentemente rimesso sul ruolo istruttorio al mero fine di addivenire alla regolarizzazione dei beni e alla cancellazione del patto di riservato dominio: incombenti “in mancanza dei quali”, si legge in sentenza, la domanda di divisione non avrebbe potuto trovare accoglimento.
3.3. Diversamente da quanto opinato dal convenuto, con la sentenza non definitiva n. 1773/2020 questo Tribunale ha dunque accertato che non è proprietario esclusivo dei beni per Controparte_1
cui è causa e che è titolare del diritto di chiedere lo scioglimento della comunione Parte_1
esistente in relazione ai beni e la divisione dei beni medesimi.
Su tali accertamenti si è pertanto formato il giudicato interno.
Da tanto discende, de plano, l'inammissibilità della “eccezione” di usucapione illustrata dal convenuto negli scritti difensivi conclusivi, chiaramente volta a bypassare tale giudicato.
3.4. Ciò detto, merita segnalare che è erroneo anche l'ulteriore assunto del convenuto, a dire del quale questo Tribunale avrebbe fatto una “affermazione estemporanea”, là dove, nella sentenza non definitiva, ha dichiarato che ai sensi dell'art. 1523 c.c. la proprietà si acquista con l'integrale pagamento del prezzo.
pagina 11 di 26 Il Tribunale, ben diversamente, ha posto il predetto rilievo alla base della propria statuizione di rigetto della pretesa del convenuto di essere accertato pieno proprietario esclusivo dei beni per cui è causa.
A tal riguardo, in effetti, il Tribunale ha rilevato che la cessazione della coltivazione del fondo
(imputata dal convenuto all'attore) avrebbe potuto a tutto voler concedere determinare la decadenza dell'attore “dalle agevolazioni tributarie” e non dal diritto di proprietà, aggiungendo che il diritto di proprietà sui beni per cui è causa (oggetto di un atto di vendita con patto di riservato dominio) è stato conseguito dagli acquirenti soltanto in forza del versamento integrale del prezzo, a norma dell'art. 1523
c.c.: con ciò all'evidenza intendendo dichiarare che non aveva ragion d'essere l'argomento del convenuto in ordina alla “decadenza” dell'attore dal diritto di (com)proprietà, per mancata coltivazione del fondo nel periodo successivo al 1986, dal momento che tale diritto di (com)proprietà egli aveva conseguito grazie all'integrale pagamento del prezzo che, come risulta per tabulas, è avvenuto soltanto nel giugno del 2015 (doc. 14 attore).
La sentenza non definitiva n. 1773/2020 ha dunque accertato che i fratelli a norma Parte_1 dell'art. 1523 c.c. hanno conseguito il diritto di (com)proprietà sui beni oggetto di causa soltanto al momento del pagamento del saldo del prezzo dei beni. E anche su tale statuizione si è formato il giudicato interno.
3.5. Quanto ora concluso appalesa, infine, la radicale infondatezza, nel merito, dell'eccezione di usucapione spiegata dal convenuto.
Ora, va qui rilevato che una simile eccezione non è stata affatto spiegata dal convenuto in comparsa di costituzione, ove egli, come già segnalato, ha spiegato (non un'eccezione, ma) una domanda riconvenzionale, volta all'accertamento (non del proprio acquisto della quota di comproprietà del fratello, per usucapione ultraventennale, ma) di una non meglio qualificata “perdita”, da parte dell'attore, del suo diritto dominicale, determinata (non da un eventuale godimento esclusivo esercitato uti dominus ed in suo danno dal fratello , ma) dalla decisione di di abbandonare il CP Pt_1
fondo e dalla conseguente sua “perdita” dei diritti rinvenienti titolo nel contratto di vendita del 1981.
Ciò detto, se mai si ritenesse (in accordo con la tesi avanzata dal convenuto in comparsa conclusionale) che una simile eccezione è stata per contro spiegata dal convenuto, ebbene dovrebbe concludersi che l'eccezione non è più esaminabile da questo Giudice, in ragione del giudicato interno formatosi come detto quanto all'accertamento della inesistenza del diritto di piena proprietà esclusiva pagina 12 di 26 reclamato dal convenuto e, dunque, quanto all'accertamento del diritto dell'attore, comproprietario dei beni per cui è causa, di chiederne la divisione.
E ancora. Se mai si ritenesse l'eccezione ancora esaminabile, ebbene essa dovrebbe dirsi in radice infondata, per una ragione invero dirimente e assorbente di qualsivoglia altro profilo, il cui esame è per l'effetto superfluo ai fini della decisione.
Come già accertato da questo Tribunale nella sentenza non definitiva n. 1773/2020, il diritto di
(com)proprietà dei beni oggetto dell'atto di vendita con patto di riservato dominio concluso in data
27.02.1981 con la AS per la Formazione della Proprietà Contadina, oggi , è stato acquisito CP_4 dalle parti acquirenti e soltanto “col pagamento dell'ultima rata di Parte_1 Controparte_1 prezzo” a norma dell'art. 1523 c.c.
Come pure già segnalato, il pagamento del saldo del prezzo è avvenuto mediante bonifico effettuato da in data 23.06.2015 (doc. 14 attore). Parte_1
I fratelli sono dunque divenuti comproprietari dei beni per cui è causa soltanto nel Parte_1
giugno del 2015.
Ne discende che prima del giugno del 2015 il diritto di comproprietà che il convenuto assume di aver usucapito in danno del fratello nemmeno esisteva.
Né coglie nel segno l'argomento speso a tal riguardo dal convenuto che, consapevole del carattere dirimente della conclusione qui raggiunta, ha dedotto in comparsa conclusionale che ad essere usucapito sarebbe stato invero non il diritto di (com)proprietà facente capo a , ma (se Parte_1
ben si comprende: comparsa conclusionale, pag. 11) il diritto di di diventare Parte_1
proprietario a condizione del versamento del prezzo: una tesi, questa, del tutto infondata, che pare tratteggiare una non meglio precisata usucapione di una sorta di aspettativa e che omette di considerare che l'usucapione è modo di acquisto della proprietà dei (soli) beni mobili e immobili e dei diritti reali di godimento sui beni medesimi.
*
4. Sempre richiamando le domande avanzate dal suo precedente difensore Avv. Baldon Piero nella comparsa di costituzione depositata in data 16.03.2022, in sede di precisazione delle conclusioni il convenuto ha chiesto:
- la condanna dell'attore al pagamento dell'importo di € 251.100,00, individuato quale valore “dei fabbricati … realizzati a proprie spese sul fondo”, da “considerarsi miglioramenti ex art. 1150 c.c.”;
- la condanna dell'attore a “risarcire … le spese per la spianatura dei terreni eseguita negli anni 1985-
pagina 13 di 26 1988, opere da considerarsi miglioramenti ex art. 1150 c.c.” (spese quantificate in € 16.000,00), nonché le spese “per il recupero di reperti archeologici” (spese quantificate in € 30.000,00).
Consapevole di non aver mai avanzato simili domande, né in comparsa di costituzione, né nelle memorie ex art. 183, co. 6 c.p.c., né negli scritti difensivi depositati prima della pronuncia della sentenza non definitiva n. 1773/2020, né, infine, nelle udienze celebrate dopo la pronuncia della sentenza non definitiva, sino al deposito della comparsa di costituzione a firma del difensore Avv.
Baldon, il convenuto ha dedotto in comparsa conclusionale che le domande sarebbero volte, semplicemente, a dar conto dell'esistenza di conguagli – a tal riguardo rammentando che “l'esistenza di conguagli è verificabile in qualsiasi stato e grado del giudizio e il conseguente rendiconto non subisce gli effetti preclusivi dell'assenza di una specifica domanda in sede di comparsa di risposta” (comparsa conclusionale, pag. 15).
4.1. Ebbene, con riguardo alle domande qui in esame va rilevato che esse non hanno invero ad oggetto un conguaglio che, propriamente, è la somma di denaro che un condividente può essere tenuto a pagare all'altro condividente al quale in sede di divisione siano stati assegnati beni aventi valore inferiore al valore alla sua quota.
Le domande hanno invero ad oggetto l'accertamento del (preteso) diritto del convenuto a veder ristorate dal convenuto, pro quota, le spese in tesi sostenute per migliorare e manutenere i beni per cui
è causa: spese che, come noto, possono generare crediti (e debiti) tra i condividenti, passibili di riverberarsi sui rispettivi assegni divisionali.
4.2. Ora, entro il termine di preclusione dell'attività assertiva e asseverativa il convento non ha né allegato, né offerto di provare gli elementi costitutivi della sua pretesa qui in esame.
Quanto alla domanda avente ad oggetto la rifusione dell'importo di € 251.100,00, individuato quale valore dei fabbricati presenti entro il compendio per cui è causa, il convenuto si è limitato a dedurre che la prova del fatto che essi fabbricati sono stati da lui realizzati dopo la conclusione dell'atto di vendita del 1981 si rinverrebbe “incontestabilmente” proprio nel contenuto dell'atto del 1981, ove
“tali fabbricati non sono menzionati” (comparsa conclusionale, pag. 15).
La deduzione è totalmente destituita di fondamento, com'è agevole rilevare sol considerando che, semplicemente, i beni indicati nell'atto del 1981 sono stati oggetto di una serie di variazioni catastali e, tra queste, della variazione che ha condotto all'accatastamento entro il Catasto Urbano dei fabbricati sino ad allora censiti entro il Catasto Terreni (relazione peritale TU geom. del Per_1
02.07.2018, pag. 14).
pagina 14 di 26 Il convenuto, al fine di provare la asserita costruzione dei fabbricati e di quantificare il “valore aggiunto” arrecato ai fondi dalla loro costruzione, ha poi fatto rinvio alle relazioni peritali depositate in corso di causa e, segnatamente, alla stima effettuata dal TU geom. (e confermata come Per_1
corretta dal TU geom. ), che ha quantificato in € 264.300,00 il valore dei fabbricati. CP_5
(relazione TU geom. del 02.07.2018, pag. 23; relazione TU geom. del Per_1 CP_5
07.02.2023, pag. 13).
Il convenuto ha tuttavia omesso di considerare che il TU geom. nella relazione del Per_1
02.07.2018 ha riferito che “i fabbricati del fondo, fatto salvo il fabbricato utilizzato a stalla per allevamento bovini, sono stati edificati ante 1967” (relazione, pag. 19) e che nel 1985 (e dunque quando ancora , per allegazione attorea, non aveva cessato la coltivazione dei fondi) Parte_1
sono state rilasciate esclusivamente una concessione edilizia per la realizzazione di una stalla (stalla che poi il TU ha annoverato fra i fabbricati rurali del compendio, definiti vetusti, in parte inagibili ed in condizioni statiche precarie: relazione peritale, pag. 13) e per l'ampliamento del fabbricato adibito a civile abitazione (in ordine al quale il TU ha segnalato che “si è ai limiti dell'abitabilità, con delle parti inagibili” e necessitanti di un intervento di messa in sicurezza: relazione peritale, pag. 14).
Il TU geom. nella relazione depositata in data 07.02.2023 ha ritenuto di CP_5
confermare sul punto le valutazioni del consulente geom. (relazione, pag. 13). Per_1
Va dunque rilevato che nella relazione del TU geom. (ma lo stesso va detto quanto Per_1
alla relazione del TU geom. ) non si trova affatto la dimostrazione del fatto che CP_5 CP
abbia costruito i fabbricati (che nel loro complesso esistono invero da epoca anteriore al 1967,
[...]
salvi soltanto una stalla e un ampliamento del fabbricato residenziale), né del fatto che i fabbricati in tesi costruiti dal convenuto avrebbero accresciuto il valore dei fondi. E, anzi, a tal riguardo il TU a più riprese ha segnalato di aver rinvenuto sui luoghi di causa fabbricati vetusti, in parte inagibili ed in condizioni statiche precarie, al limite della abitabilità e necessitanti di interventi di messa in sicurezza.
Sarebbe stato onere del convenuto, allora, allegare e provare quali fabbricati egli ha costruito, a quando risalirebbe la loro costruzione, a quanto ammontano le spese che egli avrebbe a tal fine sostenuto.
E va da sé che la carenza di allegazione e prova sul punto impone di concludere che CP
non ha assolto all'onere di provare di aver effettuato migliorie e manutenzioni straordinarie in
[...]
relazione ai beni per cui è causa, né di aver a tal fine sostenuto degli esborsi - né all'onere di allegare e provare che tali spese avrebbero arrecato ai beni per cui è causa un aumento di valore, oggettivamente pagina 15 di 26 apprezzabile come ancora esistente alla data odierna.
4.3. La conclusione ora raggiunta vale, e si direbbe a fortiori, quanto alla domanda di condanna dell'attore al pagamento di un “risarcimento” al convenuto, che avrebbe sostenuto la spesa oggi quantificabile in € 16.000,00, per la “spianatura” dei terreni, e la spesa di € 30.000,00, per il “recupero di reperti archeologici”: domanda che fa riferimento a pretese migliorie, a pretesi interventi conservativi e di manutenzione e a pretesi esborsi dei quali non v'è in atti il benché minimo oggettivo riscontro.
4.4. In conclusione, dunque, le domande di condanna dell'attore al pagamento dell'importo di €
251.100,00 in favore del convenuto e al pagamento di un “risarcimento” sempre in favore del convenuto per le spese che egli avrebbe sostenuto per la spianatura dei terreni e per il recupero di reperiti archeologici (spese rispettivamente indicate in € 16.000,00 ed in € 30.000,00) vanno rigettate.
*
5. Ancora rifacendosi alle domande avanzate dal precedente suo difensore Avv. Baldon nella comparsa di costituzione depositata in data 16.03.2022, in sede di precisazione delle conclusioni e poi negli scritti difensivi conclusivi il convenuto ha chiesto la condanna dell'attore al pagamento dell'importo di € 62.651,07, a suo dire pari alla quota di 1/2 delle 27 rate di prezzo in tesi da lui pagate in via esclusiva (con esborso di complessivi € 125.302,14) in adempimento degli obblighi discendenti dall'atto di vendita del 1981.
5.1. Va detto che il convenuto non ha provato di aver sborsato il complessivo, predetto importo di € 125.302,14: circostanza, questa, che l'attore ha sempre contestato.
Va detto, parimenti, che l'attore nella nota depositata in data 17.03.2022, in replica alla comparsa depositata dall'Avv. Baldon in data 16.03.2022, ha eccepito che la domanda di restituzione dell'importo di € 62.251,07 è estranea all'oggetto del presente giudizio (avente ad oggetto la domanda di divisione di beni in comproprietà tra le parti, “indipendentemente da chi abbia effettivamente pagato il prezzo”) e in ogni caso prescritta.
5.2. Tanto segnalato, la domanda, che a differenza di quella esaminata ai punti che precedono non attiene a migliorie e manutenzioni da “rendicontare” in vista della divisione dei beni per cui è causa, va dichiarata inammissibile, siccome domanda nuova, come correttamente eccepito dall'attore, e tardivamente proposta dal convenuto soltanto in data 16.03.2022.
*
6. Venendo, dunque, alla domanda di scioglimento della comunione e di conseguente divisione pagina 16 di 26 dei beni per cui è causa, va dichiarato che sono venute meno le due circostanze che, giusta quanto accertato nella sentenza non definitiva n. 1773/2020, impedivano di “procedere alla divisione”.
I fabbricati per cui è causa, inficiati dalle irregolarità segnalate dal TU geom. nella Per_1
relazione peritale del 02.07.2018, dopo la pronuncia della sentenza non definitiva sono stati sanati, secondo quanto accertato dal TU geom. nella relazione peritale depositata in data Per_1
21.10.2021 e confermato dal TU geom. nella relazione peritale depositata in data CP_5
07.02.2023.
Quanto, poi, al patto di riservato dominio, l'atto di quietanza e assenso alla cancellazione del riservato dominio del 24.03.2021 autenticato dal Notaio (Rep. n. 8897, Persona_2
Racc. n. 4681: doc. A depositato da parte attrice in data 08.04.2021) è stato trascritto presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Vicenza in data 02.04.2021 (Reg. Gen. n. 7215; Reg. Part. n.
5165: relazione TU geom. del 07.02.2023, pag. 24 e Allegato 4). CP_5
6.1. Va dunque dichiarato lo scioglimento della comunione ordinaria esistente tra Parte_1
e , avente ad oggetto i beni immobili per cui è causa, siti in Comune di
[...] Controparte_1
Albettone ed ivi catastalmente identificati come segue:
a) Catasto Fabbricati, Foglio 18, mappali n. 107, sub. 4; 107, sub. 6; 107, sub. 7; 107, sub. 8;
b) Catasto Terreni, Foglio 18, mappali n. 41; 42; 75; 24 porz. AA;
24 porz. AB;
23; 64; 15;
c) Catasto Terreni, Foglio 21, mappali n. 344; 345; 346; 634.
6.2. Posto che e sono stati comproprietari dei beni quanto Parte_1 Controparte_1
alla rispettiva quota indivisa di 1/2 e posto che il TU geom. nella relazione peritale CP_5 depositata in data 07.02.2023 ha quantificato in € 635.820,00 il valore complessivo dei beni (relazione pag. 13), e hanno diritto all'assegnazione di una porzione di beni Parte_1 Controparte_1 del rispettivo valore di € 317.910,00.
6.3. Ebbene, l'attore, esaminati i molteplici progetti divisionali elaborati in corso di causa, ha espresso la propria preferenza per il progetto divisionale n. 1 elaborato dal TU geom. CP_5
nella relazione depositata in data 07.02.2023 ed ivi descritto alle pagg. 38/40.
Il convenuto ha espresso per contro preferenza per il progetto divisionale (proposto invero dal suo CTP ed) esaminato dal TU geom. nella relazione integrativa depositata in data CP_5
05.12.2023 ed ivi illustrato alle pagg. 7/11.
Ritiene questo Giudice che la divisione dei beni debba avvenire in aderenza al progetto divisionale n. 1 elaborato dal TU – e ciò per una pluralità di ragioni.
pagina 17 di 26 6.4. Entrambi i progetti valorizzati dalle parti conducono alla formazione di due assegni di pari valore e non contemplano dunque conguagli in denaro.
6.5. Il progetto divisionale proposto dal TU, tuttavia:
i) non comporta la divisione dei fabbricati;

ii) non comporta la creazione di servitù;
iii) non richiede l'esecuzione di alcuna opera per addivenire alla concreta divisione dei beni, salvo soltanto il frazionamento di taluni terreni.
6.6. Il progetto divisionale proposto dal convenuto, per

contro

:
i) comporta la divisione dei fabbricati. A tal riguardo, il TU nella relazione integrativa del
05.12.2023, a pag. 17, ha segnalato che “gli attuali fabbricati rurali risultano adatti al funzionamento di un'azienda agricola solamente se mantenuti assieme e collegati, comprendenti quindi abitazione, stalle, fienile, depositi attrezzi agricoli e silos” e che “le due porzioni divise, così come proposte, vengono sicuramente ridotte nella funzionalità e di conseguenza ne vengono deprezzati gli immobili, in quanto la divisione costringerà le due parti a riadattare gli edifici (per quanto possibile e con costi elevati rispetto al valore degli stessi), ed in ogni caso a non usufruire di adeguati spazi per due attività separate”;
ii) comporta la necessità di mantenere un'area di accesso comune ai due assegni (indicati in colore beige ed in colore azzurro nella planimetria posta alla pag. 10 della relazione integrativa): l'area è quella indicata in dettaglio nella planimetria alla pag. 11 della relazione integrativa;

iii) comporta la necessità di creare poi una nuova via di accesso all'assegno di colore beige, realizzabile solo previo abbattimento del fabbricato ad uso stalla facente parte di tale assegno (relazione integrativa, pag. 8 e planimetria e pag. 11); iv) comporta l'inserimento nell'assegno di colore azzurro di un'aia, incuneata invero entro l'assegno beige (si veda nuovamente la planimetria posta alla pag. 11 della relazione integrativa) e tuttavia non recintabile, né altrimenti separabile dalle aree circostanti alla stregua del Piano degli Interventi
(relazione integrativa, pag. 13);
v) comporta la creazione di un assegno (quello beige) che per lo svolgimento dell'attività agricola disporrebbe soltanto di un silos e di una porzione di fabbricato che “anche se di ampie dimensioni in parte è adibita a portico, e la restante dovrebbe quindi contenere tutti i comparti legati all'attività, quali stalla, ricovero macchinari ed attrezzi agricoli, deposito, fienile, granaio, oltre ai minimi locali di residenza o almeno per l'uso di servizi igienici e cucina” (relazione integrativa, pag. 15);
pagina 18 di 26 vi) comporta la creazione di un assegno (sempre quello beige) dotato di un'unica porzione di fabbricato che “non avrebbe gli adeguati spazi di manovra attorno al fabbricato, sicuramente necessari per
l'attività, in quanto: ad Est confina con l'altra porzione di fabbricato” facente parte dell'assegno azzurro;
“a Nord si troverebbe a circa ml. 2,80 dalla linea di confine con i terreni” facenti parte di tale assegno;
“ad Ovest si troverebbe a circa ml. 5,00/6,00 dal confine con i terreni di altra proprietà”; nelle “porzione a Sud si troverebbe a circa ml. 3,00/4,00 dal confine con l'aia” facente parte dell'assegno azzurro (relazione integrativa, pag. 15); vii) comporta spese di demolizione;
spese per la realizzazione di nuovi allacciamenti elettrici e idrici;
spese per la realizzazione delle opere atte a dividere “il fabbricato principale da dividere, con nuove murature di separazione e con la realizzazione di una nuova scala per raggiungere il piano primo” della porzione di fabbricato posta entro l'assegno beige, “in quanto l'unica scala” viene posta entro l'assegno azzurro;
spese per costi tecnici e amministrativi connessi a tali opere e alle relative pratiche amministrative, edilizie e catastali (relazione integrativa, pag. 16).
6.7. In definitiva, dunque, il progetto proposto dal convenuto (specificamente fatto analizzare da questo Giudice mediante espresso conferimento d'incarico integrativo al TU geom. ) CP_5
comporta il deprezzamento del compendio, la necessità di sostenere spese ingenti per la creazione di accessi e per la concreta divisione dei lotti e la formazione di lotti connotati, quanto alla zona in cui insistono i fabbricati, da aree di promiscuità, complessivamente “irragionevoli” e sostanzialmente deprivati della loro potenzialità agricola.
E' dunque evidente che le criticità che inficiano tale progetto (criticità dalle quali il convenuto in comparsa conclusionale, a pag. 13, ha semplicemente ritenuto di poter “prescindere”) sono tante e tali che esse che impediscono in radice l'adozione del progetto medesimo, dal momento che la divisione del compendio risulta possibile sulla scorta del progetto divisionale n. 1 proposto dal TU, che tali criticità non presenta.
A tal riguardo, il convenuto, sempre in comparsa conclusionale, a pag. 13, si è in effetti limitato a lamentare che il progetto elaborato dal TU comporterebbe l'inserzione di tutti i fabbricati entro un solo assegno, dotato quanto al resto di un solo “fazzoletto di terra”, assumendo che il progetto porterebbe dunque alla creazione di fabbricati rurali adibiti al funzionamento di un'azienda agricola invero inesistente.
Si tratta di rilievo privo di pregio, dal momento che, una volta salvaguardata la vocazione e la funzionalità agricola di fabbricati, essi potranno essere adibiti all'esercizio dell'attività agricola, anche pagina 19 di 26 sfruttando terreni differenti da quelli che qui ci occupano. E, d'altro canto, è proprio alla stregua del progetto proposto dal convenuto che la vocazione e la funzionalità agricola dei fabbricati (soprattutto di quelli posti entro l'assegno beige) sarebbe gravemente (e definitivamente) compromessa.
Va per altro, e ancora, rilevato che il TU geom. ha elaborato il progetto CP_5 divisionale n. 1 dividendo i terreni secondo “l'andamento della coltivazione del fondo” e dotando l'assegno che comprende i fabbricati di una zona a nord atta allo sfruttamento agricolo (relazione
07.02.2023, pag. 37).
E, infine, non va omesso di segnalare che in sede di precisazione delle conclusioni il convenuto ha espresso preferenza per il progetto divisionale proposto dal proprio CTP, tratteggiando come
“prioritario” il mantenimento della propria azienda agricola. Una simile azienda, tuttavia, per quanto consta non esiste più da anni, dal momento che l' , Controparte_6
già corrente nei luoghi di causa, risulta esser stata cancellata dal Registro delle Imprese nel lontano
2007 (cfr. la visura camerale depositata dall'attore in data 26.05.2022).
6.8. Resta da rilevare, infine, che il convenuto ha espresso in via gradata preferenza per il progetto divisionale n. 2 elaborato dal TU geom. nella relazione del 07.02.2023, CP_5 segnalando che tale progetto avrebbe “il pregio di tenere in vita la domanda di riscatto agrario che il sig. ha proposto avanti al Tribunale di Vicenza nel giudizio R.G. 3640/2023, Controparte_1 domanda che ha ad oggetto i terreni confinanti a sud del compendio oggetto del presente giudizio”
(conclusionale, pag. 14).
Si tratta, va detto, dell'ennesimo fatto nuovo esposto dal convenuto negli scritti difensivi conclusivi e del quale, in ogni caso, non v'è alcun riscontro oggettivo negli atti di causa.
Posto, dunque, che la pretesa domanda di riscatto agrario è qui del tutto irrilevante, il progetto divisionale n. 2 elaborato dal TU non può essere preferito al progetto divisionale n. 1, dal momento che esso contempla la creazione di una servitù di passaggio (della larghezza stimata di metri lineari 3 e della lunghezza stimata di metri lineari 200: relazione peritale, pag. 41) che non è per contro prevista nel progetto divisionale n. 1.
6.9. In conclusione, dunque, va dichiarato che la divisione dei beni per cui è causa va effettuata in accordo al progetto divisionale n. 1 elaborato dal TU geom. nella relazione Controparte_5
peritale depositata in data 07.02.2023 ed ivi illustrato alle pagg. 38/40 e nell'Allegato 10 e dunque:
- mediante assegnazione a della piena proprietà esclusiva dei beni immobili compresi Parte_1 nell'assegno indicato in colore arancio nella planimetria di cui all'Allegato 10 della relazione peritale;

pagina 20 di 26 - mediante assegnazione a della piena proprietà esclusiva dei beni immobili Controparte_1 compresi nell'assegno indicato in colore azzurro nella planimetria di cui all'Allegato 10 della relazione peritale.
L'assegnazione viene così disposta considerando che ha sempre risieduto ed Controparte_1
ancora risiede nell'abitazione compresa nell'assegno divisionale di colore azzurro (relazione integrativa, pag. 4): abitazione che egli, non a caso, nel progetto divisionale predisposto dal suo CTP e sopra esaminato ha interamente mantenuto entro l'assegno di colore azzurro, proposto come proprio.
Per l'effetto,
- va assegnata a : Parte_1
a) la piena proprietà esclusiva dei beni immobili catastalmente censiti al Foglio 18 del Catasto
Terreni con i mappali n. 15 e 23;
b) la piena proprietà esclusiva dei beni immobili catastalmente censiti al Foglio 21 del Catasto
Terreni con i mappali n. 344 e 345;
c) la piena proprietà esclusiva della porzione dei beni immobili catastalmente censiti al Foglio
18 del Catasto Terreni con i mappali n. 24, 64 e 75, indicata in colore arancio nella planimetria di cui all'Allegato 10 della relazione peritale;

d) la piena proprietà esclusiva della porzione dei beni immobili catastalmente censiti al Foglio
21 del Catasto Terreni con i mappali n. 346 e n. 634, indicata in colore arancio nella planimetria di cui all'Allegato 10 della relazione peritale;

- va assegnata a : Controparte_1
a) la piena proprietà esclusiva dei beni immobili catastalmente censiti al Foglio 18 del Catasto
Fabbricati con i mappali n. 107, sub. 4; 107, sub. 6; 107, sub. 7 e 107, sub. 8;
b) la piena proprietà esclusiva dei beni immobili catastalmente censiti al Foglio 18 del Catasto
Terreni con i mappali n. 107, 41 e 42;
c) la piena proprietà esclusiva della porzione dei beni immobili catastalmente censiti al Foglio
18 del Catasto Terreni con i mappali n. 24, 64 e 75, indicata in colore azzurro nella Planimetria di cui all'Allegato 10 della relazione peritale;

d) la piena proprietà esclusiva della porzione dei beni immobili catastalmente censiti al Foglio
21 del Catasto Terreni con i mappali n. 346 e n. 634, indicata in colore azzurro nella Planimetria di cui all'Allegato 10 della relazione peritale.
6.10. In accoglimento della domanda formulata dall'attore, va dunque ordinato a Parte_1
pagina 21 di 26 di rilasciare a , liberi da cose e persone anche interposte, i beni immobili CP Parte_1 assegnati a quest'ultimo.
Va per contro rigettata l'ulteriore domanda dell'attore, che ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di una indennità per il caso di mancato rilascio dei beni. L'accoglimento della domanda, in effetti, si tradurrebbe nella pronuncia di una condanna pro futuro, non ammissibile con riguardo alla materia oggetto del presente giudizio.
*
7. Il bene immobile catastalmente censito al Foglio 21 del Catasto Terreni con il mappale n. 345
è gravato (quanto alla quota indivisa di 1/2 della piena proprietà) dall'ipoteca iscritta in data
09.11.2007 presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Vicenza in favore di AL NO
PA e contro . Controparte_1
L'iscrizione ipotecaria è così emarginata: , Ufficio Provinciale di Vicenza Controparte_2
– Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare, Presentazione n. 134 del 09.11.2007, Registro
Generale n. 29466, Registro Particolare n. 7756 (relazione peritale TU geom. Controparte_5
07.02.2023, pagg. 24 e 25 e Allegato 4).
Il fondo gravato dall'iscrizione è stato qui assegnato in piena proprietà a . Parte_1
7.1. , costituendosi in giudizio, ha chiesto che le sue ragioni Controparte_2 venissero fatte salve, mediante la “concentrazione” dell'ipoteca sui beni assegnati al debitore CP
.
[...]
A tal riguardo, tuttavia, nessun provvedimento va assunto da questo Giudice, che deve limitarsi a dichiarare che il TU geom. ha quantificato in € 30.000,00/ha il valore dei Controparte_5
terreni agricoli compresi entro il compendio oggetto di divisione (relazione peritale 07.02.2023, pag.
12).
Quanto al resto, la salvaguardia delle ragioni di è rimessa Controparte_2 all' medesima, che potrà ottenere il trasferimento dell'ipoteca qui menzionata sui beni CP_2 assegnati a , all'uopo procedendo agli incombenti disciplinati dall'art. 2825 c.c. Controparte_1
7.2. Ciò detto, merita chiaramente tutela l'interesse di , al quale il fondo di cui Parte_1 al mappale n. 375 deve pervenire libero dall'ipoteca.
Sul punto, va rilevato innanzitutto che l'ipoteca qui in esame per effetto della pronuncia della presente sentenza diviene in radice inefficace, ex tunc, nei confronti di e quanto al Parte_1
fondo di cui al mappale n. 345. La divisione ha infatti natura dichiarativa ed effetto retroattivo.
pagina 22 di 26 L'assegnazione del fondo di cui al mappale n. 345 qui disposta in favore di conduce Parte_1 dunque a concludere che (e per lui i suoi creditori) “a posteriori è risultato privo Controparte_1 della facoltà” di disporre del fondo, che deve dunque pervenire a “libero dai pesi” Parte_1
imposti da (o dai suoi creditori: Cass. civ. n. 1062/1979). Controparte_1
Tanto precisato, va pure rilevato che l'interesse di (l'interesse, cioè, ad Parte_1 ottenere un bene anche formalmente libero dal peso compendiato dall'ipoteca qui in esame) sarà de plano soddisfatto, se procederà al predetto trasferimento d'ipoteca ai Controparte_2 sensi dell'art. 2825 c.c.
Nel caso in cui non procederà al trasferimento dell'ipoteca ai Controparte_2 sensi e per gli effetti dell'art. 2825 c.c., il Conservatore dei Registri Immobiliari dovrà per contro procedere alla sua cancellazione.
Va pertanto disposto che il Conservatore del Registri Immobiliari, nel caso in cui l'ipoteca non sia stata trasferita dal creditore ipotecario ai sensi e per gli effetti dell'art. 2825 c.c., proceda alla sua cancellazione.
*
8. Va infine esaminata l'ulteriore domanda proposta dall'attore, che ha dato atto di aver sostenuto in via esclusiva una serie di spese (segnatamente, per l'accatastamento e la regolarizzazione dei fabbricati del compendio e per la cancellazione del patto di riservato dominio), delle quali ha chiesto al convento la rifusione quanto alla quota di 1/2.
La domanda va accolta. Le spese indicate dall'attore sono state infatti spese necessarie e sostenute dall'attore nell'interesse della comunione. In quanto tali, esse devono gravare sugli ex comproprietari e quanto alla rispettiva quota di 1/2. Parte_1 Controparte_1
8.1. Ebbene, l'attore ha documentato:
- la spesa di € 4.569,55 complessivamente sostenuta per l'accatastamento dei beni per cui è causa e per il pagamento delle relative sanzioni. La spesa è stata verificata e riconosciuta dal TU geom.
nella relazione peritale depositata in data 02.07.2018 (relazione peritale, pag. 7) e risulta Per_1 provata dai documenti allegati alla relazione peritale, nuovamente allegati dall'attore alla comparsa conclusionale depositata in data 22.09.2020 e richiamati nella nota di riepilogo delle spese depositata dall'attore in data 11.04.2022. Nessuno dei documenti qui menzionati è stato contestato dal convenuto;

- la spesa di € 1.505,90 sostenuta per addivenire alla cancellazione del patto di riservato dominio. La spesa è stata provata dall'attore mediante la produzione della fattura emessa dal Notaio Per_2
pagina 23 di 26 allegata alla nota depositata dall'attore in data 08.04.2021 e non contestata dal Persona_2
convenuto;
- la spesa di € 7.898,60 (€ 4.070,00 + € 1.399,20 + € 2.429,40) sostenuta per l'esecuzione delle opere imposte dal titolo in sanatoria. La spesa risulta provata dalle fatture (e relativi pagamenti) allegate dall'attore alla nota di riepilogo delle spese depositata in data 11.04.2022, non contestata dal convenuto.
8.2. L'attore ha dunque sostenuto per le causali qui in esame l'esborso di complessivi €
13.974,05 (€ 4.569,55 + € 1.505,90 + € 7.898,60).
Ne discende che il convenuto va condannato a rifondergli l'importo di € 6.987,02.
*
9. Tanto statuito, la causa va rimessa sul ruolo istruttorio, per l'espletamento delle operazioni di frazionamento dei beni oggetto di divisione che di tale frazionamento necessitano.
10. La regolamentazione delle spese di lite e di TU va rimessa alla sentenza definitiva.


P.Q.M.


Il Tribunale di Vicenza, NON definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al n. R.G. 2559/2016:
1) dichiara lo scioglimento della comunione ordinaria esistente tra e Parte_1 CP
e avente ad oggetto i beni immobili siti in Comune di Albettone ed ivi catastalmente
[...]
identificati come segue:
a) Catasto Fabbricati, Foglio 18, mappali n. 107, sub. 4; 107, sub. 6; 107, sub. 7; 107, sub. 8;
b) Catasto Terreni, Foglio 18, mappali n. 41; 42; 75; 24 porz. AA;
24 porz. AB;
23; 64; 15;
c) Catasto Terreni, Foglio 21, mappali n. 344; 345; 346; 634;
2) dispone che la divisione dei beni di cui al punto che precede avvenga in accordo al progetto divisionale n. 1 elaborato dal TU geom. nella relazione peritale depositata in Controparte_5
data 07.02.2023 ed ivi illustrato alle pagg. 38/40 e nell'Allegato 10; per l'effetto,
3) assegna a : Parte_1
a) la piena proprietà esclusiva dei beni immobili siti in Comune di Albettone ed ivi catastalmente censiti al Foglio 18 del Catasto Terreni con i mappali n. 15 e 23;
b) la piena proprietà esclusiva dei beni immobili siti in Comune di Albettone ed ivi catastalmente censiti al Foglio 21 del Catasto Terreni con i mappali n. 344 e 345;
c) la piena proprietà esclusiva della porzione dei beni immobili siti in Comune di Albettone ed ivi catastalmente censiti al Foglio 18 del Catasto Terreni con i mappali n. 24, 64 e 75, indicata in colore pagina 24 di 26 nella planimetria di cui all'Allegato 10 della relazione peritale depositata dal TU geom. Pt_3
in data 07.02.2023; Controparte_5
d) la piena proprietà esclusiva della porzione dei beni immobili siti in Comune di Albettone ed ivi catastalmente censiti al Foglio 21 del Catasto Terreni con i mappali n. 346 e n. 634, indicata in colore arancio nella planimetria di cui all'Allegato 10 della relazione peritale depositata dal TU geom. in data 07.02.2023; per l'effetto, Controparte_5
4) accerta e dichiara che è pieno proprietario esclusivo dei beni di cui al punto 3 che Parte_1
precede;
5) ordina a di rilasciare a , liberi da cose e persone anche Controparte_1 Parte_1
interposte, i beni immobili assegnati a quest'ultimo, indicati nel punto 3 che precede;

6) assegna a : Controparte_1
a) la piena proprietà esclusiva dei beni immobili siti in Comune di Albettone ed ivi catastalmente censiti al Foglio 18 del Catasto Fabbricati con i mappali n. 107, sub. 4; 107, sub. 6; 107, sub. 7 e 107, sub. 8;
b) la piena proprietà esclusiva dei beni immobili siti in Comune di Albettone ed ivi catastalmente censiti al Foglio 18 del Catasto Terreni con i mappali n. 107, 41 e 42;
c) la piena proprietà esclusiva della porzione dei beni immobili siti in Comune di Albettone ed ivi catastalmente censiti al Foglio 18 del Catasto Terreni con i mappali n. 24, 64 e 75, indicata in colore azzurro nella planimetria di cui all'Allegato 10 della relazione peritale depositata dal TU geom. in data 07.02.2023; Controparte_5
d) la piena proprietà esclusiva della porzione dei beni immobili siti in Comune di Albettone ed ivi catastalmente censiti al Foglio 21 del Catasto Terreni con i mappali n. 346 e n. 634, indicata in colore azzurro nella planimetria di cui all'Allegato 10 della relazione peritale depositata dal TU geom. in data 07.02.2023; per l'effetto, Controparte_5
7) accerta e dichiara che è pieno proprietario esclusivo dei beni di cui al punto 6 Controparte_1
che precede;

8) ordina al competente Conservatore dei Registri Immobiliari la cancellazione dell'ipoteca così emarginata: , Ufficio Provinciale di Vicenza - Territorio, Servizio di Pubblicità Controparte_2
Immobiliare, Presentazione n. 134 del 09.11.2007, Registro Generale n. 29466, Registro Particolare n.
7756, nella parte in cui essa risulta iscritta in favore di AL NO PA e contro Controparte_1
sulla quota di 1/2 di piena proprietà del bene immobile sito in Comune di Albettone ed ivi censito al pagina 25 di 26 Foglio 21 del Catasto Terreni con il mappale n. 345, nel caso in cui tale ipoteca non sia stata trasferita a cura del creditore ipotecario ai sensi e per gli effetti dell'art. 2825 c.c.;
9) condanna a pagare a l'importo di € 6.987,02; Controparte_1 Parte_1
10) rigetta la domanda di condanna di al pagamento dell'importo di € 251.100,00 in Parte_1
favore di;
Controparte_1
11) rigetta la domanda di condanna di a “risarcire” per le spese di Parte_1 Controparte_1
“spinatura” dei terreni e per le spese di “recupero di reperti archeologici”;
12) dichiara inammissibile la domanda di condanna di al pagamento dell'importo di Parte_1
€ 62.651,07 in favore di;
Controparte_1
13) rimette la causa sul ruolo istruttorio, come da separata ordinanza;

14) spese di lite e TU alla sentenza definitiva.
Vicenza, 10 gennaio 2025
Il Giudice dr.ssa Elisa Zambelli
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