n. r.g. 6996/2022

TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Verbale di discussione ex artt. 429 e 447 bis c.p.c. del giorno 11.2.2025
Oggi 11 febbraio 2025, innanzi al Giudice dott.ssa Alice Buonafede, sono comparsi:
per l'avv. Maria Nicodemo, anche in sostituzione dell'avv. Parte_1
Damiano Carletti.
Nessuno è comparso per e per . CP_1 CP_2
È altresì presente, ai fini della pratica forense, il dott. Persona_1
Il difensore di parte ricorrente discute la causa riportandosi a tutti i propri scritti difensivi e insistendo per l'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate.
Il Giudice
udita la discussione, si ritira in camera di consiglio.
All'esito, decide come da provvedimento che deposita contestualmente, di cui dà lettura, in assenza delle parti, e che forma parte integrante del presente verbale.
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
1 n. r.g. 6996/2022
REPUBBLICA ITALIONA
IN NOME DEL POPOLO ITALIONO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Alice
Buonafede, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
ai sensi degli artt. 429 e 447 bis c.p.c., nella causa civile di primo grado iscritta al n. 6996 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili relativo all'anno 2022, a seguito di discussione tenutasi all'odierna udienza, promossa da:
(C.F. , elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Pomezia, alla via Spoleto n. 7, presso lo studio dell'avv. Damiano Carletti, che lo rappresenta e difende, unitamente all'avvocato stabilito Maria Nicodemo, in virtù di procura allegata all'atto introduttivo;

Ricorrente
contro
(C.F. e (C.F. CP_2 C.F._2 CP_1
; C.F._3
Resistenti non costituiti
Oggetto: azione di restituzione;
indennità da occupazione sine titulo;
Conclusioni delle parti: come da verbale dell'odierna udienza.
2 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Il presente giudizio è stato introdotto da al fine di ottenere la Parte_1
condanna di e di alla restituzione dell'immobile, adibito a civile CP_2 CP_1
abitazione, sito in Pomezia, alla Via A. Starrabba di Rudinì n. 3, dagli stessi illegittimamente detenuto, nonché al pagamento di un'indennità di occupazione di euro
700,00 mensili e delle spese accessorie, sostenute per gli oneri condominiali e per le utenze domestiche, a far data dal giorno 1.11.2020.
A fondamento delle predette domande, l'attore ha sostenuto:
- di essere proprietario dell'immobile sito in Pomezia, alla via A. Starrabba di Rudini n.
3, sc. B, piano 1, int. 7;
- di avere concesso il predetto immobile in godimento a e ad CP_2 CP_1 dalla fine dell'anno 2020, in vista della successiva stipulazione di un contratto di locazione, prevista per la prima settimana di novembre 2020;
- di avere, nella specie, consegnato ai medesimi, per mera ospitalità, le chiavi dell'appartamento, senza pretendere alcun corrispettivo, prima che venisse sottoscritto il contratto di locazione;

- che, successivamente, in violazione all'accordo intercorso, i resistenti si sono rifiutati di sottoscrivere il contratto di locazione, omettendo, peraltro, di corrispondere, durante il periodo di occupazione, la somma di euro 700,00, prevista come canone locativo, e di pagare le spese per le utenze domestiche, ad oggi sostenute dall'attore;
- che, nelle more, la resistente gli ha riferito di non occupare più CP_1
l'immobile, rimasto nell'esclusiva disponibilità del marito;

- che, dato il rifiuto opposto alla stipulazione del contratto di locazione, lo stesso ricorrente ha chiesto a la restituzione dell'immobile, al fine di locarlo a terzi, CP_2
e che, nondimeno, l'occupante non ha ottemperato alla predetta richiesta;

- che, in seguito, lo stesso ricorrente, accompagnato da e da Persona_2 CP_3
si è recato presso l'immobile occupato, chiedendone il rilascio immediato entro
[...]
il mese di agosto 2022, e che a tale invito è seguito un ulteriore rifiuto;

3 - che, stante l'occupazione senza alcun titolo dell'immobile di cui è proprietario, deve riconoscersi, in capo al ricorrente, il diritto di promuovere l'azione di rivendicazione ex art. 948 c.c., al fine di ottenere la restituzione del bene;

- che, inoltre, il resistente deve essere condannato al pagamento di un'indennità per l'occupazione senza titolo dell'immobile, pari all'importo mensile di euro 700,00, corrispondente al valore locativo stimabile per la tipologia di immobile in questione, dal novembre 2020 e sino al rilascio effettivo, nonché alla corresponsione delle spese accessorie pari, alla data dell'introduzione del giudizio, ad euro 2.359,78.
Sulla scorta di tali deduzioni, l'attore ha, dunque, chiesto di: “ - accertare e dichiarare che il SI. e la SI.ra occupano l'immobile di proprietà del SI. CP_2 CP_1
sine titulo;
- per l'effetto ordinare ai convenuti, in solido tra loro, a Parte_1 rilasciare in favore dell'attore l'immobile di proprietà dello stesso sito in Pomezia, alla via A. Starrabba di Rudinì n. 3, lett. B, piano 1, int. 7, libero da persone e cose con effetto immediato in considerazione dell'evidente danno, patrimoniale e non, dallo stesso sofferto;
- accertare e dichiarare il diritto del SI. ad ottenere il Parte_1 pagamento della somma di € 700,00 mensili con decorrenza dal novembre 2020 a titolo di indennizzo per l'occupazione senza titolo del suo immobile, e per l'effetto condannare i convenuti il SI. e la SI.ra , in solido tra loro, al pagamento CP_2 CP_1 della somma oggi pari a € 17.500,00 oltre ad € 700,00 mensili sino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi e rivalutazione dal dì del dovuto sino all'effettivo saldo;
- condannare gli odierni convenuti il SI. e la SI.ra , in solido CP_2 CP_1
tra loro, al pagamento in favore di degli importi dovuti a titolo di Parte_1
spese accessorie per l'occupazione dell'immobile de quo (gas, acqua, condominio) ad oggi pari a € 2.359,78 oltre a quelle a scadere sino all'effettivo rilascio dell'immobile; - con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, con distrazione in favore degli scriventi difensori”.
, pur regolarmente evocato in giudizio, non si è costituito ed è stato CP_2
dichiarato contumace.
4 Successivamente, la parte ricorrente ha dichiarato di rinunciare alle domande proposte nei riguardi di nei confronti della quale il contraddittorio non è stato CP_1
comunque regolarmente instaurato.
Disposto, quindi, il mutamento di rito da ordinario a speciale ai sensi degli artt. 426 e
447 bis c.p.c., è stata svolta attività istruttoria mediante ammissione dell'interrogatorio formale articolato dalla parte ricorrente e assunzione della prova per testi richiesta dalla medesima parte.
Ritenuta la causa matura per la decisione, la stessa è definita all'esito della discussione tenutasi all'odierna udienza, con lettura contestuale del dispositivo e della motivazione ai sensi degli artt. 429 e 447 bis c.p.c.

2. Così sinteticamente delineato l'oggetto del presente giudizio, si osserva che il ricorrente ha, in primo luogo, proposto una domanda di condanna al rilascio dell'immobile di cui è proprietario, assumendo che lo stesso sia illegittimamente occupato, in difetto di qualsiasi titolo, da , domanda che si reputa meritevole CP_2
di accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
Sul punto, si rileva che ha documentato di avere acquistato la Parte_1 proprietà dell'immobile sito in Pomezia, alla via A. Starrabba di Rudinì n. 3, per effetto del contratto di trasferimento immobiliare datato 16.5.2011, a rogito per Notaio
[...]
di Roma, rep. 21787/7270 (cfr. doc. 1 del fascicolo di parte ricorrente). Per_3
Lo stesso ricorrente ha poi affermato di aver concesso al resistente la detenzione del bene, senza pretendere il pagamento di alcun corrispettivo, in vista della successiva stipulazione di un contratto di locazione, che non è però mai stato sottoscritto, circostanza quest'ultima che ha trovato conferma, ai sensi dell'art. 232 c.p.c., nella mancata comparizione del resistente contumace all'udienza del 27.6.2024, fissata per l'assunzione dell'interrogatorio formale, articolato da proprio in merito alla Parte_1
circostanza attinente alla consegna da parte dello stesso, in favore di e, CP_2
originariamente, anche di delle chiavi dell'immobile in questione, prima CP_1
della sottoscrizione del contratto di locazione, prevista per l'inizio di novembre 2020.
5 Deve altresì evidenziarsi che il ricorrente ha prospettato che, a seguito del rifiuto degli occupanti di sottoscrivere il contratto di locazione nei termini previsti, il medesimo ha domandato, in più occasioni negli anni 2021 e 2022, la restituzione dell'immobile, la quale è stata tuttavia negata, tanto che lo stesso immobile è tuttora occupato dal solo
[...]
, evenienze parimenti suffragate dalla mancata risposta da parte di quest'ultimo CP_2
all'interrogatorio formale già ricordato e dalle dichiarazioni rese dal teste Tes_1
escusso all'udienza del 27.6.2024, il quale ha asserito di essersi recato nel
[...]
giugno del 2022, insieme all'attore, presso l'immobile occupato, e che, in tale occasione, gli occupanti non hanno permesso di visitare l'appartamento e non hanno acconsentito al rilascio dello stesso entro il 30 luglio 2022.
A mente di quanto sopra argomentato, si ritiene che la situazione di materiale disponibilità dell'immobile per cui è causa in capo al resistente non possa essere CP_2
qualificata come occupazione sine titulo in senso stretto e che la relativa domanda di restituzione non possa conseguentemente essere ricondotta all'azione di cui all'art. 948
c.c., invocata dal ricorrente, dovendo piuttosto concludersi, alla luce delle circostanze allegate dallo stesso ed emerse dall'istruttoria svolta, che detta situazione di Parte_1
fatto sia ascrivibile alla figura della detenzione, fondata su un titolo di natura negoziale, atteso che il ricorrente ha affermato di avere concesso l'immobile in godimento ai resistenti, sulla base degli accordi raggiunti, prima della stipulazione del contratto di locazione.
Ne discende immediatamente che la domanda di restituzione, in questa sede proposta, deve essere qualificata, sul piano giuridico, come una domanda personale di restituzione, fondata sul fisiologico venire meno del titolo negoziale giustificante la detenzione, domanda che, come è noto, si differenzia nettamente dall'azione di rivendicazione, in quanto, pur avendo apparentemente analogo petitum, presenta natura e causa petendi chiaramente diversi, venendo in considerazione un'azione tesa a conseguire l'adempimento dell'obbligo di retrocedere un bene originariamente consegnato al resistente, per effetto di un rapporto di carattere obbligatorio (cfr., ex multis, Cass., sez. un., 28 marzo 2014, n. 7305).
6 Si specifica, peraltro, che, come chiarito dalla stessa Suprema Corte, “resta comunque salvo il potere del giudice di dare della domanda l'esatta qualificazione giuridica, eventualmente in difformità da quella prospettata dalla parte, ma sempre alla stregua dei fatti allegati, delle ragioni esposte, delle richieste formulate” (cfr., ancora, Cass., sez. un.,
28 marzo 2014, n. 7305).
Giova precisare ulteriormente che, alla luce degli elementi suffragati dall'istruttoria svolta, il titolo giustificante la detenzione dell'immobile in capo al presenta tutti CP_2
gli elementi connotanti la figura tipica del comodato, per come delineata dall'art. 1803
c.c., in quanto lo stesso immobile è stato consegnato al resistente, a titolo gratuito, affinché se ne servisse prima della stipula del contratto di locazione.
Si rammenta, inoltre, che, secondo quanto previsto dall'art. 1809 c.c., in mancanza di termine, il comodatario è tenuto a restituire il bene al momento in cui se ne è servito in conformità al contratto e che, ai sensi dell'art. 1810 c.c., quando il contratto è stipulato senza alcun termine di durata, il comodatario è obbligato a restituire il bene al comodante non appena quest'ultimo ne faccia richiesta.
Facendo applicazione dei richiamati principi, nel caso di specie, deve concludersi, che,
a fronte della dimostrata esistenza di un rapporto di natura obbligatoria fondante la detenzione dell'immobile in capo al resistente contumace, l'intervento di diverse richieste di restituzione provenienti dal ricorrente e, comunque, la circostanza che lo stesso si sia servito del bene, concesso in godimento fino alla stipulazione del contratto di locazione, e abbia poi rifiutato di stipulare il contratto di locazione, inducono a ravvisare un inadempimento dell'obbligo di provvedere alla restituzione del bene, nei termini contemplati alternativamente dagli artt. 1809 o 1810 c.c., con conseguente necessità di riconoscere la fondatezza della domanda di rilascio proposta.

3. Proseguendo con l'esame delle ulteriori domande avanzate dal ricorrente, aventi ad oggetto la condanna del resistente al pagamento di un'indennità da occupazione sine titulo
e al rimborso delle spese sostenute per le utenze e per gli oneri condominiali, deve, in prima battuta, escludersi la possibilità di configurare, contrariamente a quanto assunto dal ricorrente, la sussistenza di un danno discendente dalla privazione del godimento per
7 effetto di un fatto illecito, potendo, di contro, configurarsi eventualmente delle conseguenze lesive derivanti dall'inadempimento dell'obbligo di fonte negoziale di restituzione del bene al verificarsi dei presupposti appena precisati.
Come chiarito, infatti, dalla Suprema Corte la possibilità di qualificare il venire meno della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, come danno risarcibile, la cui liquidazione può avvenire in via equitativa, tramite il riferimento al canone locativo di mercato, “attiene all'occupazione abusiva caratterizzata dall'originario difetto di titolo e che è soggetta al regime della responsabilità di cui all'art. 2043 cod. civ. Nel caso di sopravvenuto venir meno del titolo, che ab origine giustificava l'occupazione dell'immobile, viene in rilievo la disciplina delle fattispecie di estinzione del rapporto contrattuale”, con necessità di applicare il regime della responsabilità contemplato dall'art. 1218 c.c. (cfr. Cass., sez. un., 15 novembre 2022, n. 33645).
Ebbene, nella fattispecie in disamina, l'attore si è limitato ad affermare di avere patito un danno, quale diretta e immediata conseguenza dell'occupazione dell'immobile, senza, nondimeno, allegare elementi specifici che consentano di apprezzare le conseguenze lesive effettivamente patite per effetto della mancata restituzione dell'immobile alla scadenza del termine pattuito o, comunque, a seguito della richiesta del proprietario, nonché l'entità delle stesse conseguenze, come sarebbe invece imposto dal regime della responsabilità contrattuale che viene qui in considerazione.
Analogamente, deve reputarsi che il ricorrente non abbia delineato in modo puntuale, dandone compiuta prova, le spese dal medesimo in tesi sostenute per le utenze domestiche e per il pagamento degli oneri condominiali, rispetto a cui il medesimo si è limitato a produrre un mero prospetto contabile degli oneri dovuti e delle fatture afferenti ai consumi di acqua, di gas e di luce, a cui non corrisponde una specifica allegazione delle singole voci negli scritti difensivi (cfr. docc. 4, 5. 6 del fascicolo di parte ricorrente).
Da tanto deriva che il ricorrente ha omesso di allegare e dimostrare i danni subiti in conseguenza dell'inadempimento, da parte del resistente, dell'obbligo di restituire il bene.
8 4. In conclusione, la domanda di restituzione dell'immobile deve essere accolta, mentre sono da rigettare le ulteriori domande di condanna proposte dal ricorrente
Si rileva poi che quest'ultimo, mediante il suo procuratore speciale, all'udienza del
3.10.2023, ha dichiarato di rinunciare alle domande proposte nei confronti di CP_1
la quale non è stata neppure regolarmente evocata in giudizio, stante l'esito
[...]
negativo del tentativo di notificazione posto in essere.
Sulla base del predetto esito della lite, può configurarsi un'ipotesi di soccombenza reciproca che consente la compensazione, ai sensi dell'art. 92 c. 2 c.p.c., nella misura di un terzo, delle spese di lite.
La restante parte deve essere posta a carico di , risultato maggiormente CP_2
soccombente, ed è liquidata nella somma indicata in dispositivo, sulla base dei parametri medi di cui al d.m. n. 55 del 2014, per come modificato dal d.m. n. 147 del 2022, per le cause di valore indeterminabile di bassa complessità, data l'impossibilità di quantificare il valore della domanda restitutoria, con la precisazione che si applicheranno i parametri minimi per la sola fase decisoria, dato il suo limitato svolgimento.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
a) in accoglimento della domanda proposta da condanna Parte_1 [...]
alla restituzione, in favore dello stesso dell'immobile, sito in CP_2 Parte_1
Pomezia, alla via A. Starrabba di Rudinì n. 3, lett. B, piano 1, int. 7, acquistato per effetto del contratto di trasferimento immobiliare datato 16.5.2011, a rogito per Notaio
[...]
di Roma, rep. 21787, racc. 7270; Per_3
b) rigetta le ulteriori domande avanzate da nei riguardi di Parte_1 [...]
; CP_2
c) dà atto della rinuncia, da parte di alle domande proposte nei Parte_1
riguardi di CP_1
9 d) dispone la compensazione, nella misura di un terzo, delle spese di lite e condanna alla rifusione, in favore di della restante parte, liquidata CP_2 Parte_1
nella complessiva somma, già decurtata, di euro 4.109,34, per compensi, e di euro 70,00, per esborsi, oltre rimborso forfettario spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. Damiano Carletti, dichiaratosi antistatario.
Velletri, 11 febbraio 2025
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
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