Proc. n. 7396/2023 r.g.a.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli Nord – II Sezione Civile in persona del giudice unico onorario Dott.ssa Carmela Esposito pronunzia la seguente
S E N T E N Z A ai sensi dell'art. 429 c.p.c. con motivazione contestuale nella causa civile iscritta al n. 7396 dell'anno 2023 del ruolo generale degli affari contenziosi civili vertente tra
(C.F. , nato il [...] a [...] ivi Parte_1 C.F._1
residente a[...] rappresentato e difeso come da procura in atti dall' Avv.
Antonio Martiello (C.F. , con il quale elettivamente domicilia in C.F._2
IZ (NA) alla Via G. Brodolini, n.29
- ricorrente e
(C.F. ) nata a [...] Controparte_1 C.F._3
l'11/10/1962, residente in [...], rappresentata e difesa come da procura in atti dall'Avv. Umberto Caccia con il quale elettivamente domicilia in Via E.
Maiorana 16 SC (NA)
- resistente
CONCLUSIONI: come in atti da intendersi qui ripetute e trascritte.
Ragioni in fatto e diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida ritualmente notificato deduceva che con scrittura privata regolarmente registrata il Parte_1
10.5.2020, era stato concesso in locazione ad uso abitativo alla Sig.ra con Controparte_1
decorrenza 30.4.2020 l'immobile sito in Marano di Napoli alla Via Aldo Moro, 4, composto da n. 2 vani distinto al catasto fabbricati al foglio 3 particella 1507 sub 7 cat. C/1 per il canone

mensile di €. 350,00 e che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni da aprile 2022 per il complessivo importo di €. 4.900,00.
Costituitasi l'intimata si opponeva alla convalida deducendo il corretto pagamento dei canoni e l'esistenza di un inadempimento del locatore per molestie al godimento dell'immobile.
All'esito dell'udienza del 2 agosto 2023 il Tribunale sciogliendo la riserva assunta emetteva in data 3.8.2023 ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva la trasformazione del rito ex artt. 667 e 426 c.p.c., assegnando alle parti i termini per il deposito di memorie integrative degli atti introduttivi e di eventuale documentazione e fissava il termine per l'espletamento della procedura di mediazione obbligatoria.
Con memoria integrativa ritualmente depositata il Sig. insisteva nella Parte_1
propria domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento e deduceva che le eccezioni e deduzioni della convenuta in merito alle presunte molestie per interruzione dell'energia elettrica ad opera del ricorrente erano già state oggetto di diversi giudizi culminati con ordinanze di rigetto, difatti sia il ricorso ex art 700 c.p.c. R.g. 8570/2022 che il reclamo r.g.13038/2022 aveva avuto esito negativo per la . CP_1
Tanto premesso il ricorrente rassegnava le seguenti conclusioni:
“Voglia Ill.mo Tribunale adito convalidare l'intimazione di sfratto per morosità relativamente all'immobile suindicato, con indicazione della data per dare inizio all'esecuzione; dichiarare, in ogni caso, risolto il contratto di locazione dell'unità abitativa di cui in premessa per il grave inadempimento perpetrato dal conduttore, con condanna della medesima al rilascio;
rigettare ogni altra istanza e deduzione di parte convenuta in quanto infondato in fatto e diritto;
condannare, infine il convenuto al pagamento delle spese, diritti ed onorari della presente procedura”.
Con memoria integrativa la resistente instava per il rigetto della domanda riportandosi alle pregresse difese anche in merito alle molestie e chiedeva la condanna del ricorrente al pagamento del risarcimento del danno pari ad €. 20.000,00.
All'udienza di discussione dell'11.1.2024 parte ricorrente si riportava ai propri atti e chiedeva la decisione della causa o un termine per articolare, mentre parte resistente instava per l'ammissione delle prove articolate.
2 Il Tribunale disattese le istanze istruttorie articolate, ritenuta la causa matura per la decisione fissava udienza di discussione al 12.2.2024 poi rinviata da ultimo al 6.2.2025 ed oggi decisa con la seguente sentenza ai sensi dell'art. 429 c.p.c.


1. Questioni preliminari
In via preliminare, si osserva che la speciale procedura di sfratto, a seguito dell'opposizione dell'intimato, si è trasformata in un giudizio ordinario di risoluzione contrattuale per inadempimento.
Ancora, va rilevato che è stata esperita con esito negativo la procedura di mediazione obbligatoria come da verbale negativo del 19.09.2023 allegato da parte ricorrente e quindi assolta la condizione di procedibilità della domanda.


2. Nel merito
La domanda principale di risoluzione del contratto di locazione è fondata e va accolta.
Premesso che la prova dell'esistenza di un valido contratto di locazione stipulato inter partes
è di carattere documentale e che è stato prodotto fin dal procedimento di convalida con R.g.
n. 6858/2023 quello stipulato tra le parti del presente giudizio, al fine di stabilire se sussistono gli estremi della risoluzione contrattuale per inadempimento - in conformità al disposto degli artt. 1453 c.c. (secondo cui “1. Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.

2. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere
l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione.

3. Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione”) e 5, l. 392/1978 (secondo cui “Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando
l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”) - occorre previamente accertare l'eventuale sussistenza della lamentata morosità ed il suo preciso ammontare.
Al riguardo, va immediatamente chiarito che la resistente pur contestando l'inadempimento, asserendo di aver provveduto puntualmente al versamento dei canoni, nulla ha provato in merito ai dedotti pagamenti del canone di locazione, ed ha lamentato l'interruzione dell'energia elettrica da parte del e la manomissione della caldaia, tuttavia, senza Pt_1
produrre alcuna prova, anzi le azioni proposte al riguardo sono state tutte disattese, come
3 documentato dal ricorrente (ordinanze allegate alla memoria integrativa di parte ricorrente), sul punto, tuttavia, è sufficiente richiamare il principio espresso dalle Sezioni Unite della
Cassazione nella sentenza n. 13533 del 31/10/2001, secondo cui “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460, risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento (ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione)” (cfr., da ultimo, Cassazione, ordinanza n. 5128 del 16/02/2022)
Rebus sic stantibus, passando alla valutazione dell'entità dell'inadempimento in parola, tenuto conto che trattasi di locazione ad uso abitativo, trova applicazione il dettato di cui all'art. 5, l.
392/1978, alla cui stregua il mancato pagamento anche di un solo canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto, essendo precluso al
Giudice di indagare sotto altri profili, e con altri parametri, ai fini della pronuncia di una decisione ai sensi degli art. 1453 e 1455 c.c., la gravità dell'inadempimento del conduttore all'obbligazione di pagamento del corrispettivo, vigendo in tema di locazione un criterio di gravità dell'inadempimento predeterminato ex lege (cfr. Cassazione n.
Sez. 3, Sentenza n. 23257 del 18/11/2010; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 8418 dell'11/4/2006).
Difatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio 1978, n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli artt. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva legge 9 dicembre 1998, n. 431) - a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, tuttavia, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo
4 dell'inadempimento costituito dall'imputabilità della "mora debendi" a dolo o colpa grave del debitore.
Di conseguenza, non avendo la convenuta/conduttrice dimostrato di avere adempiuto all'obbligazione di pagamento del canone su di sé gravante relativamente alle mensilità da aprile 2022, in considerazione, altresì, della gravità dell'inadempimento protrattasi per oltre ben 34 mesi, va dichiarata, ex artt. 5, l. 392/1978 e 1453 c.c., la risoluzione del contratto de quo agitur per inadempimento della resistente.
Alla pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice, segue la condanna della al rilascio dell'immobile oggetto di causa in CP_1
favore del locatore libero e sgombero da persone e cose entro il termine già fissato nell'ordinanza di rilascio al 24.02.2022.
In merito alla domanda di parte resistente di condanna del ricorrente al pagamento di €
20.000,00 per le pretese molestie, ne va dichiarata la inammissibilità essendo stata proposta in violazione della disciplina prevista dall'art. 418 c.p.c. Difatti, doveva essere introdotta con una domanda riconvenzionale e contemporanea richiesta di differimento dell'udienza di comparizione ex art. 418 c.p.c.


3. Sulle spese di lite
Le spese di giudizio per entrambe le fasi seguono la soccombenza della resistente e sono liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al D.M. 55/2014 così come modificato dal D.M. 147/2022, in considerazione della complessità delle questioni trattate, del valore della controversia, delle fasi effettivamente svolte.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord II Sezione Civile in composizione monocratica definitivamente pronunciando, nella causa iscritta al n. 7396/2023 del R.g.a.c., avente a oggetto Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo, pendente tra e Parte_1
ogni contraria istanza disattesa, così provvede: Controparte_1

1. Accoglie la domanda per le causali di cui in motivazione e dichiara risolto, per grave inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione decorrente dal 30.4.2020 regolarmente registrato il 10.5.2020, con il quale era stato concesso in locazione ad uso abitativo alla Sig.ra l'immobile sito in Marano di Napoli alla Via Aldo Controparte_1
Moro, 4, composto da n. 2 vani distinto al catasto fabbricati al foglio 3 particella 1507 sub 7 cat. C/1;
5 2. Condanna per l'effetto, la Sig.ra al rilascio dell'immobile di cui è causa, Controparte_1
confermando la data di esecuzione al 15.9.2023 come da ordinanza di rilascio ex art. 665
c.p.c. emessa in data 3.8.2023.

3. Dichiara inammissibile la domanda proposta dalla resistente Controparte_1

4. Condanna la resistente al pagamento in favore del ricorrente, Sig. Controparte_1
delle spese di lite, che si liquidano in €. 74,00 per esborsi e € 2.923,00 per Parte_1
compenso professionale, oltre rimborso forfettario delle spese generali, i.v.a. e c.p.a., se dovute, come per legge.
Così deciso in Aversa, 06/02/2025
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Carmela Esposito
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15
e 35, co. 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.
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