REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVEZZANO
Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Massimo Valenza ha pronunciato iato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 458/2024 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: ), elett.te dom.to alla Via Monsignor Parte_1 C.F._1
Bagnoli, n. 155 67051 Avezzano presso lo studio dell'Avv. SANITÀ LUCA (c.f.:
dal quale è rappr.to/a e difeso/a in virtù di procura a margine C.F._2
dell'atto di citazione
- ATTORE/RICE
E
(c.f.: , elett.te dom.to presso lo Controparte_1 C.F._3
studio dell'Avv. Ediva Villa (c.f.: ) dal quale è rappr.to e difeso in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta/
- CONVENUTO/A
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione – pagamento canoni di locazione
CONCLUSIONI: come da presente verbale nella parte che precede.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione ad uso commerciale
CONCLUSIONI: come in atti
FATTO E DIRITTO Con atto di citazione notificato in data 19.2.2024, proprietario di un Parte_1
immobile ad uso commerciale sito in Avezzano via Garibaldi, 254 al NCEU fg. 29, particelle 220-223-230-232 e 244i, intimava sfratto per morosità al signor Parte_2
deducendo in particolare che l'intimato si era reso moroso nel pagamento dei
[...]
canoni di locazione dal mese di maggio 2023 per un importo complessivo di €.
5.400,00 e che per tale ragione veniva quindi introdotto il procedimento di intimazione di sfratto.
Radicato il giudizio si costituiva in giudizio l'intimata opponendosi alla convalida dello sfratto per morosità e deducendo in particolare l'insussistenza dell'inadempimento in quanto l'immobile risultava privo del certificato di abitabilità e pertanto il conduttore non aveva potuto iniziare la sua attività commerciale.
Precisava anche l'intimato di aver pagato per due volte il canone di locazione per il mese di ottobre 2021.
Con provvedimento in data 30.4.2024 il Tribunale ordinava all'intimato di rilascio dell'immobile, fissava termine per l'espletamento della mediazione obbligatoria, fissava termine per il procedimento di mediazione e disponeva il mutamento del rito.
Con memoria integrativa in data 26.6.2024 il signor insisteva per Parte_1
l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di locazione con condanna della conduttrice al rilascio dell'immobile ed emissione del decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e delle spese di lite. Con memoria integrativa in data 15.10.2024 il signor ha chiesto che venga dichiarata l'inesistenza della morosità Controparte_1
con conseguente rigetto della domanda del ricorrente.
Con provvedimento in data 17.10.2024 il Giudice adito, ritenuta la causa matura pet la decisione fissava l'odierna udienza per la discussione della causa con termine fino a 10 giorni prima per note conclusive.
All'odierna udienza la causa veniva discussa e decisa come segue.
Occorre in primo luogo dare atto che è stata espletata con esito negativo la mediazione obbligatoria che è condizione di procedibilità dell'azione. In via preliminare occorre inoltre esaminare l'eccezione formulata dal ricorrente di tardività del deposito della memoria integrativa del resistente.
Nell'ordinanza di modifica del rito emessa in data 30.4.2024 veniva concesso termine al resistente fino a 10 giorni prima dell'udienza, fissata per il giorno 15.7.2024 (poi rinviata d'ufficio al 17.10.2024) per il deposito di memoria integrativa.
Il resistente ha invece depositato la predetta memoria solo in data 15.10.2024.
Rilevato che il termine concesso per il deposito di memorie integrative ai sensi dell'art. 667 c.p.c. e dell'art. 426 c.p.c. è perentorio, deve concludersi che il deposito della memoria integrativa di parte resistente sia tardivo con ogni conseguenza di legge.
Sempre preliminarmente occorre rilevare che l'immobile è stato riconsegnato al proprietario in data 6.9.2024 ed è dunque cessata la materia del contendere relativamente alla domanda di rilascio dell'immobile.
Per quanto invece riguarda la questione relativa al mancato pagamento dei canoni di locazione occorre in primo luogo esaminare la questione della mancanza del certificato di abitabilità dei locali connessi in locazione.
La Corte di Cassazione ha chiarito che “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato (Cass. 1735/2011, Cass.
9670/2020). Inoltre gli stessi Giudici di Legittimità hanno precisato che “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore
l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato”
(Cass..9670/2020) ed ancora “… allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto (Cass. 20/05/2015 n. 10282;
Cass. 14/03/2017, n. 6495). Inoltre gli stessi Giudici di Legittimità hanno precisato che
“l'inadempimento del locatore, invocato dal ricorrente, ricorre solo quando
l'inagibilità o l'inabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità, tale da non potersi consentire
l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito”(Cass.
1007/2021).
Facendo applicazione di detti principi si deve allora ritenere che la mancanza del certificato di abilità non costituisca di per sé inadempimento dell'odierna ricorrente.
Infatti il contratto di locazione è stato stipulato in data 4.5.2004, il certificato di agibilità
è stato richiesto dall'odierno resistente in data 14.4.2004 e rilasciato in data 30.8.2004 mentre la morosità è iniziata nel mese di maggio 2023.
Deve quindi ritenersi che il resistente, al momento della stipula del contratto, fosse perfettamente a conoscenza della mancanza del certificato di abitabilità dell'immobile
Inoltre deve ritenersi che il resistente abbia regolarmente svolto la sua attività nei locali condotti in locazione.
Per quanto riguarda invece l'onere della prova gravante sul ricorrente proprietario dell'immobile non risulta contestato né che il signor ha concesso in Parte_1
locazione al signor l'immobile sito in Avezzano Via Garibaldi 254 Controparte_1 né che il conduttore non ha più provveduto al pagamento dei canoni di locazione a decorrere dal mese di maggio 2023.
La Corte di Cassazione ha precisato che alla risoluzione dei contratti di locazione commerciale si applica l'art. 1455 c.c. ed il giudice deve quindi valutare se l'inadempimento sia tale da giustificare la risoluzione del contratto, tenendo conto della sua “non scarsa importanza” e dell'interesse della parte non inadempiente;
in particolare i Giudici di Legittimità hanno chiarito che“ in tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto
(salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna… con precipuo riferimento al ritardo, si ritiene che il giudice debba valutare il tempo trascorso,
l'entità della somma da pagare in base all'importo già versato e ogni altra circostanza utile ai fini della considerazione dell'interesse dell'altra parte” (Cass. 27955/2020).
Nel caso in esame sussiste certamente la gravità dell'inadempimento del conduttore tenuto conto che alla data dell'intimazione di sfratto vi era già una morosità di sei mensilità e, ad oggi, la stessa ammonta ad oggi ad euro 8.400,00 non avendo il conduttore effettuato alcun ulteriore pagamento, fino alla data di restituzione dell'immobile e quindi per 15 mesi.
Pertanto deve dichiarata la risoluzione del contrato di locazione oggetto di causa per fatto imputabile al conduttore.
L'odierno resistente deve essere altresì condannato al pagamento, per canoni scaduti fino alla data di riconsegna dell'immobile, in favore dell'odierno ricorrente, della somma di €. 8.400,00 oltre interessi legali fino alle singole scadenze.
Per quanto infine riguarda la richiesta di condanna al risarcimento ex art. 96 c.p.c., richiesta dall'intimante nella memoria conclusiva occorre rilevare che la Corte di
Cassazione ha chiarito che “ è onere della parte che richiede il risarcimento dedurre
e dimostrare la concreta ed effettiva esistenza di un danno che sia conseguenza del comportamento processuale della controparte, sicché il giudice non può liquidare il danno, neppure equitativamente, se dagli atti non risultino elementi atti ad identificarne concretamente l'esistenza, desumibili anche da nozioni di comune esperienza e dal pregiudizio che la parte resistente abbia subito per essere stata costretta a contrastare un'iniziativa del tutto ingiustificata dell'avversario… Si è infatti chiarito che un tema di responsabilità aggravata per lite temeraria, che h...a natura extracontrattuale, la domanda di cui all'art. 96 comma 1 c.p.c. richiede pur sempre la prova, incombente sulla parte istante, sia dell' an e sia del quantum debeatur, o comunque postula che, pur essendo la liquidazione effettuabile di ufficio, tali elementi siano in concreto desumibili dagli atti di causa (Cass.22951/2019).
Nel caso in esame il ricorrente non ha certamente adempiuto al proprio onore probatorio non avendo fornito alcun elemento idoneo a sostegno della domanda.
Pertanto la domanda ex art. 96 c.p.c. deve essere rigettata.
In merito alle spese di lite occorre osservare che la Corte di Cassazione ha precisato che “ il rigetto della domanda di risarcimento per responsabilità processuale aggravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c. a fronte dell'integrale accoglimento di quella di merito proposta dalla stessa parte, non configura un'ipotesi di parziale e reciproca soccombenza, né in primo grado né in appello, sicché non può giustificare la compensazione delle spese di lite ai sensi dell'art. 92 c.p.c. (Cass. 20317/2022).
Pertanto le spese seguono la soccombenza per la domanda principale e sono liquidate come in dispositivo


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- dichiara la risoluzione, per inadempimento del conduttore, del contratto di locazione ad uso commerciale, avente ad oggetto l'immobile ad uso commerciale sito in
Avezzano Via Garibaldi 254, registrato il 6.5.2004;
- condanna il signor al pagamento in favore di parte attrice, per Controparte_1
canoni scaduti e non pagati. della somma di €. 8.400,00 oltre interessi legali come per legge;

- rigetta la domanda di condanna del resistente ex art. 96 c.p.c.;
- condanna parte resistente al pagamento delle spese di lite liquidate in €. 2.300,00 oltre rimborso spese forfettario, cassa previdenza ed IVA ed oltre €. 151,30 per rimborso spese anticipate.
Avezzano 5.12.2024
Il GOT
Dott. Massimo Valenza