REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Bolzano
Prima Sezione Civile
N. R.G. 533/2024
Il Tribunale in persona del Giudice unico dott. Massimiliano Segarizzi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado promossa da
Parte_1
(c.f. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, dott.
[...] P.IVA_1 Pt_2
rappresentata e difesa, giusta procura in calce all'atto di citazione in appello, dall'Avv.
[...]
Andreas Leitner
Parte appellante nei confronti di
(c.f. , rappresentato e difeso, giusta Controparte_1 C.F._1 procura in calce al ricorso introduttivo e allegata alla comparsa di costituzione e risposta in appello, dall'Avv. Francesco Coran
Parte appellata con oggetto: Appello avverso la sentenza n. 6/2024 del Giudice di Pace di Brunico (RG n.
664/2022); opposizione all'ordinanza-ingiunzione della Parte_1
di prot. N. 0017642/U del 07.09.2022
[...] Pt_1 trattenuta in decisione in data 17.06.2025 rassegnate le seguenti
CONCLUSIONI
➢ dal procuratore di parte attrice-appellante, come da atto di citazione in appello:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, in accoglimento del proposto gravame, annullare e/o riformare la Sentenza n. 6/2024 del Giudice di Pace di Brunico, pubblicata il 17/01/2024, nel procedimento RG n. 664/2022, e per l'effetto, ritenuto tutto quanto esposto in atti, nel merito, respingere l'opposizione proposta dal sig. , poiché infondata in Controparte_1 fatto e in diritto, volendo per l'effetto ed in ogni caso confermare l'ingiunzione di pagamento emessa dalla Camera di Commercio di per la violazione delle disposizioni della Legge Pt_1
n. 39/1989 – esercizio abusivo dell'attività di mediazione, mancanza della copertura assicurativa prescritta – dd. 07.09.2022 prot. n. 0017642/U).
In ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi di giudizio oltre a spese generali, CAP, IVA, con aumento del compenso ex art. 4 comma 1-bis D.M. 55/2014, poiché nella redazione dei relativi atti ci si è attenuti ai criteri ivi indicati.”
➢ dal procuratore di parte convenuta appellata, come da comparsa di risposta in appello: contrariis reiectis, voglia l'Ill.mo Tribunale di Bolzano adito:
− riformare la sentenza di primo grado nella parte in cui statuisce la compensazione delle spese di lite e, per l'effetto, condannare l'appellante al pagamento delle spese del primo grado di giudizio;

− per il resto, respingere l'appello come proposto dalla Parte_1
di , confermando l'impugnata sentenza e condannando
[...] Pt_1
l'appellante alla rifusione di spese, diritti ed onorari di lite oltre IVA e CPA del presente grado di giudizio.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I. Motivi di appello ed iter processuale
1. Oggetto del giudizio è l'appello avverso la sentenza del Giudice di Pace di Brunico che ha accolto l'opposizione di all'ordinanza-ingiunzione emessa dalla Camera di Controparte_1 commercio, industria, artigianato e agricoltura di sub prot. n. 0017642/U di data Pt_1
07.09.2022, con cui gli era stata inflitta la sanzione amministrativa complessiva di euro 11.250 per lo svolgimento illecito di attività di mediazione in affari immobiliari per omessa segnalazione nonché in assenza di polizza assicurativa obbligatoria a tutela dei clienti, con compensazione integrale delle spese di lite.
La decisione è motivata sulla base delle risultanze probatorie, da cui il giudice di prime cure ha desunto che dipendente e procuratore della società Controparte_1 [...]
con sede a Vienna, addetto allo sviluppo di progetti Controparte_2
2 di 14 immobiliari all'estero, sarebbe stato incaricato dal parente - con il consenso di Controparte_3 tutti gli eredi di - di valutare la situazione dell'immobile caduto in successione, Persona_1 sito a Sesto (BZ), in via Kirchof 2, di cui egli deteneva la maggior quota di 10/25, e di renderlo commerciabile;
in tale veste, l'opponente avrebbe quindi proceduto al suo accatastamento ed alla progettazione di massima di possibili lavori di ristrutturazione, nonché a trovare, pur in difetto di un espresso incarico, per il tramite di suo fratello, un compratore nella società OR LL
S.r.l., dalla quale non avrebbe richiesto un compenso.
2. Avverso tale statuizione ha proposto tempestivo appello l'ente opposto, formulando due motivi.
Con il primo viene censurata la decisione nella parte in cui l'attività del sig. è stata CP_1 ricondotta nell'ambito di un contratto di mandato, in particolare con riguardo al rapporto con
UR TH e con esclusione della qualifica di agente immobiliare;
con il secondo motivo ha censurato l'erronea valutazione delle risultanze probatorie circa l'attività di intermediazione svolta nel caso di specie.
3. ha insistito per il rigetto dell'impugnazione e spiegato appello incidentale, Controparte_1 volto alla riforma della decisione nella parte in cui ha compensato le spese di lite del primo grado di giudizio, nonché ha riproposto, nel caso di totale riforma della decisione, le deduzioni afferenti alla eccessività della sanzione complessivamente applicata in assenza di ragioni giustificanti un aumento del 50% per la seconda infrazione.
4. La causa veniva ritenuta matura per la decisione senza necessità di ulteriore istruzione, con assegnazione dei termini ex art. 352 c.p.c. e trattenuta in decisione, a seguito della temporanea riassegnazione del procedimento ad altro giudice, in data 17.06.2025.
II. Nel merito delle contestazioni mosse al sig. CP_1
1. I due motivi di impugnazione possono essere esaminati congiuntamente, afferendo entrambi all'esame delle risultanze probatorie ed alla mancata qualificazione dell'attività svolta da
[...] in quella di mediazione immobiliare soggetta agli obblighi di segnalazione di cui CP_1 all'art. 73 del d.lgs. n. 59/2010 ed alla stipula di apposita polizza assicurativa.
2. Ai fini dello svolgimento di attività di mediazione immobiliare l'art. 2 della Legge n. 39/1989 dispone l'obbligo di iscrizione nell'apposito albo per “coloro che svolgono o intendono svolgere
l'attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale” (comma 1), ruolo
3 di 14 distinto in tre sezioni: una per gli agenti immobiliari, una per gli agenti merceologici ed una per gli agenti muniti di mandato a titolo oneroso (comma 2).
Ai sensi dell'art. 3, comma 5, della legge n. 39/1989, “Tutti coloro che esercitano, a qualsiasi titolo, le attività disciplinate dalla presente legge per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, per l'esercizio dell'attività di mediazione debbono essere iscritti nel ruolo.”.
A seguito della Direttiva europea n. 123/2006, recepita dal d.lgs. n. 59/2010, è stato soppresso il ruolo dei mediatori ed è stato previsto l'obbligo di segnalazione dell'attività alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura (art. 73). La giurisprudenza ne ha desunto la salvezza degli effetti già previsti dalle norme precedenti in merito all'obbligatorietà della segnalazione presso la Camera di commercio, in difetto della quale non sussisterebbe un titolo per incamerare la provvigione da parte del mediatore (cfr. Cass. n. 762/2014; Cass. n.
10125/2011, Cass. n. 16147/2010).
3. In base al principio stabilito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n.
19161 del 2017, è possibile configurare – accanto alla mediazione tradizionale – una forma di mediazione c.d. “atipica” o “unilaterale”, basata su un contratto a prestazioni corrispettive, anche se rivolta solo a una delle parti interessate. Ciò avviene quando un soggetto, con l'intento di concludere un affare, affida ad altri il compito di ricercare una controparte disposta a concluderlo a predeterminate condizioni. In base al principio nomofilattico ivi affermato, anche in siffatta ipotesi sussiste l'obbligatorietà della iscrizione per l'esercizio dell'attività.
La finalità del disposto normativo è stata ravvisata nella scelta del legislatore nazionale, in relazione alla peculiare importanza assunta dalla mediazione nello sviluppo dei traffici, nell'esigenza di tutelare il generale interesse ad un ordinato e corretto sviluppo di un'attività spesso necessaria per la conclusione degli affari (v. Cass. n. 13184/2007 e S.U. n. 19161/2017).
4. Nel caso di specie il giudice di prime cure ha ricondotto l'incarico conferito all'odierno appellato nell'ambito del rapporto di mandato, conferito da uno dei coeredi di Persona_1 con il consenso dei restanti ed in ragione del rapporto personale di conoscenza, in virtù del quale si sarebbe occupato della valutazione della situazione dell'immobile e di renderlo possibilmente commerciabile.
Rileva però il Tribunale che il teste , marito della figliastra di Controparte_3 CP_1
, ha dichiarato in primo grado di non aver mai conferito a quest'ultimo l'incarico di
[...]
4 di 14 occuparsi della vendita dell'immobile, come si evince dalla risposta data alla prima domanda all'udienza del 08.05.2023:
“Preciso che non gli ho mai chiesto di vendere la mia proprietà ma di aiutarmi a sistemare le questioni burocratiche: è una vecchia casa, in parte insisteva su un suolo di proprietà degli eredi.
Preciso inoltre che la decisione di chiedere aiuto al (l')abbiamo concordata tra tutti CP_1 gli eredi. Sono stato io che ho chiesto al di aiutarmi a sistemare la questione CP_1 burocratica, ma non gli ho chiesto di trovare un compratore. Solo dopo mi ha detto che ha trovato qualcuno a cui vendere.”.
Il teste ha dichiarato che all'odierno appellato era stato affidato il compito di sistemare l'immobile a livello urbanistico ed amministrativo, di attivarsi in tal senso presso Comune e
Provincia, di accatastarlo, nonché di studiare gli aspetti fiscali connessi alla vendita, compiti nell'esecuzione dei quali avrebbe redatto la lettera di data 5.10.2018 (capp. 3, 4, 6, 7 e 8).
Ne consegue che la ricerca di un compratore non rientrava nell'incarico conferitogli da
, né a titolo personale, né per conto dei restanti comproprietari Controparte_3
Né un incarico in questi termini si evince dalle restanti risultanze probatorie.
In particolare, non risulta altro compito da parte dei restanti coeredi, come ribadito dalla teste
UR TH, la quale, dopo aver ricevuto la fattura emessa dal si è CP_1 rivolta alla Camera di commercio, dando origine al procedimento culminato nell'emissione dell'ordinanza-ingiunzione oggetto di causa: “io non avevo avuto mai alcun rapporto con il sig.
Il curavo(a) l'intero affare. Lui ha trovato il compratore. CP_1 Controparte_3
(mio cugino anche erede) mi ha detto che il si assume tutte le Controparte_3 Parte_3 spese.”.
Il fatto che per la teste TH sia stato il cugino a trovare il Controparte_3 compratore non indebolisce la validità di quanto affermato da quest'ultimo, ossia che l'acquirente in realtà sia stato individuato da , proprio perché gli altri coeredi avevano Controparte_1 affidato al la gestione dell'affare ed era lui ad intrattenere i rapporti con l'intimato. CP_3
Il diretto interessato ha riferito che è stato l'odierno appellato a indicargli il Controparte_3 potenziale acquirente.
Il teste LL ha invece esposto che sia stato il fratello del a segnalargli l'affare CP_1 senza che nessuno gli abbia chiesto alcun corrispettivo.
5 di 14 Il quadro che emerge dalle risultanze probatorie mette in evidenzia che è stato in ogni caso a mettere in relazione la parte alienante, quanto meno in persona del maggior Controparte_1 comproprietario, e la parte acquirente. D'altronde, è lo stesso che nella Controparte_1 fattura e nei propri scritti difensivi afferma di aver sottoposto il progetto al sig. LL e di aver seguito le trattative con lui, elaborando un contratto preliminare (v. infra).
Dunque, è del tutto comprensibile che egli abbia riferito il nome dell'acquirente solo al sig.
e che la signora TH ignorasse questo dato. Controparte_3
Già da quanto precede si evince la sussistenza del presupposto dell'attività di mediazione, che è il contatto diretto del mediatore con almeno uno dei soggetti del contratto principale (v. Cass. n.
7554/1997; Cass. n. 1233/2000).
5. Parte appellante trae ulteriore conferma dell'attività mediatizia svolta dal sig. CP_1 dalla fattura da questi emessa per le prestazioni rese con la fruttuosa vendita dell'immobile di
Sesto, Kirchweg 2 “für die erbrachten Leistungen im Zusammenhang mit dem erfolgreichen
Verkauf der Liegenschaft Kirchweg 2 in 39030 Sexten”) nonché dallo scritto difensivo da questi inviato alla Camera di commercio d.d. 5.2.2022.
Della fattura evidenzia in particolare il primo dei sei punti che descrivono l'attività svolta dal sig. liberamente traducibile in lingua italiana come 'Ricerca di compratori e CP_1 conclusione della vendita con OR LL RL di RA LL nel periodo agosto 2019
(presentazione offerta) fino all'agosto 2021 (conclusione contratto)' – “Käufersuche und
Kaufabschluss mit OR LL GmbH des RA LL im Zeitraum August 2019
(Offertlegung) bis August 2021 (Kaufabschluss)”.
Del secondo valorizza la valenza confessoria, in quanto rivolto all'ente che ha irrogato la sanzione, nella parte in cui il sig. espone, dopo le infruttuose ricerche svolte dagli CP_1 eredi anche tramite agenzie immobiliari, di aver ricercato egli stesso imprese edili interessate al progetto, riuscendo a far sì che la OR LL RL lo prendesse in esame, per poi proporsi per la redazione di un contratto preliminare, secondo i passaggi riportati anche a pagg. 10-11 dell'atto di appello:
“Parallel zu den Bemühungen um Herstellung der Rechtssicherheit bei der gegenständlichen
Liegenschaft durch das begann in Abstimmung mit dem Haupterben meine Leistung CP_4 und Tätigkeit hinsichtlich der Projektentwicklung, also … Kontaktaufnahme mit potentiellen
Bauträgern, die für die Investition gewonnen werden könnten … Die Miterben, allen voran
6 di 14 und UR, haben auf eigene Initiative auf der Suche nach Käufern Persona_2 erfolglos sämtliche im Pustertaler Raum tätigen Makler angesprochen”)
(pag. 3: „Im August 2019 konnte ich das Unternehmen OR des RA LL dafür gewinnen, sich die Projektliegenschaft anzuschauen …; pagg. 3 e 4: „Es kam somit zum Wunsch sowohl des Bauträgers OR, der ja schon in
Vorleistung getreten ist, wie auch der Miteigentümer, die sich ja nach intensiver aber erfolgloser
Suche nach besseren Angeboten entscheiden mussten, einer rechtlichen Regelung. … Habe ich mich angeboten, selbst einen Kaufvorvertrag zu erstellen”.
6. Le dichiarazioni rese dal sig. nella fattura sono liberamente valutabili dal giudice, CP_1 mentre hanno natura sicuramente confessoria le affermazioni da questi indirizzate alla Camera di commercio circa lo svolgimento di attività di ricerca di possibili compratori dell'immobile.
Ciò premesso, l'attività descritta dal sig. tanto nella fattura inviata alla sig.ra CP_1
TH, quanto nello scritto difensivo stragiudiziale, pongono in evidenza che egli si sia occupato, a fianco al recupero dell'immobile, del reperimento di un soggetto interessato all'investimento e di assistere le parti nelle trattative.
In particolare, nella fattura egli riporta le attività volte al recupero della cubatura a seguito dei colloqui intercorsi con le pubbliche amministrazioni coinvolte, l'ottimizzazione ottenuta sotto il profilo fiscale, l'esame del contratto definitivo con lo studio notarile, le molteplici trasferte a
. La memoria difensiva ripercorre maggiormente le varie fasi del progetto, che sarebbe Pt_1 iniziato nel 2017 per terminare nel 2021 con il contratto notarile, e nei passaggi evidenziati dall'odierna appellante, viene delineato l'ambito dell'intervento del Egli ha infatti CP_1 esposto di aver collaborato con l'erede principale allo sviluppo del progetto (“begann in
Abstimmung mit dem Haupterben meine Leistung und Tätigkeit hinsichtlich der
Projektentwicklung“), di aver preso contatto con potenziali imprese edili interessate all'investimento (“Kontaktaufnahme mit potentiellen Bauträgern, die für die Investition gewonnen werden könnten“) e di essersi quindi offerto di redigere un contratto preliminare
(“Habe ich mich angeboten, selbst einen Kaufvorvertrag zu erstellen“).
La parte di attività strettamene consulenziale va però ricollegata all'incarico espressamente conferito, come confermato dalle dichiarazioni dei testi e Controparte_3 Testimone_1
, i quali hanno esposto che l'attività affidata a consisteva in una
[...] Controparte_1 consulenza, volta a regolarizzare l'immobile sotto il profilo urbanistico ed amministrativo,
7 di 14 prendendo contatti con Comune e Provincia, a procederne all'accatastamento al fine di renderlo commerciabile, nonché ad esaminare la soluzione fiscalmente più vantaggiosa (v. dichiarazione testimoniali a capp. 3, 4, 6, 7 e 8, udienza 08.05.2023).
Agli atti vi è la lettera indirizzata al Comune di Sesto d.d. 5.10.2018, che sarebbe stata predisposta dall'opponente su carta intestata dello studio di progettazione del p.i. CP_5
e del geom. (fratello dell'odierno appellante in base alle sue stesse Controparte_6 argomentazioni difensive – v. doc. 2 I grado). La redazione della lettera ad opera dell'opponente
è stata confermata dai testi, sebbene essa non risulti né firmata, né inviata.
I testi hanno altresì confermato l'accatastamento dell'immobile a cura dell'odierno appellato.
Tuttavia, ad eccezione della lettera e dell'avvenuto accatastamento come riferito dai testi, resta alquanto vaga la prestazione concretamente svolta dell'opponente. Alle produzioni dimesse si aggiunge soltanto il parere della Provincia Autonoma di Bolzano - Ripartizione natura, paesaggio e sviluppo del territorio, che però non è nemmeno indirizzato ai proprietari o all'appellato (doc.
6, fasc. I grado).
Anche la memoria difensiva stragiudiziale, di più ampio respiro rispetto alla fattura, descrive le prestazioni rese in meri contatti con enti amministrativi o tecnici, di cui non vi è documentazione agli atti, oltre a richiamare il progetto di tale architetto ed una consulenza fiscale del Persona_3 dott. senza che sia chiaro quale ruolo abbia effettivamente svolto l'opponente. Per_4
7. In ogni caso, da quanto precede risulta che ha travalicato i limiti originari Controparte_1 del mandato conferitogli da – che per la sua stessa difesa non ricomprendeva Controparte_3 la ricerca di potenziali acquirenti (comparsa in appello, pag. 11, lett. d) – e si è spinto sua sponte alla ricerca di imprenditori interessati al compendio immobiliare.
L'attività è stata svolta in proprio da che ha emesso fattura indicando la Controparte_1 propria partita iva austriaca in relazione alla “Watschinger Consulting” e la doppia sede a Vienna
(A) e a Sesto/Moso i.P. (BZ) dove in realtà risulta avere solo la residenza e non un ufficio in base alla comunicazione delle autorità comunali (doc. 2, fasc. I grado appellante). Dunque, l'attività non risulta legata in alcun modo alla società Controparte_2
di cui è dipendente, come si evince anche dalla memoria stragiudiziale, e si inserisce
[...] invece nell'ambito dell'attività professionale dell'odierno appellato.
Ma non sussisteva alcun obbligo in capo al di attivarsi alla ricerca di un acquirente, CP_1 non essendo stato conferito alcun incarico in tal senso, elemento determinante ai fini della
8 di 14 qualificazione del rapporto: “Per stabilire se un contratto abbia natura di mandato o di mediazione non è sufficiente fare riferimento all'esistenza o meno di un potere di rappresentanza in capo alla persona incaricata del compimento dell'affare (in quanto anche il mediatore può assumere la rappresentanza dell'intermediato), né è sufficiente avere riguardo all'oggetto dell'incarico (potendo la mediazione essere preordinata alla stipula di qualsiasi contratto, ivi compresi quelli di finanziamento), occorrendo, invece avere riguardo alla natura vincolante o meno dell'incarico, in quanto mentre il mandatario ha l'obbligo di eseguirlo, il mediatore ha la mera facoltà di attivarsi per mettere in relazione le parti.” (Cass. n.
24333/2008).
Per l'effetto, risultano irrilevanti i richiami ad un rapporto di mandato, anche atipico, come delineato dalla giurisprudenza (v. Cass. S.U. n. 19161/2017 e n. 482/2019), posto che l'incarico non si estendeva alla ricerca di un acquirente dell'immobile. come dallo Controparte_1 stesso esposto, ha prestato attività di ricerca di acquirenti (v. fattura “Käufersuche”), dopo che le ricerche dei proprietari, anche tramite agenti immobiliari, non avevano sortito effetto, opera da lui posta in essere in via autonoma, in occasione del diverso incarico professionale, successivamente fatta propria dalle parti.
L'odierno appellato ha quindi cercato acquirenti e condotto le trattative con la OR LL
RL, come risulta altresì dalla e-mail del 19.08.2019 inserita nella motivazione dell'ordinanza- ingiunzione, con cui inviava alla società edile anche due exposé, il primo indirizzato al Comune ed il secondo proprio all'impresa edile, oltre ad affermare di avere un potenziale ulteriore acquirente cui vendere un appartamento (doc. 7 appellante, fasc. I grado, pagg. 8-9).
8. Ai sensi dell'art. 1754 c.c., 'è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza'. Il successivo art. 1755 c.c. dispone che 'il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento'.
Dal quadro normativo appena compendiato si evince che la fonte del diritto alla provvigione non
è necessariamente riconducibile ad un contratto di mandato, incarico o altro rapporto obbligatorio formalmente conferito, bensì all'effettiva attività di intermediazione posta in essere dal mediatore e al risultato concretamente conseguito, ovvero la conclusione dell'affare per effetto del suo intervento. La giurisprudenza di legittimità si è ormai consolidata nell'affermare che, ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria la stipula di un contratto formale o il
9 di 14 preventivo conferimento di incarico alla ricerca di un contraente, essendo invece sufficiente che la parte abbia consapevolmente tratto beneficio dall'attività del mediatore, accettandola anche solo implicitamente, purché l'affare si sia concluso causalmente per effetto di tale attività (v.
Cass. n. 7759/2005; Cass. n. 25851/2014; Cass. n. 11656/2018).
9. Nel caso di specie, il precedente incarico conferito da non risulta ostativo Controparte_3 alla sussunzione del rapporto nell'ambito della mediazione, poiché lo stesso legislatore presuppone che vi possa essere un connesso di mandato, postulando all'art. 2, co.2 della legge n.
39/1989 un apposito albo, a fianco di quello per gli agenti immobiliari, per gli agenti muniti di mandato a titolo oneroso.
Peraltro, non risulta che in virtù del precedente incarico conferito da un conoscente – tra e non intercorre nemmeno un rapporto di affinità – egli Controparte_1 Controparte_3 abbia operato nell'esclusivo interesse della parte alienante, ovvero favorito una parte rispetto all'altra ovvero taciuto ad una delle parti circostanze a lui note che potessero influire sulla conclusione dell'affare.
I testi e LL (rispettivamente alienante e acquirente) hanno infatti entrambi CP_3 confermato le attività svolte dal senza che una delle parti risulti essere stata CP_1 maggiormente favorita rispetto all'altra.
Allo stesso modo, il contributo alla predisposizione di un contratto preliminare, pur non costituendo attività riservata agli agenti immobiliari, può inserirsi nel contesto dell'attività di mediazione da essi svolta, come si evince dall'obbligo normativo che grava su di loro di richiedere la registrazione delle scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività (art. 10, lett. d-bis, d.P.R. n. 131/1986).
Ne consegue che senza alcun obbligo di attivarsi in tal senso, ha svolto Controparte_1 attività di ricerca di acquirenti, messo in relazione le parti, accompagnato le stesse nelle trattative, negoziando altresì i termini dell'accordo.
All'esito ha richiesto un compenso “per le prestazioni rese in occasione dell'esito favorevole della vendita” dell'immobile, determinandolo in proporzione al corrispettivo percepito dagli alienanti con una “percentuale di provvigione” (in lingua tedesca “Provisionssatz”) del 3%, in misura analoga a quanto richiesto dagli agenti immobiliari.
Sebbene il diritto al compenso per prestazioni di consulenza maturi a prescindere dalla conclusione dell'affare, nel caso di specie non è dimostrato il raggiungimento di un accordo sul
10 di 14 diritto al compenso in misura percentuale rispetto al prezzo di vendita come richiesto dall'opponente.
Sicché egli non aveva diritto a pretendere un compenso in termini percentuali rispetto al valore dell'affare concluso, se non sussumendo la propria attività nell'ambito di una mediazione.
Infatti, in difetto di un incarico in tal senso, egli non avrebbe potuto svolgere una ricerca di acquirenti e pretendere un compenso per la stessa, se non riconducendo il rapporto agli artt. 1754
e ss. c.c.
Dunque, l'attività autonomamente svolta dal sig. integra mediazione immobiliare, a CP_1 prescindere dal diritto ad un eventuale compenso in relazione alla diversa attività di consulenza, prestata in forza dell'incarico espresso conferitogli dal sig. CP_3
Sul punto, non risulta affatto dirimente la dichiarazione delle parti nel contratto notarile di non essersi avvalse di un mediatore, atteso che questo venne stipulato in data 3.9.2021, mentre la fattura inviata dal risale al 5.9.2021 e la teste TH ha dichiarato di CP_1 non aver mai avuto contatti con questi. La circostanza per cui alcuni dei soggetti che costituiscono una parte contrattuale non hanno conferito alcun incarico o non abbiano partecipato alle trattative non esclude la nascita del diritto alla provvigione, tenuto conto che il comproprietario ha dichiarato di aver percepito l'importanza dell'intervento CP_3 dell'appellato per la conclusione dell'affare e che il compenso da lui dovuto sia stato convertito in una prestazione di ospitalità gratuita presso altri immobili del teste (cfr. Cass. n. 2389/2024: “Il pagamento della provvigione, allorquando una delle parti contraenti sia costituita da più soggetti in ragione della comunione nel diritto alienato o acquistato, grava su tutti i contitolari, quand'anche taluno di essi non abbia conferito l'incarico né abbia preso parte alla fase delle trattative, avendo comunque utilizzato i risultati dell'attività del mediatore, ed ha natura solidale, in applicazione della regola generale che vale per tutte le obbligazioni assunte da più soggetti, riferendosi la regola della ripartizione pro quota di cui all'art. 1755 c.c. alla provvigione dovuta dalla parte acquirente e dalla parte alienante.”).
Inoltre, avendo OR LL RL prestato acquiescenza alla intermediazione svolta da egli potrebbe potenzialmente richiedere la provvigione anche dalla società Controparte_1 acquirente (cfr. Cass. n. 21737/2010: “Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è
11 di 14 configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto.
Sicché, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l'acquiescenza dell'altra, quest'ultima resta del pari vincolata verso il mediatore, onde un eventuale successivo suo rifiuto non sarebbe idoneo a rompere il nesso di causalità tra la conclusione dell'affare, effettuata in seguito direttamente tra le parti, e l'opera mediatrice precedentemente esplicata.”).
10. Pertanto, a prescindere dall'autonomia del compenso per l'attività non riservata al mediatore, risulta aver svolto intermediazione in affari immobiliari in occasione della Controparte_1 consulenza prestata a favore del comproprietario , richiedendo un compenso in Controparte_3 relazione a tale attività solo dopo il perfezionamento del contratto, in violazione dell'obbligo di segnalazione presso la Camera di commercio a norma dell'art. 2, comma 1, legge n. 39/1989, il quale prescrive l'obbligo anche per coloro che esercitano l'attività di mediazione in modo discontinuo o occasionale.
In relazione a questa attività svolta in forma professionale, lo stesso appellante indica nella fattura e negli scritti difensivi di avere un ufficio presso la propria abitazione in Val Pusteria a Sesto.
Risulta per tabulas che egli non ha però effettuato la prescritta segnalazione (doc. 3, fasc. I grado appellante). Né risulta che egli abbia stipulato l'apposita polizza assicurativa prevista.
Ne consegue l'accoglimento dell'appello e la conseguente reiezione dell'opposizione in riforma della decisione di prime cure.
III. Sulla determinazione della sanzione
1. L'art. 8 legge n. 689/1981 al comma 1 recita come segue: “Salvo che sia diversamente stabilito dalla legge, chi con un'azione od omissione viola diverse disposizioni che prevedono sanzioni amministrative o commette più violazioni della stessa disposizione, soggiace alla sanzione prevista per la violazione più grave, aumentata sino al triplo.”.
L'art. 8 legge n. 39/1989 dispone l'irrogazione di una sanzione amministrativa pecuniaria fra euro 7.500 ed euro 15.000 a “chiunque esercita l'attività di mediazione senza essere iscritto nel ruolo” mentre l'art. 3, comma 5-bis, prevede la sanzione amministrativa di una somma compresa fra euro 3.000 ed euro 5.000 per gli agenti immobiliari che esercitino la professione di mediatore senza idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti.
12 di 14 2. Risultano fondate le doglianze qui riproposte dall'appellato circa l'aumento della sanzione più grave nella misura del 50% della sanzione per l'infrazione meno rilevante, in assenza di una motivazione giustificatrice.
Attesa l'occasionalità della prestazione incriminata, che denota la minor attitudine offensiva del soggetto agente, che ha violato plurime norme con un'unica condotta, si ritiene congrua l'applicazione della sanzione per l'illecito di cui all'art. 8, in quanto più grave, con aumento per la seconda infrazione in misura dell'1%.
La sanzione amministrativa pecuniaria viene pertanto rideterminata in complessivi euro 7.575.
IV. Spese di lite
1. Le spese di lite seguono la soccombenza, in applicazione del principio di cui all'art. 91 c.p.c.
In considerazione dell'accoglimento dell'appello e della parziale fondatezza delle doglianze dell'opponente in relazione all'eccessiva determinazione della sanzione, sussistono i presupposti per compensare tra le parti la metà delle spese di lite.
L'appellato è dunque tenuto a rifondere all'appellante Controparte_1 Parte_1 di la restante metà delle spese di lite, liquidate per l'intero come di seguito ai sensi del Pt_1
D.M. n. 55/2014 - Ministero della Giustizia e ss.mm., scaglione di valore da euro 5.200,00 ad euro 26.000,00:
− per il primo grado di giudizio: euro 2.090 per onorari di avvocato, di cui euro 425 per la fase di studio, euro 352 per la fase introduttiva, euro 567 per la fase istruttoria ed euro
746,00 per la fase decisionale;

− per il secondo grado di giudizio: euro 3.397 per onorari di avvocato, di cui euro 919 per la fase di studio, euro 777 per la fase introduttiva, euro 1701 per la fase decisionale, con esclusione della fase istruttoria e di trattazione, stante l'assenza di attività, oltre euro
1.019,10 per aumento del 30% ex art. 4 comma 1-bis D.M. 55/2014.
Il tutto oltre rimborso forfettario nella misura del 15% per spese generali, oltre accessori per previdenza ed iva come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunziando in merito all'appello avverso la sentenza del Giudice di Pace di Brunico n. 6/2024,
1. in riforma della sentenza di prime cure, rigetta l'opposizione avverso l'ordinanza- ingiunzione della di Parte_1 Pt_1
13 di 14 prot. N. 0017642/U del 07.09.2022, che per l'effetto conferma salva la rideterminazione della misura della sanzione come da punto 2;


2. ridetermina la sanzione complessiva in euro 7.575,00;


3. condanna a rifondere a Controparte_1 [...]
la metà (1/2) delle Parte_1 spese di lite, con compensazione tra le parti della restante metà, spese che determina per l'intero (2/2):
- per il primo grado di giudizio: in euro 2.090,00 per onorari di avvocato, oltre rimborso forfettario nella misura del 15% per spese generali, oltre accessori per previdenza ed iva come per legge;

- per il secondo grado di giudizio: in euro 4.416,10 per onorari di avvocato, oltre rimborso forfettario nella misura del 15% per spese generali, oltre accessori per previdenza ed iva come per legge.
Così deciso, lì 15.07.2025
Il Giudice
Massimiliano Segarizzi
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