TRIBUNALE DI SULMONA In nome del Popolo Italiano
Proc. n. 768/2015 R.G.A.C. Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del giudice dr. Pierfilippo Mazzagreco, ha pronunciato la seguente SENTENZA nel giudizio promosso da
, con l'avvocato Daniele Di Bartolo Parte_1
ATTORE contro
, con l'avvocato Gabriele Tedeschi Controparte_1
CONVENUTO avente ad oggetto: risarcimento danni da illegittima occupazione d'immobile
RAGIONI DELLA DECISIONE Con sentenza parziale del 3.5.2024, il Tribunale ha tra l'altro dichiarato che il diritto di proprietà sull'immobile sito in Sulmona Via Facchini 14, già Via Bagnaturo 33, composto da un appartamento posto al primo piano censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Sulmona ai seguenti numeri: foglio 4, particella 54, subalterno 3, zona censuaria 2, categoria A/2, vani 3, rendita catastale euro 216,91 (PORZIONE A) e foglio 4, particella 1542, subalterno 2, zona censuaria 2, categoria A/2, vani 4, rendita catastale euro 289,22 (PORZIONE B) è ripartito fra i signori e Parte_1 [...]
CP_1
- quanto alla porzione “A” nelle rispettive quote di 17/24 in favore di
[...]
e 7/24 in favore di Parte_1 Controparte_1
- quanto alla porzione “B” nelle rispettive quote di 2/3 in favore di
[...]
e 1/3 in favore di Parte_1 Controparte_1
Inoltre, ha condannato a risarcire il danno da Controparte_1 illegittima occupazione dell'immobile a decorrere dal 9.10.2013 a , e quest'ultimo a rimborsare all'altra parte le spese Parte_1 eccepite in compensazione dall'altra parte, con gli interessi legali dalle singole fatture al saldo, negli importi da stabilire e compensare in prosieguo di giudizio, per il quale si dispone con separata ordinanza. La c.t.u. disposta nel corso del giudizio ha da ultimo indicato il valore locativo dell'appartamento in €281,22 al mese. Sul punto l'attore osserva che tale valutazione sarebbe frutto di un metodo scorretto, in quanto “non tiene conto che nel determinare il valore locativo di un immobile la sua superficie va computata utilizzando i criteri indicati all'art. 13 della lg. 392/78 o, tutt'al più, quelli indicati all'allegato C del DPR 138/1998 che disciplina i metodi per computare la superficie catastale di un fabbricato”. Ne seguirebbe, in particolare, che il c.t.u. avrebbe equiparato indebitamente il valore locativo per mq del piano terreno a quello del sottotetto. La critica non è condivisibile, in quanto presuppone che il valore locativo di un unico appartamento possa essere distinto per i diversi livelli e risultare dalla sommatoria delle singole porzioni. Ma il c.t.u. ha utilizzato un metodo comparativo e non analitico, sicché la comparazione non può che rilevare nei termini strettamente economici delle transazioni di mercato, che deve di necessità essere riferito all'appartamento nel suo complesso. E' quindi evidente che i criteri che governano la determinazione dell'equo canone o la determinazione delle superfici catastali (non l'accertamento del concreto valore di mercato) non possono tenersi in conto per la comparazione effettuata dall'ausiliario. Il convenuto, dal canto suo, imputa al c.t.u. di avere condotto la comparazione trascurando la condizione dell'immobile in controversia, bisognoso di costosi adeguamenti che ne diminuiscono il valore di mercato, e di avere considerato per ben due volte il “parametro zonale”, finendo così per sopravvalutare il valore locativo (“il consulente tecnico ha errato non soltanto nel non aver considerato il reale stato dei luoghi dell'appartamento per cui è causa, che non permette l'utilizzo dello stesso senza la previa esecuzione di cospicue opere di ripristino, ma anche nell'utilizzo dei molteplici parametri di comparazione, in particolar modo, il “Parametro Zonale – Pzon = 1,21”. Come già ampiamente sostenuto, l'Ing. non ha considerato la circostanza che i CP_2 valori OMI sono già specifici per zona. Dunque, il criterio di determinazione del valore locativo non necessitava affatto di un ulteriore coefficiente di ubicazione. Applicandolo, è stato commesso il grave errore di considerare per ben due volte il medesimo parametro zonale, quello intrinseco contenuto nel valore OMI di riferimento e quello ulteriore adottato C.T.U., aumentando in tal modo il “valore locativo unitario”). Sotto il primo profilo, deve osservarsi come l'allegazione di costi di manutenzione straordinaria è del tutto non pertinente rispetto al tema della determinazione dell'indennizzo dovuto per l'esclusiva utilizzazione dell'immobile, che nulla ha a che vedere con l'ipotetico valore di trasferimento del bene ed è fatto già accertato. Sotto il secondo, occorre premettere che la comparazione col canone di locazione effettivo di immobile confinante (le differenze evidenziate dal convenuto non essendo tali da impedire l'utilizzazione per il confronto, stante l'ubicazione dei cespiti) confermano le valutazioni “analitiche” del c.t.u. (con un margine di solo il 6%). La comparazione, del reto, è il metodo da preferirsi per l'accertamento del valore locativo ordinario dei cespiti immobiliari e, nella specie, proprio la differente dislocazione della superficie degli immobili consente di prediligere la valutazione analitica condotta dal c.t.u.. L'attore, inoltre, contesta che sia ammissibile in questa sede la domanda proposta dal convenuto per ottenere il rimborso delle spese di manutenzione e dei miglioramenti apportati all'immobile per la quota pervenutagli jure hereditatis, in quanto il giudicato formatosi sulla sentenza che detta eredità ha diviso tra le stesse odierne parti osterebbe alla (ri)proposizione di essa in questa sede (“Parte convenuta, partendo dalla Sentenza non definitiva, che fa stato tra le parti, ha diritto ad ottenere da il rimborso solo e soltanto per la sua quota e Parte_1 non per la quota pervenuta iure hereditatis e ciò perché eventuali diritti di rimborso su dette ultime quote sono state oggetto di valutazione e compensazione nell'ambito del giudizio pregiudicante, in forza del quale la presente controversia è rimasta sospesa, conclusosi con una sentenza che, per sua natura, copre il dedotto ed il deducibile e, pertanto, non rileva affatto l'eventuale circostanza che di dette spese la parte convenuta non ne abbia fatto oggetto di domanda in quella sede. Ove venisse chiamato a rimborsare anche Parte_1 per la quota pervenutagli per via ereditaria di fatto rimborserebbe due volte le spese a per dette quote: una prima allorché sono state oggetto di valutazione ed Parte_1 attribuzione in seno alla divisione ereditaria;
una seconda ora ed in questo giudizio”). Il rilievo non può essere condiviso. Occorre premettere che, per costante affermazione del giudice di legittimità,
“in caso di omessa pronuncia su una domanda, qualora non ricorrano gli estremi di un assorbimento della questione pretermessa ovvero di un rigetto implicito, la parte ha la facoltà alternativa di far valere l'omissione in sede di gravame o di riproporre la domanda in un separato giudizio, poiché la presunzione di rinuncia ex art. 346 c.p.c. ha valore meramente processuale e non anche sostanziale, sicché, riproposta la domanda in diverso giudizio, non è in tale sede opponibile la formazione del giudicato esterno” (così, tra altre conformi, Cass., Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 35382 del 01/12/2022, Rv. 666704 - 01). Orbene, sebbene dalla lettura della sentenza di prime cure emessa nel giudizio di divisione prodotte dall'attore (sul punto non modificata dalla pronuncia della Corte di Appello) risulti ivi proposta la domanda ex art. 723 cod. civ. tra i fratelli e la sentenza (che pur contiene una esatta Pt_1 Controparte_1 determinazione dei cespiti ereditari) nulla, nemmeno implicitamente, riferisce circa il rendimento dei conti e specie delle poste di cui qui si controverte, né, in motivazione, si dà conto di qualsivoglia accertamento o influenza di tali questioni sulla statuizione finale e nella determinazione delle quote assegnate. Né si deve trascurare che la domanda ex art. 723 cod. civ. non deve essere necessariamente proposta nello stesso giudizio di divisione. Riepiloga il consolidato insegnamento giurisprudenziale in proposito Cass., Sez. 2, Sentenza n. 30552 del 30/12/2011, la quale in motivazione afferma:
“4.2 Questa Corte ha chiarito che la ratio dell'obbligo del rendiconto va individuata in ciò che, chiunque svolga attività nell'interesse di altri, deve portare a conoscenza di questi, secondo il principio della buona fede gli atti posti in essere ed in particolare, quegli atti e fatti da cui scaturiscono partite di dare e avere. Pertanto, tra coeredi, la resa dei conti, di cui all'art. 723 cod. civ., oltre che operazione inserita nel procedimento divisorio e quindi finalizzata a calcolare nella ripartizione dei frutti le eventuali eccedenze attive o passive della gestione e di definire conseguentemente tutti i rapporti inerenti alla comunione, può anche costituire obbligo a sé stante, fondato, a pari di quanto può avvenire in qualsiasi stato di comunione, sul presupposto della gestione di affari altrui condotta da alcuno dei partecipanti, in base ad assunzione volontaria od a mandato ad amministrare (v. Cass., sentt. n. 6358 del 1993, n. 5720 del 1984). Ne consegue che l'azione di rendiconto può presentarsi distinta ed autonoma rispetto alla domanda di scioglimento della comunione, ancorché l'una e l'altra abbiano dato luogo ad un unico giudizio, di guisa che - tranne che per la comunanza di eventuali questioni pregiudiziali, attinenti, ad esempio, all'individuazione dei beni caduti in successione o all'identità delle quote dei coeredi, da risolvere incidenter tantum o con efficacia di giudicato (art. 34 cod. proc. civ.) - le due domande possono essere scisse e ciascuna può essere decisa senza reciproci condizionamenti”. 4.3. – Dunque … la resa dei conti può essere chiesta indipendentemente dalla divisione, e, se pure introdotta insieme a quella di divisione, mantiene la sua autonomia e può essere decisa anche separatamente da quella”. Ne segue, pertanto, che – per le stesse ragioni per le quali il ricorrente può richiedere di essere indennizzato dell'occupazione esclusiva dell'immobile in comproprietà anche con riferimento alla porzione acquistata iure hereditatis – altrettanto il convenuto può fare per ottenere l'indennizzo delle spese per i miglioramenti apportati. Nel merito della domanda di rimborso delle spese sostenute dal convenuto per le migliorie apportate all'immobile, che il c.t.u. ha confermato potersi ritenere documentate per € 38.080,74, deve osservarsi che è questo il parametro esclusivo da tenere presente, non rilevando, agli effetti dell'art. 723 cod. civ., l'eventuale incremento di valore degli immobili (cfr. Cass., Sez. 2 - , Sentenza n. 5135 del 21/02/2019, Rv. 652697 – 01: “Il coerede che sul bene comune da lui posseduto abbia eseguito delle migliorie può pretendere, in sede di divisione, non già l'applicazione dell'art. 1150 c.c. - secondo cui è dovuta un'indennità pari all'aumento di valore della cosa in conseguenza dei miglioramenti - ma, quale mandatario o utile gestore degli altri eredi partecipanti alla comunione ereditaria, il rimborso delle spese sostenute per il suddetto bene comune, esclusa la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta e non di debito di valore”. Massime precedenti conformi: n. 16206 del 2013 Rv. 626933 – 01). Sulla scorta di tali rilievi deve quindi concludersi: che il risarcimento dovuto dal convenuto per l'indebita esclusione del comproprietario dal godimento dell'immobile a decorrere dal 9.10.2013 deve essere determinato in € 38.245,92 (€ 281.22 per 136 mensilità); da tale importo devono essere detratte € 38.080,74, che al convenuto competono per rimborso delle migliorie apportate all'immobile. L'importo di € 165,18 che ne risulta a favore dell'attore, deve essere in primo luogo rapportato alla diversa rendita catastale delle due porzioni (Porzione A - 43% della rendita totale;
Porzione B = 57% della rendita totale) e, dunque, in ragione di € 71,00 per la porzione A e di € 94,00 per la porzione B. Avuto riguardo alla quota di comproprietà che compete all'attore sulle due porzioni (rispettivamente 17/24 e 2/3), all'esito della compensazione giudiziale delle stesse il convenuto deve essere condannato a rimborsare all'altra parte la somma di € 113,00 (€ 50,00 + 63,00). Le spese di lite – da liquidarsi, in considerazione del credito accertato in favore dell'attore, in applicazione dei parametri del quarto scaglione della tabella n. 2 dell'Allegato al d.m. n. 55/2014, per tutte le fasi – gravano sul convenuto che prevalentemente soccombe, ma sono compensate per un terzo atteso il credito accertato in suo favore. I compensi di c.t.u., liquidati con separato decreto, gravano definitivamente per metà su ciascuno dei contendenti, atteso il comune interesse all'accertamento peritale.


P.Q.M.

Il Tribunale condanna a pagare in favore di Controparte_1
la somma di € 113,00, nonché a rimborsargli metà Parte_1 delle spese di lite, che compensa per metà e liquida, nell'intero, in ragione di € 7.616,00 per compensi, oltre rimborso spese forfetario del 15%. Pone gli oneri di c.t.u., come da separato decreto in atti, definitivamente a carico, per metà, di ciascuna delle parti, salva la solidarietà nei rapporti col c.t.u.. Così deciso in Sulmona, l'8/02/2025
Il Giudice
dr. Pierfilippo Mazzagreco