REPUBBLICA ITALIANA
Tribunale di Napoli
Sezione VI Civile
R.G. 21932/2022
In nome del Popolo Italiano Il Tribunale di Napoli, Sezione Sesta Civile, in persona del Giudice Dott. Mirko MONTI, in composizione monocratica, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
TRA
nato a [...] il [...] Parte_1
anche in via disgiunta tra loro, C.F._1 dall'av ssara (C.F.: ), pec: C.F._2
e dall'avv. Daniela Benedetto (C.F.: Email_1
giusta procura in C.F._3 Email_2
ricorrente E il , (c.f. ) sito in Napoli alla Via Controparte_1 P.IVA_1
Vaccaro n. 31, in persona dell'amministratore pro tempore, Avv. , CP_2 rappresentato e difeso, in virtù di procura allegata al presente atto, c disgiuntamente, dagli avv.ti, Roberto Giuseppe DI MARTINO ) C.F._4
e prof. Gaetano DI MARTINO ) C.F._5 convenuto
OGGETTO DEL GIUDIZIO Impugnazione della delibera dell'assemblea condominiale del 24 maggio 2022
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO L'attore ha impugnato, con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., la delibera dell'assemblea condominiale adottata in data 24/05/2022, deducendo la sua illegittimità per i seguenti motivi:

1. Non sono stati indicati i millesimi di proprietà dei condomini presenti, in diretta violazione dell'art. 1136 c.c.

2. Nel Regolamento di Condominio non è prevista la possibilità di tenere assemblee mediante lo strumento della video chiamata con l'applicazione “whatsapp”.

3. L'amministratore di Condominio e legale rappresentante versava in una macroscopica situazione di conflitto di interessi, rivestendo contemporaneamente plurime vesti: Presidente dell'assemblea, Amministratore, Condomino e Procuratore di una condomina.
4. È stata omessa la firma del segretario, in violazione dell'art. 2375 c.c., applicabile in via analogica alle delibere condominiali.

5. nullità della delibera per mutamento della destinazione d'uso del cortile comune, adibendolo a parcheggio di auto. Il convenuto si è costituito in giudizio, contestando le avverse pretese e chiedendo il rigetto della domanda. All'udienza del 10/10/2023, il Giudice ha disposto la trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.p. con termine fino al 5.2.2024. All'udienza dell'8.2.2024 il Giudice ammetteva CTU e nominava geom. Per_1
depositata poi il 27.5.2024.
[...]

6.10.2025 le parti depositavano note scritte in sostituzione udienza. La causa è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE Il Tribunale, esaminata la documentazione prodotta, rileva quanto segue: VIZI di legittimità.

1.In merito ai punti 1) e 2), il verbale indica la presenza dei condomini (quattro di cui uno per procura) e sancisce il voto favorevole di tre di essi ad eccezione del ricorrente, per cui sono rispettate le maggioranze dei presenti e dei millesimi;
nulla vieta che l'assemblea si svolga in via telematica, anzi è consentito dalle normative vigenti.

2. Non emergono situazioni di conflitto di interessi dalla lettura del verbale assembleare o che comunque siano in grado di poter inquinare le decisioni assunte.

4. Circa l'assenza della sottoscrizione del segretario, giurisprudenza unanime ritiene che ciò non costituisca un profilo determinante l'efficacia del verbale assembleare. di merito CP_3 icorrente è proprietario di un'unità immobiliare abitativa posta al piano terra del Condominio in epigrafe indicato, avente accesso da Via Vaccaro n. 31 (oltre che da Via Aniello Falcone). Il fabbricato, nel complesso, si compone di quattro unità immobiliari, due poste al piano terra (fra cui quella di parte ricorrente) e due poste al piano primo, come si evince dalle planimetrie allegate al ricorso. Il menzionato accesso del fabbricato è servito da un piccolo cancello con citofono, da cui è possibile entrare esclusivamente a piedi, e da un piccolo cortile comune che conduce a due piccole rampe di scale: la prima conduce all'abitazione del ricorrente, mentre la seconda conduce all'appartamento del sig. Controparte_4
.
[...] piccola rampa vi è una scala a chiocciola esterna che conduce ai due appartamenti posti al primo piano, come si evince sia dalle dette planimetrie, sia dalle foto che si producono. Senonché, il resistente intende modificare lo stato attuale del piccolo cortile CP_1 comune, adi ea di parcheggio. Per fare ciò, prodromica è la richiesta al del passo carrabile su Via Controparte_5
Vaccaro, in modo da consentire l'ingress ttraverso il cancelletto del cortile comune. Per questo, nella delibera oggetto della presente impugnazione, del 24.05.2022, tenuta in via telematica, si discuteva anche del seguente argomento all'ordine del giorno: “(...) conferma o revoca dell'incarico di redigere (…) il progetto per la richiesta dei passi carrai”. L'assemblea in tale sede deliberava di conferire l'incarico per la redazione del progetto inerente ai passi carrai all'arch. e, in subordine, all'ing. Persona_2 Persona_3
, previa richiesta di preventivo.
[...]
i passi carrai al plurale, in quanto il vorrebbe effettuare la stessa CP_1 opera anche per l'ingresso principale, in via An . Sul punto il ricorrente, a mezzo dell'avv. Daniela Benedetto, ribadiva il proprio dissenso (manifestando voto contrario) rispetto alla realizzazione dei parcheggi, nonché, conseguentemente, al conferimento di incarico per la redazione del progetto relativo, come già espresso all'assemblea del 3.10.2021. Il dissenso era motivato eccependo che si trattasse di innovazione che viola e pregiudica il diritto al pieno godimento delle parti comuni. Nella citata assemblea del 3.10.2021 l'assemblea aveva deliberato, in particolare, di “dare incarico all'architetto per la redazione del progetto (sia edilizio che Per_2 amministrativo) per i ili del su via Aniello Falcone e su Via CP_1
Vaccaro”. Già in detta sede il ricorrente aveva espresso il proprio dissenso, in quanto “si vede violato un suo diritto di libero passaggio di ingresso alla sua abitazione”. Nel merito, quanto deliberato dall'assemblea condominiale costituisce innovazione;
la delibera con la quale l'assemblea condominiale decide di destinare il cortile condominiale a parcheggio delle autovetture dei singoli condomini è valida se approvata con la maggioranza della maggioranza dei partecipanti e e dei due terzi dei millesimi dell'edificio ex art. 1120 co. 2 c.c. in riferimento alla maggioranza di cui all'art. 1136 co. 5 c.c. ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento di condominio di natura contrattuale relative all'utilizzazione ed ai modi di fruizione delle parti comuni in quanto disciplina le modalità di uso e godimento del bene comune. Nel caso in cui, inoltre, la disponibilità degli spazi da adibire alla sosta degli autoveicoli non sia sufficiente ad accogliere contemporaneamente quelli di tutti i condomini e non sia, quindi, possibile l'uso simultaneo del bene da parte di questi ultimi, è legittimo stabilire un uso turnario degli stessi in quanto adottata al solo scopo di assicurare a tutti i condomini il massimo godimento possibile e la relativa delibera può essere adottata a maggioranza. Nel caso di specie, l'intenzione della delibera assembleare è quella di voler creare un unico posto auto da utilizzare liberamente senza assegnazione o a turnazione tra tutti i condomini, ivi compreso il ricorrente e costituisce innovazione di cui al comma 2 dell'art. 1120 realizzando parcheggi destinati a servire le unità immobiliari. Inoltre, nel caso di specie non vi è dubbio che lo spazio individuato non è un giardino condominiale insistendoci esclusivamente una siepe, è di modeste entità (tanto da poter essere occupato da una unica autovettura) e versa in condizioni che, come si evince dalle fotografie allegate al ricorso, a malapena può definirsi un cortile. Pertanto, la realizzazione di un posto auto non produce alcun danno al ricorrente ed anzi produce un aumento del valore degli immobili, essendo serviti da un posto auto a turnazione in lugo, peraltro, chiudo da cancello, come, del resto, accade nell'immobile immediatamente adiacente ove in un cortile di analoghe dimensioni è stata allocata una autovettura. Non deriva, pertanto, alcuna significativa menomazione del godimento e dell'uso del bene comune, ma anzi deriva una valorizzazione economica delle unità abitative e una maggiore utilità per i condomini (da ultimo, Tribunale di Santa Maria Capua Vetere nr. 690/2025; Cass. Civ. 21287/2004, Cass. Civ. 9877/2012). Ciò emerge anche dalla CTU summenzionata e depositata in corso di causa da cui si evince come non sussista alcun danno nei confronti del ricorrente, il quale lamenta anche di trovarsi al piano terra per cui l'autovettura verrebbe parcheggiata di fronte alla sua porzione proprietaria, ma, come chiarito, ciò non limiterebbe l'accesso poiché le scalette di ingresso all'abitazione non sono interessate dal posto auto che è immediatamente precedente e le finestre dell'abitazione del ricorrente sono poste ad un'altezza di 1,79mt rispetto al piano di calpestio dei cortili, ergo al fine di osservare internamente all'unità immobiliare è necessario che l'occhio umano sia posto ad un'altezza dal suolo superiore alla misura di 1,79mt; tale circostanza, trattandosi di spazio condominiale, potrebbe verificarsi a prescindere dalle auto parcheggiate o meno, per cui non vi è alcun danno alla riservatezza. Il perito, inoltre, ritiene che la presenza di un'auto potrebbe addirittura deprimere tentativi di furto nell'immobile del ricorrente. L'auto in parcheggio non consentirebbe fughe celeri e dinamiche, lo spazio decisamente ristretto consentirebbe a malapena il passaggio di persone senza permettere di trasportare facilmente oggetti e cose varie. Circa il peggioramento della salubrità dell'area e di impatto acustico si ritiene che le ingerenze siano modiche e poco rilevanti, ciò in ragione della circostanza che l'immobile è ubicato a pochi metri dalla pubblica via Vaccaro, strada densamente trafficata. Le spese processuali liquidate ex art. 55/2014 seguono integralmente la soccombenza dalla parte ricorrente. Per tali motivi la domanda dell'attore deve essere rigettata.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, Sezione Sesta Civile, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da contro il Parte_1
n. 31, così Controparte_1

1. Rigetta il ricorso e conferma la delibera dell'assemblea condominiale del 24/05/2022; 2. Condanna parte ricorrente a rimborsare al convenuto le spese del CP_1 presente giudizio, in euro 5.077,00, per co rimborso forfettario del 15%, Iva e Cassa come per legge.

3. Ordina la comunicazione della sentenza all'amministratore del condominio.
Così deciso in Napoli, il 29/10/2025. Il Giudice Dott. Mirko MONTI