Sentenza n. 774/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 12, riunita in udienza il 18/11/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
CIAMPELLI VALERIA, Presidente
DI NC, EL
TOCCI STEFANO, Giudice
in data 18/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 4437/2024 depositato il 30/09/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 2 - Via Canton, 20 00144 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 1730/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 22
e pubblicata il 06/02/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 25TJTM000010 IRPEF-REDDITI FONDIARI 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 3439/2025 depositato il
19/11/2025
Richieste delle parti: Appellante: si riporta agli atti
Appellato: si riporta agli atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 impugnava un avviso di accertamento per l'anno 2017 con il quale l'Agenzia delle Entrate richiedeva una maggiore IRPEF per omesso versamento degli importi dovuti del reddito percepito in forza di contratto di locazione per uso non abitativo.
Il ricorrente eccepiva di aver stipulato due scritture private tramite le quali aveva ridotto l'importo di locazione da 1.800,00 euro mensili ad Euro 800,00 in conseguenza della crisi che il commercio pativa in quegli anni.
A comprova di cio' forniva le scritture private e l'estratto conto bancario dal quale si evinceva il versamento mensile di Euro 800,00 dal 2016 in poi.
I giudici di primo grado, pur prendendo atto che la riduzione del canone non e' oggetto di registrazione
( secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione), ritengono che in ogni caso il ricorrente deve fornire la prova di un fatto certo la cui esistenza provi al tempo stesso la data di stipula dell'accordo.
Nella documentazione bancaria prodotta, i giudici non hanno riscontrato tale idoneita' probatoria.
Avverso detta sentenza propone appello Ricorrente_1 sulla base delle medesime eccezioni sollevate nel ricorso di primo grado.
L'Agenzia delle Entrate si e' ritualmente costituita per chiedere la conferma della sentenza di primo grado e la condanna alle spese della parte appellante.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello e' infondato.
-Si controverte sulla tassazione di reddito fondiario derivante dalla percezione di canoni di locazione oggetto di asserita modifica per effetto di sopravvenuta pattuizione mediante scrittura privata non registrata. Tale modifica riduttiva dell'importo del canone sarebbe opponibile all'Amministrazione
Finanziaria ai sensi dell'art.2704 c.c. anche in assenza di registrazione in presenza di fatti idonei a stabilire la data di formazione del documento.
Giova rilevare come pur essendo possibile ex art. 2704 c.c. desumere la riduzione del canone di locazione da altri fatti idonei a comprovare la data certa di formazione del documento, non si puo' a tal fine ritenere idonea la documentazione bancaria del conduttore ritenendo dunque fondate le ragioni dell'Amministrazione ( in tal senso e per caso analogo si veda: C.G.T. di Secondo grado Umbria 6 marzo
2024, n. 110 e 28 aprile 2025, n. 119)
Ciò premesso non ritiene l'adita Corte di Giustizia Tributaria che la documentazione prodotta da parte appellata anche in questo giudizio possa dirsi idonea a comprovare la data di formazione della modifica contrattuale del canone.
Le risultanze bancarie (estratti conto) infatti non possono ritenersi di per sè sufficienti, essendo agevole la possibilità per le parti di convenire pagamenti in contanti così come le scritture contabili del conduttore

P.Q.M.

la Corte rigetta l'appello e condanna l'appellante al pagamento in favore di controparte delle spese del grado, liquidate in euro 600,00, oltre accessori come per legge se dovuti.