N. R.G. 1691/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PARMA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona della Giudice dott.ssa Angela Casalini ha pronunciato ex art. 281 sexies
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1691/2024 promossa da:
VIA LUSIGNANI 2 GARAGE (C.F. ), (C.F. P.IVA_1 Parte_1
) (C.F. C.F._1 Parte_2 C.F._2 Parte_3
(C.F. ) (C.F. (C.F. P.IVA_2 Parte_4 C.F._3 Parte_5
) (C.F. ) C.F._4 Parte_6 C.F._5 Parte_7
(C.F. (C.F. )
[...] C.F._6 Parte_8 C.F._7 Pt_9
(C.F. ) (C.F. ), con il
[...] C.F._8 Parte_10 C.F._9 patrocinio dell'avv. SEEBER MARIA ANGELA, elettivamente domiciliato in B.GO ANGELO MAZZA, 2 PARMA, presso il difensore avv. SEEBER MARIA ANGELA
ATTORI APPELLANTI contro
(C.F. ) Controparte_1 P.IVA_3
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Conclusioni per parte appellante: “Voglia il Tribunale di Parma, in funzione di Giudice di rinvio in appello, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione rigettate a seguito di rinvio e così provvedere:
“Voglia il Tribunale di Parma Ill.mo in funzione di Giudice Parte_11
d'Appello, in conformità al dettato dell'ordinanza n. 5139/2024 della Corte di Cassazione depositata il
27.0.2024, rigettando ogni contraria istanza, previe le declaratorie del caso e di legge, riformare la sentenza n. 1134/2015 del Giudice di Pace di Parma e per l'effetto confermare l'opposto decreto ingiuntivo del giudice di Pace di Parma n. 140/2014, con condanna della società Controparte_1
al pagamento delle spese di tutti i gradi di giudizio (1° grado – appello – cassazione – riassunzione), oltre 15% rimb. Forf., CPA ed IVA di legge nonchè esenti ex art. 15, da distrarsi in favore del procuratore antistatario. , , , Parte_5 Parte_6 Parte_9 Parte_10 Parte_8
pagina 1 di 12 , , e “Voglia il Tribunale Parte_4 Parte_2 Parte_7 Parte_1 Parte_3 di Parma Ill.mo in funzione di Giudice d'Appello, in conformità al dettato dell'ordinanza n. 5139/2024 della Corte di Cassazione depositata il 27.0.2024, rigettando ogni contraria istanza, previe le declaratorie del caso e di legge, riformare la sentenza n. 1134/2015 del Giudice di Pace di Parma e per l'effetto dichiarare nulla la clausola di esonero dal pagamento delle spese condominiali contenuta nei rogiti di acquisto. Confermare il rigetto di tutte le domande formulate da nei Controparte_1
confronti di + 9 in quanto infondate, con condanna della società Parte_5 Controparte_1
al pagamento delle spese di tutti i gradi di giudizio (1° grado – appello – cassazione – riassunzione), oltre 15% rimb. Forf., CPA ed IVA di legge nonchè esenti ex art. 15, da distrarsi in favore del procuratore antistatario. ì – Voglia il Tribunale di Parma Ill.mo in funzione di Giudice d'Appello, ordinare alla società la restituzione delle spese pagate dagli odierni attori in Controparte_1
forza delle sentenze del Giudice di Pace n. 1134/2015 e Tribunale di Parma n. 739/2018 a
[...]
Sentenza immediatamente esecutiva”. Controparte_1
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione in riassunzione notificato in data 23.5.2024 Parte_11
(d'ora in avanti, per brevità, anche il ”), unitamente ai condomini Parte_11 Parte_12 [...]
, Pt_1 Parte_7 Parte_6 Parte_9 Parte_10 Parte_8 Parte_4
e hanno convenuto in giudizio innanzi al Tribunale di Parma Parte_3 Parte_2 [...]
(d'ora in avanti, per brevità, anche la ”) deducendo che: con atto di citazione Controparte_1 CP_2
ritualmente notificato la Società aveva convenuto in giudizio innanzi al Giudice di Pace di Parma il nonché alcuni dei condòmini, proponendo opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. Parte_11
140/14, emesso dal Giudice di Pace di Parma, con il quale le era stato ingiunto il pagamento in favore del della somma di euro 4.259,00, oltre interessi e spese di lite, a titolo di spese Parte_11
condominiali; nel giudizio si erano costituiti sia il Condominio che i terzi chiamati, i quali, con separata comparsa di risposta, avevano fatto valere in via pregiudiziale l'inammissibilità della chiamata in causa, nonché proposto, in via riconvenzionale, domanda di accertamento della nullità parziale dei contratti di compravendita immobiliare da loro sottoscritti con la Società venditrice costruttrice, nella parte in cui prevedevano un esonero dal pagamento delle spese condominiali da parte della Società per gli immobili non venduti;
con sentenza pubblicata in data 23.7.2015 il Giudice di Pace di Parma aveva revocato il decreto ingiuntivo opposto, condannando i convenuti alla refusione delle spese di lite in favore dell'opponente; avverso tale sentenza sia il , che i singoli Condòmini, avevano Parte_11
proposto appello innanzi al Tribunale di Parma, rigettato con sentenza pubblicata in data 25.5.2018, con condanna del alla refusione delle spese di lite in favore della Società, e Parte_11 pagina 2 di 12 compensazione delle spese nei rapporti tra la Società e i terzi chiamati;
il aveva Parte_11
regolarmente corrisposto le spese di lite;
avverso tale sentenza i Condòmini avevano proposto ricorso per Cassazione;
con controricorso e ricorso incidentale si era costituito il con ordinanza Parte_11
pubblicata in data 27.2.2024 la Corte di Cassazione aveva accolto il ricorso principale e quello incidentale, cassando con rinvio al Tribunale di Parma per un nuovo esame della causa e per la liquidazione delle spese di tutti i gradi del giudizio. Tanto premesso, il ha chiesto che il Parte_11
Tribunale di Parma, in riforma della sentenza del Giudice di Pace di Parma n. 1134/15, volesse confermare il decreto ingiuntivo opposto e per l'effetto condannare la Società alla refusione delle spese di lite di tutti i gradi del giudizio, da distrarsi in favore del procuratore antistatario. Del pari, i singoli
Condòmini hanno insistito affinché fosse dichiarata la nullità della clausola contenuta nei contratti di compravendita, avente ad oggetto l'esclusione della Società dall'obbligo di contribuire alle spese condominiali, con condanna della Società alla refusione delle spese di lite di tutti i gradi del giudizio, da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
All'udienza del 19.11.2024, accertata la regolarità della notifica alla Società e la sua mancata costituzione, se ne è dichiarata la contumacia.
All'udienza del 13.2.2025 la causa è stata discussa ex art. 281 sexies, c.p.c.
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Occorre premettere che, con atto di citazione del 3.4.2014, la Società conveniva in giudizio innanzi al
Giudice di Pace di Parma il Condominio, nonché Parte_5 CP_3 Parte_6 Pt_9
e singoli condòmini,
[...] Parte_10 Parte_8 Parte_4 Parte_3 Parte_2
proponendo opposizione avverso il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 140/14, con il quale il Giudice di Pace di Parma le aveva ingiunto il pagamento in favore del della Parte_11
somma di euro 4.259,00, oltre interessi e spese di lite, a titolo di spese condominiali. A sostegno delle proprie pretese l'attrice faceva valere di aver ristrutturato un complesso immobiliare, composto da due fabbricati ad uso abitativo, nonché due corpi interrati adibiti ad autorimesse, alienando successivamente parte degli immobili e riservandosi la proprietà di dieci unità immobiliari ad uso autorimesse. Negli atti di compravendita era espressamente previsto che tutte le unità immobiliari rimaste in sua proprietà non avrebbero partecipato alla suddivisione delle spese condominiali sino al momento in cui non fossero state vendute a terzi. Pertanto, era nulla la delibera assembleare del 26.9.2011, nella parte in cui aveva approvato il bilancio consuntivo per l'anno 2010/11, nonché il bilancio preventivo per l'anno 2012/13, poiché le spese condominiali erano state suddivise anche con la Società, in violazione del regolamento condominiale di natura contrattuale, che avrebbe potuto essere modificato soltanto con voto favorevole pagina 3 di 12 all'unanimità. In via riconvenzionale, l'attrice chiedeva la condanna dei Condòmini al risarcimento dei danni, da liquidarsi in via equitativa, avendo gli stessi tenuto una condotta contraria a buona fede.
Con comparsa di risposta depositata in data 16.9.2014 si costituiva in giudizio innanzi al Giudice di
Pace di Parma il , chiedendo la conferma del decreto ingiuntivo opposto. Deduceva il Parte_11
convenuto che nessuna censura era stata mossa dall'attrice avverso la delibera assembleare del
9.7.2013, con la quale era stato approvato il bilancio consuntivo dell'anno 2012/13 e il preventivo per l'anno successivo, titoli alla base dei quali era stato emesso il decreto ingiuntivo opposto. Precisava il convenuto che la delibera avrebbe dovuto essere oggetto di specifica azione di impugnativa, introdotta tramite domanda riconvenzionale, domanda che non avrebbe in ogni caso potuto trovare accoglimento, perché la Società era decaduta dal diritto di far valere l'annullabilità della delibera per violazione del termine di cui all'art. 1137, comma II, c.c. Né la Società aveva chiesto in via riconvenzionale che venisse accertata la nullità o dichiarato l'annullamento delle precedenti delibere di approvazione dei preventivi e consuntivi per gli anni 2010/11, 11/12, 12/13, che pure prevedevano una simile ripartizione delle spese per la gestione del condominio. Aggiungeva il che non vi era Parte_11
nessuna previsione contenuta nel regolamento condominiale che escludesse il coinvolgimento della nel pagamento delle predette spese, essendo la stessa contenuta unicamente nei contratti di CP_2
compravendita stipulati tra la Società e i singoli Condòmini, cosicché l'esclusione non sarebbe stata in ogni caso opponibile al . Parte_11
Con comparsa di risposta del 17.9.2014 si costituivano in giudizio anche i singoli Condòmini eccependo, in via pregiudiziale, l'inammissibilità della loro chiamata in causa, non avendo la Società richiesto la debita autorizzazione, nonché lo spostamento della prima udienza. In via riconvenzionale, i
Condòmini proponevano domanda di accertamento della nullità parziale dei contratti di compravendita, nella parte in cui era stata prevista l'esclusione della Società dal pagamento delle spese condominiali, per essere la clausola vessatoria. In via pregiudiziale, eccepivano inoltre l'incompetenza per valore del
Giudice di Pace, avendo la domanda riconvenzionale valore indeterminabile.
Con sentenza pubblicata in data 23.7.2015 il Giudice di Pace di Parma accoglieva l'opposizione e revocava il decreto ingiuntivo opposto, rigettando la domanda riconvenzionale proposta dalla Società e condannando il alla refusione delle spese di lite in favore della Società. Chiariva il Parte_11
Giudice di Pace che l'esclusione della Società dal pagamento delle spese condominiali era legittima in forza del regolamento condominiale di tipo contrattuale sottoscritto dai Condòmini al momento del loro acquisto, regolamento che poteva essere modificato soltanto a seguito di delibera assembleare assunta all'unanimità, cosicché la delibera assembleare del 26.9.2011 con la quale, per la prima volta, erano pagina 4 di 12 state richieste spese alla Società, doveva considerarsi affetta da nullità, in quanto assunta in violazione del regolamento contrattuale.
Con atto di citazione il proponeva appello avverso la predetta sentenza, chiedendone la Parte_11 riforma integrale. A sostegno delle proprie pretese l'appellante deduceva che, al momento della costituzione del , non era stato approvato alcun regolamento di natura contrattuale, tanto Parte_11
che nessun richiamo era stato operato a questo nei singoli atti d'acquisto, né era stato allegato ai contratti di compravendita. La clausola di esclusione della Società dalla ripartizione delle spese condominiali era contenuta unicamente nei singoli contratti di compravendita e non nel regolamento condominiale, cosicché non poteva essere opposta al Aggiungeva che il Giudice aveva Parte_11
erroneamente accertato la nullità della delibera assembleare del 26.9.2021, nonostante la Società non avesse proposto alcuna domanda in via riconvenzionale e, come eccepito sin dal primo grado del giudizio, sarebbe in ogni caso decaduta dal diritto di farlo.
Avverso la predetta sentenza proponevano appello anche i singoli Condòmini dolendosi del fatto che il
Giudice di prime cure non si era pronunciato sulla domanda da loro proposta in via riconvenzionale, atta a far dichiarare la nullità parziale dei contratti di compravendita da loro sottoscritti, né aveva condannato la Società alla refusione delle spese di lite in loro favore, nonostante fosse stata rigettata la domanda risarcitoria proposta dalla Società nei loro confronti.
Costituitasi la Società, ha proposto appello incidentale, chiedendo la riforma della sentenza di primo grado, nella parte in cui era stata rigettata la domanda risarcitoria proposta in via riconvenzionale.
I due giudizi venivano successivamente riuniti e decisi dal Tribunale di Parma con sentenza pubblicata in data 25.5.2018, nel senso dell'integrale conferma della sentenza di prime cure, con condanna del alla refusione delle spese di lite in favore della e compensazione delle spese tra la Parte_11 CP_2
Società e i terzi chiamati.
Avverso tale decisione tanto il che i Condòmini hanno proposto ricorso per Cassazione. I Parte_11
Condòmini hanno inteso far valere l'erroneità della pronuncia impugnata nella parte in cui aveva escluso la vessatorietà della clausola di esclusione della Società alla compartecipazione alle spese condominiali. Dal canto suo il ha fatto valere che il Tribunale di Parma aveva errato nel Parte_11
ritenere di poter sindacare la validità della delibera assembleare del 26.9.2021, in quanto il giudizio non era stato introdotto nei confronti di tutti i Condòmini, né la Società aveva proposto una domanda riconvenzionale, non potendo il giudice dell'impugnazione a decreto ingiuntivo sindacare in via incidentale la validità della delibera assembleare. Peraltro, anche il Tribunale di Parma aveva supposto l'esistenza di un regolamento condominiale di natura contrattuale, che tuttavia non era presente, poiché il regolamento condominiale “Autorimesse 1” non era stato sottoscritto da tutti i Condòmini, non era pagina 5 di 12 stato richiamato, né allegato ai singoli atti di acquisto, e non conteneva deroghe ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, presenti unicamente negli atti di compravendita. Inoltre, la delibera assembleare del 26.9.2021 al più poteva essere annullata, ma la Società era decaduta dal termine per far valere il predetto vizio.
Il giudizio di Cassazione è stato definito con ordinanza pubblicata in data 27.2.2024, con la quale è stata cassata con rinvio la sentenza del Tribunale di Parma. In accoglimento del primo motivo di ricorso proposto dai Condòmini, la Suprema Corte ha ribadito che può avere natura vessatoria la clausola avente ad oggetto l'esclusione del venditore costruttore dal pagamento delle spese condominiali, laddove determini un significativo squilibrio di diritti e obblighi derivanti dal contratto di compravendita. Del pari, la Suprema Corte ha accolto il secondo, terzo e quarto motivo del ricorso proposto dal . In particolare, la Suprema Corte ha fatto valere che la delibera del 26.9.2021 Parte_11
poteva al più considerarsi annullabile, in quanto è annullabile e non nulla la delibera avente ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese per la gestione delle parti comuni, adottata in violazione dei criteri di legge o dalla convenzione.
Alla luce dei principi espressi dalla Suprema Corte, deve quindi essere rigettata l'opposizione a decreto ingiuntivo proposta dalla Società e per l'effetto confermato il decreto ingiuntivo opposto, con il quale la Società era stata condannata al pagamento, in favore del della somma di euro 4.259,00, Parte_11
oltre interessi e spese di lite, a titolo di spese condominiali portate dal bilancio consuntivo per l'annualità 12/13 e dal bilancio preventivo per l'anno 13/14, così come approvati dall'assemblea condominiale in data 9.7.2013. Ed infatti, sebbene la Suprema Corte abbia erroneamente richiamato la delibera assembleare del 26.9.2011, ritenendo che in quella sede si fossero approvati i bilanci per cui è causa, il ragionamento dal quale la Suprema Corte muove è certamente applicabile anche alla successiva delibera del 2013. Anche in quella sede l'assemblea condominiale ha inteso approvare bilanci in deroga alla pattuizione contenuta nei contratti d'acquisto stipulati tra i singoli Condomìni e la
Società venditrice e costruttrice, a mente della quale “in relazione alle unità immobiliari non alienate dalla società venditrice, si precisa che dette unità immobiliari non parteciperanno alle spese di gestione condominiale fino al momento in cui non verranno alienate;
pertanto dette unità immobiliari parteciperanno alle spese di gestione condominiale direttamente con i nuovi acquirenti”. Non v'è dubbio, quindi, che anche questa delibera potrebbe al più essere affetta da annullabilità e non certamente da nullità, avendo la delibera inteso ripartire in concreto tra i condomini le spese per la gestione delle parti comuni, in violazione dei criteri della convenzione. Vale quindi il principio per il quale la Società avrebbe dovuto far valere il vizio di annullabilità della delibera entro il termine di cui all'art. 1137, c.c., e cioè entro 30 giorni dalla comunicazione della delibera. Come correttamente fatto pagina 6 di 12 valere dal sin dal primo grado del giudizio, non solo la Società non aveva mai proposto Parte_11 domanda riconvenzionale atta a far dichiarare l'invalidità della delibera del 9.7.2013, così precludendo tale sindacato al giudice dell'opposizione a decreto ingiuntivo, ma in ogni caso sarebbe decaduta dal diritto di farlo. Ed infatti, come rilevato dalla Suprema Corte a Sezioni Unite, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione;
ne consegue l'inammissibilità, rilevabile d'ufficio, dell'eccezione con la quale l'opponente deduca solo l'annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione senza chiedere una pronuncia di annullamento (v. Cass., S.U. sent. n. 9839/21).
Pertanto, la sentenza di primo grado deve essere riformata nella parte in cui aveva accolto l'opposizione della Società e per l'effetto revocato il decreto ingiuntivo opposto.
Rimane ora da esaminare la domanda riconvenzionale proposta dai terzi chiamati e atta a far dichiarare la nullità parziale dei contratti di compravendita da loro conclusi con la Società, per vessatorietà della clausola che prevede che “in relazione alle unità immobiliari non alienate dalla società venditrice, si precisa che dette unità immobiliari non parteciperanno alle spese di gestione condominiale fino al momento in cui non verranno alienate;
pertanto dette unità immobiliari parteciperanno alle spese di gestione condominiale direttamente con i nuovi acquirenti”.
Come correttamente rilevato dal Giudice d'appello e dalla Suprema Corte, i contratti per cui è causa sono stati conclusi prima dell'entrata in vigore del D.lgs. n. 206/05, cosicché potrebbero eventualmente trovare applicazione le previsioni di cui agli artt. 1469 bis e ss. c.c., testo vigente ratione temporis. E' necessario quindi verificare se i contratti per cui è causa siano, o meno, stati conclusi tra un professionista e un consumatore e, laddove si dia risposta positiva alla prima questione, sindacare la vessatorietà della clausola contenuta nel contratto sottoscritto tra il consumatore e il professionista, vessatorietà che si ravvisa laddove si generi a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e che può essere esclusa se il professionista dimostri che la clausola è stata oggetto di trattativa individuale, così come previsto ex art. 1469 ter, c.c. Si aggiunga che, in forza della previsione di cui all'art. 1469 quinquies, c.c., “le clausole considerate vessatorie ai sensi degli articoli 1469bis e 1469ter sono inefficaci mentre il contratto rimane efficace per il resto.
L'inefficacia opera soltanto a vantaggio del consumatore e può essere rilevata d'ufficio dal giudice”.
pagina 7 di 12 Con specifico riferimento a questa questione la Suprema Corte, nell'ordinanza di rinvio, si è espressa nel senso che “Il Tribunale di Parma era stato chiamato a verificare se la clausola di esonero della società alienante dalla partecipazione alle spese condominiali per le unità immobiliari di sua proprietà ancora invendute, inserita nei titoli d'acquisto dei condomini che sono parti di questo giudizio, tutti stipulati tra l'aprile 2004 e l'aprile 2005, riguardasse contratti di vendita immobiliare conclusi tra un venditore professionista e un consumatore acquirente, e potesse considerarsi vessatoria, ove determinante a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e dunque incidente sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall'alienante, o sull'obbligo di pagamento del prezzo gravante sull'acquirente (restando di regola estraneo al programma negoziale sinallagmatico della compravendita e del singolo appartamento l'obbligo del venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restanti unità immobiliari che tuttora gli appartengano)” (la sottolineatura è di chi scrive).
La Suprema Corte sembra quindi escludere che, di regola, nel giudizio di vessatorietà della clausola di cui si discorre possano venire in considerazione questioni relative alla ripartizione delle spese condominiali, poiché devono essere considerati separatamente i diritti e obblighi discendenti dal contratto di compravendita rispetto a quelli incidenti sul singolo condomino. In tal senso pare doversi interpretare l'inciso della Suprema Corte “restando di regola estraneo al programma negoziale sinallagmatico della compravendita e del singolo appartamento l'obbligo del venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restanti unità immobiliari che tuttora gli appartengano”. Tale interpretazione è confortata dalla lettura di un altro precedente in termini della
Suprema Corte, che ha avuto modo di chiarire che “il contratto che intercorre tra il professionista costruttore del fabbricato ed il consumatore acquirente di una delle unità immobiliari in esso compreso è, di regola, una compravendita. Gli obblighi che derivano per il venditore dal contratto di compravendita sono delineati dall'art. 1476 del codice civile: consegnare la cosa al compratore, fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è effetto immediato del contratto;
garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa. Ai sensi dell'art. 1498 del codice civile, il compratore è, a sua volta, obbligato al pagamento del prezzo. Dal contratto di compravendita di una unità immobiliare compresa in un edificio condominiale non discende, quindi, all'evidenza, un obbligo per il venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restanti unità immobiliari che tuttora gli appartengano;
tale obbligo discende, piuttosto, dagli artt. 1118 e
1123 c.c. e può essere oggetto, tuttavia, di “diversa convenzione” ai sensi del primo comma dell'art.
1123 c.c. È pacifico, infatti, che gli artt. 1118, comma 1, e 1123 c.c. posso essere derogati da una convenzione stipulata tra tutti i condomini, come anche da una deliberazione presa dagli stessi con
pagina 8 di 12 l'unanimità dei consensi dei partecipanti. La convenzione di esonero di taluno dei condomini dagli obblighi collegati alla contitolarità del diritto di proprietà sulle cose comuni, eventualmente inserita nel cosiddetto contenuto contrattuale del regolamento di condominio, è quindi palesemente vicenda negoziale autonoma e distinta, sotto un profilo soggettivo e oggettivo, rispetto al contratto di vendita dell'unità immobiliare intercorsa tra costruttore proprietario originario e singolo condomino acquirente, seppure tale “diversa convenzione” ex art. 1123 c.c. sia oggetto di espresso richiamo nei titoli di compravendita di ciascun appartamento dell'edificio comune. Perché una clausola della convenzione sulle spese condominiali contenuta nel regolamento di condominio sia valutata ai fini dell'art. 33 del Codice del Consumo occorre, allora, che la stessa provochi un significativo squilibrio
(non ex se negli obblighi di contribuzione derivanti dagli artt. 1118 e 1123 c.c., ma) dei diritti e degli obblighi derivanti, ai sensi degli artt. 1476 e 1498 c.c., dal contratto di compravendita. Acquistano a tal fine rilievo le sole clausole del regolamento di condominio predisposte dal costruttore o originario unico proprietario dell'edificio, ricollegabili all'esercizio dell'attività imprenditoriale o professionale da quello svolta, che, valutate alla luce del complessivo programma obbligatorio, secondo i profili del
«significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto» e della «buona fede», ai sensi dell'art. 33, comma 1, d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, in rapporto al condomino acquirente dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva che rivesta lo status di consumatore, incidano sulla portata della prestazione traslativa di dare dovuta dall'alienante, la quale si estende di regola alle parti comuni, ovvero sul corrispettivo dovuto dal compratore per il bene venduto” (v. Cass. ord. n.
20007/22, in motivazione).
Tuttavia, occorre considerare che il caso che ci occupa è differente rispetto a quello esaminato dalla
Suprema Corte nell'ordinanza richiamata, in quanto il regolamento condominiale “Autorimesse” non legittima alcuna esenzione da parte della Società al pagamento delle spese per la gestione dei beni condominiali, tenuto conto che all'art. 9 si prevede che “nessun condomino, neppure rinunciando ai suoi diritti di comproprietà sulle cose comuni, ed insieme a quelli sulle cose di particolare sua proprietà, nonché all'uso di tutti o di parte dei servizi comuni, potrà sottrarsi al suo obbligo di concorrere alle spese stesse, salvo diverse disposizioni in merito registrate agli atti” (v. all. n. 2, fascicolo , la sottolineatura è di chi scrive). L'inciso “salvo diverse disposizioni in merito Parte_11 registrate agli atti” non può essere interpretato come un richiamo all'esclusione dal pagamento delle spese condominiali contenuta nei contratti di compravendita, come pure sostenuto dal Giudice di prime cure, non risultando da nessun indice letterale. Si aggiunga che tale regolamento non può avere natura contrattuale non essendo stato sottoscritto da tutti i Condòmini, difettando la sottoscrizione del legale rappresentante della nonché della condomina Ne deriva che l'esclusione Controparte_1 Persona_1
pagina 9 di 12 della Società dal pagamento delle spese condominiali ha valenza unicamente tra la Società e gli acquirenti, non essendo opponibile né al Condominio, né agli eventuali successivi acquirenti dei singoli immobili.
Essendo l'esclusione alla compartecipazione alle spese condominiali da parte della Società venditrice inserita unicamente nei singoli atti di compravendita, non v'è dubbio che questa incida direttamente sulla portata della prestazione traslativa dovuta dall'alienante. Ed infatti, a tale limitazione corrisponde un fisiologico aumento della percentuale di spese che ogni condòmino deve sostenere, cosicché tale clausola determina un evidente squilibrio di diritti ed obblighi tra il venditore costruttore e i singoli acquirenti, la cui proprietà è gravata, per così dire, di un peso maggiore. Peraltro, tale squilibrio è tanto più evidente sol che si consideri che non era previsto alcun limite temporale, cosicché il venditore potrebbe in ogni momento rifarsi sui singoli condòmini per essere manlevato della quota di spese condominiali richiestagli dal Parte_11
Deve quindi essere accolta la domanda riconvenzionale proposta dai terzi chiamati Parte_5
e per l'effetto Parte_6 Parte_9 Parte_10 Parte_8 Parte_4 Parte_2
dichiarata la nullità parziale dei contratti di compravendita da questi sottoscritti con Controparte_1
nella parte in cui si prevede che “in relazione alle unità immobiliari non alienate dalla società
[...]
venditrice, si precisa che dette unità immobiliari non parteciperanno alle spese di gestione condominiale fino al momento in cui non verranno alienate;
pertanto dette unità immobiliari parteciperanno alle spese di gestione condominiale direttamente con i nuovi acquirenti”.
Non può invece trovare accoglimento la domanda di nullità parziale proposta da Parte_3
nonché da e succeduti ad Ed infatti, per loro non Parte_1 Parte_7 CP_3
possono trovare applicazione le previsioni di cui agli artt. 1469 bis e ss., c.c., tenuto conto che, in forza della previsione di cui all'art. 1469 bis, comma I, c.c., “il consumatore è la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta”, mentre nel caso di specie il contratto è stato concluso tra due persone giuridiche.
Le spese di lite tra le parti vanno regolate nei seguenti termini.
In forza del principio di soccombenza, è tenuta a rifondere al procuratore del Controparte_1
Condominio, dichiaratosi antistatario, le spese di lite di tutti i gradi del giudizio. In particolare, facendo applicazione delle disposizioni di cui al DM n. 55/14, tenuto conto del valore della domanda, le spese vanno così liquidate: euro 1.265,00 per il giudizio innanzi al Giudice di Pace;
euro 1.701,00 per il giudizio d'appello (senza prevedere alcunché per la fase istruttoria); euro 1.875,00 per quello di
Cassazione; 1.276,00 per il giudizio di rinvio (senza prevedere alcunché per la fase istruttoria e la fase decisoria ai minimi).
pagina 10 di 12 Del pari, in forza del principio di soccombenza, è tenuta a rifondere a Controparte_1 [...]
le Pt_5 Parte_6 Parte_9 Parte_10 Parte_8 Parte_4 Parte_2
spese di lite, nella misura in precedenza liquidata. Le spese di lite del giudizio di Cassazione e di quello di rinvio devono essere liquidate in favore dell'avv. Seeber, dichiaratasi antistataria, che ha difeso le parti unicamente in questi gradi del giudizio.
Devono invece essere integralmente compensate le spese di lite tra e i terzi Controparte_1
chiamati e e a fronte della reciproca soccombenza. Parte_3 Parte_1 Parte_7
Inoltre, deve essere ordinata alla società la restituzione delle spese pagate dagli Controparte_1
odierni attori in forza delle sentenze del Giudice di Pace n. 1134/2015 e Tribunale di Parma n.
739/2018.

P.Q.M.

Il Tribunale di Parma, definitivamente decidendo nella causa R.G. n. 1691/24, in parziale riforma della sentenza d'appello del Giudice di Pace di Parma n. 1134/15, così provvede:
1) Rigetta l'opposizione proposta da e per l'effetto conferma il decreto Controparte_1
ingiuntivo opposto;

2) Condanna alla restituzione delle spese pagate dagli odierni attori in Controparte_1
forza delle sentenze del Giudice di Pace n. 1134/2015 e Tribunale di Parma n. 739/2018;
3) Condanna a rifondere al procuratore del Controparte_1 Parte_11 Parte_11
dichiaratosi antistatario, le spese di lite, così liquidate: euro 1.265,00 per il giudizio
[...]
innanzi al Giudice di Pace, euro 1.701,00 per il giudizio d'appello, euro 1.875,00 per quello di
Cassazione, 1.276,00 per il giudizio di rinvio, oltre IVA, se e in quanto dovuta, C.P.A. e 15% di spese forfettarie;

4) Condanna a rifondere a Controparte_1 Parte_5 Parte_6 Pt_9
in solido tra loro, le spese di
[...] Parte_10 Parte_8 Parte_4 Parte_2
lite, così liquidate: euro 1.265,00 per il giudizio innanzi al Giudice di Pace, euro 1.701,00 per il giudizio d'appello, oltre IVA, C.P.A. e 15% di spese forfettarie;

5) Condanna a rifondere al procuratore di Controparte_1 Parte_5 Pt_6
dichiaratosi
[...] Parte_9 Parte_10 Parte_8 Parte_4 Parte_2
antistatario, le spese di lite così calcolate;
euro 1.875,00 per quello di Cassazione, 1.276,00 per il giudizio di rinvio, oltre IVA, C.P.A. e 15% di spese forfettarie;

6) Compensa le spese di lite tra e Controparte_1 Parte_3 Parte_1
Parte_7
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c.
pagina 11 di 12 Parma, 6 marzo 2025
La Giudice dott.ssa Angela Casalini
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