R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I n n o m e d e l p o p o l o i t a l i a n o

I l T r i b u n a l e O r d i n a r i o d i F e r r a r a – S e z i o n e C i v i l e
in persona della dottoressa MO Bighetti, in funzione di Giudice Unico, in data 31 luglio 2025 ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A C O N T E S T U A L E nella causa di primo grado iscritta al n. 1155 del Ruolo Generale degli affari contenziosi per l'anno 2024 promossa da rappresentato e difeso dagli Avvocati Carlo Gubellini e Lisa Parte_1
Lecito del foro di Bologna
Intimante/ricorrente contro rappresentata e difesa dall'Avvocato Iacopo Buriani Controparte_1
del Foro di Ferrara convenuto
e con la chiamata in causa di
e rappresentati e difesi Controparte_2 Controparte_3 dall'Avvocato Silvio Barbiero del Foro di Padova
CONDOMINIO TRENTO TRIESTE 52 di Ferrara rappresentato e difeso dall'Avvocato Marina Bertelli del Foro di Ferrara appresentata e difesa dall'Avvocato Francesco Ferroni Controparte_4 del Foro di Ferrara. terzi chiamati

OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso

1 CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in verbale di udienza in data 31 luglio 2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Richiamati, quanto al fatto e allo svolgimento del processo, tutti gli atti e i verbali di causa, sulle conclusioni assunte dalle parti all'udienza del 31 luglio 2025 all'esito della discussione orale, si osserva quanto segue.
Con atto ex art. 658 c.p.c. notificato nel maggio 2024 , proprietario Parte_1 dell'unità immobiliare ad uso ristorante sita in Ferrara alla Piazza TO TR n.52, iscritto al Catasto Fabbricati del comune di Ferrara foglio 385, mappale 455 subalterno
21 mappale 458 subalterno 3, mappale 507 subalterno 16 (tra loro graffati ed uniti) locato alla società con contratto registrato il 1° giugno 2022 Controparte_1
ha chiesto la convalida dello sfratto per morosità sul presupposto dell'omesso pagamento da parte della conduttrice dei canoni di locazione relativi ai mesi decorrenti a far data dal gennaio 2024 a maggio 2024 per un totale di €20.500; nella medesima sede sommaria ha avanzato, altresì, domanda di ingiunzione per la condanna della controparte al pagamento di tutti i canoni scaduti e a scadere – nonché spese di registrazione e condominiali- sino all'effettivo rilascio del bene.
Si è costituita in giudizio sin dalla fase sommaria la convenuta Controparte_1
opponendosi alla convalida affermando di aver regolarmente pagato i canoni di locazione sino a quando, il 6 febbraio 2024, in ragione del crollo di parte del solaio sovrastante il vano scala che conduce ai locali – siti al piano primo- non aveva più potuto godere dell'immobile oggetto del contratto, avendo sospeso l'attività di ristorazione per inagibilità dei locali il cui raggiungimento attraverso la scalinata costituiva un evidente pericolo per la clientela.
Ha quindi sollevato l'eccezione di inadempimento del locatore (art.1460 c.c.), il quale era tenuto a mantenere i locali idonei all'uso convenuto (art.1571 c.c.) e nulla aveva fatto nonostante fosse a conoscenza da più di un anno delle infiltrazioni interessanti il solaio e verosimilmente provenienti da un lucernaio di proprietà di Controparte_2 ed Controparte_3
La chiusura forzata del locale – ha soggiunto aveva provocato Controparte_1
danni da mancati ricavi per una somma prossima ad € 120.000 oltre allo sviamento della clientela.
2 Il crollo del vano scala, inoltre, aveva modificato la struttura materiale dei locali, impedendo il godimento della cosa. Allorquando era stato allestito un ponteggio a tutela del passaggio dei clienti sulla scala- ciò aveva comunque ridotto le possibilità di utilizzo dei locali, conseguendone il diritto alla riduzione del canone locatizio ai sensi dell'art.1578 comma 1 e del risarcimento del danno ai sensi dell'art.1578 comma 2 del codice civile.
Ha dedotto infine il conduttore che i lavori cominciati a fine maggio 2022 non erano ancora finiti, di talché, spettava al conduttore una riduzione del corrispettivo ai sensi dell'art. 1584 c.c. proporzionata all'intera durata delle riparazioni e all'entità del mancato godimento.
Già dalla fase sommaria quindi il conduttore, oltre ad opporsi allo sfratto, ha chiesto la condanna del locatore al risarcimento dei danni subiti per la forzata chiusura del ristorante.
Respinta l'istanza attorea di rilascio provvisorio dell'immobile e disposto il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c., nella fase ordinaria di merito, instaurata dopo l'esperimento infruttuoso della procedura di mediazione, entrambe le parti hanno depositato memorie integrative, reiterando e specificando le proprie posizioni difensive.
In particolare, nella memoria integrativa depositata il 23 settembre 2024 il locatore
– dopo aver rilevato che il canone di gennaio 2024 era scaduto prima Parte_1 del crollo del solaio¹ - ha confermato l'avvenuto collasso il 6 febbraio 2024 di parte del solaio sovrastante alle scale dovuto, a suo avviso, alle abbondanti piogge del gennaio e febbraio 2024. Le acque meteoriche si erano infiltrate nei locali attraverso la zona perimetrale del soprastante terrazzo/lastrico solare con lucernaio che funge da piano di calpestio dell'appartamento di comproprietà di e Controparte_2 [...]
e da copertura/tetto ai locali sottostanti di proprietà del stesso. CP_3 Pt_1
L'acqua penetrata aveva compromesso in modo parziale la tenuta degli stucchi e ornamenti del solaio e una perdita di coesione dello strato di intonaco e del gesso del controsoffitto, direttamente collegati con il solaio, con conseguente caduta di frammenti nel vano scala. ¹ La scadenza del canone mensile è al primo giorno del mese ai sensi dell'art.5 del contratto di locazione. 3 Il locatore ha allegato di avere immediatamente svolto interventi di emergenza e di avere realizzato un ponteggio per consentire un sicuro piano di lavoro in quota e posizionato una rete protettiva volta a sopportare possibili ulteriori crolli di stucchi o arelle del solaio. Le opere eseguite, per quanto provvisorie, rendevano accessibile e transitabile il vano scale come certificato dall'ing. in data 6 maggio 2024 Le Per_1
opere definitive già in programma (sostituzione lucernaio, impermeabilizzazione terrazzo, ripristino stucchi del solaio) erano in attesa di autorizzazione della
Soprintendenza di Ferrara, Bologna, Reggio Emilia.
Dal 1° maggio 2024 quindi – ha proseguito i locali erano accessibili Parte_1
e l'attività di ristorazione nonché di collaborazione con il Ferrara Summer Festival della società – evento cui la conduttrice teneva in particolar Controparte_1 modo- era ricominciata e ciononostante nessun canone era stato versato. Finita la stagione, la società stessa aveva provocato un intervento dei Vigili del Fuoco che avevano accertato il pericolo di crollo dell'intonaco del soffitto delle sale 1 e 2 cosicché il Comune con ordinanza contingibile ed urgente del 7 agosto 2024 aveva disposto “ il non utilizzo dei locali denominati sala 1 e sala 2 e dell'ufficio prospiciente la sala 1” (relazione VVFF 1° agosto 2024 ordinanza Comune Ferrara 7 agosto 2024 docc.10 e 11 . Pt_1
Ha dedotto che il distacco di alcune parti del solaio non è in alcun modo imputabile a incuria o negligenza del locatore posto che l'evento è stato causato da infiltrazioni provenienti dal soprastante terrazzo/lastrico solare con relativo appartamento di proprietà dei signori e dei quali ha chiesto la Controparte_2 Controparte_3
chiamata in causa. ha quindi concluso per ottenere giudizialmente: Pt_1
1) La risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento dei canoni da gennaio 2024
2) La condanna della conduttrice a pagare i canoni da gennaio 2024 a settembre
2024 compreso per l'importo di €22.500, oltre agli ulteriori canoni maturati in corso di causa ed oneri accessori (non meglio quantificati ) ed agli interessi dalle singole scadenze al saldo.
4 3) In via subordinata , nel caso di riconoscimento del diritto del conduttore al risarcimento dei danni (per la perdita dei guadagni ecc) compensazione di tale credito con quello dovuto a titolo di canoni
4) Condanna dei terzi chiamati e a corrispondere direttamente alla CP_2 CP_3
società il risarcimento dei danni oltre al limite dei canoni Controparte_1
non incassati nonché a corrispondere direttamente al i canoni non Pt_1 incassati a seguito della compensazione operata
La società nella memoria integrativa depositata il 7 ottobre Controparte_1
2024 ha ribadito di avere sospeso l'attività fin dal 6 febbraio 2024 e che l'ordinanza comunale che aveva disposto l'inagibilità dei locali del ristorante il 7 agosto 2024 ha confermato la correttezza del proprio prudente operato adottato in precedenza. Il mancato pagamento dei canoni è quindi dovuto all'impossibilità di svolgere l'attività di ristorazione con musica di ascolto e somministrazione di bevande.
Ha confermato che solo il 21 maggio 2024 la conduttrice aveva avuto cognizione della documentazione attestante il montaggio del ponteggio a regola d'arte ed ha potuto riprendere da quella data solo parzialmente l'attività. Precisamente consistita nell'organizzare attività strumentali ed accessorie agli eventi del Ferrara summer
Festival, attività non aperte al pubblico e che richiedono l'accesso ai locali di un numero limitato di persone. Invece, i locali non avrebbero potuto essere usati per l'esercizio dell'attività di ristorazione con musica di ascolto, come dimostrato dai
Vigili del Fuoco (il 31 luglio 2024).
Si era quindi realizzato un godimento parziale dell'immobile tale da giustificare la riduzione del canone di locazione da maggio 2024 ai sensi dell'art.1578 c.c..
Ha evidenziato che i Vigili del Fuoco non solo avevano Controparte_1
giudicato probabili i distacchi dell'intonaco nelle sale 1 e 2 e ufficio prospiciente, ma avevano anche riferito la necessità di una approfondita verifica statica dei locali nonché l'approntamento di opere di assicurazione e ripristino da parte di personale qualificato. I VVFF, infine, hanno giudicato che il ponteggio costruito sulla scala, ne riduceva la larghezza utile, risultando quindi necessario valutare la compatibilità del cantiere temporaneo con lo svolgimento dell'attività di ristorazione, con particolare
5 riferimento alla compatibilità degli affollamenti massimi previsti nel locale con l'effettiva larghezza della scala.
Conseguentemente il Comune aveva disposto l'inagibilità temporanea dei locali fino all'esecuzione delle opere per il ripristino delle condizioni di sicurezza dei locali contraddistinti catastalmente al foglio 385 mappale 458 sub 3, 16 e 21 ( ossia di tutto il ristorante).
Confrontando i corrispettivi dei mesi lavorati nel 2023 e del volume d'affari del medesimo anno, la società ha addotto di avere subito un danno Controparte_1
di almeno €9910 per ogni mese di chiusura dell'attività.
Ha quindi concluso chiedendo
- Il rigetto della domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento
- Il rigetto della domanda di condanna al pagamento dei canoni
- In via subordinata la riduzione del canone ex art.1578 comma 1 c.c.
- In via riconvenzionale la condanna del locatore o i terzi chiamati in causa al risarcimento dei danni subiti dalla società (mancato guadagno e avviamento) nella misura di almeno €9910 per ogni mese di chiusura dell'attività
All'udienza del 9 ottobre 2024 era disposta la chiamata in causa dei terzi proprietari
e . Controparte_2 Controparte_3
Si sono costituiti in giudizio i terzi chiamati, residenti in [...].
Hanno dedotto la decadenza della conduttrice dalla domanda riconvenzionale per mancata richiesta di spostamento dell'udienza ex art.418 c.p.c.
Hanno dedotto nel merito che la responsabilità dei danni subiti dal conduttore non era dei proprietari del lucernaio, in quanto ignari di ogni problematica di infiltrazione e ammaloramento.
Hanno lamentato invero i chiamati in causa di essere stati avvertiti del problema infiltrativo e del crollo solamente a metà marzo 2024.
Se i problemi fossero stati rappresentati per tempo sarebbero stati presi tempestivi provvedimenti, come accaduto successivamente. Solo il comportamento omissivo della conduttrice aveva pertanto prodotto il danno o quanto meno concorso a cagionare il danno ex art.1227 del codice civile.
6 I proprietari del terrazzo hanno soggiunto che il lucernaio - effettivamente presente nella terrazza in loro uso – era stato oggetto di opere provvisorie poste in essere nell'immediatezza le quali avevano eliminato il problema infiltrativo.
In data 26 aprile 2024, inoltre, vi era stato un sopralluogo dal quale era risultato che il ristorante era agibile e raggiungibile mediante ascensore, ed il vano scala era praticabile, nonostante i lavori: la conduttrice aveva quindi potuto partecipare all'evento Ferrara Summer Festival che si è tenuto dal 10 maggio al 31 luglio 2024, conseguendone l'infondatezza della domanda di danni.
I chiamati in causa infine hanno dedotto che, nella non creduta ipotesi in cui dovessero essere riconosciuti dei danni al conduttore, sarebbe corresponsabile il Condominio
TO TR 52, nel quale è inserita l'unità immobiliare di proprietà dei terzi chiamati.
Se infatti le infiltrazioni derivano dalla terrazza, essa funge da copertura oltre che al ristorante anche ad altre parti comuni dell'edificio condominiale quali il suolo sul quale è stato eretto il condominio medesimo, per cui il condominio risulterebbe responsabile per omessa manutenzione di parti comuni.
Il danno cagionato al locatore ed al conduttore originato dalla terrazza “di proprietà esclusiva” dovrà essere ripartito quindi per un terzo ai terzi chiamati e per due terzi al condominio ai sensi dell'art.1126 c.c.
I terzi chiamati hanno quindi concluso:
- Per la chiamata in causa del condominio
- Per la inammissibilità della domanda riconvenzionale del conduttore ex art.418
c.p.c.
- Rigetto di ogni domanda formulata dal locatore e dal conduttore
- Nel caso di condanna al risarcimento dei danni nei confronti del locatore e conduttore, ripartirsi il danno per due terzi al condominio TO TR e per un terzo ai terzi chiamati
All'udienza del 5 febbraio 2025 l'avv. Barbiero ha precisato che sotto la terrazza in questione insisteva anche un magazzino facente parte del Condominio TO TR, insistendo per la chiamata in causa del condominio.
7 L'avv. Buriani per chiamato ad esprimersi in merito alla Controparte_1
chiamata in causa del Condominio, si è associato alla richiesta, estendendo la propria domanda risarcitoria anche al Condominio TO TR (verbale udienza 5 febbraio
2025)
Con ordinanza resa all'udienza del 5 febbraio 2025 era disposta la chiamata in causa del condominio TO TR 52.
Si è costituito il Condominio TO TR 52 il quale, in punto di fatto, ha riferito di avere denunciato il danno relativo al crollo parziale del solaio all'assicurazione, e che questa ha liquidato la somma di €11.820,00 in base alla “polizza globale fabbricati” stipulata dal condominio. La somma veniva trattenuta dal Condominio a disposizione “del soggetto giuridico che verrà riconosciuto legittimato dal giudice a riceverla nel presente giudizio”.
Il condominio ha puntualizzato che benchè l'immobile di proprietà Controparte_5 sia inserito nelle tabelle millesimali del condominio, il lastrico solare di proprietà esclusiva sovrasta unicamente la scala di esclusiva proprietà di (meglio Pt_1
individuata al mappale 255 sub 21) la quale proprietà in base alle tabelle Pt_1 millesimali vigenti non fa parte del Condominio TO TR 52. Ha contestato quindi il Condominio di dover rispondere dei danni al conduttore per la misura di due terzi, in quanto il lastrico solare/terrazzo sovrasta un immobile che non è in
Condominio (mappale 255 sub21) e quindi non poggia su nessuna unità facente parte del condominio.
Il condominio ha concluso
- Per la chiamata in causa delle Controparte_6
- Rigettarsi ogni domanda nei confronti del condominio
- In caso di condanna del condominio, l'assicurazione lo tenga indenne
La società chiamata in causa per l'udienza del 12 Controparte_7
giugno 2024, si è costituita in giudizio tardivamente il 29 luglio 2025, deducendo a)
l'estinzione dell'obbligazione di manleva, avendo già integralmente risarcito il danno alle cose lamentato dal condominio con il versamento della somma di €11.820,00 accettata senza riserve dall'assicurato, in base all'atto di liquidazione amichevole del
26 marzo 2025 b) la mancata operatività della polizza per i danni da mancato
8 guadagno e avviamento, non oggetto di copertura assicurativa ai sensi dell'art.24 della polizza la quale garantisce solo i danni alle cose oltre che da lesioni e morte c) infondatezza nel merito della domanda risarcitoria in adesione alle tesi del
Condominio d) assenza di prova alcuna del danno pretesamente subito da
[...]
Controparte_1
§
All'udienza fissata per la discussione la Difesa del ha Controparte_8 contestato che la polizza non fosse operante, così come l'estinzione dell'obbligazione di manleva ed ha dedotto l'inutilizzabilità dei documenti prodotti dalla Compagnia di assicurazione in ragione della tardività della costituzione.
§
Descritte le posizioni delle parti occorre affrontare la questione preliminare della decadenza di dalla domanda riconvenzionale svolta nei Controparte_1 confronti di e in relazione alla mancata richiesta di Pt_1 CP_2 CP_3 spostamento dell'udienza ex art.418 c.p.c.
L'eccezione, proposta dal difensore dei terzi chiamati, è infondata.
Nei confronti dei chiamati in causa, innanzitutto, la domanda di danno non ha natura riconvenzionale ma rappresenta la domanda principale del conduttore nei confronti del terzo. Nei confronti del locatore, invece, in quanto la domanda riconvenzionale di danno del conduttore era già stata formulata nella fase sommaria ex art.658 c.p.c., non necessitando quindi di ulteriore spostamento dell'udienza la specificazione della domanda stessa in sede di memoria. Tanto è vero che il locatore si è difeso specificamente sul punto.
La Corte di Cassazione ha infatti così chiarito che “Nella procedura di rilascio di immobile ad uso diverso dall'abitazione, la necessità per il conduttore convenuto che agisce in riconvenzionale di chiedere - a pena di decadenza come espressamente sancisce l'art. 418 cod. proc. civ. - la fissazione di una nuova udienza di discussione, non sussiste nel caso in cui il giudizio sia iniziato con il rito sommario (nella specie, con citazione per convalida di licenza per finita locazione) e in esso sia stata proposta la domanda riconvenzionale, mentre solo successivamente sia stata disposta la trasformazione del rito a norma dell'art. 426 cod. proc. civ., giacché l'udienza di discussione fissata ai sensi di quest'ultimo articolo consente di realizzare le esigenze, 9 sottese alla richiesta del convenuto, volte ad assicurare la regolarità del contraddittorio e la possibilità per l'attore di svolgere le proprie difese. (Cass. Sez. 3, 24/02/2003, n.
2777, Rv. 560680 - 01).
L'eccezione di decadenza formulata dalla Difesa di e è pertanto da CP_2 CP_3 respingersi.
§
Nel merito si osserva quanto segue.
Sulla base delle allegazioni delle parti deve ritenersi pacifico ed incontroverso che conduttrice dell'immobile ad uso ristorante sito in Ferrara alla Controparte_1
Piazza TO TR n.52 - iscritto al Catasto Fabbricati del comune di Ferrara foglio
385, mappale 455 subalterno 21 mappale 458 subalterno 3, mappale 507 subalterno 16
(tra loro graffati ed uniti) - ha del tutto omesso il pagamento dei canoni dovuti per il godimento del predetto immobile da gennaio 2024 all'attualità. (vedi dichiarazioni sul punto all'udienza del 12 giugno 2025 del procuratore del locatore).
A giustificazione del mancato pagamento – appunto non contestato- il conduttore ha eccepito l'inadempimento della controparte ossia il mancato assoluto godimento dei locali dal 6 febbraio 2024, il godimento parziale dei locali nel maggio, giugno e luglio
2024 ed infine il mancato totale godimento dei locali per inagibilità degli stessi decretata dal dal 7 agosto 2024 sulla base dei rilievi dei Vigili del Controparte_9
Fuoco del 31 luglio 2024.
Come le Sezioni Unite insegnano “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà
10 dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione) …. (Cass. Sez. U., 30/10/2001, n. 13533, Rv. 549956 - 01).
Avendo pertanto il debitore eccepito l'inadempimento della controparte, per non avere questa mantenuto la cosa in buono stato locativo (art. 1575 n. 2 e 1576 c.c.) tanto che era crollata una porzione di soffitto sul vano scale di accesso al ristorante il 6 febbraio
2024 e che il locale era stato chiuso per inagibilità dal Comune, spetta al locatore, e quindi a di dimostrare di avere adempiuto alle proprie obbligazioni Parte_1 ossia di avere mantenuto “la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto”
(art.1575 c.c.).
Risulta altrettanto pacifico che dal 6 febbraio 2024, a causa del crollo di parte del soffitto del vano scala i locali non erano in stato di servire all'uso convenuto. Vi era evidente pericolo per l'incolumità di coloro che fossero transitati per le predette scale.
La situazione è rimasta tale fino al maggio 2024, quando, per ammissione della conduttrice, essendo stati installati un ponteggio ed una rete di protezione, ella ha potuto organizzare una parziale riapertura dell'attività.
Specificamente al fine di organizzare le attività strumentali ed accessorie agli eventi del Ferrara Summer Festival, attività non aperte al pubblico e che richiedono l'accesso ai locali di un numero limitato di persone.
A fronte di tale allegazione, spetta al locatore dimostrare che i locali erano pienamente utilizzabili dal maggio 2024 in avanti.
Tale prova non è stata fornita, non potendo avere tale pregnanza probatoria il documento dell'ing (doc.6 fasc. che accerta la costruzione a regola Per_1 Pt_1
d'arte del ponteggio e la transitabilità delle scale, a fronte del successivo intervento dei Vigili del Fuoco del 31 luglio 2024 a mente del quale i locali non avrebbero potuto essere utilizzati per l'apertura al pubblico a causa degli ammaloramenti dei soffitti delle sale e dell'inadeguatezza della scala – quale uscita di sicurezza- in caso di affollamento di clienti (docc.10 e 11 . Parte_2
E' evidente che una relazione dei Vigili del fuoco di fine luglio 2024 che rappresenta la necessità di una verifica strutturale dei locali adibiti a ristorante e che sconsiglia l'uso della scala per il pubblico per ragioni di sicurezza non può non ritenersi valida anche per il trimestre precedente, proprio in ragione della gravità dei vizi riscontrati, gravità tale da imporre la chiusura totale di lì a pochi giorni dei locali. 11 A fronte di tale allegazione documentale spettava al locatore provare che i locali erano perfettamente utilizzabili e completamente utilizzabili per tutti gli usi convenuti e senza pericolo nel maggio, giugno e luglio 2024.
E' solo l'ammissione del conduttore di avere comunque lavorato per il Summer
Festival nel periodo in questione – ma senza uso del ristorante al pubblico- che consente di accogliere la domanda di pagamento del canone, in misura parziale che si stima pari alla metà del canone.
Per i mesi da agosto 2024 in avanti nulla è stato dimostrato, ed è rimasa sfornita di prova l'affermazione del procuratore che “i lavori sono terminati a inizio di febbraio
2025”. I locali locati, quindi, non sono utilizzabili per l'uso convenuto (anche) per il periodo dal 31 luglio 2024 in avanti, e sono formalmente chiusi al pubblico dal 7 agosto 2024. In difetto di prova contraria, che doveva dare il locatore, il canone locatizio non è quindi dovuto.
Riassumendo: al locatore spetta il canone di gennaio 2024 in scadenza il 1° gennaio 2024 (€4000); al locatore spetta il canone per 5 giorni di febbraio 2024 (€665) al locatore spetta metà del canone per i mesi di maggio giugno e luglio 2024 (€6750) al locatore non spettano altri canoni. Totale €11.415 oltre interessi legali aumentati di
5 punti ai sensi dell'art.5 del contratto di locazione, da ogni singola scadenza del canone al saldo.
§
Risoluzione del contratto: nessuna ragione aveva il conduttore per omettere il canone di gennaio 2024 e considerando la scadenza al primo febbraio 2024 del canone del secondo mese dell'anno, ne discende che l'intimata non ha adempiuto ai suoi obblighi indipendentemente e prima del crollo del solaio avvenuto il 6 febbraio 2024.
Allorquando ha ripreso l'attività per il Ferrara summer festival nel maggio 2024, pur avendolo promesso (vedi lettera avv.Buriani doc.9 Fascicolo non ha versato Pt_1 nemmeno parzialmente il canone pur avendo utilizzato, come ammesso, parte dei locali.
L'art.15 del contratto inter partes dispone che il mancato pagamento del canone entro venti giorni dalla scadenza mensile produce ipso iure la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore, di talché, in ragione di questa predeterminazione pattizia 12 della gravità dell'inadempimento deve dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione.
§ chiede il risarcimento dei danni per mancato guadagno dovuto Controparte_1 alla chiusura dei locali consistente nel mancato guadagno e nella perdita dell'avviamento.
La domanda non può essere accolta essendo insufficienti le allegazioni in punto di esistenza e consistenza del danno.
La parte allega di avere esposto al fisco nell'anno precedente 2023 un volume d'affari
(modello IVA) di €136.405,00 e di avere registrato la somma di €119.920,00 a titolo di corrispettivi per “biglietteria”, guardaroba e bar. Detti corrispettivi, che la parte rapporta a mese domandando un danno pari ad €9910 per ogni mese di chiusura dell'attività, non possono per definizione costituire il danno ossia “la perdita subita dal creditore” o il “mancato guadagno” (art.1223 c.c.). I corrispettivi, infatti, costituiscono i ricavi e non il “guadagno” che è rappresentato dalla differenza tra i ricavi e le spese necessarie per conseguirli (spese di materie prime, spese del personale, spese contributive, spese per utenze ecc). La mera prospettazione dei ricavi effettuati nell'anno precedente (pur documentati) senza alcuna altra indicazione idonea a far presumere un effettivo guadagno, non è sufficiente nemmeno per una CTU contabile, proprio per difetto allegativo. Conseguendone la natura esplorativa della consulenza richiesta dalla società..
Anche rispetto alla dedotta perdita dell'avviamento l'assenza di allegazione dei fatti che ne supportino il diritto è totale.
Né sono state allegate perdite subite come ad esempio il corrispettivo della retribuzione erogata al personale, tenuto in forza nonostante la chiusura o altro.
Deve pertanto essere rigettata la richiesta risarcitoria formulata da Controparte_1
nei confronti di dei terzi chiamati e e del Condominio
[...] Pt_1 CP_2 CP_3 per i danni patrimoniali causati dalla chiusura dei locali, per mancata prova di tali danni.
§
13 Conseguentemente debbono essere respinte anche le domande di nei Parte_1
confronti di e , tutte subordinate al riconoscimento giudiziale di danni CP_3 CP_2 alla parte conduttrice.
Vengono conseguentemente meno le domande di nei confronti del Controparte_5
Condominio e quella di manleva di quest'ultimo.
Quanto alle somme che il Condominio ha ricevuto dall'assicurazione a seguito dell'attivazione della Polizza Globale Fabbricati rispetto al denunciato danno da
“caduta intonaco e cornici nel vano scalo della proprietà dott. (soc. dietro le Pt_1
quinte s.r.l.) a seguito di evento atmosferico provenienti da proprietà Arch CP_2
e prof. , ricerca cause in corso” (doc.3 Condominio) non
[...] Controparte_3
è questa Autorità che deve stabilire a chi debbano essere attribuite, in quanto nel presente giudizio non è stata formulata alcuna domanda – da parte di alcuno- di risarcimento per i danni all'immobile.
§
Spese di lite. Debbono essere compensate integralmente le spese tra il locatore ed il conduttore in quanto è reciproca la soccombenza ( soccombe su gran Parte_1 parte dei canoni richiesti, soccombe sul risarcimento). Controparte_1
e in solido dovranno rifondere le spese di lite Controparte_1 Parte_1 ad e . Controparte_3 Controparte_2
in quanto la domanda di condanna dei chiamati in causa Controparte_1 formulata nella memoria integrativa del 7 ottobre 2024 è respinta. in quanto egli ha chiesto la chiamata in causa dei titolari del terrazzo, Parte_1
escludendo la propria responsabilità ed adducendo la responsabilità esclusiva dei chiamati (pag.8 della memoria integrativa del 23 settembre 2024) nei riguardi dei quali ha chiesto che il giudice emettesse una pronuncia di condanna al pagamento di somme di denaro a favore della società senza legittimazione alcuna (è Controparte_1
il danneggiato che deve chiedere la condanna a proprio favore dal risarcimento); nonché senza formulare una chiara domanda di accertamento in regresso in funzione della ripartizione interna (e non esterna) del peso dell'eventuale risarcimento (cfr.
Cass. 490/2003 e Cass.7332/2025) In altre parole, anche in caso di ritenuta sussistenza del danno, non vi sarebbe stato alcun titolo – né è stato indicato- per di Parte_1
chiedere la condanna di terzi al risarcimento del danno subìto dal conduttore. 14 In sostanza e non sono soccombenti rispetto a Controparte_3 Controparte_2
come non lo sono rispetto a . Pt_1 Controparte_1
Il conduttore dovrà rimborsare le spese anche al Condominio, avendo Controparte_1
formulato la domanda risarcitoria infondata e respinta (anche) nei confronti del
Condominio(verbale udienza 5 febbraio 2025).
Le spese di debbono invece essere rimborsate dal Condominio. Controparte_4
Quest'ultimo infatti ha chiamato in causa la Compagnia di assicurazione chiedendo di essere dalla stessa manlevata in base ad una polizza non operante per il caso di specie
(doc.2 Condominio).
L'art.24 delle condizioni generali rubricato “rischio assicurato- responsabilità civile verso terzi” prevede quanto segue: “La Società si obbliga a tenere indenne
l'Assicurato di quanto questi sia tenuto a pagare, quale civilmente responsabile ai sensi di legge, a titolo di risarcimento (capitale, interessi e spese) di danni involontariamente cagionati a terzi, compresi i locatari, per morte, per lesioni personali e per danneggiamenti a cose, in conseguenza di un fatto accidentale verificatosi in relazione ai rischi inerenti la qualifica di proprietario del fabbricato”.
Dalla clausola, che definisce il rischio assicurato in via generale emerge con chiarezza che l'assicurazione per la responsabilità civile della polizza globale fabbricati civili riguarda solo danni alle cose, mentre nel caso di specie i danni richiesti da Dietro le
Quinte s.r.l. concernono un danno da perdita di avviamento e da mancato guadagno nell'esercizio dell'impresa commerciale.
La valutazione dell'operatività della polizza, nel caso specifico, è un presupposto della domanda stessa del Condominio e deve pertanto essere valutata dal giudice, indipendentemente dalla mancata o tardiva costituzione della Compagnia, la cui eccezione ha rilievo di mera difesa.
Il Condominio deve quindi rifondere le spese di lite alla società Controparte_4
La liquidazione delle spese è fatta in dispositivo sulla base del valore effettivo della causa con applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014 fascia da €26.001-
€52.000 nei minimi tabellari tenuto conto dell'attività difensiva svolta (€851 studio,
€602 fase introduttiva, €903 fase trattazione, €1453 fase discussione, €571,35 spese generali).
P . Q . M . 15 definitivamente decidendo sulla causa N.R.G. 1155/2024, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa e respinta:

1. dichiara risolto per grave inadempimento della parte conduttrice il contratto di locazione oggetto di causa, datato 1.05.2022 e regolarmente registrato in data
1.06.2022 (anno 2022 serie 3T n.4833);

2. ordina a di rilasciare l'immobile sito in Piazza TO e Controparte_1
TR 52, denominato Teatro Nuovo Ristorante entro la data del 31 agosto 2024;

3. condanna a corrispondere a la somma Controparte_1 Parte_1
complessiva di €11.415 a titoli di canone di locazione di gennaio 2024, primi cinque giorni di Febbraio 2024, e per i mesi di maggio, giugno e luglio 2024 oltre interessi legali aumentati di cinque punti dalle singole scadenze sino al saldo.

5. Rigetta ogni altra domanda di;
Parte_1

6. Rigetta la domanda risarcitoria di e la domanda di Controparte_1 manleva del Condominio TO TR 52.

7. Compensa integralmente le spese di lite tra e Parte_1 Controparte_1
[...]

8. Condanna e in solido a rifondere a Parte_1 Controparte_1 CP_2
ed le spese di lite che si liquidano in € 4380,35 oltre IVA
[...] Controparte_3
e CPA

9. Condanna a corrispondere al Condominio TO TR 52 Controparte_1 le spese di lite che liquida in € 4380,35 oltre IVA e CPA.
10. Condanna il Condominio TO TR 52 a corrispondere a Controparte_4
le spese di lite, che liquida in € 2906,00 per compensi oltre ad €435,90 per spese generali, oltre IVA e CPA.
Così deciso in Ferrara in data 31 luglio 2025.
IL GIUDICE
MO Bighetti
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