Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova
Terza Sezione Civile

In composizione monocratica, in persona del giudice dott. Alberto La Mantia ha pronunciato la seguente
SENTENZA resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
nella causa iscritta al n. R.G. 2101/2025, promossa da:
SOVRANO in persona del Segretario Generale CP_1 Parte_1 del Comun Tesoro e Procuratore, dott. Giorgio corrente in Roma, Via dei Condotti Per_1
n. 68, c.f. , elettivamente domiciliato in Roma, Via Panama 86 presso e nello P.IVA_1 studio dell'Avv. Valerio Bartocci, che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti
-ricorrente- contro

, c.f. , nata a [...] l'[...] CP_2 C.F._1
-resistente contumace-
PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI

Come da verbale d'udienza del 23.10.2025, da intendersi qui integralmente richiamato.

FATTO E DIRITTO
Il Sovrano Militare Ordine di Malta (nel prosieguo ), in persona del legale Pt_1 rappresentante pro tempore, con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato il 5.3.2025, agiva nei confronti della sig.ra , esponendo, tra l'altro: CP_2 - di avere in data 1.9.2009 concesso in locazione alla resistente l'immobile, sito in Rapallo,
Vico alla Posta n. 2 (così catastalmente censito: Foglio 63, Part. 273, Sub. 15, Cat. C/3,
R.C. € 547,55), mediante contratto di locazione ad uso non abitativo avente la durata di sei anni, rinnovabili alla scadenza, a decorrere dall'1.9.2009 e per un canone annuo di €
4.800,00, da corrispondersi in rate mensili pari ad € 400,00 ciascuna, oltre oneri accessori
(doc. 1);
- che la conduttrice, fin dall'inizio della locazione, si era resa morosa nel pagamento dei canoni e degli oneri accessori per la complessiva somma, alla data del deposito del ricorso, di € 81.514,38, di cui € 80.361,14 a titolo di canoni insoluti ed € 1.153,24 a titolo di imposta di bollo e di imposta di registro (nella misura del 50% come convenuto nel contratto), come da avvisi di pagamento recapitati alla conduttrice (docc. 2, 3, 5 e 6);
- di avere in precedenza notificato alla sig.ra un atto di intimazione di sfratto per CP_2 morosità, che aveva avuto esito negativo, stante l'irreperibilità ex art. 143 c.p.c. della medesima a decorrere dall'anno 2024;
- di avere inviato nel corso degli anni alla conduttrice avvisi di pagamento, dalla stessa regolarmente ricevuti sino all'anno 2023 (stante poi la sua irreperibilità a partire dall'anno
2024, si veda in proposito doc. 9), le lettere di aggiornamento ISTAT (doc. 5), nonchè un sollecito di pagamento in data 22.09.2020 (doc. 7);
- di avere, pertanto, interesse ad agire nei confronti della resistente al fine di ottenere la risoluzione del contratto, con immediato rilascio dell'immobile e condanna della conduttrice al pagamento della morosità maturata.
Concludeva, quindi, nel senso riportato alle pagine 15 e 16 dell'atto introduttivo.
La sig.ra , nonostante la regolarità della notifica, non si costituiva in giudizio CP_2
e, all'udienza dell'11.6.2025, ne veniva dichiara la contumacia.
La causa, ritenuta matura per la decisione, era successivamente rinviata per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c.
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Le domande avanzate da parte ricorrente appaiono fondate per le ragioni di seguito esplicitate.
Preliminarmente si deve rilevare che, nell'azione di risoluzione del contratto, che ha quale elemento costitutivo fondamentale il mancato adempimento, il creditore è tenuto a provare soltanto l'esistenza del titolo, ma non l'inadempienza dell'obbligato, dovendo essere quest'ultimo a provare di avere adempiuto, non potendosi addossare al creditore l'onere della prova negativa del mancato adempimento (Cass. S.U. 13533/2001). Nel caso di specie ha assolto al proprio onere probatorio, producendo in giudizio il Pt_1 contratto di locazione dell'immobile (doc. 1), documentando in tal modo l'esistenza delle obbligazioni assunte dalla conduttrice, tra cui, in particolare, quella di pagare i canoni di locazione nella misura ivi pattuita e poi aggiornata a seguito delle variazioni ISTAT, oltreché gli oneri accessori relativi all'imposta di bollo e di registro, nella misura individuata dagli artt.17 (“Sono a carico della parte conduttrice l'imposta di bollo per il contratto e le quietanze,
l'imposta di registro- se di obbligo-nella misura del 50%”) e 20 del contratto di locazione (“Il presente contratto è soggetto ad imposta di registro in misura dell'1% in quanto trattasi di immobile strumentale, tutte le spese di registro del presente contratto e sue rinnovazioni, saranno a carico del conduttore e del locatore in ragione del 50% per parte a norma della
Legge n. 392 del 27.07.78”); del resto, quanto sopra esposto ha trovato conferma anche nelle produzioni 2, 3, 6, cui si fa rinvio.
La signora per contro, non si è costituita in giudizio, rinunciando a provare gli CP_2 eventuali fatti contrari alla pretesa del ricorrente, per cui il suo inadempimento deve ritenersi nella fattispecie in esame sufficientemente dimostrato.
Nessun dubbio può poi sussistere in ordine al fatto che l'inadempimento sia di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c., essendo lo stesso consistito nel mancato assolvimento, per un periodo rilevante, e fin dall'inizio del rapporto locatizio, dell'obbligazione primaria facente capo alla conduttrice, ovvero il pagamento del canone, oltre che degli oneri accessori, peraltro con conseguente maturazione di un'elevata morosità.
A ciò si aggiunga che, nel caso di specie, l'art. 4 del contratto di locazione prevede espressamente quanto segue: “In caso di mancato pagamento del canone la parte locatrice potrà valersi del disposto dell'art.1453 c.c. senza bisogno di diffida o di costituzione in mora”
e l'art. 5 precisa che: “Il pagamento del canone non potrà essere ritardato per nessun motivo
o eccezione;
qualora la parte conduttrice avesse da far valere delle eccezioni dovrà farlo separatamente senza potersi rivalere sul canone locatizio” (v. doc. 1), a dimostrazione pertanto dell'interesse di parte locatrice alla tempestività dei versamenti che qui interessano.
Alla luce di tutto quanto sopra esposto, deve, pertanto, dichiararsi ai sensi dell'art. 1453 c.c. la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti per grave inadempimento della sig.ra CP_2
Dall'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto discende poi la fondatezza di quella finalizzata al rilascio dell'unità immobiliare concessa in locazione, rilascio che, ai sensi dell'art. 56 L. n. 392/1978, va ordinato - considerate la ragione dello stesso e la rilevante e perdurante morosità - in giorni quaranta dalla presente sentenza. Parte resistente va inoltre essere condannata alla corresponsione in favore di della Pt_1 complessiva somma di euro 85.393,10 (dovendosi aggiungere all'importo di € 83.457,74 di cui al verbale d'udienza 11/6/2025 quello di € 1.935,36, pari a quattro mensilità di canone),
a titolo di oneri accessori (imposta di bollo e 50% dell'imposta di registro), così come indicati nel prospetto e nella documentazione di cui in atti (v. docc. 2 e 6) e canoni di locazione insoluti da settembre 2009 a ottobre 2025, oltre alle successive mensilità del canone (€
483,84) a scadere fino all'effettiva riconsegna dell'immobile. Si precisa che le somme dovute a titolo di canone di locazione risultano già aggiornate rispetto alle variazioni ISTAT, avendo parte ricorrente provveduto nel corso degli anni ad informare la conduttrice, mediante raccomandata, delle variazioni del canone nel rispetto del limite del 75%, in conformità a quanto previsto dall'art. 32 l.392/1978.
Sull'importo in questione spettano, altresì, gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze e, dal momento della proposizione della domanda giudiziale, gli interessi di cui all'art. 1284 comma IV c.c.
La sig.ra in quanto soccombente, deve essere, infine, condannata al pagamento CP_2 delle spese di lite del presente giudizio (valore compreso nello scaglione tra € 52.00,01 ed
€ 260.000,00, con esclusione della fase istruttoria non espletata), spese su cui, peraltro, appare congruo applicare la riduzione del 50% rispetto ai parametri medi stabiliti dal D.M.
147/2022, in considerazione del numero delle questioni trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza,
1) risolve il contratto di locazione ad uso non abitativo intercorso tra il Sovrano Militare
Ordine di Malta e , contratto stipulato in data 1.9.2009 e relativo all'immobile CP_2 sito in Rapallo, Vico alla Posta n. 2 e censito al catasto di detto Comune al foglio 63, part. 273, sub. 15, Cat. C/3, R.C. € 547,55, per grave inadempimento della conduttrice;

2) condanna al rilascio, in favore del Sovrano Ordine Militare di Malta, CP_2 dell'immobile di cui al punto 1), libero da persone e/o cose, entro il termine perentorio di quaranta giorni dalla presente sentenza;

3) dichiara tenuta e per l'effetto condanna parte resistente al pagamento in favore del
Sovrano Militare Ordine di Malta della complessiva somma di euro 85.393,10 a titolo di canoni di locazione da settembre 2009 a ottobre 2025, aggiornati alle variazioni ISTAT, nonchè di oneri accessori, oltre alle mensilità di canone successivamente a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile ed interessi come indicati in parte motiva;
4) condanna alla corresponsione, a favore del ricorrente, delle spese di lite, CP_2 che liquida in € 786,00 per esborsi e in € 4.216,50 per compensi, oltre 15% di spese forfettarie, IVA e CPA come per legge.
Genova, 23 ottobre 2025
Il Giudice
dott. Alberto La Mantia