TRIBUNALE DI MESSINA - I sezione Civile
&&&&&&
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Nella persona del Giudice Unico Onorario GOT Avv. Onofrio Natoli, ha emesso ai sensi dell'art. 281 sexies cpc, dando lettura del dispositivo in udienza con contestuale concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (cfr. in generale art. 132 n. 4 cpc), la seguente
SENTENZA
NELLA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N. RG 5613 \2021
(in essa riunita la n. 4216\2022)
TRA
, nato a [...] il [...], C.F. Parte_1
, rappresentato e difeso dall'Avv. MAGAUDDA TOMMASO C.F._1
, attore.
CONTRO
, in persona del suo LR PT, C.F. , Controparte_1 P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'Avv. SAMMARTANO ENNIO, convenuto,
, in persona del suo LR PT, CF , rappresentato e Controparte_2 P.IVA_2
difeso dall'Avv. Caterina Bonfiglio, convenuto (ed opposto nel proc. RG n. 4216\22),
OGGETTO: Vendita di cose immobili – opposizione a decreto ingiuntivo;

PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI
I procuratori presenti discutono la causa illustrando brevemente le conclusioni, così come da verbale di udienza di cui la presente sentenza costituisce parte integrante, richiamandosi a quelle già rassegnate in atti. Quindi
IN FATTO ED IN DIRITTO Con atto di citazione del 30.11.21, il Sig. premetteva ed in buona Parte_1
sostanza documentava: che in data 28.1.20, appreso del proposito di costruzione di un nuovo edificio in Messina con caratteristiche di pregio res. Villa Fleres da parte di
[...]
ed essendo interessato all'affare, sottoscriveva con detta soc. coop. la proposta CP_1
di acquisto (su modello , agente immobiliare) della specificata Controparte_3
porzione immobiliare ai Piani 6 e 7 del costruendo edificio, al prezzo di € 450.000,00 secondo le modalità stabilite, di cui € 10.000,00 quale caparra confirmatoria ed acconto prezzo all'accettazione della proposta;
la stipula del rogito era fissata dinanzi al Not. condizionatamente all'accettazione della proposta e corresponsione di Persona_1
mutuo, prevedendosi anche l'intermediazione dell'agenzia immobiliare. In calce era espressamente previsto: “In caso di possibilità di cessione del sisma bonus verrà riconosciuto un credito al promissario acquirente di € 125.000 oltre IVA”.
L'accettazione della proposta da parte di interveniva il 12.3.20. CP_1
Contestualmente confermava la cessione dell'intero credito d'imposta CP_4
derivante dalla costruzione dell'edificio. Quindi in data 8.4.20 veniva versato l'importo di € 10.000,00 quale detta caparra, prendendosi poi contatti con il Credito Emiliano in relazione alla richiesta di mutuo, accolta per € 250.000,00 con delibera del 17.7.20 con validità di 120 gg.. Quindi in data 27.7.20 si incontravano presso il Not. L'istante ed i rappresentanti di ed per la verifica della Controparte_3 CP_1
documentazione di riferimento. In bozza di contratto di altro notaio si prevedeva a deconto del corrispettivo della vendita la cessione di un credito d'imposta di competenza della parte acquirente derivante dal bonus…..Il chiedeva a CP_5 [...]
chiarimenti sul credito d'imposta originante dal c.d. sisma bonus, atteso che CP_1
un'eventuale diniego di quel beneficio da parte dell'Ag. delle Entrate si sarebbe riversato sul . I presenti si riservavano approfondimento della pratica. A Parte_1
settembre trasmetteva all'istante un prospetto riepilogativo dei. costi CP_4
dell'operazione, non fornendosi però certezza sull'esistenza di quel credito d'imposta, nel mentre nel trascorrere dei mesi non sembrava manifestare interesse ad CP_1
una celere definizione della pratica. A quel punto l'istante affidava all'Arch.
il compito di verificare se effettivamente la costruzione avviata potesse Persona_2
beneficiare del bonus in parola. Lo stesso riferiva il riscontro di qualche incongruenza nella procedura edilizia, escludendo con relazione del 19.10.20 detta possibilità. La stessa relazione veniva trasmessa alla ed ad con richiesta di CP_1 CP_4
chiarimenti, che non venivano forniti, con nelle more la decadenza della delibera della banca. Seguiva scambio di PEC tra le parti ed un incontro tra legali, e ci si riservava di rimodulare il contratto preliminare, ormai superato dalle evenienze. Nulla concretizzandosi in data 6.4.21 l'istante diffidava il venditore ad adempiere, comunicando quindi la risoluzione del contratto preliminare con intimazione della restituzione del doppio della caparra. Di poi si interrompevano le interlocuzioni. Il
apprendeva successivamente che il TAR Catania con sentenza del 17.2.20 Parte_1
aveva annullato a DIA relativa ai lavori di costruzione dell'immobile in parola, con conferma del CGA con sentenza del 5.7.21. Il tutto celato nel corso delle trattative.
Del chè il ritenuto inadempimento da parte di , anche ex art. 1375 CC, CP_1
nonchè di , in quanto la stressa pur al corrente delle prime PEC Controparte_3
inoltrate dall'attore ad , pretendeva il pagamento del compenso di CP_1
mediazione per la pratica, ottenendo poi il correlativo DI per € 15.250,00, opposto dall'istante anche ex art. 1759, 1175 e 1176 C C, nonchè ex lege n. 39\89. Con tutto ciò oggetto del giudizio RG n. 4216\22, con richiesta preliminare in detta sede di riunione tra i due procedimenti.
L'attore con l'atto introduttivo di questo procedimento chiedeva al Tribunale voler: - riconoscere e dichiarare il diritto di recedere dal contratto preliminare di cui in narrativa, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 CC, con il correlativo riconoscimento per l'effetto alla restituzione della somma di € 20.000,00 pari al doppio della caparra;
riconoscere e dichiarare altresì l'inadempimento di , ex art. 1759 1° comma, CP_2
dichiarando risolto il contratto di locazione.
si costituiva con comparsa del 20.12.22, contestando quanto ex adverso e CP_1
sostenendo articolatamente la sussistenza dei presupposti sia per il conseguimento del sisma bonus e sia delle altre condizioni che potevano definire positivamente l'affare.
Sulla vicenda relativa al titolo edilizio, rilevava che in effetti il CGA aveva parzialmente riformato la sentenza del TAR, con l'unica questione all'esame dello stesso organo d'appello che era la nota del 23.3.16. Con altresì ferma opposizione alla richiesta di pagamento del doppio della caparra confirmatoria. Chiedeva quindi al Tribunale voler dichiarare inammissibile e comunque infondata nel merito ogni avversa domanda.
si costituiva con comparsa anch'essa in data 20.12.22, incentrando la sua CP_2
difesa nella richiesta di estromissione dal giudizio per intanto pendenza della causa di opposizione al DI intervenuto nelle more, con difetto di legittimazione passiva, essendo tutt'altro aspetto la richiesta del compenso di provvigione, e non avendo comunque garantito l'ottenimento del sisma bonus. Con dimostrazione peraltro della regolare stipula di altri rogiti con detto ottenimento. Chiedeva quindi al Tribunale voler estrometterla dal giudizio, rigettando comunque la domanda attorea in fatto ed in diritto.
In esito alla prima udienza del 22.12.22 e stante quanto nelle more acclarato, con provvedimento del 27.12.22 rimetteva il fascicolo al Sig. Presidente del Tribunale, stante l'identicità sostanziale tra le due vicende sopradelineate, per quanto da adottarsi ex art. 273\274 comma 2 cpc, ai fini della prospettata riunione. In esito all'udienza
Presidenziale del 13.2.23 il Presidente rimetteva entrambi i procedimenti dinanzi a questo GOT per l'udienza del 28.3.23, titolare della presente causa iscritta anteriormente a ruolo, per l'adozione dei provvedimenti citati al citato art. 274 cpc.
Con quindi l'operata riunione a questo giudizio di quello RG n. 42161\22, concedendosi per il resto i chiesti termini ex art. 183 comma 6 cpc, in relazione ai due giudizi ormai in uno. Rilevando quanto a quest'ultimo procedimento riunito: il DI n.
1471\22 di e 15.250,00 notificato da in data 28.7.22, è stato opposto dal CP_2
con atto contenente altresì domanda riconvenzionale del 19.9.22, con il Parte_1
quale atto riprodotto integralmente l'atto introduttivo del procedimento RG n. 5661\21, si chiedeva voler preliminarmente disporre la riunione di che trattasi, e nel merito ed in via riconvenzionale riconoscere e dichiarare l'inadempimento ex adverso, con declaratoria di risoluzione del contratto di mediazione, revocando e\o annullando il DI opposto. Con altresì richiesta risarcitoria per l'importo di € 10.280,00, occorrendo anche in solido con . Con in via istruttoria richiesta di interrogatorio CP_1
formale del LR della società opposta, giusto articolato proposto, ovvero di prova per testi. Con infine richiesta di condanna ex art. 96 comma 3 cpc. In esito all'udienza del 28.12.23 e quindi delle istanze istruttorie in atti, memorie appositamente istruttorie comprese (parte istante avanzava altresì richiesta di condannatorio- ex art. 96 cpc), con provvedimento del 30.12.23, si ammetteva solamente l'audizione del Notaio, nei limiti specificati, fissandosi all'uopo l'udienza del 26.9.24. Espletata la stessa, con ordinanza del 30.9.24 non si riteneva dover disporre altro, stante che la causa era precipuamente di natura documentale e salvo quanto poteva ricavarsi ex artt. 115 e 116 c. 2 cpc, fissandosi -motivatamente-
l'odierna udienza di precisazione conclusioni, discussione orale e decisione del giudizio, ex art. 281 sexies cpc.
In punto di merito, la domanda di cui al procedimento RG n. 5613\21 appare fondata e va quindi accolta, con il favore delle spese pro attore. Richiamando in questo senso quanto documentato e da ritenere acclarato (con pertinenti allegazioni) ed articolato
(con corretti riferimenti contrattuali ed ex lege) in fatto ed in diritto con l'atto introduttivo, come da narrativa che precede, da valere quale specifica motivazione in questa sede. Va da sé che preso atto che oggettivamente non si è concretizzato, per fatto comunque di , il conseguimento dei benefici collegati alla possibilità CP_1
del riconoscimento e cessione del sisma bonus e del credito d'imposta al promissario acquirente, la vicenda resta circoscritta all'aspetto contrattualistico giusti allegati doc.
1 e 2 della citazione introduttiva. E non essendosi giunti alla stipula del contratto definitivo, il preliminare (rif. detti. Doc. 1 e 2) “costituisce l''unica fonte dei diritti inerenti al negozio voluto” (Arg. Cass. Civ. sez. II 14.3.18 n. 6223 – 21.12.17 n.
30735). Con quindi il diritto in capo all'attore dell'esercizio del diritto di recesso dal contratto e “trattenere\chiederne la restituzione del doppio” della caparra confirmatoria versata (Arg. Tribunale Ferrara sez. I 2.7.21 n. 451) nel solco di conferma degli stessi presupposti sin ex Cass. Ci.v. sez. II 17.5.24 n. 13845 prevedente “La disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 CC, in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria….”. E l'attore\creditore agente per il recesso ha sufficientemente fornito come sopra la prova della fonte negoziale del suo diritto (arg. Tribunale Roma sez. X 8.7.24 n. 11695). Con in ultimo citazione Corte di Appello Salerno sez. I 17.5.23 n. 644, secondo cui “La caparra confirmatoria opera nel caso di inadempimento ed ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno in favore della parte non inadempiente….”. Le pur pregevoli argomentazioni anche giurisprudenziali svolte in senso contrario da
[...]
, non appaiono sorrette da presupposti di fatto che possano condurre a diversa CP_1
decisione.
La stessa circostanza documentata da della stipula di atti notarili nella CP_2
materia in trattazione in altri casi, depone per lo stesso accoglimento della domanda de qua, e confermanti che le aspettative dell'attore potevano concretizzarsi. Inoltre a supporto delle ragioni di accoglimento della medesima domanda, depongono altresì le qualificate dichiarazioni testimoniali rese dal Notaio all'udienza del Persona_1
26.9.24. In ordine agli articolati ammessi, da intendersi qui letteralmente riportati, ha riferito: n. 5 memoria attorea: “E' vero, c'erano tutte e tre le parti, avevo chiesto sia la documentazione urbanistica e sia quella del diritto ad avere il credito, in quanto da subito mi aveva fatto presente che l'acquisto per lui era allettante per Parte_1
l'esistenza del risparmio sul pagamento del prezzo per via del credito sisma-bonus….; non mi è stato portato nulla, la documentazione era a cura del venditore”; 6: “è vero, la mia idea era quella di avere la documentazione che la soc. aveva presentato per la fruizione dello stesso bonus, documentazione che d'accordo il avrei fatto Parte_1
verificare ad un tecnico esperto in materia;
non ci siamo più visti presso il mio studio”.
In ordine agli articolati di : 7: “Mi pare che se l'impresa avesse svolto la CP_2
prati.ca del sisma-bonus in maniera regolare il beneficio non sarebbe mai stato accreditato nel cassetto fiscale1cc del che avrebbe dovuto cedere il credito Parte_1
all'impresa venditrice, ed ovviamente la cessione sarebbe stata notificata all'agenzia delle entrate”; 8: “è vero, precisando che spiegai al che ove il bonus non Parte_1
sarebbe stato erogato, la pari somma sarebbe dovuta essere pagata dallo stesso, che infatti per tale circostanza mi chiese che nell'atto di cessione del credito si sarebbe dovuta inserire la clausola della cessione pro soluto. Mi fecero pervenire una bozza del contratto riguardante l'immobile che interessava il , ritengo Parte_1
dall'intermediario immobiliare;
io non ho mai stipulato atti di questo fabbricato;
avrei dovuto stipulare prima quello di compravendita e poi quello di cessione del credito, ma confermo che l'incontro presso il mio studio è stato unicamente quello del 27.7.20”. Cont Anche la domanda di cui al giudizio RG n. 4216\22 di opposizione a ppare fondata, Cont con quindi la revoca dello stesso ritenendo però equo e giusto compensare le spese di detto procedimento. Detto accoglimento della domanda principale è evidentemente collegato nel contesto e pregnanza delle stesse argomentazioni afferenti l'altro giudizio, di cui in atti ed ut supra, ora in tutt'uno. Ciò in quanto risulta CP_2
coinvolta nella vicenda sin dal suo inizio, e cioè dalla sottoscrizione della proposta di acquisto peraltro su suo modello. E suo rappresentante oltre che a conoscenza delle iniziali comunicazioni\note delle altre due parti, risulta presente all'incontro dal notaio del 27.7.20, con il D I emesso dal Tribunale in data 18.7.22. Norma di prudenza avrebbe dovuto consigliare attendere l'evolversi della pratica prima di avanzare la domanda monitoria. Con le ritenute corrette contestazioni ex art. 1759 (ovvero 1175 e
1176) CC ed ex L. n. 39\89 (quest'ultima in particolare sotto il profilo delle competenze e doveri che si richiedono all'agente immobiliare). Con pertanto la revoca del DI impugnato, disattendendosi invece la richiesta risarcitoria, sia per quanto compreso in seno alle statuizioni dell'altro giudizio e sia in carenza di elementi di quantificazione in senso stretto. Con però la compensazione delle spese per questo giudizio, atteso l'astratto ottenimento del decreto ingiuntivo in base a documenti originariamente degni di fede.
Non si ritiene infine accedere a declaratorie di imputazioni o risarcitorie ex art. 96 cpc, attese le non palesabili fattispecie di dolo o colpa grave in capo alle società, e comunque in carenza di elementi di quantificazione di qualsivoglia, ovvero stante l'onnicomprensività della restituzione della doppia caparra.
Quanto alla regolamentazione delle spese processuali, dato atto di quanto sinora, per il giudizio RG n. 5613\21 sono a carico della parte soccombente, liquidandole come in dispositivo, nel mentre per il giudizio RG n. 4216\22 si compensano.

PQM

Il Tribunale, in persona del sottoscritto GOT, sentiti i procuratori delle parti e definitivamente pronunziando sui giudizi riuniti RG n. 5613\21 ed RG n. 4216\22, ogni diversa istanza, difesa e deduzione disattesa od assorbita, così provvede:

1-in accoglimento della domanda svolta con l'atto introduttivo del procedimento RG
n. 5613\21, dispone che , in persona del suo LR PT, corrisponda Controparte_1
all'attore la somma di € 20.000,00 oltre interessi legali, per le causali svolte;

2-in accoglimento della domanda di opposizione al decreto ingiuntivo del n. 1019\22 del Tribunale di Messina, revoca lo stesso, per le causali svolte;

3-Condanna a corrispondere al Sig. Controparte_1 Parte_1
le spese processuali, liquidate nella somma complessiva di € 3.045,00, di cui € 545,00 per spese vive ed € 2.500,00 per compensi, oltre spese generali IVA e CPA se dovute;
compensa invece le spese processuali in relazione al procedimento RG n. 4216\22.
Così deciso in Messina al termine della Camera di Consiglio del 24.4.25, in calce all'udienza.
IL GOT