REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile – in persona del Giudice
Istruttore in funzione di giudice monocratico dott.ssa Laura Gigante ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 5648/2018 avente ad oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo, vertente
TRA
rapp.to e difeso in virtù di procura in calce all'atto di Parte_1
citazione, dall'avv. Giuseppe Fevola, presso il cui studio elettivamente domicilia in Latina, piazza della Libertà n.21
OPPONENTE
E
in persona del legale rapp.te p.t., rapp.ta e difesa in Controparte_1
virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv.
Daniele Prete, presso il cui studio elettivamente domicilia in Latina Scalo
(LT), piazza S. Giuseppe n.12
OPPOSTO

CONCLUSIONI
Come da note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI
FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso per d.i. n. r.g. 1565/2018, , in persona Controparte_1
-1- del legale rapp.te p.t., chiedeva al Tribunale di Latina, di ingiungere a il pagamento della somma complessiva di euro 27.000,00 Parte_1
oltre interessi, spese e compensi del procedimento monitorio.
Fondava il credito su promessa di pagamento sottoscritta dall'opponente in data 14.09.2017.
Con d.i. n. 1717/2018, emesso in data 25.06.2018 il Tribunale adito ingiungeva il pagamento di quanto richiesto, oltre interessi come da domanda e spese processuali autorizzandone, in mancanza di pagamento, l'esecuzione provvisoria.
Con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo ritualmente proposto, iscritto al n. r.g. 5648/2018, deduceva Parte_1
l'illegittimità del decreto ingiuntivo, atteso che, lo stesso, si fondava su un riconoscimento del debito riferito all'acquisto di un garage in realtà mai trasferito dall'opposta e a lavori di ristrutturazione che non sarebbero mai stati eseguiti.
In via riconvenzionale, il eccepiva che con atto di Pt_1
compravendita immobiliare del 10.05.2017, a rogito del Notaio Dott.ssa di Latina, Rep. N. 123, acc. N. 82, registrato a Latina il Persona_1
25.052017 al n. 8336, aveva acquistato dall'opposta un'unità immobiliare sita in Latina, in via Abruzzo n. 99, gravata da abusi edilizi allo stesso ignoti al momento della compravendita. In tal senso, chiedeva la condanna alla riduzione del prezzo corrisposto per la compravendita suddetta in virtù del deprezzamento del valore commerciale del bene acquistato, oltre al risarcimento di tutti i danni patrimoniali subiti tra i quali le spese da sostenere per la rimessione in pristino delle opere abusive per una somma non inferiore a € 70.000,00 nonché per i danni non patrimoniali subiti.
Con la prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., il Pt_1
chiedeva, altresì, accertarsi la nullità dell'atto di compravendita suddetto in quanto concluso in violazione dell'art. 46, T.U. n. 380/2001, con condanna alla restituzione del prezzo pagato pari ad € 400.000,00, oltre al risarcimento
-2- del danno.
Si costituiva ritualmente in giudizio , Controparte_1
deducendo la legittimità della somma richiesta in quanto frutto dell'atto di riconoscimento del debito rilasciato dall'opponente inerente all'acquisto di un box auto e ad una serie di interventi di ristrutturazione eseguite sull'immobile acquistato dall'opponente. In merito alla domanda riconvenzionale, l'opposta deduceva la piena regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile venduto al precisando che le opere abusive Pt_1
sarebbero state eseguite dall'opponente successivamente all'atto di compravendita. Riguardo alla domanda di accertamento della nullità avanzata dal n sede di prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., l'opposta Pt_1
deduceva che nel caso di specie trattavasi di domanda nuova da ritenersi tardiva e quindi inammissibile nel presente giudizio.
Prodotta documentazione, raccolto l'interrogatorio formale dell'opponente, espletata prova testimoniale, disposta CTU, la causa, sulle conclusioni in epigrafe, all'udienza del 17.10.2024, svoltasi nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c., era riservata in decisione, con assegnazione alle parti dei termini ordinari ex art. 190 c.p.c. per lo scambio degli scritti conclusionali.
L'opposizione è infondata per i motivi di seguito esposti.
Il procedimento monitorio originava da una scrittura privata sottoscritta dall'opponente e datata 14.09.2017: “In riferimento all'acquisto dell'immobile di via Abruzzo 99, dei lavori di ristrutturazione e dell'acquisto del garage si stabilisce che a saldo totale dell'intera operazione la somma ancora da versare è di € 27.000,00. Il pagamento di tale somma dovrà avvenire entro il 30.09.2017”.
Nella fattispecie in esame, la scrittura privata sottoscritta dall'opponente assume all' evidenza natura di atto di promessa di pagamento del debito, con il quale lo stesso si è impegnato a pagare all'opposta la somma di € 27.000,00 entro il 30.09.2017.
Ai sensi dell'art. 1988 c.c “La promessa di pagamento o la
-3- ricognizione di un debito dispensa colui a favore del quale è fatta dall'onere di provare il rapporto fondamentale”; dunque, la promessa di pagamento o la ricognizione di debito produce l'effetto di invertire l'onere della prova, gravando sul debitore l'onere di dimostrare l'inesistenza del debito;
il creditore, dal canto suo, deve dimostrare unicamente la ricorrenza della promessa di pagamento o della ricognizione di debito. La stessa giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “… la promessa di pagamento, al pari della ricognizione di debito, non costituisce autonoma fonte di obbligazione, ma ha soltanto effetto confermativo di un preesistente rapporto fondamentale, venendo ad operarsi, in forza dell'art. 1988 c.c., un'astrazione meramente processuale della 'causa debendi', comportante una semplice
'relevatio ab onere probandi' per il destinatario della promessa è Pt_2
dispensato dall'onere di provare l'esistenza del rapporto fondamentale, che si presume fino a prova contraria e che, oltre ad essere preesistente, può anche nascere contemporaneamente alla dichiarazione di promessa (o trovarsi 'in itinere' al momento di questa), ma della cui esistenza o validità non può prescindersi sotto il profilo sostanziale, con il conseguente venir meno di ogni effetto vincolante della promessa stessa ove rimanga giudizialmente provato che il rapporto fondamentale non è mai sorto, o è invalido, o si è estinto, ovvero che esista una condizione ovvero un altro elemento attinente al rapporto fondamentale che possa comunque incidere sull'obbligazione derivante dal riconoscimento” (Cassazione civile I,
25/01/2022, n. 2091): in altri termini, la promessa di pagamento e la ricognizione di debito fanno prova del rapporto debitorio fino alla prova contraria, la quale deve essere fornita dalla parte contro cui la dichiarazione medesima è prodotta.
Ebbene, in applicazione dei principi sopra richiamati, in ordine alla ripartizione dell'onere probatorio nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo, nonché nella ricognizione di debito e nella promessa unilaterale,
l'opponente avrebbe dovuto provare o l'inesistenza del rapporto obbligatorio
-4- sottostante la ricognizione di debito o l'avvenuta estinzione dello stesso onerando così l'opposto nella qualità di soggetto presunto creditore, della necessità di provare la sussistenza del rapporto sottostante a giustificazione del credito. (cfr. Tribunale di Nola, Sent. n. 1745/2022 del 13-09-2022).
Nel caso di specie, l'opponente ha dedotto che la promessa di pagamento effettuata fosse relativa alla mancata conclusione di un rapporto di compravendita avente ad oggetto il trasferimento di un garage da parte della società opposta;
l'opponente, tuttavia, si è limitato ad allegare tale presupposto senza fornire alcuna prova idonea a provare l'adempimento,
l'inesistenza o l'invalidità del rapporto fondamentale di cui alla promessa.
Alla luce delle suddette considerazioni, non avendo l'opponente adempiuto al proprio onere probatorio, deve ritenersi fondato il credito di €
27.000,00 vantato da , di cui al decreto ingiuntivo Controparte_1
opposto.
Risulta altresì infondata la domanda riconvenzionale di riduzione del prezzo avanzata dall'opponente.
In via preliminare, va esaminata la domanda di nullità assoluta avanzata da parte opponente, essendo la nullità rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio.
Il ha chiesto dichiararsi la nullità della compravendita Pt_1
avvenuta con atto pubblico del 10.05.2017, a rogito del Notaio Dott.ssa di Latina, Rep. n. 123, Racc. n. 82, registrato a Latina il Persona_1
25.05.2017 al n. 8336, per la non commerciabilità di un immobile abusivo.
Sul punto, le Sezioni Unite della Suprema Corte con la sentenza n.
8230 del 22.3.2019, dopo aver ripercorso la storia degli interventi normativi in materia edilizia e delle tesi formaliste e sostanzialiste in materia di nullità, hanno enunciato i seguenti principi di diritto: "la nullità comminata dal
D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c. c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale
-5- espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile"; "in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto
è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato".
Le Sezioni Unite, dunque, sono pervenute a una nozione di nullità negoziale testuale e non virtuale, secondo la quale la nullità prevista dall'art. 46, T.U. 380/2001, si configura solo nel caso in cui l'alienante ometta di indicare i dati relativi ai titoli abilitativi all'epoca di costruzione previsti dalla legge. Ciò sul presupposto che la nullità non è stata voluta dal legislatore come strumento per rendere incommerciabili i beni abusivi, bensì come forma di tutela privatistica della parte acquirente, la quale può del resto e in via del tutto singolare rispetto alla categoria della nullità disciplinata dal codice civile
(che al più ammette la conversione, non anche la convalida del contratto nullo) - sanare il contratto mediante conferma, consistente in un nuovo e distinto atto con cui si provvede alla comunicazione ovvero all'allegazione dei dati e dei documenti mancanti.
Nel caso di specie, l'atto di compravendita è dunque valido, atteso che quest'ultimo, all'articolo 2, contiene gli estremi dei titoli abilitativi rilasciati dall'ente locale per la realizzazione del fabbricato per cui è causa, costituiti dal permesso di costruire n. 116EP rilasciato dal Comune di Latina in data 27 dicembre 2011 e della variante in corso d'opera presentata con denuncia di inizio attività agli atti del Comune di Latina in data 8 agosto 2013.
Giova a questo punto esaminare la domanda di riduzione del prezzo avanzata dall'opponente avente ad oggetto la compravendita della piena proprietà dell'immobile sito in Latina, via Abruzzo n. 99, catastalmente
-6- identificato al foglio 12, Particella 1768, Sub.1, piano T -1- Sl, Categoria A/3, classe 1, Consistenza 4,5 vani, Rendita Euro 395,09.
Il prezzo pattuito e versato è pari ad € 400.000,00. La questione controversa concerne la parziale difformità urbanistica del bene in questione e la responsabilità dei venditori nel presente giudizio che viene fatta valere sulla base della circostanza fattuale della successiva scoperta di irregolarità edilizio/urbanistiche emerse, secondo parte opponete, al momento del sopralluogo effettuato sull'immobile compravenduto in data 13.12.2017, dagli addetti del servizio politiche di gestione e assetto del territorio del
Parte_3
Stando alle argomentazioni di parte opponente, questa avrebbe scoperto tale abusività soltanto dopo la conclusione del rogito. L'opposta nega tale assunto, in considerazione del fatto che il fabbricato è stato edificato nel pieno rispetto dei titoli edilizi e degli strumenti urbanistici vigenti mentre sarebbe da imputare all'opponente la trasformazione edilizia difforme dai titoli abilitativi così come accertato in sede di sopralluogo dai funzionari del di Latina. Pt_3
Orbene, preliminare ai fini della decisione è l'accertamento della effettiva abusività (o parziale abusività) del bene oggetto di compravendita.
In tal senso risolutive sono le risultanze della CTU espletata in corso di causa, della cui correttezza ed attendibilità non v'è motivo di dubitare.
Il consulente d'Ufficio, geom. , previo accesso sui Persona_2
luoghi e studio della documentazione prodotta e ritualmente acquisita, si è così espresso: “Accertata la non conformità dell'unità immobiliare con riferimento ai titoli urbanistici rilasciati di seguito si riportano le violazioni accertate: Piano Terra (U.I. foglio 284 Mapp.486 Sub2): - Ampliamento della superficie residenziale mediante lo sfruttamento di parte del portico per una superficie pari a circa mq. 63.50. Tale modifica mediante la realizzazione di muratura perimetrale a chiusura del portico assentito nei titoli urbanistici ha determinato la realizzazione di un ampio soggiorno e cucina a
-7- vista…Piano interrato (U.I. foglio 284 Mapp.486 Sub2): - Ampliamento della superficie residenziale mediante lo sfruttamento dell'intero patio
(trasformato da superficie non residenziale a residenziale) mediante la chiusura ed installazione di infissi, trasformazione del locale cantina in bagno…Accertata la non conformità dell'unità immobiliare con riferimento ai titoli urbanistici rilasciati, risulta doveroso precisare quanto segue: in riferimento alla situazione urbanistica della porzione al piano Terra: - Totale difformità per l'ampliamento della superficie residenziale. In riferimento alla situazione urbanistica della porzione al piano interrato: - Il titolo principale ossia il permesso a Costruire n° 116/Ep prevedeva la realizzazione di un patio aperto e che successivamente con Scia n°618/16 del 24.11.2016 veniva chiesta la variazione della destinazione d'uso a deposito. Tale segnalazione risulta priva di certificato di collaudo e fine lavori. Inoltre per tali interventi
(come riportato nell'Ordinanza di Demolizione) trattandosi di opere di ristrutturazione edilizia dovevano essere subordinate a Permesso a Costruire
e non a Segnalazione Certifica di inizio Attività (Scia). A maggiore precisazione la porzione di U.I. risulta catastalmente identificata come Patio.
Ciò premesso e descritto, accertato che alla data dell'accesso agli atti presso
i pubblici uffici non risultano presentate istanze tese a sanare e legittimare le porzioni descritte, considerata le tipologie di violazione (ampliamento al piano terra e variazione della destinazione d'uso al piano interrato), l'entità
e la consistenza delle stesse, sulla scorta della normativa edilizia vigente e del regolamento comunale è emerso che dette opere non risultano sanabili.
Per rendere la porzione di unità immobiliare regolari si dovrà necessariamente procedere alla rimozione delle porzioni abusive ed a ripristinare lo stato cosi come rappresentato negli elaborati grafici allegati ai titoli edilizi rilasciati dal Comune di Latina.
Detta circostanza, rilevata dal CTU, è stata d'altronde imposta nell'ordinanza di demolizione n° 41 del 06.02.2019 emessa dal Comune di
Latina nei confronti dell'opponente e prodotta in atti.
-8- Tanto affermato, in merito alla natura parzialmente abusiva dell'immobile de quo, come accertato dal CTU e come imposto dal provvedimento ripristinatorio dell'ente comunale, bisogna ora trattare delle relative conseguenze.
Nella fattispecie che ci occupa l'opponente, in virtù delle difformità rilevate, ha invocato l'applicazione della fattispecie giuridica della vendita aliud pro alio. Tale fattispecie è configurabile in casi determinati e precisamente: quando la cosa consegnata è completamente difforme da quella contrattata in quanto appartenente ad un genere diverso, nonché quando è assolutamente priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente o abbia difetti che la rendono inservibile. La giurisprudenza sul punto è unanime nel riconoscere che, le mere difformità, rispetto al progetto approvato, non bastano per integrare tale fattispecie giuridica. Nel caso che ci occupa, invece, il bene immobile consegnato a seguito della vendita effettuata, non è cosa diversa rispetto alla pattuizione contrattuale: l'immobile compravenduto non appartiene ad un genere del tutto diverso e non presenta difetti che impediscano allo stesso di assolvere la sua funzione naturale (Cass. n. 1373/2013).
Continuando nell'esame delle richieste avanzate da parte opponente,
è necessario inquadrare la natura giuridica della vendita di un immobile asseritamente gravato da abusi edilizi.
Alla luce della giurisprudenza assolutamente prevalente sul punto, la fattispecie della vendita di un immobile abusivo viene ricondotta all'art. 1489
c.c.: in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di
-9- demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile.
Presupposto della garanzia oltre all'esistenza dalla difformità/abuso prima della conclusione del contratto e al fatto che non sia stata dichiarata dai venditori è che il compratore non ne avesse effettiva conoscenza al momento dell'acquisto (cfr. Cass. Sez. III, ord. n. 14595 del 9/7/2020), conoscenza da vagliarsi in concreto, in ragione anche delle caratteristiche dell'irregolarità
(cfr. in tal senso la menzionata Cass. Sez. III, sent. n. 16795/2018).
L'abuso/irregolarità urbanistica, con conseguente soggezione al potere sanzionatorio della PA, non necessariamente deve comportare una limitazione alla commerciabilità del bene, posto che anche un abuso/irregolarità tale da non inficiare la libera commerciabilità può comportare una diminuzione del libero godimento del bene, si pensi alle spese di sanatoria, alla necessità di dover eseguire dei lavori per eliminare l'abuso.
Ciò posto, l'opponente ha domandato la riduzione del prezzo di vendita oltre al risarcimento dei danni legati alla condotta di controparte.
Ebbene, va considerato che nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 c.c., l'acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 c.c., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dall'art. 1480
c.c., cui rinvia ancora il citato art. 1489 (cfr. Cass. n. 4786/07).
Affinché operino i presidi previsti dall'art. 1489 c.c. in favore del compratore (risoluzione del contratto e, alternativamente, riduzione del prezzo) è necessario che l'onere non sia apparente, non sia stato dichiarato dal venditore nel contratto, non sia stato altrimenti conosciuto dal compratore.
Laddove l'onere gravante sulla cosa non sia apparente, ma tuttavia risulti menzionato nel contratto dal venditore o sia altrimenti conosciuto dal compratore, la tutela prevista a norma dell'art. 1489 c.c. non opera. Ciò in
-10- quanto l' “apparenza” e l' “effettiva conoscenza” del peso gravante sul bene sono ritenuti sostanzialmente equipollenti, valendo entrambi ad escludere la ratio di tutela del compratore. Invero la nozione di “apparenza” dell'onere indica la sua conoscibilità per il tramite della normale diligenza rapportabile allo specifico affare.
Più di recente, la Suprema Corte ha ribadito che nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento giacché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di auto responsabilità (Cass. n. 57/2018; cfr. anche Cass. n. 8500/2013).
L'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione
è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante. (Cass. civ., sez. II, 4 giugno
2018, n. 14289).
Nel caso di specie va osservato che gli abusi contestati attengono a due diverse porzioni dell'unità immobiliare.
La prima constatazione, effettuata dagli addetti incaricati dalla
-11- divisione Antiabusivismo del comune di Latina, nel sopralluogo del
13.12.2017 (successivo al rogito del 10.5.2017), ha riguardato la chiusura di un preesistente portico trasformato in superficie residenziale.
Sul punto l'atto di compravendita e l'allegata planimetria dimostrano documentalmente che, all'epoca del rogito, l'immobile era venduto, relativamente a detta porzione dell'immobile, con portico aperto, mentre il ctu nel corso del sopralluogo accertava la presenza di “ampliamento della superficie residenziale mediante lo sfruttamento di parte del portico per una superficie pari a circa mq. 63.50. Tale modifica mediante la realizzazione di muratura perimetrale a chiusura del portico assentito nei titoli urbanistici ha determinato la realizzazione di un ampio soggiorno e cucina a vista.”, situazione ben diversa da quella cristallizzata al momento del rogito e coincidente con quella accertata in sede di sopralluogo degli addetti del
Comune.
Che la situazione di fatto dell'immobile all'atto della compravendita non fosse quella constatata nel corso del sopralluogo del dicembre 2017 è confermato dal teste , agente immobiliare che ha fatto da Testimone_1
intermediatore per l'acquisto dell'appartamento, il quale riferiva “quando sono andata a fare il sopralluogo ho visto un portico chiuso su tre lati.
Preciso di aver visto l'appartamento in un'occasione prima della stipula del contratto per una visita con il cliente e con la proprietà …. non so riferir di preciso in ordine all'altezza. Posso dire che era inferiore a m. 2.70. …. sono stato a fare la visita pochi giorni prima della stipula dell'atto. Non ho visto
l'appartamento il giorno dell'atto. … durante la visita che ho fatto, forse sono state due posso riferire di aver visto un portico chiuso su tre lati”.
Del pari il teste riferisce con riguardo “ai lavori che Testimone_2 hanno interessato i tre muri laterali ed un lato rimasto aperto” che “i lavori consistevano nell'alzare il muro divisorio del giardinetto e sostituire il cancelletto con una porta blindata. Era chiuso da muro da tre lati mentre un alto è rimasto aperto…attualmente non so riferire se il quarto lato sia stato
-12- chiuso”, riferendosi come agli unici lavori effettuati dal ed Controparte_1
escludendo che il abbia effettuato altri lavori (circostanza peraltro Pt_1
smentita dall'accertamento effettuato dal ctu).
Orbene il teste nel far riferimento a lavori nell'anno 2016, relativi a una struttura chiusa da tre lati da mura non chiarisce se trattasi del portico ovvero del patio. In ogni caso la descrizione dello stato dei luoghi dalla stessa effettuata e databile al 2016 e le opere che ha dichiarato di aver visto eseguite non risultano essere quelle, ulteriori e diverse, contestate nel corso del sopralluogo del dicembre 2017, laddove si contesta chiusura di un preesistente portico trasformato ad uso residenziale e chiusura di un patio ad uso deposito (situazione quest'ultima di fatto ulteriormente modificata alla data di accesso del ctu che constatava “ampliamento della superficie residenziale mediante lo sfruttamento dell'intero patio (trasformato da superficie non residenziale a residenziale) mediante la chiusura ed installazione di infissi, trasformazione del locale cantina in bagno.”).
Non dissimile è la deposizione del teste la quale Testimone_3
riferisce, analogamente al teste che al novembre 2016 erano stati già Tes_4 effettuati i lavori ma “non so se fosse tutto chiuso sui quattro lati” e che “al giorno del 13.12.2017 era aperto un lato e chiuso sugli altri tre. Sul quarto lato c'era già a tale data un'inferriata.”
Di nessuna rilevanza appare la testimonianza del , Testimone_5
il quale ha dichiarato di essere stato sui luoghi di causa per la prima volta nel
2018 e, pertanto, successivamente al sopralluogo degli addetti del Parte_3
del dicembre 2017, il quale ha comunque sostanzialmente confermato
[...]
lo stato dei luoghi così come accertato poi dal ctu “quando li ho visionati tra marzo ed aprile 2018. La cucina / zona soggiorno era un unico ambiente chiuso. A destra c'è il muro, di fronte c'è muro con finestra sull'altro lato muro, con angolo cottura a destra, soggiorno all'entrata.”.
Orbene dall'esame della ctu e delle testimonianze è possibile concludere per la non imputabilità alla ditta venditrice degli abusi constatati
-13- dalla Polizia Municipale (ed ulteriormente aggravatisi come da constatazione dello stato dei luoghi effettuata dal ctu in corso di causa).
Ed infatti con riferimento alla chiusura del portico trasformato in unità residenziale, l'atto di compravendita e le relative planimetrie attestano che al momento del rogito la zona non era stata chiusa e non vi era uno spazio abitativo, ma un portico chiuso su soli tre lati, circostanza confermata dal teste che espressamente fa riferimento al “portico”. Tes_1
Pertanto sotto tale profilo non si ravvisa l'esistenza di alcun vizio/abuso edilizio imputabile alla parte venditrice posto che è provato che, alla data della stipula dell'atto di compravendita, la situazione dell'immobile era corrispondente a quella risultante dal contratto e dalle planimetrie in atti e che non vi era area chiusa adibita a superficie residenziale, successivamente constatata nel sopralluogo di dicembre e confermata dalla ctu espletata in corso di causa.
In ordine al profilo relativo alla chiusura del patio con trasformazione in deposito per cui al momento del sopralluogo di dicembre 2017 si dà atto nel verbale che è in corso una SCIA, deve osservarsi che detta situazione riscontrata è conforme all'atto di acquisto ed a quanto dichiarato dal venditore il quale ha precisato che “per il cambio di destinazione d'uso di una superficie interrata da patio a deposito installando degli infissi, è stata presentata al predetto Comune in data 24 novembre 2016, segnalazione Parte_3
certificata di inizio attività (SCIA), per la quale non è intervenuto alcun provvedimento di diniego o sospensione da parte del ”. Parte_3
Orbene detta situazione cristallizzata nell'atto di compravendita è corrispondente a quanto accertato nel corso del sopralluogo del dicembre
2017 e già chiara e conoscibile all'acquirente.
Va sul punto osservato che all'atto dell'accesso del ctu, lo stesso nell'area constatava l'insistenza di “ampliamento della superficie residenziale mediante lo sfruttamento dell'intero patio (trasformato da superficie non residenziale a residenziale) mediante la chiusura ed
-14- installazione di infissi, trasformazione del locale cantina in bagno”, situazione che appare ben diversa dal mero cambio di destinazione da patio a deposito indicata nel contratto e nota all'acquirente.
Appare del tutto evidente che, se nel dicembre 2017 (dopo il rogito del maggio 2017) in sede di accesso gli addetti comunali constatavano l'esistenza di un deposito e nel corso del presente giudizio il ctu constatava l'esistenza di un'area di tipo residenziale, detta modifica non può essere certamente imputabile al venditore.
La domanda riconvenzionale va pertanto rigettata.
In conseguenza di tanto deve ritenersi assorbita la disamina della domanda di risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti, peraltro non provata.
Le spese di lite (incluse quelle di ctu), liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, come modificato dal
D.M. 147/2022, in ragione della fase temporale in cui si è esaurita l'attività processuale, seguono il criterio della soccombenza e si ispirano ai valori medi dello scaglione di riferimento (valore indeterminabile), concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate nonché all'attività processuale e difensiva effettivamente espletata.
Seguono la soccombenza anche le spese del sequestro in corso di causa. Secondo la giurisprudenza “le spese del procedimento cautelare in corso di causa vanno liquidate contestualmente alla decisione del merito, atteso che l'esito della fase cautelare endoprocessuale non ha un'autonoma rilevanza ai fini della complessiva regolamentazione delle spese di lite, in quanto il criterio della soccombenza non si fraziona a seconda dell'esito delle varie fasi del giudizio, ma va riferito unitariamente alla decisione finale della lite, senza che rilevi che in qualche grado o fase del giudizio la parte poi definitivamente soccombente abbia conseguito un risultato ad essa favorevole”. (Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 9785 del
25/03/2022).
-15- Non si ravvisano, infine, gli estremi per la chiesta applicazione dell'art. 96 c.p.c., in relazione all'esito della lite, nonché per l'insussistenza, nell'interpretazione avvallata dalla pronuncia della Corte Cost. n. 152/2016, di mala fede o colpa grave della parte soccombente (Cass. Civ. 21570/2012).

P.Q.M.

Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile – definitivamente pronunziandosi, sulla domanda in epigrafe, ogni contraria istanza, difesa ed eccezione disattesa così provvede:
a) rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n.
1717/2018, emesso in data 25.06.2018 dal Tribunale di Latina che dichiara esecutivo;

b) rigetta la domanda riconvenzionale formulata da parte opponente;

c) condanna parte opponente al rimborso delle spese di lite in favore dell'opposto, che liquidano in complessivi euro 12.829,00 di cui euro
5.213,00 per compensi del procedimento di sequestro ed euro
7.616,00 per compensi del giudizio di merito, oltre spese generali al
15%, Iva e Cpa se dovute, come per legge;

d) pone definitivamente a carico dell'opponente le spese di CTU.
Così deciso in Latina il 5.5.2025
Il Giudice
Dott.ssa Laura Gigante
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