REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In persona del Giudice Unico
Dr. Luigi Cavallo
ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 38654 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2021, posta in deliberazione all'udienza del 25 settembre 2024, (con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica) e vertente
Tra
in persona del suo Parte_1
Amministratore Delegato e legale rappresentante pro tempore Dott.
, elettivamente domiciliata in Roma, Viale Liegi 28, Parte_2
presso lo Studio dell'Avv. Antonio Grieco, che la rappresenta e difende per procura in atti
ATTRICE
E
di cui fa parte Controparte_1
il , in Controparte_2
persona dell'Amministratore pro tempore Dott. Controparte_3
elettivamente domiciliato in Roma, Via Tessalonica 47, presso lo Studio dell'Avv. Claudio Gualtieri, che lo rappresenta e difende per procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: Impugnazione delibera assembleare
CONCLUSIONI
All'udienza del 25 settembre 2024, le parti concludevano riportandosi ai propri atti e alle proprie richieste.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, la Società
[...]
esponeva che, con delibera in data 9 Parte_1
luglio 2020, l'assemblea del Condominio Controparte_4
, facente parte del Complesso condominiale
[...] [...]
aveva approvato la tabella millesimale per la Controparte_1
ripartizione delle spese dell'edificio non prevista nel regolamento condominiale, redatta dal tecnico ed indicando che la stessa Tes_1
sarebbe stata utilizzata esclusivamente per la ripartizione delle spese riguardanti i lavori di manutenzione dell'edificio; al piano interrato, e quindi all'attrice, veniva attribuita una quota pari a 198,252 millesimi del totale dell'edificio.
Nella medesima delibera veniva deciso di affidare ad una ditta i lavori i riqualificazione della palazzina, con nomina del Direttore dei lavori e quota a carico della di euro Parte_1
23.363,31.
Esponeva l'attrice l'illegittimità della delibera adottata in quanto contraria all'art. 25 del regolamento di condominio, che prevedeva che per le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione si doveva fare riferimento alla tabella di proprietà A, o B, o ancora B1, come anche la conseguente illegittimità della ripartizione delle spese sulla base della nuova tabella approvata.
Rilevava altresì la contrarietà della delibera agli artt. 2, 4 e 5 del regolamento, evidenziando altresì come, essendo la nuova tabella millesimale un'integrazione della tabella di proprietà già approvata ed estesa all'intero complesso condominiale, la stessa era stata deliberata senza la convocazione di tutti i condomini e senza il rispetto delle prescritte maggioranze di legge, sia di partecipazione che di voto.
Contestava poi la perizia redatta dal tecnico incaricato e concludeva richiedendo l'annullamento della delibera impugnata, e quindi della tabella millesimale e della ripartizione delle spese, con declaratoria di non debenza della somma di euro 23.363,31 riferita, nel piano di riparto, alla propria posizione.
Si costituiva in giudizio il Controparte_1
“di cui fa parte il
[...] Controparte_2
”, che richiamava lo stato di vetustà della
[...]
palazzina E/3 e l'avvenuta convocazione, una volta verificato lo stato del fabbricato sulla base di una perizia, dei soli condomini dell per dare inizio ai lavori;
rilevava che, non essendo CP_2
prevista dalla Tabella A di fabbricato alcuna attribuzione di spesa per ordinaria e straordinaria manutenzione di opere e impianti comuni a tutto il fabbricato a carico del locale interrato, la deliberazione impugnata aveva approvato la nuova tabella al fine di includere parte attrice nell'obbligo di contribuzione alle spese delle parti comuni, ex art. 1118 c.c.
La delibera era quindi stata adottata ex art. 69, primo comma, disp. att.
c.c., per correggere un errore materiale della Tabella A di fabbricato e approvata con la maggioranza ex art. 1136, secondo comma, c.c.; evidenziava poi come la tabella approvata non aveva portata generale, né doveva ritenersi estesa all'intero complesso CP_1
riguardando unicamente la Tabella A dell'Edificio E/3 e i relativi lavori di manutenzione straordinaria.
Concludeva richiedendo il rigetto della domanda attorea e, in via subordinata e riconvenzionale, accertare l'obbligo dell'attrice alla partecipazione alle spese di cui ai lavori deliberati, con determinazione delle tabelle millesimali sostitutive di quelle redatte dal tecnico incaricato.
La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 25 settembre
2024, con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre in primo luogo evidenziare che, con la domanda introduttiva del presente giudizio, parte attrice ha impugnato la delibera in data 9 luglio 2020 del CP_1 Controparte_1
laddove veniva innanzi tutto approvata la tabella millesimale
[...]
per la ripartizione delle spese dell'edificio E3.
Per come emergente dalla documentazione in atti, l'ordine del giorno dell'assemblea in oggetto, prevedeva, al punto 1, l'esame e l'approvazione della tabella millesimale per la “ripartizione delle spese dell'edificio non prevista nel regolamento condominiale e redatta sulla base delle vigenti tabelle generali di proprietà”, laddove al punto 2 veniva posta la valutazione delle offerte economiche pervenute, della spesa e del relativo riparto.
Ora, per come altresì emergente dal prodotto verbale, l'assemblea si apriva con “l'esame dell'annosa problematica relativa alla mancata attribuzione di quote millesimali ai locali posti al piano interrato”, evidenziandosi come nell'originaria stesura del regolamento di condominio l'intero immobile del piano interrato era stato quotato nella tabella di proprietà generale dell'intero edificio condominiale ma non per la partecipazione alle spese per i singoli edifici;
in quest'ottica, veniva dedotto che, richiesta la redazione di una nuova tabella millesimale e disposta la fissazione di un'assemblea per la sua approvazione, veniva approvata, all'unanimità dei presenti, la tabella redatta dal tecnico incaricato, con la precisazione che la stessa sarebbe stata utilizzata esclusivamente per la ripartizione delle spese relative ai lavori di manutenzione dell'edificio.
Ora, l'art. 25 del prodotto regolamento di condominio espressamente prevede, per quanto di interesse nella presente sede, che “le spese attribuibili ad ogni singolo edificio siano specificate secondo il dettame del Codice Civile”, salvo, fra l'altro, per “le spese per ordinaria e straordinaria manutenzione di opere e impianti comuni a tutto il fabbricato”, che “saranno ripartite con la tabella di proprietà del fabbricato A”; la detta tabella A, per come anche dedotto dal convenuto non prevede alcuna attribuzione di spesa a carico del locale interrato, di proprietà attorea, per le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione di opere ed impianti comuni a tutto il fabbricato.
Deve quindi ritenersi che il regolamento abbia CP_1
espressamente indicato l'utilizzo della Tabella A per la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione, ordinaria e straordinaria, del singolo fabbricato, e ciò avendo indicato, nell'art. 25, che le spese proprie di ogni edificio siano specificate secondo le previsioni del codice civile, ad esclusione, fra l'altro e per come ivi dedotto, di quelle riguardanti la manutenzione di opere e impianti comuni.
In quest'ottica, allora, le deduzioni attoree circa la contrarietà della delibera adottata al disposto ex art. 25 del regolamento devono essere condivise, tenuto conto di quanto ivi espressamente previsto in relazione alle spese di ogni singolo edificio e pur a fronte, nel medesimo regolamento, dello specifico riferimento alle norme del codice civile e alle esclusioni espressamente indicate.
Né devono condividersi le deduzioni del convenuto in ordine all'avvenuta adozione della delibera ex art. 69, primo comma, disp. att. c.c., tenuto conto che nessun errore materiale risulta rinvenibile o prospettato in relazione alla Tabella A, risultando invece la scelta di escludere il piano interrato dalla partecipazione alle spese di manutenzione comuni al fabbricato, per come effettuato nel regolamento in considerazione del richiamo alla citata tabella, frutto di una valutazione che, pur a fronte, si ripete, del richiamo alle norme del codice civile, prevedeva l'applicazione, per tali spese, di una Tabella che escludeva alcuni condomini.
Peraltro, e come già evidenziato, nessun errore veniva prospettato in sede di verbale assembleare, laddove veniva fatto unicamente riferimento all' “annosa questione della mancata attribuzione di quote millesimali al locale al piano interrato”, che era stato quotato nella tabella di proprietà generale dell'intero complesso condominiale ma non per la partecipazione alle spese per i singoli edifici.
Alla luce delle considerazioni che precedono, assorbenti ogni ulteriore profilo dedotto, sulla base degli elementi tempestivamente introdotti in giudizio, le domande attoree devono essere accolte, dovendo quindi annullarsi la delibera impugnata, anche in relazione all'approvata tabella millesimale e alla ripartizione delle spese ivi contenuta;
deve altresì, per come richiesto, dichiararsi che la somma di euro
23.363,31, di cui al riparto allegato alla delibera, non è dovuta dall'attrice.
In ordine poi all'avanzata domanda riconvenzionale, ed indipendentemente da ogni ulteriore valutazione, occorre evidenziare come, a fronte dell'eccezione attorea di inammissibilità della costituzione di controparte in assenza di assemblea condominiale autorizzativa o di ratifica del potere dell'amministratore di resistere in giudizio, parte convenuta ha prodotto il verbale, in data 2 ottobre
Con 2021, dell'assemblea straordinaria dei condomini della palazzina con cui veniva conferito all'amministratore il potere di costituirsi in giudizio per i soli condomini del Controparte_5
, facente parte del Complesso
[...] Controparte_1
e
[...] CP_1
Ora, l'avanzata domanda riconvenzionale, per come tempestivamente formulata, risulta volta all'accertamento dell'obbligo della società attrice alla partecipazione e contribuzione pro quota alla spesa di cui ai lavori deliberati con l'assemblea del 9 luglio 2020, con determinazione, a mezzo di CTU, delle tabelle millesimali sostitutive di quelle redatte dal tecnico incaricato e correttive dell'errore/omissione esistente nelle Tabelle A di fabbricato dello stesso edificio, da utilizzarsi esclusivamente per obbligare e condannare il proprietario del locale interrato alla contribuzione alle spese di conservazione delle parti comuni ovvero a versare al
Complesso Condominiale la sua quota parte di spesa.
In quest'ottica, allora, la domanda riconvenzionale risulta volta alla redazione di nuove tabelle, sostitutive di quelle approvate nell'assemblea del 9 luglio 2020, ma, per come espressamente dedotto, correttive di quelle attualmente in vigore;
queste ultime, per come precedentemente evidenziato, risultano richiamare, come da regolamento di condominio del complesso immobiliare, l'applicazione della Tabella A ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione di ogni singolo fabbricato.
Ne discende come, in considerazione di quanto dedotto, la richiesta avanzata in questa sede non può che comportare una modifica della Tabella A in vigore, riguardante l'intero Complesso Condominiale, laddove però alcuna delibera autorizzativa in tal senso da parte di quest'ultimo risulta prodotta, provenendo la delibera del 2 ottobre
2021, per come ivi specificato, dalla sola assemblea straordinaria dei condomini della Palazzina E3.
A ciò consegue come debbano essere condivise le censure avanzate in tal senso da parte attrice, con conseguente declaratoria di inammissibilità della formulata domanda riconvenzionale.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.


PQM


Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, così provvede:
I) Annulla la delibera condominiale impugnata nella presente sede, anche in relazione all'approvata tabella millesimale e alla ripartizione ivi prevista;

II) Dichiara, per l'effetto, che la somma di euro 23.363,31, di cui al piano di riparto allegato alla delibera, non è dovuta dalla società attrice;

III) Dichiara l'inammissibilità della domanda riconvenzionale formulata dal convenuto;

IV) Condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore di parte attrice, liquidate in complessivi euro
5.700,00, di cui euro 1.200,00 per la fase di studio, euro
1.000,00 per la fase introduttiva, euro 1.500,00 per la fase istruttoria ed euro 2.000,00 per la fase decisoria, oltre accessori come per legge. Così deciso in Roma il 10 febbraio 2025
IL GIUDICE