REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale di Palermo nella persona del giudice monocratico dott.ssa Sara Monteleone, in data 24 giugno 2025 in esito alla discussione orale, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 9307/2024 R.G. promossa da
, , Parte_1 Parte_2 Parte_3
, elettivamente domiciliate in Palermo, P.zza V.E. Orlando n. 6, presso lo studio dell'avv.
[...]
Valerio Schembri che lo rappresenta e difende per delega in atti. ricorrenti contro
, in persona Controparte_1 dell'amministratore giudiziario, convenuta contumace
Ragioni della decisione
Il presente giudizio scaturisce dall'opposizione proposta da all'intimazione di Controparte_1
convalida di sfratto per morosità richiesta dalle locatrici , e Parte_1 Parte_2
. Parte_3
La parte ricorrente con l'intimazione di sfratto ha lamentato il mancato pagamento del canone dal mese di gennaio 2023 a giugno 2024, pari a complessivi € 30.000,00 (di cui € 22.700,00 di pertinenza delle tre ricorrenti comproprietarie in ragione dei ¾ dell'immobile), morosità ulteriormente accresciutasi delle mensilità maturate nei mesi successivi durante il presente giudizio, fino al rilascio avvento nel mese di marzo 2025.
La società conduttrice, costituitasi nel procedimento sommario, si è opposta alla convalida, eccependo, in via preliminare, l'incompetenza del giudice civile in favore del giudice penale, atteso che, in considerazione della confisca del capitale sociale della conduttrice, ogni pretesa creditoria contro la stessa vantata andrebbe azionata secondo le regole previste dagli artt. 52 e ss. del D.lgs n.
159/2011 (c.d. Codice Antimafia), a norma delle quali rileva, peraltro, la buona fede del terzo creditore. Nel merito, si è opposta alla convalida dello sfratto, deducendo che la risoluzione Controparte_2
del contratto avrebbe pregiudicato il pendente procedimento di destinazione dell'azienda confiscata
(ex art. 48, co. VIII lett. a) alla cooperativa costituita dai dipendenti, cui l'azienda sarebbe stata concessa in comodato, con finanziamento del MISE le cui risorse sarebbero state destinate al pagamento dei pregressi debiti della società confiscata, tra cui quello dei locatori odierni ricorrenti.
Emessa in data 22.7.2024 l'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c., mutato il rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c., la causa è proseguita nelle forme del rito locatizio (nel quale non si è costituita la conduttrice), la causa è stata discussa all'udienza del 24 giugno 2025, al termine della quale è stata trattenuta in decisione.
* * *
Il ricorso proposto dalle predette locatrici è fondato e merita accoglimento.
Come già rilevato nell'ordinanza di rilascio del 22.7.2024, deve essere disattesa l'eccezione di incompetenza sollevata dalla convenuta. È sufficiente al riguardo ribadire che “In tema di confisca, la definitività del provvedimento ablatorio, con il conseguente trasferimento del bene confiscato al patrimonio dello Stato, determina il venir meno della giurisdizione del giudice penale che ha curato la gestione dei beni, in favore del giudice civile, in ordine alle controversie inerenti a diritti soggettivi, sorte in epoca posteriore al giudicato o, comunque, correlate alla esistenza del provvedimento ablatorio” (Cass. n. 30422/2020).
Costituisce circostanza pacifica – oltre che documentalmente provata – la vigenza tra le parti del contratto di locazione del 31.12.2014 (allora stipulato con G.M.G. Catering S.r.l. cedente ramo d'azienda all'odierna conduttrice convenuta), avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Palermo,
Viale Strasburgo nn. 6/8, estesa mq. 70 circa (contraddistinta al catasto dei fabbricati del predetto
Comune, al foglio 30, p.lla 1340 sub. 3), per la quale era stato convenuto un canone annuo di €
20.000,00, da versare in rate trimestrali di € 5.000,00 entro le scadenze del 1 gennaio, 1 aprile, 1 luglio e 1 ottobre.
Com'è noto, inoltre, in materia di inadempimento contrattuale, l'attore è unicamente tenuto, in quanto creditore, a provare la fonte negoziale o legale del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento, incombendo invece sul convenuto l'onere di provare la sussistenza di un fatto impeditivo, modificativo od estintivo della pretesa creditoria.
Nel caso di specie, se l'odierna parte ricorrente ha assolto al proprio onere probatorio, producendo in giudizio il contratto di locazione, regolarmente registrato, stipulato in data 29.12.14 con la
G.M.C. Catering S.r.l. (cui è subentrata in seguito a cessione di ramo d'azienda del Controparte_2
19.5.2017) e allegando l'inadempimento della conduttrice convenuta, quest'ultima non ha invece fatto altrettanto, decidendo di restare contumace ed avendo nella precedente fase sommaria espressamente riconosciuto la propria morosità.
Occorre rammentare che per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo trovano applicazione le regole generali di cui agli artt. 1455 c.c. e ss., che rimettono all'apprezzamento discrezionale del
Giudice la valutazione della gravità dell'inadempimento dedotto, non trovando invece applicazione il disposto di cui all'art. 5 della L. n. 392/1978 che, secondo l'orientamento della prevalente giurisprudenza e dottrina, predetermina la gravità dell'inadempimento ai fini della domanda di risoluzione del contratto di locazione, (esonerando conseguentemente il Giudice dalla relativa valutazione), allorché dispone che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento nel termine previsto degli oneri, ove detto importo superi quello pari a due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Ebbene, nel caso di specie, il mancato pagamento del canone di locazione per oltre due anni - la morosità oggetto dell'intimazione di sfratto (da gennaio 2023 a giugno 2024) si è estesa ai periodi successivi fino al rilascio (marzo 2025) - configura senz'altro inadempimento di non scarsa importanza ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1455 c.c.
Ciò precisato, deve osservarsi che i motivi di opposizione formulati nella fase sommaria da si fondano sulla presunta contrarietà del provvedimento di risoluzione del contratto Controparte_2
di locazione rispetto alle finalità, aventi rilievo pubblicistico, di devoluzione del bene confiscato a finalità di utilità latu sensu sociale.
Il Tribunale ritiene, però, che la tesi della conduttrice non possa valere ad ostare alla pronunzia di risoluzione.
Invero, pur riconoscendosi alle finalità perseguire dal procedimento di destinazione dell'azienda alla cooperativa dei dipendenti indubbia valenza pubblicistica e sociale, esse tuttavia non possono valere a comprimere i diritti soggettivi dei terzi - in specie del locatore - specie ove si consideri che il procedimento di destinazione invocato dalla convenuta si trova ancora in una fase embrionale ed assai incerta quanto all'esito, atteso che non vi è ad oggi alcuna garanzia della effettiva erogazione del finanziamento da parte del MISE.
Deve pertanto dichiararsi il grave inadempimento della società conduttrice e deve conseguentemente dichiararsi risolto il contratto di locazione commerciale avente ad oggetto l'immobile situato a Palermo, Viale Strasburgo nn. 6/8, esteso mq. 70 circa (contraddistinto al catasto dei fabbricati del predetto Comune, al foglio 30, p.lla 1340 sub. 3).
La conduttrice deve essere condannata al pagamento in favore delle ricorrenti, della quota di loro spettanza dei canoni insoluti da gennaio 2023 a marzo 2025 (data del rilascio), per l'importo complessivo di € 33.950,00, oltre interesse al saggio legale dalle singole scadenze e al saggio di cui all'art. 1284 comma 4 c.c., dalla data della domanda giudiziale (7.5.2024).
Stante l'avvenuto rilascio dell'immobile in esecuzione dell'ordinanza del 22.7.2024, non occorre pronunciare la relativa condanna.
Le spese seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e si liquidano nella misura indicata in dispositivo.

P. Q. M.

Il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, nella causa fra le parti di cui in epigrafe, contrariis reiectis così provvede:
- dichiara la risoluzione per grave inadempimento della parte conduttrice del contratto di locazione del 31.12.2014 (allora stipulato con G.M.G. Catering S.r.l. cedente ramo d'azienda all'odierna conduttrice convenuta), avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Palermo, Viale Strasburgo nn.
6/8, estesa mq. 70 circa (contraddistinta al catasto dei fabbricati del predetto Comune, al foglio 30,
p.lla 1340 sub. 3);
- conferma l'ordine di rilascio disposto con ordinanza emessa in data 22.7.2024 ai sensi dell'art. 665
c.p.c.,
- condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento dei Controparte_2 canoni rimasti insoluti (da gennaio 2023 sino a marzo 2025) per complessivi € 33.950,00, oltre interessi al saggio legale dalle singole scadenze e, a far data dal 7.5.2024) al saggio di cui all'art. 1284 comma 4 c.c.,
- condanna in persona del legale rappresentante pro tempore alla rifusione delle Controparte_2 spese di lite in favore della parte ricorrente, liquidate in complessivi € 4.458,00 per compensi, oltre
€ 145,50 per spese vive ed oltre al rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, oltre IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Palermo il 24 giugno 2025
Il Giudice
Sara Monteleone