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Proc. 13424 / 2024 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico FE NG ZI ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione all'esito della udienza di discussione del 22/12/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 13424/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: risoluzione locazione abitativa per mancato pagamento consumi idrici e oneri condominiali , e vertente
TRA
con codice fiscale , elett.te dom.to in Parte_1 C.F._1
Giugliano in Campania alla via Mattia Coppola n. 4 presso l'avv. Giuseppe Taglialatela,
dal quale è rappresentato e difeso in virtù di procura in calce all'atto di citazione introduttivo della fase sommaria di convalida in quanto apposta su foglio separato e a questa congiunta materialmente ex artt. 83 comma 3 c.p.c. e 18 comma 5 D.M. 21/2/2011
n. 44
ATTORE
E
con codice fiscale , elett.te dom.to in Napoli Controparte_1 C.F._2
(NA) alla via F. Imparato n. 190 - “Complesso Napoli/Est”, Is. F/4, int. 423 presso l'avv.
RE AM , dal quale è rappresentato e difeso in virtù di procura in calce alla comparsa di risposta depositata nella fase sommaria di convalida 2
CONVENUTO
CONCLUSIONI :
le parti concludono come da verbale di udienza del 22/12/2025 .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'atto di citazione introduttivo del procedimento sommario contrassegnato dal numero di ruolo 12800/2024 R.G. , ha premesso di aver concesso in Parte_1
locazione ad uso abitativo in favore di , con contratto dell'1/1/2007, Controparte_1
un immobile sito in Napoli (NA) alla via Euclide n. 27, piano terra, int. 3, dietro pagamento di un canone mensile di euro 650 oltre oneri condominiali. L'attore ha specificato che il fabbricato ubicato in Napoli alla via Euclide n. 27 è composto da otto
appartamenti e che detti beni, costruiti a margine di via Euclide rispetto alla fornitura idrica, non erano dotati di singoli allacciamenti e tutti venivano riforniti da una singola diramazione che all'inizio della strada traeva l'acqua dalla condotta gestita dall'ABC
portandola ai singoli fabbricati. Secondo tale assunto, i residenti di via Euclide, ed in particolare tutti quelli del civico 27, nel periodo 2017 – 2020 avevano deciso di non versare alcuna somma all'ABC per i consumi effettuati, costringendo l' a mettere Pt_2
in mora i proprietari dei singoli immobili per le morosità maturate, e per il periodo
Contr 22/6/2017 – 22/5/2020 (35 mesi) la morosità chiesta e dovuta all' per tutto il fabbricato di via Euclide n. 27 ammontava ad euro 11.818,64 .
L'intimante ha aggiunto che lui, unitamente agli altri proprietari-locatori ( Persona_1
, e ) del civico n. 27,
[...] Persona_2 Persona_3 Parte_3
Contr aveva provveduto a versare quanto dovuto all'azienda anche per l'ulteriore periodo
2021 – 2022, sanando, quindi, ogni pregressa morosità e rendendo possibile
Contr l'installazione da parte dell' di singoli contatori per ogni immobile, e che i proprietari dei singoli appartamenti, saldate le morosità pregresse, avevano provveduto alla divisione della somma tra i sei appartamenti occupati e locati nel periodo 22/6/2017 3
– 22/5/2020, chiedendo poi il versamento agli inquilini della quota di competenza del singolo appartamento.
Al inizialmente, era stato chiesto il pagamento di euro 2.786,70, e il conduttore CP_1
in data 24/2/2021 aveva versato un primo acconto di euro 400 ed in data 29/6/2021 un secondo acconto di euro 800 . Quindi con raccomandata del 29/6/2023 Parte_1
aveva chiesto al conduttore il pagamento di euro 1.919,70 di cui euro 1.522 quale debito
Contr pregresso verso la proprietà per i pagamenti effettati da questa in favore dell' ed euro
397,70 per il mancato versamento di ratei condominiali, ma a dire dell'intimante il aveva omesso il pagamento di ulteriori ratei, per euro 80,90, mensili, già scaduti CP_1
e relativi ai mesi da luglio a dicembre 2023 per euro 478,10 e da gennaio ad aprile 2024
per ulteriori euro 364, per un totale di euro 802,10.
In definitiva, l'attore ha lamentato che la morosità era di euro 1.522 per il mancato rimborso al proprietario della somma da questi anticipata nei confronti dell'ABC per consumi idrici e di euro 802,10 per il mancato pagamento dei ratei condominiali da luglio
2023 a dicembre 2023 come da bilancio approvato il 7/5/2024 e per quelli successivi fino ad aprile 2024 , per una somma complessiva di euro 2.364,10 . Tuttavia l'intimante non ha formulato istanza di emissione di decreto ingiuntivo ex artt. 658 e 664 c.p.c. in danno del conduttore, ma si è limitato a chiedere la convalida dello sfratto, che contiene la ordinaria domanda costitutiva di risoluzione per inadempimento grave e colpevole di cui all'art. 1453 c.c. ( cfr. Cass. civ. sez. III, 24/5/2016, n. 10691 ).
Si è costituito con comparsa di risposta depositata ex art. 660 comma 5 c.p.c. il convenuto,
il quale ha proposto opposizione contro la richiesta di convalida, asserendo che i criteri di ripartizione, indicati con precisione dal locatore in una missiva del 18/01/2021, erano incomprensibili, laddove era asserito quanto segue : “…. la quota relativa ai 4
appartamenti di proprietà dei germani e è di € Per_1 Pt_1 Persona_2
5.909,32. Tale ultima somma divisa per i 35 mesi che compongono il periodo 2017-2020 4
considerato dall'ABC individua un consumo mensile dei 4 appartamenti pari ad € 168,83
che, diviso ancora per 4, definisce un consumo mensile per ciascun immobile di € 42,20.
Orbene, poiché i detti 4 appartamenti non sono stati sempre occupati nel periodo
considerato i consumi dell'appartamento dal sig. andranno calcolati fino CP_3
all'effettivo rilascio dell'immobile avvenuto ad aprile 2018 (€42,20 per 10 mesi = €
422,00), mentre per l'appartamento liberato dal sig. a dicembre del 2018 Pt_4
l'esborso sarà pari ad € 759,60 (€ 42,20 x 18 mesi), mentre la restante quota di €
4.727,72 deve essere equamente divisa tra i due restanti conduttori per un totale di €
2.363,83 ciascuno.”
Il ha asserito di aver effettuato due pagamenti, il primo in data 23/2/2021 di euro CP_1
400 ed il secondo il 28/6/2021 di euro 800, per un totale di euro 1.200, ed ha evidenziato che, nelle more dei vari inviti al pagamento, il Condominio di via Euclide n. 27 aveva effettuato l'installazione dei sottocontatori nelle singole abitazioni, affidando alla ditta esterna “IDROCOM1PUTEX S.A.S.” il compito di rilevare e quantificare i consumi idrici dei singoli appartamenti, e che sin dalla prima misurazione avvenuta per il primo trimestre dell'anno 2023 era risultata una quantificazione relativa al consumo idrico per l'appartamento condotto in locazione dal di appena € 79,31 a trimestre , di CP_1
molto inferiore alle cifre richieste dal locatore nei vari inviti al pagamento per il consumo idrico dei precedenti 35 mesi.
In aggiunta, il convenuto ha contestato la circostanza dedotta nell'atto di citazione secondo cui egli non avrebbe corrisposto i ratei condominiali da luglio 2023 a dicembre
2023 ed i successivi fino ad aprile 2024 per un totale di euro 802,10, essendo il CP_1
in possesso di n. 2 ricevute di bonifici da euro 400 cadauno effettuati in favore del
Condominio di via Euclide n. 27 in data 10/9/2023 ed in data 6/5/2024 per un totale di euro 800.
Di qui la sua opposizione alla convalida. 5
Il Giudice con ordinanza del 21/6/2024 ha rigettato la richiesta di ordinanza ex art. 665
c.p.c. ed ha mutato il rito da sommario in ordinario ai sensi degli artt. 426 e 667 c.p.c.,
fissando contestualmente udienza di discussione ex art. 420 c.p.c. per il 28/5/2025, con assegnazione di termini sfalsati alle parti per l'integrazione dei rispettivi atti introduttivi e di un termine unico all'attore per l'esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione,
che ha avuto luogo, ma senza esito.
non ha depositato una memoria aggiuntiva, a differenza del resistente. Parte_1
Quindi il processo è stato rinviato al 22/12/2025 per la decisione.
Nel merito, quanto alla deduzione attorea del mancato pagamento dei consumi idrici da parte dell'inquilino, occorre considerare che l'art. 9 comma 1 L. 392/1978 stabilisce che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative alla fornitura dell'acqua , il che significa che il rimborso, in sé per sé, è dovuto.
Tuttavia la giurisprudenza di merito e di legittimità ( v. Cass. civ. sez. II, 1/8/2014, n.
17557 ; Tribunale Roma sez. V, 18/4/2023, n. 6163 ; Tribunale Roma sez. V, 30/11/2017,
n. 22394 ) ha chiarito che, in ambito condominiale, la ripartizione delle spese del consumo dell'acqua deve essere effettuata tra i singoli condomini, in caso di presenza e installazione di contatori in ogni singola unità immobiliare, secondo l'effettivo consumo di ciascuno, e in subordine, vale a dire nell'ipotesi di mancanza di contatori, come nel caso concretamente in esame, ai sensi dell'art. 1123 comma 1 c.c., da ritenersi disposizione di riferimento per la disciplina del riparto interno di qualsiasi spesa inerente alle unità immobiliari, e quindi in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno ( millesimi di proprietà ).
Beninteso, tale ultimo criterio di ripartizione può essere derogato con il consenso unanime di tutti i condomini, come sembra essere avvenuto nella fattispecie, laddove i proprietari delle singole unità immobiliari avevano stabilito tra loro un altro criterio, meglio illustrato nella missiva inviata dal al ( v. Tribunale Civile di Roma, sentenza n. Parte_1 CP_1 6
1619/2017 ; Tribunale Roma sez. V, 20/4/2021, n. 6674 ed anche Cass civ. 17557/2014
cit. ).
Ora, al di là della congruità o meno del criterio di riparto deciso tra i condomini, la relativa delibera non poteva andare a detrimento dei rispettivi conduttori delle unità immobiliari locate, laddove ognuno di loro era tenuto, ai sensi dell'art. 9 L. 392/1978, a rimborsare il consumo effettivo di acqua, da calcolare, in mancanza di contatore, ai sensi dell'art. 1123
comma 1 c.c. e quindi unicamente in base ai valori millesimali delle singole proprietà,
che non sono stati affatto presi in considerazione dal locatore.
Non può dunque considerarsi dovuta la somma di euro 2.786,70 richiesta inizialmente dal e neppure quella residua di euro 1.522 , calcolata dal locatore dopo che il Parte_1
conduttore in data 24/2/2021 aveva versato un primo acconto di euro 400 ed in data
29/6/2021 un secondo acconto di euro 800 , il che è lo stesso che dire che l'inadempimento non sussiste sotto questo profilo, e questo indipendentemente dalla presenza nel contratto di locazione della clausola solve et repete, che è idonea solo a paralizzare una eventuale eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. del conduttore,
eccezione che nella fattispecie non è stata affatto formulata .
Per quello che riguarda invece la cifra di euro 802,10 richiesta dal per il Parte_1
mancato pagamento dei ratei condominiali da luglio 2023 a dicembre 2023 come da bilancio approvato il 7/5/2024 , il ha prodotto n. 2 ricevute di bonifici da euro CP_1
400 cadauno effettuati direttamente in favore del Condominio di via Euclide n. 27 in data
10/9/2023 ed in data 6/5/2024 per un totale di euro 800 . In proposito l'imputazione dei predetti pagamenti non è chiara, anche perché in realtà l'art. 9 L. 392/1978, che pure è
derogabile, pone a carico del conduttore solo alcune spese condominiali ben determinate,
mentre il contratto di locazione stabiliva a carico del conduttore, in via omnicomprensiva,
tutte le spese ordinarie condominiali. 7
In ogni caso la cifra di euro 802,10 pretesa dal locatore è inferiore alla soglia di due mensilità del canone, pari ad euro 1.300, che ai sensi dell'art. 5 L. 392/1978 oltre che dell'art. 6 del contratto di locazione segna il limite minimo per l'adozione di una pronuncia di risoluzione del contratto in caso di inadempimento all'obbligo di pagamento degli oneri condominiali. Di qui il rigetto della domanda principale di risoluzione anche sotto tale profilo.
Le spese, ivi compresa quella relativa al contributo unificato, seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato ai sensi degli artt. 5 ss. del D.M. 10/3/2014 n. 55,
come modificato dal D.M. 13/8/2022, n. 147 , da applicare ex art. 6 di tale ultimo regolamento alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore, con la domanda giudiziale originaria formulata nell'atto introduttivo ( cd. criterio del disputatum , v. sul punto Cass. civ. sez. sez. II, 11/2/2022, n. 4520 ), pari a sua volta ad euro 2.364,10, corrispondente all'importo della morosità complessiva contestata al convenuto.
La liquidazione va effettuata per tutte le fasi del processo di cognizione contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione per i compensi dei livelli medi previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria, in ottemperanza alla regola stabilita dall'art. 4 comma 1,
che fa sì che tali livelli siano adeguati per definizione ( nel senso che il Giudice è tenuto a specificare i criteri di liquidazione del compenso solo in caso di scostamento apprezzabile dai parametri medi, con apposita e specifica motivazione, la quale è
doverosa allorquando si decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi affinché siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo, v. Cass. civ. sez. VI, 13/5/2022, n. 15392 ; Cass. civ. sez. VI, 25/5/2020, n. 9542
e Cass. civ. sez. III, 7/1/2021, n. 89 ) . 8
Sul punto va pure evidenziato che, in tema di spese processuali, solo la compensazione,
totale o parziale, deve essere sorretta da motivazione, non già l'applicazione della regola della soccombenza cui il Giudice si sia uniformato, atteso che il vizio motivazionale ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., ove ipotizzato, sarebbe relativo a circostanze discrezionalmente valutabili e, perciò, non costituenti punti decisivi idonei a determinare una decisione diversa da quella assunta ( v. sul punto Cass. civ. sez. VI, 28/4/2014, n.
9368 ) .
A tale importo vanno comunque aggiunte l'IVA e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali ( cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307 ) nonchè il
15% sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n.
55, che è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1 c.p.c. ( v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153 ).
Deve essere poi disposta l'attribuzione delle spese al difensore della parte convenuta ex art. 93 c.p.c. per anticipo fattone e giusta apposita richiesta di distrazione in suo favore formulata in tal senso.

P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) rigetta la domanda attorea di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento;

b ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna al rimborso in favore di Parte_1
delle spese di giudizio , che si liquidano in complessivi euro 2.552 per Controparte_1
compensi, oltre IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi, con attribuzione in favore dell'avv. dall'avv. RE
AM con codice fiscale quale distrattario . C.F._3
Napoli, 22/12/2025 9
Il G.U.
FE NG ZI