N. R.G. 164/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Sezione civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Annalisa Boido ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 164/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
RAFFAELLA PALAZZO e dell'avv. ISABELLA MIELE, elettivamente domiciliata in Novara, Via Cella n. 59
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_1 C.F._2 dell'avv. MICHELA LAZZARI, elettivamente presso il difensore in Novara, Via San Francesco D'Assisi n. 20/B
CONVENUTO
Oggetto: vendita di cose immobili – annullamento del contratto
Conclusioni delle parti
Per parte attrice
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, previa emissione degli opportuni provvedimenti del caso e dato atto che non si accetta il contraddittorio su eventuali domande e/o eccezioni e richieste nuove della controparte, così
GIUDICARE
Accertare e dichiarare la sussistenza dell'errore essenziale che ha determinato il vizio del consenso di parte attrice e per gli effetti dichiarare l'annullamento del contratto di compravendita de quo e condannare il venditore alla restituzione del corrispettivo del prezzo Controparte_1
pagina 1 di 15 ricevuto in ragione della compravendita pari a Euro 50.000,00 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data del rogito al saldo, nonché condannarlo al pagamento del risarcimento della somma di € 7.087,80 per le migliorie apportate all'unità immobiliare e per il dispositivo antirumore, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data delle fatture al saldo, oltre all'ulteriore complessiva somma di € 20.000,00 per tutti i gravi danni extracontrattuali ex art. 2043 c.c. subiti e subendi o quella diversa somma che risulterà in corso di causa e comunque in via equitativa;

Col favore delle spese e compensi di causa.
In via istruttoria:
- Ammettersi, senza che ciò comporti inversione dell'onere della prova, prova per interrogatorio formale del convenuto e per testi sui capitoli di cui in narrativa che ci si riserva di precisare e capitolare in proseguo, da intendersi qui integralmente ripetuti e trascritti, preceduti dalle parole
“Vero che …”
Per parte convenuta
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Novara, contrariis reiectis, previe le declaratorie del caso e disattesa ogni diversa e contraria istanza ed eccezione:
IN VIA ISTRUTTORIA: Richiamate le istanze istruttorie di cui alle memorie ex art. 183, comma 6, nn. 2 e 3, c.p.c. ammettere tutte le istanze di ammissione della prova disattese.
In particolare si chiede l'ammissione della prova testimoniale sui seguenti capitoli di prova:
1. “Vero che il sig. nel luglio 1992 acquistava a titolo di investimento n. Controparte_1
8 unità immobiliari facenti parte del complesso edilizio denominato “Edilizia in via Cella”, site in Novara, Via Cella n. 59”;
2. “Vero che il sig. dagli anni '90 ad oggi ha sempre abitato in Controparte_1 provincia di Milano”;
3. “Vero che il sig. dall'anno 1992 al 2019 ha concesso in locazione gli Controparte_1 immobili di sua proprietà siti in Novara, Via Cella n. 59”;
4. “Vero che dal 1992 al 2019 il sig. affidava la gestione ed Controparte_1 amministrazione dei suoi immobili siti in Novara, Via Cella n. 59, alla Immobiliare Centro srls”;
5. “Vero che nel periodo tra il 1992 ed il 2019 i conduttori dell'immobile per cui vi è causa hanno usufruito dell'appartamento senza segnalare al proprietario o alla Immobiliare Centro problematica alcuna”;
6. “Vero che nell'anno 2019 il sig. decideva di vendere l'immobile di sua Controparte_1 proprietà sito in Novara, Via Cella n. 59, pianterreno, censito al NCEU del Comune di Novara foglio 94 mappale 329, subalterni 91 e 70 ed a tale fine incaricava la Immobiliare Centro srls”;
pagina 2 di 15 7. “Vero che alla fine dell'anno 2019 la sig.ra contattava la Immobiliare Parte_1
Centro srls, in quanto interessata all'acquisto di un immobile situato in una zona tranquilla della città di Novara e con un giardino di proprietà esclusiva”;
8. “Vero che alla fine del 2019 mi sono occupata personalmente delle trattative con la sig.ra
per la vendita dell'immobile per cui vi è causa”; Parte_1
9. “Vero che alla fine del 2019 accompagnavo più volte la sig.ra a visionare Parte_1
l'appartamento di proprietà del sig. sito in Novara, Via Cella n. 59, Controparte_1 pianterreno”;
10. “Vero che l'immobile per cui vi è causa è situato in una zona periferica della citta di Novara con annesso giardino di proprietà esclusiva”;
11. “Vero che la sig.ra alla fine del 2019 decideva di acquitare l'immobile Parte_1 per cui vi è causa, in quanto rispondente alle caratteristiche da lei richieste”;
12. “Vero che alla fine dell'anno 2019 la sig.ra sceglieva ed incaricava Parte_1 personalmente il Notaio della stipula dell'atto di compravendita dell'immobile Persona_1 di proprietà del sig. e di tutti gli atti inerenti e conseguenti”; Controparte_1
13. “Vero che il sig. e la sig.ra si sono incontrati una sola volta, in CP_1 Parte_1 particolare in data 24.01.2020 in occasione della stipula del rogito presso lo studio del Notaio
sito in Novara”; Persona_1
14. “Vero che in data 24.01.2020 ho presenziato alla stipula tra le odierne parti in causa dell'atto di compravendita presso lo studio del Notaio ”. Persona_1
Si indica quale testimone su tutti i capitoli di prova la sig.ra presso Testimone_1
Immobiliare Centro s.r.l.s., in Novara, Via XX Settembre n. 20.
NEL MERITO: rigettare tutte le domande avverse, in quanto infondate in fatto e in diritto.
Con il favore di spese e compensi professionali di causa.”
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Motivi in fatto e in diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio Parte_1 deducendo di essere incorsa in errore essenziale che determinò Controparte_1 vizio del consenso nella stipula con il convenuto del contratto di compravendita dell'immobile sito in Novara, Via Cella n. 59, e chiedendo il conseguente annullamento del contratto de quo nonché la condanna del venditore alla restituzione del corrispettivo del prezzo pagato, pari ad € 50.000,00, nonché al pagamento, a titolo risarcitorio, della somma di € 7.087,80, pagata dall'attrice per le migliorie apportate all'unità immobiliare e per l'installazione di dispositivo antirumore, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data delle fatture al saldo, e dell'ulteriore somma di € 20.000,00, o di pagina 3 di 15 quella diversa accertata in corso di causa o comunque determinata in via equitativa, per i danni extracontrattuali ex art. 2043 c.c. subiti e subendi.
L'attrice ha dedotto nell'atto di citazione: di svolgere la professione di musicista e di insegnante;
di avere deciso, verso la fine dell'anno 2019, di trasferirsi a Novara e di avere contattato l'agenzia Immobiliare Centro indicando preventivamente la tipologia di immobile che avrebbe desiderato acquistare, ossia un appartamento in zona tranquilla e particolarmente silenziosa, data anche l'attività lavorativa svolta, sito al pianterreno con giardino di proprietà esclusiva per soddisfare le esigenze del proprio cane di razza border collie; di avere scelto, dopo aver visionato alcuni appartamenti, l'immobile sito nel condominio posto in via Cella n. 59, proposto dall'agenzia Immobiliare Centro, perché più confacente alle proprie necessità; di avere sottoscritto il rogito con il venditore, odierno convenuto, in data 24 gennaio 2020; di essersi avveduta nel corso del sopralluogo della presenza nell'immobile di due grandi finestre, aventi dimensione di 153 cm per 95 cm e di 84 cm per 0,95 cm, poste all'interno del giardino privato di pertinenza dell'unità immobiliare;
che, a esplicita richiesta di informazioni in ordine alle finestre rivolta dalla sorella dell'attrice, presente al sopralluogo, all'agente immobiliare signora quest'ultima rassicurava i presenti spiegando che si trattava soltanto Testimone_1 delle finestre di una cantina, che non avrebbero arrecato disturbo alla privacy e alla tranquillità dell'attrice; di essersi, pertanto, determinata a procedere all'acquisto dell'immobile con la certezza che non vi sarebbero stati sguardi indiscreti all'interno della proprietà né unità abitate al di sotto della stessa;
di aver avuto ulteriore conferma di tale convinzione dalla lettura sia del rogito, nel quale il locale sottostante l'appartamento è indicato come deposito, sia dell'articolo 7 del regolamento condominiale, da cui risulta che al piano sottostante l'unità immobiliare acquistata dall'attrice è posto un magazzino;
di avere effettuato, dopo l'acquisto, lavori di ristrutturazione, quali l'installazione di una nuova caldaia, il rifacimento degli impianti elettrici e la posa di una cucina su misura, per un importo complessivo di € 6808, 50; di essersi trasferita nell'immobile soltanto nel mese di settembre 2020 e di avere solo allora acquisito consapevolezza che sotto il proprio appartamento, nel locale indicato come cantina o deposito o magazzino, viveva, invece, una famiglia, avendo sentito forti continui rumori e avendo notato dalle finestre del locale sottostante la presenza di bambini;
di avere, allora, richiesto spiegazioni all'ex proprietario nonché all'amministratore di condominio e all'agenzia immobiliare centro, scoprendo che i predetti rumori molesti, schiamazzi e urla continue provenivano proprio
“dall'alloggio” sottostante;
di avere in seguito subito forti rumori molesti ad ogni ora del giorno e della notte, tali da costringerla all'acquisto di un dispositivo antirumore al fine di consentirle la permanenza nell'appartamento, nonché olezzi persistenti e fastidiosi causati dall'incessante preparazione di pasti anche in orari notturni, tanto da essersi determinata a sporgere querela nei confronti degli abitanti “dell'alloggio” sottostante, rivelatisi, peraltro, particolarmente aggressivi (in un'occasione il signor si è Parte_2 scagliato contro la propria porta d'ingresso, colpendola violentemente numerose volte e pagina 4 di 15 suonando insistentemente il campanello, mentre la moglie urlava improperi nella propria madrelingua, ciò perché l'attrice aveva osato chiedere educatamente addetti signori di far cessare i rumori molesti che perduravano da tutta la giornata, come corse, grida, lanci di pallone contro il muro); che tale condizione di forte disagio nel non poter vivere la propria quotidianità quietamente e di non poter utilizzare né per sé, né per il proprio animale d'affezione il giardino privato a causa della totale mancanza di privacy ha determinato un'importante peggioramento della condizione psicofisica ed emotiva dell'attrice, già molto provata a causa della propria patologia cronica (endometriosi), non avendo l'immobile sottostante alcuna insonorizzazione, o risultando la stessa del tutto inadeguata, poiché le parole e i rumori violenti e alienanti degli abitanti del succitato immobile vengono percepiti da chiunque dall'appartamento soprastante in maniera nitida;
di non aver avuto alcun riscontro da parte del venditore mentre l'agenzia CP_1 immobiliare si è limitata, ricevute le doglianze attoree, a declinare ogni responsabilità, dichiarando di non essere a conoscenza del fatto che la cantina fosse abitata, e l'amministratore di condominio geometra dal canto proprio, il Controparte_2
28.12.2020 ha unicamente inoltrato un reclamo al signor proprietario Parte_2 dell'alloggio sottostante;
di avere in seguito nuovamente contattato l'agenzia immobiliare al fine di richiedere collaborazione per cercare di risolvere bonariamente la situazione con l'ex proprietario, visto che essa attrice aveva posto come conditio sine qua non dell'acquisto dell'immobile che il locale sottostante non fosse abitato;
che l'agenzia, pur continuando a dichiararsi estranea ai fatti, non negava la sussistenza della suddetta conditio; di avere instaurato anteriormente all'introduzione del presente giudizio procedura di mediazione sia nei confronti del signor sia nei confronti CP_1 dell'agenzia immobiliare sia nei confronti del condominio, conclusasi con verbale negativo in data 28 luglio 2021.
L'attrice, alla luce dei fatti descritti, lamenta di essere incorsa in errore essenziale, che costituisce presupposto dell'annullamento del contratto a norma degli artt. 1428 e 1429 c.c., deducendo che non avrebbe mai sottoscritto il contratto di compravendita immobiliare se fosse stata informata delle reali condizioni e qualità dell'immobile.
Si è regolarmente costituito il convenuto, contestando integralmente le pretese attoree, di cui ha chiesto il rigetto.
La causa è stata istruita sulla base della documentazione prodotta dalle parti nonché tramite l'escussione dei testi dalle stesse indicati sui capitoli ammessi come da ordinanza del 15.5.2023.
All'udienza del 18.6.2024 le parti hanno precisato le conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione.
***
La domanda merita accoglimento per le seguenti ragioni.
pagina 5 di 15 Com'è noto, l'errore è causa di annullamento del contratto quando è essenziale ed è riconoscibile dall'altro contraente (art. 1428 c.c.). Le disposizioni codicistiche specificano quando l'errore può ritenersi essenziale (art. 1429 c.c.) e riconoscibile (art. 1431 c.c.).
Sulla base di tali norme, l'errore quale vizio della volontà, inteso come una falsa o una distorta rappresentazione della realtà fenomenica (Cass., n. 16679/2004), prodotta da una conoscenza erronea ovvero dall'ignoranza di situazioni, qualità e rapporti relativi al contratto ed ai suoi presupposti, assume rilevanza qualora sia essenziale, “cioè, incida sul processo formativo del consenso e dia origine ad una rappresentazione distorta della realtà, distorsione che induce la parte a manifestare la propria volontà in modo errato” (Cass., n. 8031/2015). Tale presupposto ricorre quando l'errore cade sulla natura o sull'oggetto del negozio;
sull'identità dell'oggetto della prestazione ovvero sopra una qualità dello stesso che, secondo il comune apprezzamento o in relazione alle circostanze, deve ritenersi determinante del consenso;
sull'identità o sulle qualità della persona dell'altro contraente, sempre che l'una o le altre siano state determinanti del consenso;
quando, trattandosi di errore di diritto, è stato la ragione unica o principale del contratto.
L'errore è, poi, “riconoscibile quando, in relazione al contenuto, alle circostanze del contratto ovvero alla qualità dei contraenti, una persona di normale diligenza avrebbe potuto rilevarlo” (art. 1431 c.c.), dunque quando l'altra parte avrebbe dovuto rilevarlo secondo uno standard riferibile all'uomo medio. Con tale espressione il codice non richiede che l'errore sia stato riconosciuto, bensì l'astratta riconoscibilità da parte di una persona di media avvedutezza (Cass., n. 2518/1990).
In tema di annullamento del contratto per errore, pertanto, “è necessario accertare, da un lato, se la parte caduta in errore si sia indotta alla stipula del contratto in base ad una distorta rappresentazione della realtà, determinante ai fini della conclusione del negozio, e, dall'altro, se con l'uso della normale diligenza l'altro contraente avrebbe potuto rendersi conto dell'altrui errore, non essendo richiesto che l'errore sia stato riconosciuto in concreto, bensì l'astratta possibilità di tale riconoscimento, in una persona di media avvedutezza” (Cass., n. 24738/2017).
L'onere probatorio della sussistenza di un errore essenziale e riconoscibile dall'altro contraente incombe sulla parte che assume di essere caduta in errore (v. Cass., n. 10815/2004, secondo cui “la parte che deduce di essere incorsa in di un errore di fatto sulla natura di un contratto e ne chiede l'annullamento (..) ha l'onere di dimostrare l'essenzialità dell'errore e la sua riconoscibilità dalla controparte con l'uso dell'ordinaria diligenza”; Cass., n. 5429/2006, secondo cui “la parte che chiede l'annullamento del contratto per errore essenziale sulle qualità del bene ha l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali tale qualità risulta, nonché l'essenzialità dell'errore e la sua riconoscibilità dalla controparte con l'uso dell'ordinaria diligenza”).
pagina 6 di 15 Ciò premesso, è nella specie indiscusso, oltre che documentato, che l'attrice acquistò una unità immobiliare composta da appartamento posto al piano primo e cantina, con annessa porzione di giardino di proprietà esclusiva, che, secondo quanto risultante dal rogito, avrebbe dovuto avere – al di sotto dell'appartamento e a delimitare uno dei confini del giardino – un locale adibito a deposito, dunque disabitato.
Le dichiarazioni testimoniali hanno chiarito la conformazione dei luoghi. L'appartamento acquistato da parte attrice si trova al primo piano fuori terra, che costituisce, di fatto, un piano rialzato (cfr. dichiarazioni . Infatti, secondo quanto percepito anche dal Tes_1 teste a prima vista solo sulla base della visione dei luoghi, tra il Testimone_2 piano dell'appartamento dell'attrice e il livello del giardino, “non c'è spazio per un vero e proprio piano, ma c'è uno spazio inferiore”. Da un balcone dell'appartamento divenuto di proprietà dell'attrice, tramite una scala di alcuni gradini, si scende nel giardino, che, dunque, è posto all'altezza, e confina, con un locale diverso dall'appartamento di pertinenza, posto invece al di sopra. Ai lati di detta scala si aprono due finestre, di pertinenza di detto locale, prospicienti sul giardino, “posizionate una proprio sotto il balconcino dell'appartamento di mia figlia (quello da cui parte la scala per scendere) e l'altra appena scesi dalla scala sulla sinistra” ). Testimone_2
Sulla base di quanto indicato nel rogito, l'attrice poté ritenere che il locale sottostante l'appartamento, con aperture prospicienti sul suo giardino, fosse un deposito.
La stessa convinzione poté trarre dalla disamina del regolamento condominiale, nel quale, per la determinazione dei millesimi di partecipazione al condominio (art. 7), si prevede la moltiplicazione della superficie di ogni singola proprietà esclusiva con un determinato coefficiente, che per il piano terra è individuato in misura inferiore rispetto a quelli degli alloggi, con indicazione di espressa dicitura volta a indicare che a tale piano si trovino esclusivamente magazzini (“0.75 magazzini P.T.”).
Tale situazione corrispondeva all'iniziale conformazione del fabbricato condominiale al momento della costruzione. Già nel 1994, tuttavia, il locale deposito in questione, prospiciente il giardino dell'attrice, cambiò destinazione d'uso, da magazzino ad abitazione, come risulta dalla visura catastale storica prodotta da parte attrice (il convenuto, d'altra parte, non ha contestato che il locale in questione sia in effetti abitato). Tanto il regolamento condominiale vigente alla data dell'acquisto dell'attrice quanto il rogito, dunque, riportano oggettivamente indicazioni inesatte e non più corrispondenti, da tempo, a realtà.
E' stato, d'altra parte, confermato dalla stessa oltre che dai familiari Testimone_1 dell'attrice, in occasione del primo sopralluogo, a esplicita domanda, la stessa rispose che le finestre in questione erano di pertinenza di un deposito, dunque di un locale disabitato.
Poiché non risulta che l'attrice abbia avuto disponibilità dell'unità immobiliare che stava acquistando, prima del perfezionamento del rogito, deve desumersi che parte attrice poté
pagina 7 di 15 rendersi conto del fatto che il locale sottostante al proprio appartamento, prospiciente sul suo giardino, fosse abitato solo dopo aver concluso la vendita, quando si trasferì nel nuovo appartamento.
D'altra parte, l'agenzia immobiliare sostenne, in seguito alle rimostranze dell'attrice, di avere ignorato che il locale fosse abitato e così pure il proprietario odierno convenuto tuttora protesta in giudizio di aver appreso solo dall'attrice del cambio di destinazione del locale precedentemente adibito a deposito. E', pertanto, escluso che l'attrice sia stata resa edotta dai propri interlocutori della reale destinazione d'uso del locale sottostante, prima dell'acquisto.
Posto, dunque, che l'attrice versò certamente in errore su tale aspetto, al momento della conclusione del contratto di compravendita, può ritenersi che tale errore sia stato determinante del consenso, essendo caduto sopra una qualità dell'immobile acquistato da ritenersi tale.
Va immediatamente rilevato che non si tratta, nella specie, di mera questione attinente a rapporti di vicinato, resi difficoltosi dalla particolare intemperanza di alcuni dei condomini, di cui il venditore certo non risponde, ma di questione relativa alle caratteristiche – la destinazione d'uso -dell'immobile che la convenuta decise di acquistare per farne la propria abitazione. Né si tratta semplicemente del fatto che il piano sottostante all'alloggio dell'attrice fosse abitato o disabitato, ma del fatto che risultò abitato un locale le cui finestre davano sul giardino di proprietà esclusiva dell'attrice: il che impone, evidentemente, un livello di coesistenza più intenso rispetto alla normale contiguità di “muri” fra unità confinanti.
La naturale destinazione delle aperture, infatti, determina che il proprietario del giardino subisca inevitabilmente, in questa situazione, in modo più diretto e intenso i rumori e ogni tipo di immissione legata alla vita quotidiana degli abitanti dell'alloggio in questione (fumi, odori), già in condizioni di normalità, soprattutto ove si tratti di famiglie con bambini, e a maggior ragione nel caso in cui i vicini risultino avere abitudini poco compatibili fra loro.
Va, inoltre, considerata la pressoché totale compromissione della privacy che una tale situazione determina in danno dell'attrice, che non può più privatamente godere del proprio giardino, compromissione anch'essa non paragonabile alla ordinaria e inevitabile limitazione derivante dal fatto che sul giardino danno i balconi e le finestre dei piani superiori. Trattasi, infatti, di finestre ad altezza uomo, per cui chiunque si trovi all'interno vede, per ciò stesso e in modo pieno e diretto, il giardino, mentre dai piani superiori il giardino si vede solo affacciandosi, e non in ogni momento di quotidiano godimento delle camere dotate di balconi e finestre. Inoltre, mentre rispetto alla vista dei piani superiori l'area sottostante potrebbe essere almeno parzialmente schermata, con tende o pergolati volti a creare aree coperte all'altrui vista, ciò non è possibile rispetto pagina 8 di 15 alle finestre in questione, perché ogni manufatto adottato allo scopo toglierebbe aria e luce che l'alloggio prende dalle aperture in questione.
Come sopra riepilogato, a norma dell'art. 1429, n. 2 c.c. rileva, in quanto essenziale, l'errore che cade su una qualità dell'oggetto che deve ritenersi determinante del consenso
“secondo il comune apprezzamento o in relazione alle circostanze”.
Ebbene, si ritiene che la su descritta condizione sia comunemente rilevante ai fini della formazione del consenso, trattandosi di circostanza che ben potrebbe essere negativamente valutata dal normale acquirente al punto da rinunciare all'acquisto dell'immobile in questione, essendo ben differente godere di un giardino esclusivo che dà su un deposito o su un magazzino, di regola solo episodicamente frequentato (diversa ancora, infatti, è la destinazione a laboratorio artigiano o a esercizio commerciale, cui ha alluso parte resistente), piuttosto che su un'abitazione utilizzata per la normale vita quotidiana, magari, come nella specie, da più persone o da un'intera famiglia.
Non appare, dunque, necessario che l'attrice dimostri di avere esplicitamente richiesto come qualità essenziale dell'immobile la tranquillità dello stesso: il venditore, infatti, non può evidentemente garantire la silenziosità e l'educazione dei vicini (anche se potrebbe essere tenuto a riferire di situazioni eclatanti, su cui, tuttavia, l'attrice non ha fornito prove: in particolare, posto che la famiglia risiede nell'alloggio in questione dal Pt_2
2007, non sono state fornite prove di problemi avuti con altri condomini e, in particolare, con i precedenti affittuari dell'immobile poi dalla stessa acquistato), ma può e deve garantire un godimento da parte dell'acquirente conforme alle caratteristiche dell'immobile promesse, addirittura inserite nell'atto, quando esso riguardi aspetti essenziali dell'utilizzo del bene e l'aspettativa a utilizzare la propria abitazione al riparo da anomale interferenze e lesioni della riservatezza.
Trattasi di conformazione dei luoghi che, inoltre, incide non solo sul valore dell'immobile (aspetto di per sé non idoneo ad assumere valore determinante del consenso, anche considerato che, come si dirà, non è stato provato da parte attrice che il prezzo corrisposto non corrisponda alle effettive caratteristiche dell'immobile) ma sulla sua commerciabilità, essendo meno agevolmente vendibile rispetto a un immobile in cui il piano terra sia riservato a magazzini (come d'altra parte era secondo l'originaria progettazione e costruzione del fabbricato).
Può, poi, ritenersi che la destinazione a deposito del locale sottostante sia stata nella specie particolarmente considerata dall'attrice, la quale – come, si ribadisce, sarebbe stato del tutto logico attendersi dal normale aspirante acquirente - chiese e ottenne rassicurazioni sul punto dall'agente immobiliare, a nulla rilevando che sia stata la sorella dell'attrice, verosimilmente a conoscenza della tipologia di immobile che quest'ultima cercava, piuttosto che l'attrice medesima a informarsi sulla natura delle finestre che davano sul giardino.
pagina 9 di 15 E' stata, nella sostanza, imposta all'attrice una inaspettata vicinanza forzata con vicini che ignorava che avrebbe avuto, in uno spazio acquistato come destinato al proprio esclusivo utilizzo, resa forse particolarmente fastidiosa dalle abitudini di vita che la stessa ascrive al nucleo familiare presente nell'abitazione, ma che facilmente e in modo del tutto prevedibile avrebbe rischiato di scivolare nel disagio, essendo normale in una casa la presenza di bambini o la preparazione di pasti.
Le doglianze espressa dall'attrice in via stragiudiziale, rivolgendosi in particolare all'agenzia immobiliare, non contrastano con quanto sopra, come sostiene il convenuto. Nelle missive di cui ai docc. 4 e 6 allegati all'atto di citazione, infatti, là dove contestava di non essere stata informata della reale destinazione del locale sottostante al proprio
“prima” della sottoscrizione del rogito, l'attrice intendeva evidentemente dolersi non di aver sottoscritto un rogito contenente un errore materiale, ma del fatto che la condotta contestata non le avesse dato la possibilità di sottrarsi all'acquisto: ossia esattamente ciò di cui oggi si duole in giudizio.
L'errore in cui è incorsa l'attrice, al momento dell'acquisto, fu altresì – se non riconosciuto – quantomeno pienamente riconoscibile da parte del venditore.
Quest'ultimo ha contestato la sussistenza del requisito deducendo di avere a propria volta ignorato l'avvenuto cambio di destinazione del locale in questione, avendo sempre abitato altrove, e di avere demandato sia la gestione dei rapporti di locazione dell'immobile, sia, in seguito, lo svolgimento delle trattative per la vendita all'agenzia Immobiliare Centro di Novara, incontrando l'attrice solo in occasione del rogito, quando le parti si scambiarono solo poche parole di circostanza.
Da quanto già sopra osservato, infatti, discende che non è necessario che il convenuto fosse a conoscenza di quanto l'attrice, soggettivamente, riponesse importanza nell'aspettativa di tranquillità dell'immobile. Gli artt. 1428 e 1431 c.c., infatti, richiedono non che l'altro contraente abbia positivamente riconosciuto l'errore, ma solo che esso fosse solo riconoscibile con l'ordinaria diligenza, discendendo da ciò adeguata tutela dell'affidamento della parte non in errore nella validità del consenso prestato dalla controparte.
Ebbene, in primo luogo va detto che non appare credibile che il convenuto, proprietario di numerose attività immobiliari poste nel fabbricato in questione sin dal 1992, abbia ignorato un fatto così rilevante come l'avvenuto cambio di destinazione d'uso del magazzino sottostante a una delle unità di sua proprietà, avvenuto già nel 1994. Ciò tanto più considerato che lo stesso convenuto ha riconosciuto di avere sempre dato in locazione detta unità, apparendo davvero inverosimile che la questione, se taciuta in precedenza ai conduttori come poi alla , non sia mai stata portata Parte_1 all'attenzione del locatore anche solo per segnalare la difformità delle condizioni dell'immobile locato rispetto a quelle rappresentate.
pagina 10 di 15 In ogni caso, ove anche ciò fosse, si tratterebbe di dato di fatto che il convenuto avrebbe potuto e dovuto conoscere, in quanto proprietario, e come venditore avrebbe dovuto correttamente rappresentare all'acquirente, eventualmente tramite l'agenzia immobiliare cui l'attore medesimo ha dichiarato di avere conferito il mandato di gestire le trattative per proprio conto, curando, altresì, la correttezza di quanto rappresentato nel rogito e chiedendo, se del caso, al notaio la necessaria correzione dell'atto sul punto, affinché fosse rappresentata situazione aderente a realtà almeno al momento, ultimativo, della manifestazione dei consensi da parte delle parti.
Da ciò discende l'inaccoglibilità della difesa, su cui il convenuto ha insistito, per cui egli non ebbe alcun contatto con l'acquirente sino al rogito. Detto errore, invece, fu riconoscibile da parte del venditore, considerato che nel rogito venne indicato un dato non rispondente a realtà e che il convenuto non avrebbe ignorato tale difformità se avesse esercitato un minimo di diligenza al fine di mantenere contezza, nel tempo, di avvenimenti direttamente incidenti sulle caratteristiche del proprio immobile.
Certo, in ogni caso, non può il venditore sottrarsi alla responsabilità in ordine alle qualità promesse del bene sostenendo semplicemente di non essersene curato per decenni;
né costituisce circostanza scusante il fatto che anche il condominio sia rimasto inerte, avendo lo stesso mancato di aggiornare le tabelle di cui al regolamento condominiale. Peraltro, non è escluso che dai verbali delle assemblee condominiali, certamente ricevuti dal convenuto, emergesse la partecipazione dei proprietari dei locali de quo alle assemblee medesime e alle spese in misura e con modalità e istanze tali da indicare la mutata destinazione d'uso degli stessi.
Ugualmente fu riconoscibile l'essenzialità dell'errore, trattandosi di circostanza che, come si è osservato sopra, sarebbe risultata determinante del consenso per ogni medio acquirente, incidendo sul normale godimento dell'immobile così come venduto (al punto che sorge il sospetto che essa sia stata appositamente taciuta dal proprietario, consapevole che sarebbe stato ben più difficile vendere l'immobile se l'acquirente avesse adeguatamente focalizzato la reale destinazione dell'ex deposito).
Si aggiunga che, in ogni caso, il debitore deve sopportare il rischio per l'operato doloso o colposo dei suoi ausiliari (1228 c.c.), nell'ipotesi in cui ricorrano l'esistenza di un rapporto tra ausiliario e committente (c.d. rapporto di preposizione) e l'opera dell'ausiliario si sia posta in relazione di causalità con il danno cagionato al creditore.
Ne discende che, ove anche rilevasse esclusivamente la fase delle trattative e ove anche l'errore fosse addebitabile a colpa dell'agenzia immobiliare, che negligentemente non approfondì una questione su cui pure l'aspirante acquirente si era soffermata (il che, peraltro, non è, poiché si discorre di vizio del consenso e, dunque, di errore che, seppure insorto in precedenza, divenne determinante, e fu riconoscibile come tale da parte dell'altro contraente, al momento della stipula del contratto), il convenuto dovrebbe pagina 11 di 15 comunque risponderne, essendosi egli avvalso, per sua stessa ammissione, dell'agenzia immobiliare, cui fu demandata per la gestione della fase precontrattuale.
Il contratto in esame va, dunque, annullato.
All'annullamento dovranno seguire le dovute restituzioni.
Qualora, infatti, venga acclarata la mancanza di una causa adquirendi in ragione della dichiarazione di nullità, dell'annullamento, della risoluzione o della rescissione di un contratto o del venire comunque meno del vincolo originariamente esistente, l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo (Cass., n. 715/2018; n. 14013/2017; n. 9052/2010).
L'attrice, dunque, dovrà restituire l'immobile (ma non essendo stata proposta riconvenzionalmente la relativa domanda, non potrà essere pronunciata condanna sul punto), mentre il convenuto va condannato a restituire all'attrice il prezzo dalla stessa corrisposto, pari a € 50.000, oltre interessi legali dal giorno della domanda (come previsto dall'art. 2033 c.c., essendovi prova della riconoscibilità, ma non del positivo riconoscimento dell'errore da parte del convenuto).
Quanto alla domanda risarcitoria, si rileva che l'annullamento contrattuale e la conseguente condanna restitutoria potrebbero non essere idonee a reintegrare in modo pieno il patrimonio della parte caduta in errore nella consistenza anteriore alla stipula del contratto.
L'art. 1338 c.c., inoltre, prevede che “la parte che, conoscendo o dovendo conoscere l'esistenza di una causa di invalidità del contratto, non ne ha dato notizia all'altra parte è tenuta a risarcire il danno da questa risentito per avere confidato, senza sua colpa, nella validità del contratto”, prevedendo una forma di responsabilità, di natura extracontrattuale, derivante dalla lesione dell'affidamento altrui nella validità del contratto e, dunque, nell'acquisizione delle utilità che esso determina.
Ciò nondimeno, non potendosi dare il caso di danni automatici o in re ipsa, la risarcibilità discende anche in tali casi dalla esaustiva allegazione e dalla prova che parte attrice abbia dato di averli subiti.
Ebbene, parte attrice chiede, in primo luogo, di essere risarcita dei costi sostenuti per migliorie all'immobile, consistite in interventi all'impianto elettrico e nell'installazione di una nuova caldaia, e per l'arredamento dello stesso (cucina su misura).
Può essere riconosciuto il diritto al risarcimento della spesa sostenuta per l'adeguamento dell'impianto elettrico, che ha determinato un miglioramento da ritenersi di lunga durata, di cui in definitiva beneficerà il convenuto che rientrerà nella disponibilità dell'immobile.
pagina 12 di 15 Non si ritiene qualificabile come danno, invece, la spesa sostenuta per l'arredamento della cucina. Va in primo luogo osservato che l'attrice non acquistò propriamente una cucina
“su misura” (come si evince dallo scontrino, che attesta l'acquisto presso nota rivendita di mobili in serie, secondo identico catalogo in svariate diverse nazioni), ma, semmai, una cucina in pezzi componibili che furono adeguati allo spazio esistente e che, perciò, nulla toglie che l'attrice potrà portar via per riutilizzarla, magari diversamente componendola, in altro immobile.
In ogni caso, trattasi di bene soggetto a usura più intensa e veloce rispetto a immobili e impianti, di cui l'attrice ha di fatto goduto, traendone la relativa utilità, per un certo numero di anni. Il valore, ad oggi, dei mobili in questione non è certo pari al nuovo e risulta senza dubbio notevolmente abbattuto, senza che, tuttavia, possa darsene precisa quantificazione, non avendo l'attrice fornito alcuna prova dello stato in cui essi versano.
La spesa sostenuta per la caldaia non è stata documentata, non rinvenendosi nella documentazione prodotta la fattura relativa né la prova dell'esborso corrispondente.
Quanto all'acquisto della cuffia antirumore, rilevato che, come notato dal convenuto, ben potrebbe trattarsi di dispositivo che l'attrice avrebbe in ogni caso acquistato e utilizzato per poter svolgere la propria professione di musicista (l'attrice l'ha negato, ma non ha dimostrato il proprio assunto), è assorbente la considerazione che la spesa esula dai danni direttamente riconducibili alla nullità del contratto e alla ragione per cui essa è avvenuta. La particolare rumorosità e fastidiosità dei vicini - che, peraltro, l'attrice ha offerto di provare unicamente tramite un capitolo di prova inammissibile, in quanto formulato in modo generico e valutativo (“11) Vero che la vita della Sig.ra all'interno della Parte_1 propria abitazione si è rivelata essere “un incubo”, a causa dei forti rumori continui e molesti, nonché olezzi persistenti e fastidiosi?”), nonché tramite la produzione di una denuncia querela che, tuttavia, costituisce pur sempre atto contenente mera prospettazione dell'attrice medesima – è fatto contingente, su cui il venditore non fornisce garanzie e che non è stata, come sopra si è esplicitato, la ragione dell'annullamento del contratto, dovuta semmai all'assenza nell'immobile di qualità essenziali promesse.
Non può essere, infine, riconosciuto il risarcimento che l'attrice ha domandato a titolo extracontrattuale del danno non patrimoniale subito dalla vicenda.
Si rileva, al riguardo, che parte attrice – che, in effetti, vede porre nel nulla, dopo pochi anni, un acquisto immobiliare – non ha dedotto, tantomeno ha provato di aver inteso effettuare un acquisto a lungo termine, avendo in animo di risiedere a lungo nell'alloggio acquistato ed essendo oggi danneggiata, sotto qualche profilo, dalla necessità di reperire un'altra abitazione o di doversi trasferire altrove.
Neppure è dimostrato dalla scarna e sintetica documentazione prodotta che l'attrice abbia subito addirittura un danno psicologico dalla situazione vissuta.
pagina 13 di 15 Può ritenersi, invece, sufficientemente provato che l'attrice abbia vissuto una condizione di concreto ed effettivo disagio per la vicinanza, non preventivata, con l'intera famiglia residente nei locali sottostanti ai propri, risultata composta anche da bambini, sfociata in un minor godimento dell'immobile rispetto a quello che l'acquirente si attendeva. Tale profilo, tuttavia, è pienamente ristorato dall'annullamento del contratto, che elimina l'atto dal mondo giuridico: ne discende che l'attrice, all'esito del giudizio, avrà goduto di un immobile, per altro verso pienamente utilizzabile per la sua destinazione, per cui ha effettuato un esborso di cui verrà interamente reintegrata e per il quale, dunque, risulterà in definitiva non aver corrisposto alcunché.
Quanto alla regolamentazione delle spese, il parziale e limitato accoglimento delle domande risarcitorie giustifica la compensazione delle spese in misura pari al 20 %.
Secondo il regime della soccombenza, dunque, il convenuto dovrà rifondere all'attrice le spese del presente giudizio nella residua misura dell'80 %, da liquidarsi come da nota spese di parte attrice (recante valori persino inferiori a quelli medi applicabili, sulla base dello scaglione di riferimento in relazione al valore di causa, tenuto conto delle tabelle allegate al DM n. 147/2022), già operata la compensazione, in € 1944 per la fase di studio, € 1240 per la fase introduttiva ed € 3240 per la fase decisionale, così complessivamente in € 6424 per compensi, oltre spese generali forfettarie al 15 %, cpa e iva come per legge, oltre rimborso di CU e marca da bollo per € 786 e oltre esborsi documentati per spese di notifica pari a € 13,28.


PQM

il Tribunale di Novara, in composizione monocratica, ogni ulteriore domanda, eccezione o deduzione disattesa o assorbita, definitivamente decidendo nel proc. n. 164/2022:
1) in accoglimento della relativa domanda, annulla per errore essenziale e riconoscibile della parte acquirente il contratto di Parte_1 compravendita dell'immobile sito in Novara, Via Cella n. 59, identificato al Catasto fabbricati del Comune di Novara al f. 94, mapp. 329, subalterni nn 70 e 91, intercorso con di cui al rogito per Notaio Controparte_1 Per_1
sottoscritto in data 24.1.2020, n. 62784 rep. e n. 19594 racc.;
[...]
per l'effetto,
2) condanna a restituire all'attrice il prezzo dell'acquisto, Controparte_1 pari a € 50.000, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

3) condanna a rifondere all'attrice le spese sostenute per Controparte_1
l'adeguamento dell'impianto elettrico, pari a € 880,00, oltre interessi e rivalutazione sulla somma via via rivalutata dal 27.5.2020 al saldo;

4) rigetta le ulteriori domande risarcitorie di parte attrice;

pagina 14 di 15 5) compensa fra le parti le spese di lite nella misura del 20 % e condanna
[...]
a rifondere all'attrice la residua misura dell'80 %, liquidata Controparte_1 complessivamente in € 6424 per compensi, oltre spese generali forfettarie al 15 %, cpa e iva come per legge, oltre rimborso di CU e marca da bollo per € 786 e oltre esborsi documentati per spese di notifica pari a € 13,28.
Novara, 2 febbraio 2025
Il Giudice
dott. Annalisa Boido
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