REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO
DI CIVITAVECCHIA
SEZIONE CIVILE
nella persona del giudice dott. Francesco Vigorito ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1507 R.G. dell'anno 2022
TRA
, nato a [...] il [...], ivi residente in [...], c.a.p. Parte_1
00123, c.f. , elettivamente domiciliato in via Ulpiano n. 29, presso lo CodiceFiscale_1
Studio dell'Avv.to Alfonso Galdi, (c.f. ) che lo rappresenta e difende in C.F._2 forza di mandato in calce all'atto di citazione
- ATTORE-
E nato a [...] il [...] – c.f. Rappresentato e Controparte_1 C.F._3 difeso dall'Avv. Francesco Falconi ( – ed C.F._4 Email_1 elettivamente domiciliato presso lo Studio di quest'ultimo in Anguillara Sabazia via A. Toscanini
n. 12 come da procura in atti
- CONVENUTO –
NONCHE'
(c.f. residente in [...] C.F._5
Biadaro n. 3 ed (c.f. ) residente in Anguillara Sabazia Controparte_3 C.F._6 alla Via dei Tulipani n. 15, elettivamente domiciliati, ai fini del presente giudizio, in Roma alla Via
Cola di Rienzo n. 212 presso lo studio dell'Avv. Leonardo Brasca (c.f. ), C.F._7 che – unitamente e disgiuntamente all'Avv. Elvira Squillace (cf. ) – in C.F._8

TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
qualità di procuratore antistatario, li assiste, rappresenta e difende giusta delega in calce alla comparsa di risposta
-CONVENUTI-
E
( c.f. ), rappresentato e difeso dall' Avv. Antonio Controparte_4 C.F._9
Costanzo Bergodi ( c.f. per procura in calce al presente atto ed C.F._10 elettivamente domiciliato in Bracciano, Via Pedacchiol 14 presso lo studio dell' Avv. Domiziana
Bergodi come da procura in atti
- CONVENUTO -
OGGETTO: divisione
CONCLUSIONI
Per l'attore:
“Piaccia all'Ill.mo, intestato Tribunale Civile di Civitavecchia, contrariis rejectis, dato preliminarmente atto dell'assolvimento della condizione di procedibilità costituita dall'avvenuto, rituale, esperimento del procedimento di mediaconciliazione, a) nominare un consulente tecnico d'ufficio per la formazione della massa indivisa da dividersi e delle singole quote;
b) ordinare la divisione dei cespiti sopra descritti;
c) attribuire ai singoli partecipanti alla comunione la quota ad ognuno di essi spettante, se del caso anche in esito alla vendita ad incanto dei beni non divisibili;
d) ordinare che il TU provveda alla redazione di tabelle millesimali e del regolamento di condominio al fine della futura determinazione ed attribuzione dei costi di gestione e di manutenzione delle parti che rimarranno comuni del dividendo immobile;
e) porre spese relativa alla TU a carico dei condividendi e, in caso di opposizione, condannare gli opponenti al pagamento di spese, diritti e onorari del presente giudizio;
f) Comunque, condannare le parti convenute rimaste ingiustificatamente assenti nel procedimento di mediazione, in solido tra loro, al pagamento delle spese, competenze ed onorari di causa;

Piaccia altresì all'intestato, Ill.mo Giudice, accertare e dichiarare, ex art. 187 , secondo comma, c.p.c.,
l'inammissibilità della domanda riconvenzionale dispiegata dal Sig. poiché formulata oltre i Controparte_4 termini di cui all'art. 166 c.p.c. Con vittoria di spese e competenze”.
Il Sig. ribadisce comunque la propria disponibilità ad accettare, in via transattiva, il progetto di Parte_1 divisione così come da ultimo formulato dal TU, purché i valori di conguaglio vengano rideterminati all'effettivo valore di mercato al mq dell'area oggetto di divisione. In difetto, ove l'intestato Ill.mo Giudice ritenga comunque congrua la stima al mq come indicata in perizia dal TU , l'attore medesimo, Sig. chiede Parte_1
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sin d'ora l'attribuzione a se dell'intera area oggetto di divisione, obbligandosi all'immediato pagamento agli altri
Comproprietari delle rispettive quote, computate al prezzo di € 27,00 al mq come da relazione di perizia dal
TU, nel rispetto e con l'esclusione delle necessarie servitù spettanti agli altri condividenti.
Per il convenuto Controparte_1
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis rejectis: - in via preliminare e/o pregiudiziale, accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o improcedibilità della domanda giudiziale postulata dall'attore per i motivi tutti articolati nel presente atto e per quanto ulteriormente emergerà in corso di causa, adottando ogni conseguente statuizione, ivi compresa la condanna alle spese di lite;
- in via principale e nel merito, senza recesso dalle preliminari e pregiudiziali sopra avanzate, rigettare la domanda di divisione giudiziale proposta dal sig. Parte_1
in danno del Sig. introduttiva al presente Giudizio, perché carente dei presupposti
[...] Controparte_1 di fatto e/o diritto per il suo accoglimento e, in ogni caso, perché infondata in fatto e/o in diritto e/o, comunque, non provata, per i motivi tutti dedotti nel presente atto e per quanto ulteriormente emergerà in prosieguo di causa, adottando ogni conseguente statuizione, ivi compresa la condanna alle spese di lite;
- il tutto, con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite oltre rimborso forfettario ed accessori di i.v.a. e c.c.n.p.f., come per legge nonchè con condanna ad ogni ulteriore spesa afferente eventuali attività espletate in corso di causa, ivi comprese c.t.u. e/o altro, da distrarsi in favore dell'avv. Alessandro Zecca che, anche ex art. 93 c.p.c, se ne dichiara antistatario”.
Per i convenuti e : CP_2 Controparte_3
“Piaccia all'Ill.mo, intestato Tribunale Civile di Civitavecchia, contrariis rejectis, dato preliminarmente atto dell'assolvimento della condizione di procedibilità costituita dall'avvenuto, rituale, esperimento del procedimento di mediaconciliazione, a) nominare un consulente tecnico d'ufficio per la formazione della massa indivisa da dividersi e delle singole quote;
b) ordinare la divisione dei cespiti sopra descritti;
c) attribuire ai singoli partecipanti alla comunione la quota ad ognuno di essi spettante, se del caso anche in esito alla vendita ad incanto dei beni non divisibili;
d) ordinare che il TU provveda alla redazione di tabelle millesimali e del regolamento di condominio al fine della futura determinazione ed attribuzione dei costi di gestione e di manutenzione delle parti che rimarranno comuni del dividendo immobile;
e) porre spese relativa alla TU a carico dei condividendi e, in caso di opposizione, condannare gli opponenti al pagamento di spese, diritti e onorari del presente giudizio;
f) Comunque, condannare le parti convenute rimaste ingiustificatamente assenti nel procedimento di mediazione, in solido tra loro, al pagamento delle spese, competenze ed onorari di causa;
In via istruttoria: si chiede disporsi la nomina di un TU, che - previo accertamento della consistenza attuale del compendio immobiliare indiviso, predisponga, se possibile, un comodo progetto divisionale o, in difetto, proceda alla valutazione dello stesso ai fini della vendita a terzi o del computo delle
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eventuali somme da corrispondere tra i comproprietari a titolo compensativo. Analogamente, rediga idonee tabelle millesimali e regolamento di condominio per la futura imputazione e ripartizione delle spese di gestione dell'immobile in condominio.”
Per il convenuto : Controparte_4
In rito reitera l' eccezione di nullità dell' atto di citazione;
nel merito, voglia il Giudice disporre la rinnovazione della TU in quanto quella espletata e corredata dalla relazione è totalmente irragionevole e lesiva della attuale comoda fruizione delle singole unità immobiliari;
; in subordine adottare la soluzione redatta dal CT di parte
EO e i relativi valori dal medesimo indicate in sede di note critiche. Ove respinga la richiesta CP_5 istruttoria, preliminarmente si chiede che sia adottata la valutazione fondiaria prospettata dal CT di parte
EO , secondo i valori IMU di cui alla delibera del C.C. di Anguillara Sabazia n. e nel merito CP_5 chiede che oltre alla quota di spettanza della propria unità abitativa individuata dal TU sia assegnata in piena proprietà esclusiva al quella indicata dal TU come porzione ( o quota) lato nord , Controparte_4 identificata in relazione come adiacente alla unità abitativa uno di posta a confine con Controparte_2 proprietà disponendo il pagamento del relativo controvalore come quantificato dal TU in Parte_2 favore degli aventi diritto. In caso di concorrente richiesta di altra parte processuale si chiede che il tribunale disponga l' attribuzione al migliore offerente stabilendo modalità di rilancio ed entità di ogni singolo rilancio. Ad attribuzioni avvenute ordinare al TU di provvedere al frazionamento ed accatastamento delle nuove entità fondiarie a favore degli aggiudicatari e comunque agli aventi diritt, stabilendo modalità e termini per il pagamento della somma dovuta e la trascrizione della sentenza. Con il favore delle spese di causa
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Premessa in fatto
Con atto di citazione ritualmente notificato ed iscritto a ruolo il 29.04.2022, il Sig. Parte_1
ha convenuto davanti all'intestato Tribunale i Sigg.ri
[...] Controparte_4 [...]
e al fine di ottenere lo scioglimento della CP_1 Controparte_2 Controparte_3 comproprietà avente per oggetto la corte in che circonda il villino pentafamiliare sito in
Anguillara Sabazia, Via Colle Biadaro n. 3A .
Fissata l'udienza di comparizione al 28/9/2022, si costituivano tempestivamente il Sig.
[...]
e tardivamente il Sig. . CP_1 Controparte_4
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Ammesse e depositate le note ex art. 183, sesto comma c.p.c., veniva quindi disposta TU, conferendo al Geom. il compito di predisporre un progetto di divisione Controparte_6 dell'area comune e computare eventuali conguagli in denaro, oltre che di esperire un tentativo di conciliazione tra le parti. Dopo l'avvio delle operazioni peritali si costituivano in giudizio anche i convenuti rimasti in precedenza contumaci, Sigg.ri e . Controparte_2 Controparte_3
All'esito della consulenza tecnica la causa veniva infine trattenuta in decisione, con ordinanza del
13 novembre 2024, con la concessione del doppio termine ex art. 190 c.p.c.

2. Oggetto del giudizio e richieste delle parti
Oggetto del giudizio è la divisione della corte comune che circonda l'immobile pentafamiliare di
Anguillara Sabazia, Via Colle Biadaro n. 3 , descritta nell'atto di donazione notaio del Per_1
29/12/1993, rep n. 58631, registrato in data 18/01/1994, voltura n. 6087.4/1994.
Questo giudice ha richiesto al TU di predisporre un progetto di divisione della stessa mediante assegnazione a ciascuna delle parti della quota di spettanza, anche in adempimento delle già prescrizioni urbanistiche vigenti, con esperimento di un tentativo di conciliazione sulla base di tali accertamenti.
Il consulente tecnico ha relazionato facendo rilevare che al termine di ciascun sopralluogo era stato redatto un verbale sottoscritto dai presenti, che i vari verbali sono stati allegati alla relazione, che “durante i sopralluoghi e nel proseguo delle operazioni peritali è stato tentato più volte di trovare una soluzione condivisa il più possibile da tutte le parti” e che “tuttavia, tale tentativo non è andato a buon fine”.
Rispetto al progetto finale redatto dal TU le parti hanno così formulato le richieste finali:
- per Parte_1 attribuire ai singoli partecipanti alla comunione la quota ad ognuno di essi spettante, se del caso anche in esito alla vendita ad incanto dei beni non divisibili;
ribadendo comunque la propria disponibilità ad accettare, in via transattiva, il progetto di divisione così come da ultimo formulato dal TU, purché i valori di conguaglio vengano rideterminati all'effettivo valore di mercato al mq dell'area oggetto di divisione;
in difetto, ove l'intestato Ill.mo Giudice ritenga comunque congrua la stima al mq come indicata in perizia dal
TU , attribuire a se l'intera area oggetto di divisione, obbligandosi all'immediato pagamento agli altri comproprietari delle rispettive quote, computate al prezzo di € 27,00 al mq come da relazione di perizia dal
TU, nel rispetto e con l'esclusione delle necessarie servitù spettanti agli altri condividenti. per Controparte_1
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rigettare la domanda di divisione giudiziale proposta dal sig. in danno del Sig. Parte_1 [...]
introduttiva al presente Giudizio, perché carente dei presupposti di fatto e/o diritto per il suo CP_1 accoglimento e, in ogni caso, perché infondata in fatto e/o in diritto e/o, comunque, non provata, per e : CP_2 Controparte_3 attribuire ai singoli partecipanti alla comunione la quota ad ognuno di essi spettante, se del caso anche in esito alla vendita ad incanto dei beni non divisibili;
d) ordinare che il TU provveda alla redazione di tabelle millesimali e del regolamento di condominio al fine della futura determinazione ed attribuzione dei costi di gestione e di manutenzione delle parti che rimarranno comuni del dividendo immobile;
per : Controparte_4 disporre la rinnovazione della TU in quanto quella espletata e corredata dalla relazione è totalmente irragionevole e lesiva della attuale comoda fruizione delle singole unità immobiliari;
; in subordine adottare la soluzione redatta dal CT di parte EO e i relativi valori dal medesimo indicate in sede di note CP_5 critiche. Adottare la valutazione fondiaria prospettata dal CT di parte EO , secondo i valori CP_5
IMU di cui alla delibera del C.C. di Anguillara Sabazia n. e nel merito chiede che oltre alla quota di spettanza della propria unità abitativa individuata dal TU sia assegnata in piena proprietà esclusiva al CP_4 quella indicata dal TU come porzione ( o quota) lato nord , identificata in relazione come adiacente alla
[...] unità abitativa uno di posta a confine con proprietà disponendo il Controparte_2 Parte_2 pagamento del relativo controvalore come quantificato dal TU in favore degli aventi diritto. In caso di concorrente richiesta di altra parte processuale si chiede che il tribunale disponga l' attribuzione al migliore offerente stabilendo modalità di rilancio ed entità di ogni singolo rilancio. Ad attribuzioni avvenute ordinare al TU di provvedere al frazionamento ed accatastamento delle nuove entità fondiarie a favore degli aggiudicatari e comunque agli aventi diritt, stabilendo modalità e termini per il pagamento della somma dovuta e la trascrizione della sentenza. Con il favore delle spese di causa

3. Assegnazione delle quote
Preliminarmente devono rigettarsi le eccezioni di nullità dell'atto introduttivo in quanto dal suo contenuto e dalla documentazione allegata è possibile desumere quali sono i beni in comunione di cui si chiede lo scioglimento con attribuzione delle quote spettanti alle parti.
Quanto alla eccezione sollevata dal convenuto secondo la quale il bene di cui Controparte_1 trattasi non è comodamente divisibile stanti i problemi tecnici di dispendiosa soluzione nonché la menomazione della funzionalità o del valore economico, considerata anche la destinazione e l'utilizzo del bene relativamente al quale è stata postulata la divisione giudiziale (corte comune)
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deve osservarsi che, come emerge dalla relazione del TU che il terreno in comunione oggetto di causa circostanti i cinque villini ad uso residenziale che si sviluppano su due piani fuori terra ed un piano seminterrato ad uso box siti nel Comune di Anguillara Sabazia con affaccio sia su via
Anguillarese e parallelo a via Colle Biadaro possono essere agevolmente suddivisi ed, anzi tale soluzione appare consigliabile considerato che allo stato attuale l'area comune versa in uno stato di abbandono, con evidenti scarse condizioni di manutenzione.
Pertanto l'eccezione deve essere rigettata.
Lo stato di abbandono, evidente anche dalle riproduzioni fotografiche allegate alla relazione, ha comportato che il TU abbia correttamente posto a fondamento delle valutazioni il valore più basso offerto dalla Delibera di Giunta Comunale n°69 del 16/05/2017 avente ad oggetto
“Valutazione della congruità di terreni soggetti all'imposta comunale sugli immobili (ICI) e imposta municipale unica (IMU) e ribassati del 40% per tutti i valori E/Mq stabiliti nella stima come stabilito dalla
Determinazione Dirigenziale n° 24 del 10/01/2018”.
Poiché le quote di proprietà dei condividenti sono equivalenti e tutti i comproprietari hanno chiesto procedersi allo scioglimento della comunione con attribuzione delle quote, non può procedersi né alla attribuzione in via esclusiva dell'intero immobile all'attore, così come richiesto dalla stesso, né alla attribuzione di una ulteriore quota a come richiesto dallo Controparte_4 stesso ma occorre procedere alla assegnazione delle quote frazionate, il più possibile equivalenti, ai condividenti, come stabilito dal TU.
Come segnalato nella relazione il TU “ha frazionato le aree destinandole a servizi, giardini e parcheggi ed ha determinato il conguaglio a favore dei comproprietari a cui sono state attribuite le porzioni di giardino con superficie inferiore. L'area destinata ai giardini privati è stata frazionata attribuendo, il più possibile, un'estensione dell'area simile, ad eccezione degli immobili di testa ai quali è stata attribuita una maggior superficie.
La scelta di tale frazionamento è stata determinata al fine di lasciare l'area comune il più possibile piccola. Le aree comuni sono state destinate parzialmente alla viabilità e parzialmente ha parcheggio. La viabilità è stata realizzata cercando di rendere il più possibile comodo l'ingresso alle varie rampe dei box posti al piano seminterrato dei villini. Sul fronte lato sud dei villini sono stati rappresentati 5 parcheggi di pertinenza alle abitazioni fronti stanti. L'accesso all'area comune da via Anguillarese è stato arretrato di 4,50 m per poter consentire un accesso agevolato. Non si è ritenuto necessario effettuare una viabilità circolare con il collegamento tra via Anguillarese e via Colle Biadaro in quanto i box sono posizionati dal lato della via Anguillarese, mentre sul lato di via Colle
Biadaro è presente l'accesso pedonale di ciascuna villetta” anche se si è “ritenuto opportuno lasciare comunque la possibilità di un parcheggio davanti al giardino per ciascuna abitazione, riducendo al minimo le aree comuni”.
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Dell'area comune destinata aa giardini lo scrivente si è ritenuto destinare “una piccola superficie in prossimità della via Anguillarese alla raccolta differenziata, così da favorire sia l'accesso direttamente dalla via sia dall'area comune”.
Le superfici dei giardini sono state così distribuite:
Abitazione 1 309,87
Abitazione 2 96,38
Abitazione 3 113,22
Abitazione 4 122,29
Abitazione 5 342,70.
Al frazionamento del terreno sulla base del progetto dovrà provvedersi in sede di esecuzione della presente sentenza a cura del comproprietario più diligente ed a spese dei condividenti in proporzione alle quote a ciascuno assegnate.
Al fine di determinare il conguaglio a favore dei comproprietari a cui sono state attribuite le porzioni di giardino con superficie inferiore è stata quantificata l'area eccedente rispetto al giardino più piccolo.

Considerato che

l'area che verrà frazionata e graffata ai vari villini avrà destinazione di giardino, si è ritenuto valutare il conguaglio a favore dei comproprietari a cui sono state attribuite le porzioni di giardino con superficie inferiore sulla base della Delibera di
Giunta Comunale n°69 del 16/05/2017 e la Determinazione Dirigenziale n° 24 del 10/01/2018 in 27€/mq, come segue
Abitazione 1 (subalterni 2, 7, 12) dovrà pagare € 3.050,41 Controparte_2
Abitazione 5 (subalterni 6, 11, 16) dovrà pagare € 3.936,82 Controparte_1
Abitazione 2 (subalterni 3, 8, 13) dovrà ricevere € 2.713,82 Controparte_4
Abitazione 3 (subalterni 4, 9, 14) dovrà ricevere € 2.259,14 Controparte_3
Abitazione 4 (subalterni 501 e 15) dovrà ricevere € 2.014,25. Parte_1

5. Spese
Le spese del giudizio devono essere compensate tra le parti considerato che tutte hanno chiesto in via principale o in via subordinata lo scioglimento della comunione.

P.Q.M.

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Il Tribunale di Civitavecchia definitivamente pronunciando nella causa iscritta al ruolo al n. 1507 del 2022 R.G.A.C. ogni altra domanda respinta, così provvede:
1) dispone lo scioglimento della comunione sull'immobile costituito dalla corte comune che circonda l'immobile pentafamiliare di Anguillara Sabazia, Via Colle Biadaro n. 3 , descritta nell'atto di donazione notaio del 29/12/1993, rep n. 58631, registrato in data Per_1
18/01/1994, voltura n. 6087.4/1994 sulla base del progetto predisposto dal TU geom.
[...]
nella relazione depositata in data 12 marzo 2024 che deve intendersi allegata alla CP_6 presente sentenza;

2) determina i conguagli come segue:
- dovrà versare a € 2.713,82 e a € 336,59 Controparte_2 Controparte_4 Controparte_3
- dovrà versare € 3.936,82 a € 1.922,55 e a Controparte_1 Controparte_3 Parte_1
€ 2.014,25.
[...]
3) in caso di mancato pagamento del conguaglio entro il termine di giorni 90 dal passaggio in giudicato della sentenza ordina l'iscrizione di ipoteca legale sull'immobile oggetto di causa;

4) ordina il frazionamento del terreno sulla base del progetto realizzato dal TU a cura del comproprietario più diligente ed a spese dei condividenti in proporzione alle quote di terreno a ciascuno assegnate;

5) dichiara compensate tra le parti le spese del giudizio.
Civitavecchia 27 febbraio 2025.
Il Giudice
Francesco Vigorito
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