N. 9305/2024 R.G.
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. 9305/2024 R.G.
Oggi 24 aprile 2025, alle ore 9,45, innanzi al giudice Giovanni Cariolo, è comparso:
- l'avv. Giovanni GIAMBOI, in sostituzione dell'avv. Ugo COSTANZO, per
[...]
Pt_1
Il giudice, dato atto che fino alle ore 10,00 nessuno è comparso per la Avvocatura, invita il difensore a procedere con la discussione conclusiva.
Il difensore si riporta alle conclusioni rassegnate con le note depositate in data 07.04.2025 e, richiamato tutto quanto esposto anche con l'atto introduttivo, evidenziato che lo stesso C.T.U. in sede di A.T.P. ha valutato i danni quali conseguenza ulteriore rispetto al normale deterioramento della cosa, chiede accogliersi le domande con vittoria di spese.
Il giudice si ritira in camera di consiglio.
IL GIUDICE
Giovanni Cariolo
pagina 1 di 12 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, nella persona del giudice Giovanni Cariolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 9305/2024 R.G. promossa da:
nato a [...] il [...] (C.F. ), con il Parte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. Ugo COSTANZO ricorrente, contro
[...]
Controparte_1
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore P.IVA_1
resistente
Controparte_2
(C.F. ,
[...] P.IVA_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, difeso dalla Avvocatura Distrettuale dello Stato di Catania resistente

pagina 2 di 12 CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso del 24.07.2024, a seguito di pronuncia di incompetenza del Tribunale di
NE, conveniva in giudizio l' Parte_1 [...]
e l Controparte_2 [...]
Controparte_1
chiedendo il risarcimento dei danni subiti dal proprio immobile locato alla , Controparte_1
quantificati in euro 11.200,00 oltre IVA, interessi e rivalutazione, nonché il risarcimento per l'anticipata cessazione del rapporto contrattuale.
La difesa del ricorrente esponeva che l'immobile, di proprietà del ricorrente, sito in Ramacca e precedentemente locato alla Regione (per la ex Condotta Agraria), era stato rilasciato CP_1
il 26.01.2017 a seguito di convalida di sfratto per morosità.
Il verbale di rilascio attestava danni rispetto allo stato iniziale.
Una richiesta di risarcimento danni non aveva ottenuto riscontro.
Era stato, quindi, promosso un procedimento per accertamento tecnico preventivo (ATP n.
254/2017 R.G.) presso il Tribunale di NE, nel corso del quale il CTU nominato aveva quantificato i danni necessari per il ripristino in euro 11.200,00 oltre IVA.
Successivamente, era stato instaurato il giudizio di merito (n. 24/2022 R.G.) dinanzi al
Tribunale di NE per ottenere il risarcimento. Il Tribunale di NE, con ordinanza del 23.05.2024, aveva, quindi, dichiarato la propria incompetenza territoriale in favore del
Tribunale di Catania, fissando termine per la riassunzione.
Ciò premesso, la difesa del ricorrente sosteneva che parte conduttrice ( , nelle Controparte_1
sue articolazioni) doveva considerarsi responsabile per i danni arrecati all'immobile eccedenti il normale uso (art. 1588, 1590 c.c.), come accertati dal C.T.U. in sede di A.T.P.; inoltre, doveva riconoscersi al locatore il risarcimento per la mancata percezione dei canoni a seguito della risoluzione anticipata del contratto per inadempimento del conduttore.
Parte ricorrente concludeva chiedendo:
pagina 3 di 12 1. ritenere e dichiarare il diritto del al risarcimento dei danni subiti dall'immobile Pt_1
(eccedenti il degrado da normale uso) pari ad euro 11.200,00 oltre IVA, interessi e rivalutazione monetaria dal 26.01.2017.

2. ritenere e dichiarare il diritto del al risarcimento del danno per l'anticipata Pt_1
cessazione del rapporto contrattuale per inadempimento del conduttore.

3. per l'effetto, condannare l Controparte_2
(già
[...] [...]
, in persona dell'Assessore pro tempore, Controparte_3
al risarcimento dei danni.

4. condannare la parte resistente alle spese del giudizio.
§§§§§
L Controparte_2
si costituiva in giudizio chiedendo dichiararsi l'inammissibilità della riassunzione e, in
[...]
subordine, rigettarsi le domande, con vittoria di spese.
La difesa dell' si costituiva riportandosi alle difese già Controparte_2
svolte avanti al tribunale di NE (con rinuncia alle eccezioni preliminari ormai superate), aggiungendo una nuova eccezione sull'ammissibilità della riassunzione.
In particolare, la difesa sosteneva:

1. inammissibilità della riassunzione in quanto il giudizio riassunto era stato promosso nei confronti di un soggetto ( diverso da quello originariamente Controparte_2
convenuto ( ), venendo meno il requisito della identità dei Controparte_1
soggetti necessario per la prosecuzione del giudizio, configurandosi quindi come un nuovo giudizio privo degli effetti della prosecuzione.

2. in via subordinata, nel merito, sosteneva che: ^o le voci di danno indicate dal C.T.U. non erano automaticamente addebitabili al conduttore, dovendo il Tribunale valutarne l'effettiva imputabilità; pagina 4 di 12 ^o molti dei danni lamentati (tinteggiatura, battiscopa, rimozione cavi, impianto climatizzazione) erano riconducibili al normale uso del bene adibito ad ufficio pubblico o a manutenzione ordinaria/straordinaria di competenza del locatore, che non era intervenuto sebben sollecitato;

o mancava la prova che i danni eccedevano il normale degrado dovuto all'uso; ^o il locatore non sarebbe stato solerte nell'effettuare la manutenzione a suo carico e mancherebbe una dettagliata descrizione iniziale dello stato dei luoghi e degli impianti;

o l'art. 7 del contratto di locazione prevedeva rinuncia del locatore all'indennità per modifiche o addizioni effettuate dall'Amministrazione;
o La richiesta di risarcimento del "maggior danno" per l'anticipata cessazione
(lucro cessante) doveva ritenersi infondata in quanto il locatore non aveva fornito la rigorosa prova di concrete e specifiche occasioni di locazione o vendita perse a causa del ritardato rilascio;

e chiedeva:
a) dichiarare l'inammissibilità della riassunzione;

b) in subordine, rigettare le domande in quanto infondate in fatto ed in diritto;

c) con vittoria di spese.
§§§§§
L Controparte_1
riteneva di non doversi costituire in giudizio.
[...]
§§§§§
In corso di causa non veniva svolta alcuna attività istruttoria;
indi, parte attrice depositava memorie conclusive con le quali, sostanzialmente, ribadiva tutto quanto sostenuto con l'atto introduttivo.
pagina 5 di 12 All'udienza di discussione del 24.04.2025 la difesa di parte attrice concludeva come da verbale.
§§§§§
La eccezione preliminare di inammissibilità dell'atto di riassunzione è infondata posto che, dopo la dichiarazione di incompetenza per territorio del giudizio instaurato nei confronti dell Controparte_1
, originariamente chiamato in giudizio avanti al Tribunale di
[...]
NE, nonché dell Controparte_2
, che dal primo era stato indicato quale reale legittimato
[...]
passivo.
Pertanto, il giudizio è stato correttamente riassunto nei confronti dell'originaria parte resistente e, per evidenti ragioni di economia processuale, il ricorso è stato notificato anche all' che dal primo era stato indicato quale corretto Controparte_2
contraddittore.
§§§§§
Nel merito, parte attrice ha svolto domande risarcitorie fondate sul contratto di locazione stipulato con la e, in particolare, sui danni che parte attrice assume essere Controparte_1
stati cagionati all'immobile dalla parte conduttrice nonché sui danni per la anticipata cessazione del rapporto contrattuale per comprovato inadempimento del conduttore.
§§§§§
Quanto ai danni all'immobile, parte attrice fonda le domande sullo stato dell'immobile quale risultava al momento del rilascio nei termini di cui al verbale del 26.01.2017 e sulle valutazioni rassegnate dal professionista incaricato dal Tribunale di NE all'esito delle attività di accertamento tecnico preventivo.
Ancora più specificamente, parte attrice ha sostenuto che il 'rappresentante della
[...]
aveva dato atto, sottoscrivendo il verbale di riconsegna del 26 gennaio Controparte_3
2017, della presenza di danni rispetto al momento in cui i locali erano stati concessi in
pagina 6 di 12 locazione' (cfr. pag.4 del ricorso) e, ancora, che il C.T.U. 'a seguito del sopralluogo effettuato il 6/7/2017 in contradditorio tra le parti, considerando anche il degrado dovuto al normale uso dell'immobile, dichiarava di aver riscontrato i seguenti danni […]' (cfr. pag.5 del ricorso).
Parte convenuta ha contestato la sussistenza dei lamentati danni in difetto di parametri di comparazione con la situazione originaria, sostenendo, comunque, che quanto lamentato poteva inscriversi negli effetti del normale utilizzo dell'immobile; inoltre, è stato anche richiamato quanto previsto n contratto all'art.7.
Va in primo luogo evidenziato che in sede di rilascio non risulta alcun riconoscimento da parte del rappresentante della circa la sussistenza di danni ulteriori rispetto a quelli CP_2
riconducibili al normale uso della cosa né nella relazione tecnica risultano valutazioni di questo tipo.
Più specificamente, in sede di rilascio è stato sottoscritto verbale contenente la descrizione dello stato dei luoghi, senza alcuna valutazione di tipo 'comparativo' o 'qualitativo' rispetto al normale uso mentre il C.T.U. ha operato una valutazione ed una quantificazione dei danni risultanti dallo stesso verbale di rilascio e dal sopralluogo, senza inquadramento dei danni in questione fra quelli ascrivibili ad un uso esorbitante dell'immobile.
Deve pertanto procedersi da un lato alla individuazione dei danni risultanti al momento del rilascio, dall'altro alla valutazione degli stessi circa la riconducibilità a degrado dipendente dal normale uso.
Dal verbale del 26.01.2017 redatto al momento del rilascio veniva dato atto di danni all'impianto di climatizzazione, ai climatizzatori autonomi, alle plafoniere, alle tende, alla tapparella e allo scaldabagno.
Il C.T.U., in termini ancora più specifici, ha individuato e descritto i danni:
1) all'impianto di climatizzazione di tipo idronico pagina 7 di 12 2) ai tre climatizzatori autonomi, installati successivamente, che 'sono risultati danneggiati e con le alette per il flusso dell'aria bloccate';
3) a quattro plafoniere, risultate 'rotte e prive della calotta di protezione'
4) a due tende, la cui presenza non era stata riscontrata in sede di sopralluogo, ed alle zineffe,
'trovate smontate e rotte';
5) a due tapparelle grandi, 'trovate rotte e non funzionanti';
6) allo scaldabagno di 80 litri, trovato 'non funzionante';
7) alle canaline portacavi
8) ad alcune maniglie che 'non funzionano bene';
9) alla tinteggiatura e carta da parati, che era 'rovinata', e ad alcuni battiscopa in alcuni tratti
'divelti'.
Ribadito che il C.T.U. non ha operato valutazioni sulla riconducibilità dei danni ad un uso non conforme ed evidenziato che il rappresentante della che aveva partecipato alle attività CP_2
di rilascio, con nota diretta al C.T.U., aveva specificato come nel verbale di riconsegna non fosse indicato lo stato originario e non fosse possibile operare valutazioni comparative, deve quindi verificarsi, sulla base delle acquisizioni in atti, se sussistano, e in che misura, danni riconducibili ad uso non conforme dell'immobile.
Prima di procedere nella analisi della situazione di fatto, va premesso che, secondo costante orientamento interpretativo della Suprema Corte
In tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al pagina 8 di 12 canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore (Cass. civ., sez.
III, 13 novembre 2019 n.29329).
In concreto, i danni ricollegabili al normale utilizzo del bene non costituiscono 'voce di danno' risarcibile da parte del conduttore.
Inoltre, ai sensi dell'art.7 del contratto, 'il locatore rinunzia ora per allora a qualsiasi indennità per la rimessione in pristino dei locali conseguentemente ad eventuali modifiche o addizioni che l'Amministrazione Regionale dovesse effettuare nell'immobile durante locazione'.
Ora, tenuto conto dei principi interpretativi sopra indicati, delle previsioni contrattuali rilevanti
(art.7) e dello stato dell'immobile, va in primo luogo rilevato che né nel verbale di rilascio né nella relazione del C.T.U. non sono state operate valutazioni in ordine alla causa del danno e del deterioramento.
Non è, pertanto, possibile potere affermare che i danni da cattivo funzionamento siano riconducibili a cattivo uso della cosa o se siano conseguente del normale utilizzo del bene, tenendo anche conto che la locazione aveva avuto avvio nell'anno 2000.
In conseguenza, il riscontrato non funzionamento dell'impianto di climatizzazione di tipo idronico, non risultando individuate le cause, non può ricondursi a cattivo utilizzo da parte della conduttrice;
parimenti, con riguardo allo scaldabagno e ad alcune maniglie interne, non risultano individuate le cause del non funzionamento o malfunzionamento.
Viceversa, per i tre climatizzatori autonomi risulta accertato che gli stessi erano stati
'danneggiati' e, fra l'altro, presentavano le 'alette per il flusso dell'aria bloccate'.
Anche le plafoniere risultavano 'rotte', le tende mancanti, le zineffe 'smontate e rotte' e le due tapparelle 'trovate rotte e non funzionanti'.
Trattandosi di beni danneggiati, può affermarsi responsabilità del conduttore e conseguente diritto del locatore al risarcimento.
pagina 9 di 12 Con riferimento alle 'canaline' porta cavi, va condiviso quanto sostenuto dalla difesa dell' che, richiamando le previsioni di cui all'art.7, ha evidenziato come la CP_2
destinazione ad uffici richiedeva la installazione di condutture per la migliore fruizione dei locali da parte del personale dipendente.
Pertanto, la rimessione in pristino dell'immobile in dipendenza della apposizione delle
'canaline' non può considerarsi quale 'voce' da porre a carico di parte conduttrice.
Infine, anche con riguardo alla 'tinteggiatura' ed alla 'carta da parati', risultata 'rovinata', tenendo conto dell'inizio della locazione al 07.02.2000 e, quindi, ad oltre 15 anni prima, non risultano elementi per potere affermare che il conduttore abbia arrecato danni eccedenti il normale utilizzo dell'immobile con la conseguenza che le relative spese non possono essere poste a carico della parte conduttrice.
Diversamente è a dirsi per alcune parti di , risultati 'divelti', situazione che determina Parte_2
il diritto al risarcimento.
La quantificazione dei danni, sui cui valori non è stata operata alcuna contestazione, può essere operata sulla base delle valutazioni del C.T.U. e, in concreto:
- euro 300,00 per fornitura e montaggio di nuove plafoniere;

- euro 600,00 per fornitura e montaggio di nuove tende e zineffe;

- euro 300,00 per riparazione tapparelle in plastica;

- euro 300,00 per riparazione di tratti di battiscopa in legno per complessivi euro 1.500,00.
Per il resto, la domanda risarcitoria per danni all'immobile non può trovare accoglimento.
§§§§§
Parte attrice ha chiesto anche il risarcimento del danno conseguente alla conclusione anticipata del rapporto per morosità della conduttrice ed al ritardo nella ricollocazione sul mercato e alla individuazione di nuovo conduttore.
pagina 10 di 12 Come ben evidenziato dalla difesa di parte convenuta, il tema non risulta sufficientemente sviluppato con riguardo alle attività di ricerca di nuovo conduttore.
Ora, secondo orientamento interpretativo della Suprema Corte, 'il locatore, che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore. L'ammontare del danno risarcibile costituisce valutazione del giudice di merito, che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto' (Cass. civ., sez. III, 5 maggio 2020 n.8482; in senso conforme Cass. civ., sez. III, 13 febbraio 2015 n.2865); dal risarcimento del danno cui ha diritto il locatore 'corrispondente alle somme che avrebbe conseguito se le obbligazioni fossero state adempiute', va 'detratto l'utile ricavato o ricavabile con l'uso della normale diligenza dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto' (Cass. civ., sez. VI, 5 gennaio 2023 n.194).
Coniugando i superiori principi alla situazione di fatto, risultando pacifico che il rapporto si è interrotto prima della scadenza, che il contratto, pur prevedendo il diritto di recesso, prevedeva un preavviso di sei mesi (art.2) e che, in concreto, sono risultati sussistenti dei danni per il cui accertamento è stato necessario svolgere attività tecniche che imponevano il mantenimento dello stato dei luoghi fino alle attività di sopralluogo del C.T.U. (06.07.2017), può riconoscersi un risarcimento corrispondente a sei mensilità (cfr. ancora art.2 del contratto).
In mancanza di indicazioni sul punto (con la richiesta di condanna è stato chiesto liquidarsi il danno 'tenendo conto di tutte le circostanze del caso concreto'), non può che farsi riferimento al canone previsto in contratto (lire 1.000.000 al mese, pari ad euro 516,46), per un danno complessivo di euro 3.098,76.
§§§§§
pagina 11 di 12 In conclusione, le domande risarcitorie possono trovare accoglimento nei limiti sopra indicati, con condanna dell' e del Controparte_2 Controparte_2
al pagamento della complessiva somma di euro 4.298,76. Controparte_2
Su tali somme sono dovuti gli interessi legali dal rilascio (26.01.2017) al soddisfo.
In applicazione del principio di soccombenza, le spese vanno poste a carico dell'
[...]
, Controparte_2
liquidate tenendo conto della condanna in concreto, secondo valori intermedi fra minimi e medi in ragione del ridimensionamento del danno;
nulla va dichiarato sulle spese nei confronti dell Controparte_1
rimasto contumace.
[...]

P.Q.M.

il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n. 9305/2024 R.G., condanna l'
[...]
al pagamento Controparte_2
in favore di della complessiva somma di euro 4.298,76 oltre interessi legali Parte_1
dal rilascio (26.01.2017) al soddisfo;
rigetta ogni altra domanda;
condanna l'
[...]
al Controparte_2 Controparte_2 Controparte_2
pagamento delle spese processuali in favore di che liquida in complessivi Parte_1
euro 1.514,00 (di cui euro 264,00 per spese vive) oltre IVA, CP e rimborso forfetario spese generali;
nulla sulle spese nei confronti dell
[...]
. Controparte_1
Letto in udienza.
Catania, 24 aprile 2025.
IL GIUDICE
Giovanni Cariolo
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011 pagina 12 di 12