N. R.G. 57047/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Letizia Tricoli ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n.r.g. 57047/2022 promossa da:

Parte_1 Parte_2 elettivamente domiciliati in Via dei Conciatori 3 00154 Roma, presso lo studio dell'avv. CIPOLLETTI FABRIZIO, che li rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

ATTORI contro

elettivamente domiciliato in VIA LATTANZIO 27 ROMA, presso lo Controparte_1 studio dell'avv. CRUCIANI RICCARDO, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

CONVENUTO

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note redatte in luogo del verbale in riferimento all'udienza del 3 dicembre 2025.
pagina 1 di 7 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, , e Parte_1 Parte_2 Pt_2 convenivano in giudizio esponendo che e
[...] Controparte_1 Parte_1 Persona_1 deceduta in data 3 febbraio 2018, cui erano succeduti gli odierni attori e Parte_1 [...] in usufrutto e in nuda proprietà), avevano stipulato con Parte_2 Parte_2 CP_1
un contratto avente per oggetto la locazione dell'immobile sito in Roma, via Pietro Bonfante
[...]
n. 18, piano terra, interno 3, regolarmente registrato in data 15 dicembre 2017; che all'art. 10 dell'anzidetto contratto era previsto che erano a carico del locatore le spese condominiali, nelle quali rientrava anche il consumo dell'acqua sanitaria, calcolato sulla base di letture annuali dei singoli contatori;
che nel corso degli anni precedenti, precisamente nel biennio 2018 – 2019 il consumo di acqua del locale condotto in locazione dal era stato di circa 140 metri cubi per annualità; che CP_1 nel corso dell'annualità 2020 il ometteva l'ordinaria manutenzione dell'immobile preso in CP_1 locazione non curandosi di una perdita d'acqua al geberit del vaso igienico, registrando così un consumo di acqua pari a 4.834,64 metri cubi, senza che della citata perdita avesse mai informato la proprietà immobiliare;
che in data 17 febbraio 2021 l'amministratore dello stabile, accortosi dell'anomalia nei consumi dell'acqua sanitaria, si recava sul posto ed in contraddittorio con il accertava l'indicata perdita;
che nell'occasione il riferiva falsamente CP_1 CP_1 all'amministratore del Condominio che il era stato informato della perdita e che vi erano Pt_1 divergenze su chi dovesse farsi carico della spesa per la riparazione;
che in data 22 febbraio 2021 l'amministratore del effettuava una seconda lettura del contatore di pertinenza CP_2 dell'immobile in questione, constatando un consumo d'acqua di 58 metri cubi in appena cinque giorni;
che in data 2 marzo 2021 l'amministratore del Condominio inviava una raccomandata alla proprietà riferendo dei consumi anomali rilevati;
che in data 4 marzo 2021 il ricevuta la raccomandata, Pt_1 contattava immediatamente il onde richiedere spiegazioni della perdita a lui non nota e mai CP_1 comunicatagli;
che nell'occasione il riferiva che effettivamente aveva rilevato una perdita CP_1
d'acqua derivante dal vaso igienico, ma che tuttavia non si era accorto dello sversamento d'acqua sottolineando, nell'occasione, che aveva riferito all'amministratore del Condominio che la proprietà non era stata informata dell'indicata perdita;
che nella stessa occasione il informava il
CP_1 che aveva fatto riparare la perdita al geberit del vaso igienico a sue spese da circa una Pt_1 settimana, dunque, all'incirca, in data 25 febbraio 2021; che in data 21 maggio 2021 l'amministratore del Condominio inviava una raccomandata agli esponenti ove richiedeva il pagamento di €. 14.346,31 a titolo di rimborso dovuto per il prelievo dell'acqua sanitaria nell'anno 2020; che in data 21 giugno 2021 l'amministratore inviava una raccomandata anche al in cui chiedeva allo stesso il
CP_1 pagamento dell'acqua consumata per un pari importo, evidenziando che il per sua esplicita
CP_1 ammissione, per un periodo molto lungo nel corso del 2020, non aveva provveduto alla riparazione della cassetta di scarico e che in tal modo era stato effettuato un consumo d'acqua sanitaria abnorme per cause estranee al Condominio;
che in data 10 agosto 2021 il riconsegnava l'immobile
CP_1 locato, sottoscrivendo nell'occasione una ricognizione di debito in cui dichiarava la propria responsabilità per eventuali danni materiali rinvenuti nell'immobile “ed eventuali pendenze pecuniarie” relative al periodo della locazione;
che, diffidato al pagamento dei consumi di acqua sanitaria inerente all'immobile locato, il contestava la somma richiesta sostenendo che i consumi dell'acqua, da
CP_1 contratto, erano a carico dei locatori e disconoscendo la ricognizione di debito sottoscritta in data 10 agosto 2021; che in data 21 marzo 2022 veniva approvato il rendiconto di esercizio del 2020 e la relativa ripartizione millesimale, sicché l'importo dovuto veniva ridefinito nella somma di €. 14.346,31, per la quasi totalità imputabile al danno da perdita d'acqua provocato dal nel
CP_1 corso della locazione;
che, come previsto nell'art. 6 del contratto di locazione, erano a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione, ivi comprese quelle agli impianti di acqua ed ai pagina 2 di 7 sanitari, nelle quali era senz'altro ricompresa la riparazione della guarnizione del geberit a servizio del vaso igienico, trattandosi di intervento di riparazione di piccola manutenzione, effettivamente poi eseguito dal verso la fine del mese di febbraio 2021, con esborso a proprio carico come CP_1 previsto dal contratto di affitto, senza nulla richiedere al locatore;
che, al fine di evitare azioni esecutive, essi esponenti avevano dovuto pagare l'importo anzidetto al che, dunque, il CP_2 convenuto doveva rispondere della perdita patrimoniale subita dagli esponenti ed allo stesso addebitabile;
che la stessa, detratto il consumo annuale, contrattualmente a carico dei locatori, che, parametrato al consumo medio degli anni precedenti pari a 140 metri cubi al prezzo indicato nella tabella fornita dall'amministratore pari ad €. 2,967 al metro cubo, risultava pari ad €. 415,38, sicché la somma dovuta dal a titolo di risarcimento del danno, detratta quella sopra indicata, risultava CP_1 pari ad €. 13.930,93.
Concludevano, pertanto, chiedendo che, accertata la responsabilità del in merito a quanto CP_1 esposto, lo stesso venisse condannato al pagamento in favore degli esponenti, a titolo di risarcimento dei danni, della somma di €. 13.930,93, con vittoria delle spese di lite.
Il convenuto , costituitosi in giudizio, eccepiva preliminarmente l'improponibilità Controparte_1 della domanda per erroneità nella scelta del rito, dovendosi ritenere applicabile alla fattispecie l'art. 447 bis, primo comma, c.p.c., ai sensi del quale la domanda andava introdotta con ricorso ex art. 414 e ss.
c.p.c.; eccepiva, inoltre, la totale o parziale carenza di legittimazione attiva, posto che il subentro nel contratto di e non era stato mai effettuato nemmeno con Parte_2 Parte_2 comunicazione alla Agenzia delle Entrate e considerato che il presunto creditore era il Condominio;
eccepiva, inoltre, la nullità dell'atto introduttivo per genericità del petitum e della causa petendi; nel merito, contestava la fondatezza della domanda, deducendo che esso esponente non era nelle condizioni di rilevare la perdita occulta di acqua, posto che non aveva mai preso visione dei consumi, inviati dall'amministratore direttamente al locatore;
che il locale era stato oggetto di migliorie in tutte le pareti ed i soffitti da parte di esso esponente, che lo aveva migliorato in molte parti, provvedendo anche a coprire la cassetta di scarico del wc con un apposito coperchio con pulsante geberit;
che esso esponente si accorgeva di un consumo anomalo dell'acqua soltanto in data 17 febbraio 2021 a seguito di una telefonata da parte dell'amministratore ed immediatamente si attivava, entro i cinque giorni successivi, chiamando un idraulico che, dopo un'ispezione con strumentazione tecnica e sonde con videocamera, accertava che all'interno della “brida” del water vi era un'insonora ed impercettibile perdita di acqua interna al vaso sanitario, provvedendo a fare ripristinare tutto con un intervento a spese dell'esponente; che durante l'intero periodo della locazione, dal 20 novembre 2017 al 17 febbraio 2021 il vaso sanitario del locale bagno de quo non aveva mostrato alcun visibile e udibile flusso d'acqua esterno, né dal vaso né dalla cassetta di scarico;
che i locatori, nonostante all'interno del locale concesso in locazione non venivano rinvenuti né denunciati danni, trattenevano indebitamente il deposito cauzionale di €. 1.600,00; che l'episodio che aveva generato il consumo di acqua eccessivo era stato determinato dal caso fortuito, in quanto riconducibile ad una perdita occulta all'interno del vetusto vaso sanitario, precisamente nella brida dello stesso, ossia nella parte più interna all'anello, invisibile all'occhio ed afono;
deduceva, inoltre, che i locatori avevano colpevolmente omesso di attivare la procedura di richiesta di depenalizzazione tariffaria per perdita occulta al fine di ottenere lo sconto della somma richiesta e di rimodulare gli importi in base ai consumi medi, eccependo, anche, la nullità del documento indicato dagli attori come ricognizione di debito che disconosceva poiché generico ed indeterminato;
il convenuto contestava, infine, il quantum debeatur, sia in riferimento alle modalità di determinazione dell'importo dovuto, sia in riferimento alla mancata prova dell'effettivo pagamento da parte degli attori della somma richiesta, eccependo, in subordine, l'improcedibilità della domanda per mancato invio della preventiva lettera di diffida di pagamento oneri condominiali ex art. 9, comma 3, legge 391/78, considerato oltretutto che ad esso esponente non era stata mai consegnata né
pagina 3 di 7 dal locatore né dall'amministratore la documentazione delle spese condominiali per effettuare i necessari controlli contabili e la corretta suddivisione delle spese tra conduttore e locatario, chiedendo, in subordine, il ricalcolo della quota definendo quanto effettivamente dovuto dal conduttore.
Concludeva, pertanto, chiedendo il rigetto della domanda, con vittoria delle spese di lite, nonché, in via subordinata, chiedendo che, nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, che venisse applicato l'art. 1227 c.c. attribuendo, comunque, al convenuto il minimo grado di corresponsabilità nella causazione dell'evento, con compensazione delle spese di lite.
Nella memoria depositata ai sensi dell'art. 183, sesto comma, n. 1, c.p.c. la parte attrice chiedeva la condanna del convenuto al risarcimento del danno per lite temeraria.
Durante la fase di trattazione, rigettate le istanze istruttorie formulate dalle parti, la causa, sulle conclusioni precisate nelle note redatte in luogo del verbale in riferimento all'udienza del 3 dicembre
2024, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione alle parti dei termini di rito per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Nell'esaminare, in via pregiudiziale, l'eccezione di improponibilità della domanda per erroneità nella scelta del rito, per essere applicabile alla fattispecie l'art. 447 bis, primo comma, c.p.c., ai sensi del quale la domanda andava introdotta con ricorso ex art. 414 e ss. c.p.c., appare sufficiente osservare che qualora l'intero procedimento di primo grado si sia svolto con il rito ordinario anziché con quello speciale, sarà eventualmente il giudice d'appello a disporre la conversione del rito, senza che sia necessaria la rinnovazione degli atti processuali già compiuti. In ogni caso, nell'ipotesi di introduzione del procedimento con il rito sbagliato, fino al mutamento del rito dovranno essere applicate le norme processuali previste per il rito prescelto, anche se erroneo, senza che questo comporti in alcun modo la nullità degli atti compiuti oppure la definizione del giudizio con un provvedimento di rigetto per motivi di mera forma, in considerazione del principio di conservazione degli atti processuali e di economicità del giudizio, sicché l'eccezione formulata sul punto deve ritenersi infondata e va, pertanto, rigettata.
Passando ad esaminare l'eccezione di difetto di legittimazione attiva degli attori, deve rilevarsi che la stessa appare priva di pregio, considerato che la legittimazione in esame trova fondamento nel fatto che l'azione proposta si fonda sulla prospettazione di aver ricevuto un danno patrimoniale, conseguente al fatto che gli attori sono obbligati nei confronti del al pagamento degli oneri condominiali CP_2 tra cui risulta compreso il costo per il consumo dell'acqua, come risulta dimostrato dalla richiesta di pagamento rivolta nei confronti di tutti loro dall'amministratore del Condominio (cfr. documentazione in atti), non avendo alcuna rilevanza, in considerazione di quanto evidenziato, la circostanza che non sia stato comunicato il subentro di e nel contratto di Parte_2 Parte_2 locazione, sicché la legittimazione attiva deve ritenersi pienamente sussistente e la relativa eccezione, siccome infondata, deve essere rigettata.
Del pari, appare priva di pregio l'eccezione di nullità dell'atto di citazione posto che la domanda appare sufficientemente definita sia in relazione alla causa petendi (abnorme consumo di acqua ascrivibile a comportamento colposo del conduttore) che al petitum (rimborso della somma richiesta dal CP_2
a titolo di risarcimento del danno), apparendo chiaramente delineati tutti i profili attinenti alla struttura del fatto costitutivo.
Passando all'esame del merito, la domanda appare fondata e merita, pertanto, di trovare accoglimento.
pagina 4 di 7 Sulla base degli elementi acquisiti in atti e di quanto dedotto dalle parti, può ritenersi provato che la perdita abnorme di acqua sia ascrivibile ad un malfunzionamento del geberit relativo allo scarico del water del locale bagno, come ammesso nel video prodotto dalla parte attrice nella parte non contestata e richiamata dallo stesso convenuto laddove, nella comparsa conclusionale, deduce che il video è stato girato in data 12 maggio 2021 “allorquando il guasto era stato già riparato dal tecnico del CP_1 come egli ammette nel video stesso, accrescendosi così la propria buona fede”; ed invero, nella parte del video sopra richiamata e convalidata come autentica attraverso il richiamo operato, il CP_1 nell'ammettere di aver riparato il guasto, individua tale guasto nel malfunzionamento del geberit che determinava lo scorrere continuo dell'acqua nel water.
Tale acquisizione istruttoria, del resto, appare del tutto compatibile con quanto sostenuto dal nella CP_1 stessa comparsa di costituzione, nella quale deduce che il consumo abnorme di acqua è ascrivibile ad una perdita occulta della brida del water, apparendo del tutto logico che l'acqua che fuoriusciva dalla brida, in mancanza di perdite dedotte o accertate all'interno della muratura o all'esterno del vaso, dovesse provenire necessariamente dal geberit, circostanza che rende assai poco credibile quanto dedotto dal circa la CP_1 natura afona e non visibile della perdita, che attesa la continuità nel tempo e l'entità della stessa, comprovata dal consumo abnorme, si deve presumere che, secondo l'id quod plerumque accidit, fosse al contrario di quanto dedotto, ben visibile o, comunque, agevolmente rilevabile con l'uso dell'ordinaria diligenza, tenuto conto oltretutto che il water rientra tra le parti dell'immobile locato rientranti nella custodia del conduttore, con la conseguenza che lo stesso avrebbe dovuto intervenire preventivamente per eliminare la causa del danno, come effettivamente ha fatto successivamente alla contestazione del consumo abnorme da parte dell'amministratore, o quanto meno avrebbe dovuto tempestivamente avvisare gli attori, in ossequio al principio di buona fede cui le parti si devono attenere nell'esecuzione del contratto, che impone a ciascuna delle parti di comportarsi lealmente e correttamente tenendo conto degli interessi della controparte anche al di là degli specifici obblighi contrattuali al fine di salvaguardare per la controparte l'utilità derivante da contratto, sicché il convenuto deve essere ritenuto responsabile del danno patrimoniale subito dagli attori in conseguenza dell'abnorme consumo di acqua di cui agli stessi è stato chiesto il pagamento.
Occorre, inoltre, evidenziare che le piccole riparazioni, ivi comprese quelle relative all'impianto di acqua ed ai sanitari, per previsione contrattuale erano a carico del conduttore e che spettava allo stesso, in base alla ripartizione dell'onere della prova, provare la non imputabilità alla responsabilità del conduttore del consumo abnorme denunciato ovvero la natura occulta della perdita, circostanza rispetto alla quale la prova offerta e non ammessa, relativa ad un accesso occasionale nel locale bagno da parte di un avventore, risulta del tutto inconferente, mentre, d'altra parte, non è revocabile in dubbio che il consumo anomalo derivante da perdite imputabili alla negligenza del conduttore non rientra nelle normali spese di gestione dell'immobile.
Quindi, in considerazione di quanto sinora argomentato, in accoglimento della domanda sul punto, il convenuto , essendo venuto meno agli obblighi derivanti dal contratto, deve essere Controparte_1 dichiarato responsabile del danno cagionato agli attori in conseguenza del consumo abnorme di acqua.
Con riferimento al quantum, occorre rilevare che in base alla documentazione versata in atti è stata acquisita la prova che il pagamento della somma di €. 14.346,31, riportata nella tabella di ripartizione del consumo di acqua relativo all'anno 2020, allegata alla lettera raccomandata con data 21 giugno 2021 inviata dall'amministratore al è divenuto vincolante per gli attori in seguito alla deliberazione CP_1 assembleare di approvazione del rendiconto dell'esercizio 2020 e dei relativi riparti millesimali, vincolo dal quale discende incontrovertibilmente l'obbligo per gli attori del pagamento del relativo importo in favore del Condominio che costituisce di per sé titolo per fondare la richiesta di risarcimento del danno da parte degli stessi nei confronti del convenuto.
pagina 5 di 7 Dalla somma sopra indicata, come dedotto dagli attori, deve essere detratto l'importo relativo al consumo ordinario di acqua sanitaria, il cui onere di pagamento è contrattualmente posto a carico del locatore, che può essere presuntivamente determinato assumendo come parametro il consumo medio di 140 metri cubi indicato dall'amministratore nella lettera recante la data del 2 marzo 2021 (la cui provenienza dall'amministratore non è contestata), sicché, considerato che, conformemente alla richiesta degli attori, è possibile determinare, in via equitativa, il prezzo a metro cubo dell'acqua nella somma di €. 2,967, assumendo come parametro di riferimento l'articolazione tariffaria nell'ATO 2 Lazio Centrale Roma a valere dal 1° gennaio 2020 per le utenze domestiche dei residenti in riferimento alla fascia di consumo in considerazione, quale reperibile sul sito del Gruppo Acea, nella quale il prezzo al metro cubo viene indicato nella somma inferiore di €. 2,4153 in riferimento allo scaglione di consumo annuo di oltre 120 metri, indicato come fascia di terza eccedenza (considerato oltretutto che, ove l'importo tariffario venisse calcolato secondo il prezzo previsto in modo differenziato per i vari scaglioni, la somma riferibile al consumo medio risulterebbe addirittura ulteriormente inferiore a quella calcolata dagli attori), l'importo corrispondente al consumo medio ordinario da detrarre dall'importo richiesto in quanto posto a carico degli attori, risulta pari ad €. 415,38 (140 metri cubi x 2,967), sicché la somma dovuta dal convenuto, corrispondentemente alla richiesta degli attori, risulta pari ad €. 13.930,93.
Né, del resto, può essere attribuita rilevanza, al fine di pervenire a conclusioni diverse, a quanto dedotto dal convenuto circa il fatto che i locatori avrebbero colpevolmente omesso di attivare la procedura di richiesta di depenalizzazione tariffaria per perdita occulta al fine di ottenere lo sconto della somma richiesta, in quanto la perdita di acqua, come sopra evidenziato, non può definirsi occulta, non avendo, peraltro, il convenuto offerto alcuna prova idonea sul punto;
né, del pari, può essere attribuita rilevanza a quanto dallo stesso dedotto circa l'improcedibilità della domanda per mancato invio della preventiva lettera di diffida di pagamento oneri condominiali ex art. 9, comma 3, legge 391/78, considerato che contrattualmente gli oneri condominiali sono posti a carico del locatore.
Quindi, conclusivamente, in accoglimento della domanda, il convenuto deve essere condannato al pagamento in favore degli attori della somma di €. 13.930,93 a titolo di risarcimento del danno.
Rimane assorbita ogni altra questione.
Non appaiono sussistenti i presupposti normativamente previsti per la condanna del convenuto per lite temeraria.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa e respinta, così provvede:
1) in accoglimento della domanda proposta da , e Parte_1 Parte_2 dichiara il convenuto responsabile del danno dedotto Parte_2 Controparte_1 nell'atto introduttivo e, per l'effetto, condanna lo stesso al pagamento in favore degli attori della somma di €. 13.930,93 a titolo di risarcimento del danno.
pagina 6 di 7 2) condanna al pagamento in favore degli attori delle spese processuali, che Controparte_1 liquida in €. 300,00 per spese vive ed in €. 5.077,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a e rimborso forfettario delle spese generali come per legge.
Così deciso in Roma, il 24 luglio 2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Letizia Tricoli
pagina 7 di 7