N. R.G. 4839/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA
PRIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4839/2023 tra (c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
FILIPPUCCI LEONARDO, (c.f. ed elettivamente domiciliati C.F._2
Indirizzo Telematico, presso e nello studio di quest'ultimo ATTORE/I e
(c.f. ) rappresentato e difeso dall'avv. BELELLI Controparte_1 P.IVA_1
MASSIMO, (c.f. ) ed elettivamente domiciliati Indirizzo C.F._3
Telematico, presso e nello studio di quest CP_2
( ) in persona del proprio LR p.t., Ing. CP_3 P.IVA_2 CP_4 rappresentato e difeso, dall'Avv. Gabriele Gusella ed elettivamente domiciliati Indirizzo Telematico, presso e nello studio di quest'ultimo
CONVENUTO/I
Oggi 10 febbraio 2025 ad ore 9.17 innanzi al dott. Rosario Vizzari, sono comparsi:
Per l'avv. FILIPPUCCI LEONARDO il quale evidenzia che il Parte_1 resistente ha depositato memoria conclusiva;
CP_3
Per con l'avv. Belelli oggi sostituito dall'avv. Frisina Luigi CP_1 CP_1
Per i Giardini srl con dall'avv. Gabriele Gusella Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da:
- Atto introduttivo di lite parte attrice;

- Memoria di costituzione e risposta il;
Controparte_1
- Memoria di costituzione e risposta i CP_3 tutti atti ritenuti per allegati al presente verbale e costituenti parte integrante dello stesso.
Dopo breve discussione orale, ad ore 9,32, sospende la trattazione per altri procedimenti già calendarizzati. Ad ore 12,07 il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura in udienza. pagina 1 di 7 Verbale chiuso alle ore 15,12
Il Giudice
dott. Rosario Vizzari
pagina 2 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA
PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Rosario Vizzari ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4839/2023 promossa da:
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
FILIPPUCCI LEONARDO, (c.f. ed elettivamente domiciliati C.F._2
Indirizzo Telematico, presso e nello studio di quest'ultimo ATTORE/I e
(c.f. ) rappresentato e difeso dall'avv. BELELLI Controparte_1 P.IVA_1
MASSIMO, (c.f. ) ed elettivamente domiciliati Indirizzo C.F._3
Telematico, presso e nello studio di quest'ultimo
( ) in persona del proprio LR p.t., Ing. CP_3 P.IVA_2 CP_4 rappresentato e difeso, dall'Avv. Gabriele Gusella ed elettivamente domiciliati Indirizzo Telematico, presso e nello studio di quest'ultimo
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli verbale d'udienza.
Concisa ricostruzione del processo
Con ricorso ex art. 281 decies cpc, il ricorrente evocava in giudizio la soc. ed CP_3 il dinanzi all'Intestato Tribunale civile per sentirsi accogliere le Controparte_1 seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale, per le causali di cui al presente ricorso, CONDANNARE la società ed il al pagamento, in solido tra loro, a favore CP_3 Controparte_1 del Sig. della somma di € 19.566,16 (euro Parte_1 diciannovemilacinquecentosessantasei/16) oltre interessi legali e rivalutazione pagina 3 di 7 monetaria dalla data del presente atto fino alla data dell'effettivo soddisfo, CONDANNARE i resistenti al pagamento delle spese e delle competenze del presente giudizio e di quelle del procedimento di ATP iscritto al RG n. 6147/2019, che il Giudice vorrà liquidare secondo i parametri del D.M. 55/2014 oltre Iva, cpa e spese generali come per legge.”
Si costituiva il contestando la domanda e chiedendone il rigetto e così Controparte_1 concludendo: “Si conclude pertanto affinché il Tribunale adito voglia - in via preliminare accertare e dichiarare il difetto di giurisdizione del ricorso nella parte in cui il proponente chiede l' accertamento e la condanna della Amministrazione Comunale di Sirolo a risarcire presunti danni causati al sig. addirittura in solido Pt_1 con la parte principale convenuta soc. “ ; Nel merito, ove fosse superata la CP_3 suddetta eccezione, riconoscere e dichiarare la decadenza e la prescrizione di ogni diritto risarcitorio per decorrenza dei relativi termini di legge e comunque in via subordinata riconoscere e dichiarare che l' Amm. Com. di Sirolo non è tenuta a risarcire danno alcuno, tantomeno in via solidale con altro convenuto, anche in dipendenza della diversità del titolo invocato, per di più nell' ammontare richiesto, non provato. In ogni caso con vittoria di spese e competenze di giudizio.”
Si costituiva altresì la soc. contestando la domanda e così concludendo: “In CP_3 rito Valuti codesto Ill.mo Sig. Giudice se ricorrono i presupposti della “pronta soluzione della causa” o della “istruttoria non complessa” onde delibare sull'opportunità di mutamento del rito da semplifcato ad ordinario In via principale Respingere le domande proposte da parte ricorrente in quanto i diritti per i quali si procede sono defnitivamente prescritti o improcedibili per decadenza così come meglio specifcato in parte motiva da un lato e poiché le attività svolte, in quanto sconosciute all'ordinamento giuridico nazionale (CILA in sanatoria ecc) o comunque condotte in modo del tutto difforme da quanto previsto risultano essere tamquam non esset, dall'altro. In subordine Ferma restando l'inoppugnabile prescrizione e decadenza dei diritti connessi alle difformità documentali rilevate dalla CTU dichiarare comenulla sia dovuto da in riferimento alla parte di compensi e spese afferenti CP_3 all'agibilità dei garage in quanto tale azione, non condivisa dal condominio ma di fatto mera iniziativa individuale non solo non ha contribuito a chiarire alcunchè (vertendo su fatto condiviso e notorio) ma ha addirittura rallentato la risoluzione della problematica che era stata delegata all'odierna comparente e che la medesima stava diligentemente portando a termine già prima dell'avvio della procedura di istruzione preventiva. All'uopo si chiede che, venga individuato dal Giudice, anche in via equitativa, la quota parte di spese connesse a tale aspetto (garage) rispetto all'importo totale dovuto e richiesto dalla CTU quale proprio compenso tenendo ben presente come il Sig. Pt_2 sul punto, non ha dovuto sostenere alcun costo ulteriore (già a carico de CP_3 per accordo espresso con il condominio sin dal 2017); In estremo subordine Ridurre gli importi dovuti in riferimento alle evidenti distonie evidenziate nell'apposito paragrafo nella misura che risulterà di . Oneri di lite integralmente rifusi.” Parte_3
pagina 4 di 7 La causa veniva istruita a mezzo dei documenti prodotti dalle parti ed all'odierna udienza sulle conclusioni rassegnate e dopo brevissima discussione orale veniva decisa come da dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta secondo lo schema contenutistico delineato dagli artt. 132 e 118 disp. att. c.p.c. come modificati dalla legge n. 69/09 e, quindi, con omessa/sintetica esposizione dello svolgimento del processo in modo dettagliato ed espressione succinta delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, non essendo tenuto il giudice ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni "rilevanti ai fini della decisione" nonché in osservanza dei nuovi criteri di funzionalità, flessibilità deformalizzazione dell'impianto decisorio della sentenza, come delineati nella Sentenza della Suprema Corte di Cassazione, Sezioni Unite, n.642/2015. Pertanto, le questioni non trattate non andranno ritenute come "omesse", ma semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico giuridica con quanto concretamente ritenuto rilevante e/o provato dalle parti al giudicante.
Preliminarmente ritiene questo giudice che la questione relativa al giudizio che ci occupa debba limitarsi a riguardare solo ed esclusivamente il rapporto contrattuale intercorso tra l'attore e la convenuta non ravvisandosi l'esistenza del nesso CP_3 causale tra i danni asseritamente patiti dall'attore ed il comportamento tenuto dal
, con conseguente estromissione dal presente giudizio per carenza di Controparte_1 legittimazione passiva.
Dall'esame dei documenti in atti è emerso che il mancato rilascio della certificazione di agibilità non è dovuto ad irregolarità edilizio urbanistiche insite nell'immobile oggetto di compravendita e di causa, tali da poter snaturare le peculiarità dell'oggetto di compravendita. Tant'è che prima dell'inizio del presente procedimento il Comune di provvedeva al rilascio di appositi atti amministrativi sia quanto all'appartamento CP_1 che quanto ai garages.
Da ciò ne discende che, vista l'originaria domanda di agibilità (di cui le parti danno contezza nell'atto di compravendita) così come depositata agli atti del Comune (circostanza da ritenersi non contestata ex art. 115 cpc), emerge l'assoluta buona fede della soc. venditrice, tanto quanto la trascuratezza nel curare il relativo rilascio della certificazione di agibilità e/o verificando il reale perfezionarsi del silenzio assenso, se del caso, integrando la documentazione necessaria all'uopo.
Per altro verso parte attrice non ha operato correttamente, poiché avrebbe dovuto curare il rilascio dell'agibilità ab origine proprio perché a conoscenza del deposito della sola domanda e non dell'esistenza della certificazione di agibilità già sin dal giorno della stipula del rogito definitivo di acquisto di immobile, o comunque verificare il perfezionamento del silenzio assenzo in conformità alla documentazione richiesta per i suo perfezionamento, visto che non sussistevano particolari inidoneità dal punto di vista pagina 5 di 7 edilizio urbanistico, ostative al suo perfezionamento, come abusività del manufatto o insanabilità delle piccole difformità evidenziate in sede di ATP (ben 8 anni dopo) ed ancora prima dal condominio nell'anno 2016 (per i garages), successivamente e
[.. comunque prima dell'inizio del presente giudizio, facilmente sistemabili dalla soc.
che peraltro si era resa disponibile e comunque tutte difformità ad oggi sanate. CP_3
Da ciò discende l'inquadramento della fattispecie nell'art. 1497 c.c. che comporta che la garanzia a cui è tenuto il venditore può essere azionata, ai sensi del comma 2, entro i termini di decadenza e prescrizione contemplati dall'art. 1495 c.c. che testualmente recita: “Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge e l''azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna.”
Pertanto grava sull'acquirente l'onere di denunciare i vizi, non conformità e difetti entro otto giorni dalla scoperta, facendo decorrere i termini di prescrizione dell'azione (annuale), che decorre dal momento della consegna del bene, anche in caso di vizi non apparenti, ossia di vizi non rilevabili attraverso un sommario esame della cosa ed il termine annuale di prescrizione decorre dalla loro scoperta, che si verifica nel momento in cui il compratore abbia acquisito la certezza oggettiva circa l'esistenza dei vizi, che nel nostro caso possono farsi risalire alla data della stipula del rogito definitivo di compravendita del 29.07.2011 rep. n. 11619 (doc. 1 di parte attrice), del Notaio di Camerano, il Sig. ha acquistato dalla società Per_1 Parte_1 Controparte_3
“un appartamento di abitazione posto al piano terra del fabbricato di nuova costruzione sito in Sirolo (AN), Via Sant'Antonio n. 38/A, con annesse due corti esclusive, censito al Catasto Fabbricati di al Fg. 6, mappale 1867, sub. 8, cat. A/3, CP_1
un garage sito al piano seminterrato di detto fabbricato, censito al Catasto
Fabbricati di al Fg. 6, mappale 1867, sub. 32, cat. C/6, col diritto ai beni comuni CP_1 non censibili contraddistinti con subalterni n. 1 (corte e scale ai garage), n. 31 (spazio di manovra) e n. 51 (scale comuni).
In tale atto, la società ha dichiarato: Controparte_3
di “garantire la conformità degli impianti posti al servizio della consistenza immobiliare oggetto” di compravendita;

che “in data 11 aprile 2011 è stata presentata al Comune di la domanda, in CP_1 conformità a quanto disposto dagli articoli 24 e 25 del D.P.R. n. 380/2001, per ottenere il rilascio del certificato di agibilità, corredata da tutti i documenti prescritti dalla legge, e che da detta data ad oggi il Comune di non ha interrotto i termini, per CP_1 cui si è configurata la fattispecie del “silenzio-assenso” prevista dall'art. 25 del T.U. n. 380/2001”, circostanza quest'ultima presumibile, ma comunque che un soggetto diligente avrebbe dovuto immediatamente verificare, senza lasciar decorrere i termini di prescrizione/decadenza dell'azione di cui all'art. 1495 cc..
pagina 6 di 7 Ma anche se si volesse individuare il momento della scoperta dei vizi in data successiva alla stipula e cioè nel 2016, allorquando il solleva la questione antincendio CP_5 dei garages, già in quella sede parte attrice si sarebbe dovuta diligentemente attivare per effettuare le dovute ispezioni, verifiche e ricerche quanto anche all'agibilità dell'appartamento, non attendere il 2019 per incardinare il giudizio di ATP, senza nelle more aver contestato alcunché alla convenuta e senza incardinare il CP_3 giudizio nei termini di legge, incorrendo nella inevitabile prescrizione e decadenza di cui all'art. 1495 cc.
Sotto altro profilo, osserva il giudicante che in tema di vendita, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 cc e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita, in tal senso Cassazione civile sez. II, 14/05/2024, n.13214.
Nel caso di specie nel corso del giudizio non è emersa prova tranquillizzante (onere ricadente sull'attore) di detta imprescindibile circostanza.
Da ciò ne discende che la domanda andrà rigettata.
Le spese seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: accerta e dichiara la carenza di legittimazione passiva in capo al convenuto CP_1
e conseguentemente lo estromette dal presente giudizio;

[...]
rigetta la domanda;

Condanna altresì la parte attrice a rimborsare delle parti convenute le spese di lite, che si liquidano per ciascuna di esse in € 2780,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali su compensi.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Ancona 10 febbraio 2025
Il Giudice dott. Rosario Vizzari atto sottoscritto digitalmente pagina 7 di 7