N. 3158/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO
SEZIONE Terza CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Angelo Farina ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n.r.g. 3158/2024, promossa da:
, CF: nato a [...], il Parte_1 C.F._1
24.10.1976, residente in [...]4, rappresentato e difeso dall'Avv. Rossella Besuschio (codice fiscale: ), presso il cui studio in Milano, Via Durini n. 19, C.F._2 elegge domicilio.
Ricorrente contro
(C.F. ), nato a [...] il [...] e residente Controparte_1 C.F._3 in 21052 Busto Arsizio (VA), Via dei Villini, n. 15, rappresentato e difeso dall'Avv. Mauro Franco Bonini del Foro di Milano (C.F. con indirizzo P.E.C. C.F._4 ed elettivamente domiciliato presso lo studio di Email_1 quest'ultimo in Busto Arsizio (VA), Piazza Volontari Libertà n. 7.
Resistente
OGGETTO: Occupazione senza titolo di immobile.
Conclusioni
Le parti hanno precisato le conclusioni come da verbale di udienza del 18.6.2025.
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione


1. Svolgimento del processo e deduzioni delle parti.
Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c., depositato in data 4.9.2024 e ritualmente notificato,
[...]
conveniva in giudizio al fine di sentire accertare e dichiarare che Parte_1 Controparte_1 quest'ultimo occupa illegittimamente l'immobile sito in Busto Arsizio, via Dei Villini n. 15, di proprietà del ricorrente e, per l'effetto, sentirlo condannare all'immediato rilascio del predetto immobile, libero da cose e persone, fissando la data di inizio dell'esecuzione per il rilascio;
nonché al fine di sentirlo condannare alla riconsegna delle chiavi ovvero a rimettere nel possesso dell'immobile il ricorrente e al risarcimento del danno per mancato godimento dell'immobile, da determinarsi in via equitativa, oltre al pagamento dell'indennità di occupazione, quantificabile in Euro 500,00 mensili, dal novembre 2023 sino alla data dell'effettivo rilascio, oltre rimborso spese sostenute dal ricorrente, sia per le utenze dell'abitazione, sia per quelle di IMU e Tari.
In particolare, il ricorrente esponeva quanto in appresso.
• , proprietario dell'appartamento, sito in Busto Arsizio, via Dei Villini n. 15 (cfr. doc. Parte_1
1 fascicolo ricorrente), in data 15.6.2022, concedeva a tale signora di occupare lo stesso Per_1 con la propria famiglia, verso il corrispettivo di Euro 500,00 mensili, oltre rimborso utenze di luce e gas;

• nel mese di ottobre 2023, la signora interrompeva la relazione con il compagno Per_1 CP_1
e lasciava l'abitazione oggetto delle superiori pattuizioni insieme alla figlia;

[...]
• il resistente, pur in assenza di titolo, essendo il contratto di locazione stato stipulato esclusivamente tra la di lui compagna e il ricorrente, continuava invece ad occupare l'immobile;
• peraltro, con decorrenza da novembre 2023, ometteva di corrispondere qualsivoglia importo a titolo di canone locatizio;

• vano si rivelava ogni tentativo operato da parte del ricorrente di rientrare in possesso dell'immobile, rimanendo il resistente inerte alla richiesta di rilascio, anche innanzi alla prospettazione da parte del ricorrente della necessità di mettere in vendita l'immobile e di riscontrare quanto prima una proposta irrevocabile di acquisto. Si costituiva tempestivamente in giudizio il resistente, il quale, nel chiedere l'integrale rigetto delle avverse pretese, deduceva di occupare legittimamente l'immobile in forza di contratto di comodato ad uso gratuito (cfr. doc. 3 fascicolo resistente).
Attese tali premesse, in disparte il rigetto delle pretese spiegate dal ricorrente nel merito, eccepiva altresì l'inammissibilità della domanda, in quanto non introdotta nelle forme del rito locatizio, ed in ogni caso la sua improcedibilità, per mancato esperimento della mediazione, nel caso in specie da riconoscersi quale condizione obbligatoria di procedibilità.
In esito all'udienza di prima comparizione, il Giudice, rilevato di potersi pronunciare sulle eccezioni de qua unitamente al merito, ritenuta la causa matura per la decisione, disponeva rinvio per discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c. all'udienza odierna.


2. Decisione.
Ad avviso di questo Giudice la pretesa avanzata da parte ricorrente è parzialmente fondata: devono infatti rigettarsi le domande di accertamento dell'occupazione sine titulo e di risarcimento del danno discendente da tale occupazione, nonché di rimborso spese per Utenze e Tari;
di contro, merita accoglimento la domanda di condanna al rilascio dell'immobile.
Va anzitutto osservato che parte ricorrente ha indicato in calce al proprio ricorso tredici documenti, producendo tuttavia solo il primo di essi al momento del deposito dell'atto introduttivo. I successivi dodici documenti sono infatti stati prodotti il 27.1.2025, comunque prima dell'udienza ex art. 281 duodecies co 1 c.p.c. (svolta il 18.2.2025).
Detta produzione documentale risulta ammissibile.
Sul punto va invero osservato che l'art. 281undecies, disciplinando rispettivamente ai commi 1 e 3 il contenuto del ricorso e della comparsa di risposta, non prevede l'indicazione e la produzione delle prove a pena di decadenza, differentemente ad esempio dalle domande riconvenzionali e dalle eccezioni in senso stretto (comma 3, ultimo periodo). Va dunque data continuità all'orientamento giurisprudenziale che, già sotto la vigenza del previgente rito sommario di cognizione – che conteneva sotto tale profilo una formulazione analoga a quella appena indicata, all'art. 702bis c.p.c. – riteneva ammissibile la produzione documentale e la formulazione di istanze istruttorie anche dopo lo spirare del termine per il deposito degli atti introduttivi.
In particolare, si è rilevato che “in tema di procedimento sommario di cognizione, l'art. 702-bis, commi 1 e 4, c.p.c., non contempla alcuna sanzione processuale in relazione al mancato rispetto del requisito di specifica indicazione dei mezzidi prova e dei documenti di cui il ricorrente ed il resistente intendano, rispettivamente, avvalersi, né alla mancata allegazione di detti documenti, al ricorso o alla comparsa di risposta;
ne consegue l'ammissibilità della produzione documentale successiva al deposito del primo atto difensivo e fino alla pronuncia dell'ordinanza di cui all'art. 702-ter c.p.c.” (Cass. n. 46/2021; in senso conforme, da ultimo, Cass. 19226/2024).
Il principio giuridico di portata generale, posto a fondamento di tale condivisibile tesi, è la natura eccezionale delle previsioni decadenziali e delle preclusioni processuali, che non possono essere desunte in via interpretativa, dovendo per contro le stesse ritenersi operanti solo laddove sussista una esplicita manifestazione di volontà del legislatore.
Anche con riferimento al rito semplificato di cognizione, dunque, deve ritenersi inoperante la preclusione istruttoria rappresentata dal deposito degli atti introduttivi.
L'analisi dell'art. 281 duodecies c.p.c., commi 1 e 4, consente tuttavia di fissare tale preclusione in epoca comunque anteriore a quella affermata dalla giurisprudenza con riguardo al rito previgente. Mentre nel rito sommario essa veniva ancorata alla conclusione del giudizio (mediante deposito dell'ordinanza decisoria), l'art. 281 duodecies consente univocamente di individuarla nella prima udienza, disciplinata dal comma 1 della norma in esame.
Infatti, in tale udienza le parti possono chiedere termine per le memorie di cui al quarto comma della disposizione, mediante le quali le parti possono produrre documentazione ulteriore, precisando tuttavia che dette memorie devono essere prodotte entro un termine perentorio individuato dal Giudice.
Quantomeno fino alla prima udienza (inclusa l'udienza medesima) tutte le parti costituite possono dunque produrre documenti.
Pertanto, sin d'ora va affermata l'ammissibilità ai fini della decisione della documentazione di parte ricorrente.
Ancora in via preliminare, deve statuirsi circa l'eccezione di improcedibilità del ricorso, per omessa introduzione della procedura di mediazione, sollevata dal resistente. In particolare, quest'ultimo fonda l'eccezione de qua sulla sussistenza tra le parti di un rapporto di comodato, materia richiedente, ai sensi dell'art. 5 D. Lgs. n. 28/2010, ai fini della sua trattazione il previo esperimento della mediazione, a pena di improcedibilità della domanda.
Ebbene, tale eccezione è priva di pregio.
Sebbene il richiamato art. 5 effettivamente preveda obbligatoriamente il previo esperimento della procedura di mediazione quale condizione di procedibilità delle domande giudiziali in materia (tra l'altro) di locazione e comodato, lo stesso precisa altresì che tale onere competa a “chi intende esercitare in giudizio un'azione” relativa a tali materie. Ora, nella verifica circa l'avveramento delle condizioni di procedibilità, tale scelta terminologica, lungi dall'essere priva di rilievo, impone di qualificare la domanda esclusivamente sulla scorta del petitum e della causa petendi allegati da chi agisce in giudizio e non già sulla base delle contestazioni ed eccezioni formulate da chi è convenuto in giudizio.
Nel caso di specie, il ricorrente ha chiesto la condanna del resistente al rilascio dell'immobile di sua proprietà, allegando la mancanza di un titolo contrattuale;
il resistente, di contro, si è limitato ad eccepire l'esistenza di un rapporto assimilabile a quello di comodato gratuito ed a chiedere il rigetto delle domande avverse, senza formularne alcuna in via riconvenzionale. È pertanto fuor di dubbio che la controversia ha ad oggetto l'accertamento dell'occupazione senza titolo dell'immobile e che nessuna domanda giudiziale di accertamento dell'esistenza di un rapporto di comodato è stata formulata;
conseguentemente, essa non può ritenersi soggetta al previo esperimento obbligatorio della mediazione.
Le considerazioni che precedono circa la natura della domanda spiegata dal ricorrente consentono di delibare e, per l'effetto, disattendere, anche l'eccezione di inammissibilità del ricorso, in quanto non introdotto nelle forme del rito locatizio ex art. 447-bis c.p.c. E difatti, anche a tali fini, non può che conferirsi rilievo alle allegazioni prospettate con la propria domanda dal ricorrente, il quale ha lamentato l'illegittima occupazione dell'immobile di sua proprietà da parte del resistente, sul presupposto che un titolo per la detenzione del bene da parte di quest'ultimo non sia mai esistito (c.d. insussistenza ab origine).
La domanda risulta dunque correttamente introdotta nelle forme del rito semplificato di cognizione, non rientrando, sulla base delle allegazioni spiegate dal ricorrente, tra le ipotesi disciplinate dall'art. 447-bis c.p.c.
Tanto premesso, può anzitutto esaminarsi la domanda di accertamento dell'occupazione sine titulo e della connessa domanda risarcitoria, svolte dal ricorrente.
Dette domande risultano infondate, alla luce di due decisivi rilievi.
Sebbene sia incontestata l'occupazione perdurante dell'immobile di proprietà del ricorrente da parte del resistente, non è provato che detta occupazione sia “sine titulo”.
Al riguardo, risultano inidonei a fornire supporto probatorio gli estratti di messaggistica whatsapp di parte ricorrente. La maggior parte di essi (da doc. 1 a doc. 8) attengono alla fase antecedente all'ottobre 2023, e infatti concernono il rapporto fra l'odierno ricorrente e e pertanto sono irrilevanti ai fini Controparte_2 del giudizio. Dei restanti documenti (in particolare, doc. 9), nessuno contiene l'esplicita manifestazione di volontà dell'odierno ricorrente di tornare definitivamente in possesso dell'immobile; nessuno dimostra la cessazione del rapporto contrattuale precedente e dunque la volontà e la facoltà di tornare nella disponibilità del bene. Tali dati non sono neppure desumibili dalla relazione di polizia locale del 9.4.2024 di cui al doc. 4 di parte resistente, atteso che neppure in questo frangente l'odierno ricorrente ha manifestato la volontà definitiva di appropriarsi del bene: dopo infatti averlo istintivamente e repentinamente occupato, egli risulta anche in quel caso aver nuovamente permesso al resistente l'ingresso nell'abitazione.
Sotto altro profilo, va tenuto in considerazione il doc. 3 di parte convenuta, contenente un'istanza - rivolta dal ricorrente al Comune di Busto Arsizio - con la quale si dà atto della esistenza di un contratto di comodato con l'odierno resistente al giugno 2023, avente ad oggetto l'immobile per cui è causa. In altri termini, la complessiva documentazione dimessa in atti induce a ritenere provato il rilievo, mosso da parte convenuta, secondo il quale il resistente aveva effettivamente titolo a godere dell'immobile – in forza, quantomeno, di un contratto di comodato – almeno fino alla data di deposito dell'atto introduttivo del presente giudizio.
In secondo luogo, non è provato neppure in via indiziaria l'ammontare o l'esistenza del danno- conseguenza oggetto della pretesa risarcitoria, quantificato dalla parte ricorrente in misura pari al presunto valore locativo. Detto valore tuttavia non è stato in alcun modo dimostrato, neppure in via indicativa o presuntiva;
neppure sono stati forniti al Giudice elementi (relativi per esempio all'ampiezza dell'immobile, al mercato di riferimento) che consentano di accertarlo equitativamente ex art. 1226 c.c.
Ciò osservato, deve adesso esaminarsi la domanda di rilascio dell'immobile formulata dal ricorrente, che merita accoglimento.
A tal proposito, va precisato che nel caso di specie è stata accertata la stipula tra le parti di un contratto di comodato, che in assenza di apposizione di un termine (non provata da alcuna delle parti in causa) deve ritenersi precario ai sensi dell'art. 1810 c.c.
Infatti, non viene allegato né si evince dalla piana lettura degli atti la sussistenza di un termine ovvero di un uso dello stesso da cui desumere l'esistenza di un termine, ovvero ancora di un vincolo di destinazione sul bene (a titolo esemplificativo, adibizione dello stesso a casa familiare), tale da subordinarne il rilascio al venir meno del predetto vincolo.
Ne consegue che il comodante, proprietario dell'immobile, può ottenerne la restituzione a semplice richiesta, in applicazione della citata disposizione. Invero, in proposito, l'art. 1810 c.c. sancisce che: «Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede».
Nel caso in specie, la richiesta di rilascio è stata formulata dal ricorrente nell'atto processuale introduttivo del giudizio.
Tale richiesta, tuttavia, risulta sprovvista di un termine per la restituzione, la cui designazione è stata invece affidata a questo Giudice, in forza dell'art. 1183 c.c.
Orbene, tale richiesta merita di trovare accoglimento.
In senso conforme, la Suprema Corte ha chiarito che: «Nel comodato c.d. precario in mancanza di determinazione della sua durata, ove non risulti un termine in relazione all'uso del bene, ancorché il comodatario sia tenuto a restituire la cosa “non appena il comodante la richieda”, ai sensi dell'art. 1810 c.c., tale disciplina, configurando un'ipotesi specifica della regola generale prevista nella prima parte dell'art. 1183 c.c., non esclude l'applicazione della disposizione di cui alla seconda parte del citato primo comma dell'art. 1183, con la conseguenza che il giudice, in mancanza di accordo delle parti, possa stabilire il termine per la restituzione della cosa oggetto di comodato, quando sia necessario per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell'esecuzione e, in particolare, quando, trattandosi di comodato di immobile ad uso di abitazione, il comodatario necessiti di congrua dilazione per rilasciare vuoto l'immobile e per trovare altra sistemazione abitativa» (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 12655 del 17/10/2001 – Rv. 549691 – 01).
Nella fissazione di siffatto termine deve tuttavia tenersi conto, oltre all'esigenza del ricorrente di rientrare nel possesso dell'immobile, della necessità del resistente di trovare una nuova soluzione abitativa;
necessità in forza della quale il resistente risulta per vero essersi già attivato (cfr. doc. 10 fascicolo resistente). Si ritiene, a tal fine, congruo fissare un termine per il rilascio di circa mesi due (2) dalla presente pronuncia.
Atteso quanto sopra, deve pertanto essere condannato al rilascio dell'immobile, sito Controparte_1 in Busto Arsizio, Via Dei Villini, 15, così come catastalmente identificato nell'atto di compravendita di cui al doc. 1 di parte ricorrente, libero da persone e da cose, entro il termine del 18.8.2025 (18 agosto 2025).
L'accoglimento di tale domanda comporta l'assorbimento della domanda di condanna al rilascio delle chiavi o alla reintegrazione nel possesso: l'accoglimento di tali pretese è infatti implicito nell'accoglimento della pretesa al rilascio.
Quanto alle spese di lite, sussistono giustificati motivi, alla luce della parziale fondatezza della pretesa complessivamente spiegata dal ricorrente, nonché dell'altresì parziale accoglimento delle eccezioni formulate dal resistente, per l'integrale compensazione delle stesse tra le parti. Allo stato non risulta pervenuta alcuna istanza di liquidazione dal difensore di parte convenuta, ammessa al patrocinio a spese dello Stato.


P.Q.M.


Il Tribunale di Busto Arsizio, Sezione Terza Civile, letto l'art. 281-sexies c.p.c., definitivamente pronunciando nella causa tra le parti in epigrafe, ogni diversa istanza, difesa, eccezione e deduzione assorbita e disattesa, così provvede:
1) accoglie la domanda di condanna al rilascio spiegata da nei Parte_2 confronti di e, per l'effetto condanna al rilascio in favore del Controparte_1 Controparte_1 ricorrente dell'immobile sito in Via Dei Villini n. 15, libero da persone e da cose, entro il 18.8.2025;
2) rigetta tutte le altre domande svolte dal ricorrente nei confronti del resistente;

3) dichiara integralmente compensate tra le parti le spese del giudizio.
Sentenza provvisoriamente esecutiva quanto alle statuizioni di condanna ed emessa a Busto Arsizio, 18 giugno 2025 e sottoscritta con firma digitale certificata
Il Giudice dott. Angelo Farina