REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina
Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 50592 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA

(c.f. , elettivamente domiciliata in Roma, Parte_1 C.F._1 via Lima, n. 41, presso lo studio dell'avv. Emanuele Braconi, che la rappresenta e difende;



- ricorrente -


E
(c.f. ; CP_1 C.F._2
- intimata contumace -
FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. – premesso di aver concesso in Parte_1 locazione, con contratto di natura transitoria del 9.6.2024, ad CP_1
l'immobile sito in Roma, via Attilio Friggeri, n. 172, piano primo, interno 5, interamente arredato, al canone di locazione di euro 1.700,00, comprensivo degli oneri condominiali e delle utenze non eccedenti i 300 euro, dedotto che ha provveduto al pagamento del canone del mese di agosto in CP_1
1 maniera parziale, versando il minor importo di euro 700, e non ha provveduto al pagamento del canone relativo ai mesi di settembre ed ottobre 2024, per una morosità totale di euro 4.100, rendendosi altresì inadempiente degli oneri condominiali e delle utenze, relative ai mesi di giugno, luglio ed agosto 2024, pari ad euro 257 e non ha provveduto a versare il deposito cauzionale di euro
3.400, oggetto della previsione di cui all'art. 3 del contratto di locazione e che la conduttrice è rimasta inadempiente alle proprie obbligazioni nonostante abbia sollecitato la locatrice a procedere al pagamento concedendole il termine di 15 giorni con l'avvertimento che, in difetto, il contratto si sarebbe risolto – ha evocato in giudizio la conduttrice , al fine di sentire dichiarare CP_1 risolto il contratto di locazione abitativa di natura transitoria per il grave adempimento della conduttrice, e condannarla al pagamento dei canoni e delle spese scaduti non corrisposti, pari ad euro 4.100, e di quelli a scadere sino all'effettiva riconsegna dell'immobile, nonché al rilascio dell'immobile, fissando per l'esecuzione termine non superiore a 30 giorni.
2. , pur ritualmente evocata in giudizio a seguito di autorizzata CP_1 rinotificazione del ricorso, non si è costituita e, pertanto, è stata dichiarata contumace.

3. All'udienza del 18.9.2025, il giudice ha rilevato “d'ufficio una potenziale causa di nullità del contratto con riferimento alla mancata prova in atti della sua registrazione e, ai sensi dell'art. 101, comma 2, c.p.c.” e ha invitato “parte ricorrente a dedurre su tale profilo ed eventualmente a depositare copia della registrazione del contratto, assegnando all'uopo alla ricorrente termine fino al
9.10.2025”.

3.1. All'odierna udienza, in assenza di istanze istruttorie, la causa è stata discussa e decisa ex art. 429 c.p.c..

4. Parte ricorrente ha prodotto in giudizio il contratto di locazione di natura transitoria stipulato tra le parti in data 9.6.2024 e tuttavia non registrato.
Il contratto è nullo per mancata registrazione, ai sensi dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004, essendo stipulato nel 2024 e, quindi, dopo l'entrata in vigore della summenzionata legge.
2 Né parte attrice, a seguito della rilevazione di ufficio della nullità da parte del giudice, ha provveduto ad una tardiva registrazione del contratto, che avrebbe determinato una sanatoria del contratto con effetto retroattivo.
Ne discende che deve essere respinta la domanda di risoluzione del contratto per mancata pagamento dei canoni, mentre deve esserne dichiarata la nullità.

4.1. Sebbene detto contratto, non essendo stato registrato, sia nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 e, pertanto, non produca effetti obbligatori tra le parti, esso costituisce comunque prova del fatto storico della consegna dell'immobile e dell'instaurazione della detenzione qualificata in capo alla parte intimata.
In particolare, , in quanto materialmente conduttrice, è divenuta CP_1 custode del bene, e in difetto di prova del rilascio deve ritenersi che continui a detenerlo.
Inoltre, il ricorso introduttivo le è stato notificato anche presso l'immobile locato (sebbene, come rilevato nel verbale dell'udienza del 30.4.2025, tale notificazione non sia idonea a integrare il contraddittorio, in quanto detto immobile non è «corrispondente all'indirizzo di residenza e, ad ogni modo, considerata la circostanza decisiva che l'art. 10 del contratto prevede espressamente che, per eventuali controversie “faranno fede le generalità e i dati anagrafici indicati in epigrafe del presente contratto” e in detta epigrafe è indicato esclusivamente l'indirizzo di residenza della conduttrice e non quello dell'immobile locato») e in precedenza, in data 28.10.2024, la sig.ra ha CP_1 ricevuto una diffida della locatrice presso l'alloggio locato, come da ricevuta firmata di raccomandata A/R in atti.
Infine, la circostanza che in corso di giudizio, come da documentazione versata in atti, l'immobile, in esecuzione del decreto di sequestro preventivo n. 25/1119 emesso dal Tribunale di Roma, sez. GIP/GUP Uff. 2, all'esito del procedimento n. 1119/25/2023 r.g. è stato affidato alla ricorrente (parte offesa nel suddetto procedimento penale), è stato sequestrato, contestualmente dissequestrato e affidato alla sig.ra non elide la permanenza del suo interesse ad agire al Pt_1
3 fine di ottenere un titolo giudiziale di restituzione in sede civile, atteso che il decreto emesso in sede penale è misura preventiva e revocabile.

4.2. Conseguentemente, accertata l'occupazione (anche laddove non più esercitata con continuità, ma tramite il potenziale utilizzo di un titolo contrattuale di detenzione nullo) dell'immobile da parte della convenuta in assenza di valido titolo, essa deve essere condannata al rilascio dell'immobile, libero da cose e persone, in favore della ricorrente.
Alla luce di tutte le circostanze del caso è opportuno fissare per l'esecuzione del rilascio la data del 21.11.2025.

5. In relazione alla richiesta di pagamento dei canoni e degli oneri accessori, va osservato che, come già evidenziato, il contratto di locazione del 9.6.2024 è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della legge 311/2004 e, pertanto, in assenza di valida sanatoria, parte ricorrente non può ottenere il pagamento dei canoni e degli oneri, con la conseguenza che la relativa domanda va rigettata.

5.1. Quanto alla domanda subordinata di condanna ex art. 2041 c.c., formulata soltanto nelle note autorizzate depositate il 9.10.2025, si tratta di una nuova domanda finalizzata a ottenere un ristoro per arricchimento senza causa, distinta dalla domanda originaria di pagamento dei canoni di locazione, cosicché essa è inammissibile per un'illegittima mutatio libelli, essendo basata su un titolo giuridico completamente diverso rispetto alla domanda originaria.
La domanda deve pertanto essere dichiarata inammissibile, trattandosi di domanda nuova, potendo tuttavia parte ricorrente riproporre in altra sede azione per ottenere l'indennità di occupazione senza titolo dell'immobile.

6. La soccombenza reciproca e la notevole peculiarità, anche in fatto, della vicenda giustificano la compensazione tra le parti delle spese di lite.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiara nullo il contratto di locazione stipulato dalle parti il 9.6.2024 e avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, via Attilio Friggeri, n. 172, piano primo, interno 5;
4 2) rigetta la domanda di risoluzione del suddetto contratto;

3) condanna , in quanto occupante sine titulo dell'immobile di CP_1 proprietà di , sito in Roma, via Attilio Friggeri n. 172, piano primo, Parte_1 interno 5, a rilasciare il sopra descritto immobile, libero da cose e persone, in favore di e fissa per l'esecuzione la data del 21.11.2025; Parte_1
4) rigetta la domanda di pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori;

5) dichiara inammissibile la domanda di condanna ex art. 2041 c.c.;
6) compensa tra le parti le spese di lite.
Roma, 15.10.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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