REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico EL GE riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nelle cause civili iscritte ai n. 28411/2022 di Ruolo generale affari contenziosi
TRA
, nato a [...] il [...] (C.F. ), e Parte_1 CodiceFiscale_1
, nata a [...] l'[...] (C.F. ), Parte_2 CodiceFiscale_2 rappresentati e difesi dall'Avv. Avv. Luigi Parenti
-Attori-
E
C.F. , in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore pro tempore - Dott. rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_2
IA DA
- convenuto- Oggetto: impugnazione delibera assembleare
FATTO E DIRITTO
1. , e con atto di citazione notificato il 15 aprile 2022 hanno Parte_1 Parte_2 convenuto in giudizio il esponendo che dal 03/07/2006 al Controparte_1
24/07/2018, sono stati esclusivi proprietari dell'appartamento sito al piano quinto, distinto con il numero interno dieci, della , facente parte del “Fabbricato 2” del “Comparto 6” del CP_3
Comprensorio “La Ferratella” come da atto di acquisto del giorno 03/07/2006, rep. n. 18647/5066, a rogito Notaio di Persona_1 CP_1
Ai fini della stipula del rogito di vendita delle porzioni immobiliari summenzionate, gli odierni istanti richiedevano all'amministratore di ricevere l'apposita dichiarazione liberatoria di cui all'art. 1130 bis c.c., relativa ai ratei condominiali da poter consegnare al promissario acquirente prima della stipula del rogito notarile per l'attestazione della regolarità dei versamenti. L'amministratore in data 20/07/2018, rilasciava ai Signori e una dichiarazione liberatoria Pt_2 Pt_1 in cui dava atto che gli attori erano "in regola con i pagamenti condominiali emessi alla data di emissione della presente dichiarazione” ma dichiarava anche che che in data 19 aprile 2018 l'assemblea aveva deliberato di eseguire lavori di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione e innovazione delle parti comuni per un importo complessivo pari a pagina 1 di 7 505.000,00 , senza tuttavia aver mai fornito agli attori alcuna copia del verbale di assemblea, della quale non avevano ricevuto la relativa convocazione come di quelle relative agli anni 2017 e 2018, compresa la copia del verbale di assemblea del 19 aprile 2018, citato dall'amministratore nella dichiarazione liberatoria. Successivamente, il diffidava gli attori al pagamento della quota di detti lavori CP_1 straordinari, ammontante ad €. 6.593,20 (all. doc. n.

3 - lettera racc a.r. ricevuta in data 24/12/2020 dai Signori e , Pt_1 Pt_2
In seguito alla stipula dell'atto di vendita del loro appartamento, i signori e si vedevano, , Pt_1 Pt_2 richiedere dall'acquirente del loro appartamento, un importo per spese ordinarie CP_4 condominiali pari ad € 225,50 relative al consuntivo 2018.. Anche tale richiesta non risultava supportata da alcun documento . Tanto premesso le delibere assembleari del 18/05/2018, del 09/06/2017 e del 19/04/2018 secondo gli attori sono invalide per i seguenti motivi : A) nullità della verbale di assemblea del 19/04/2018 punto n. 1 all'ordine del giorno perchè la decisione è stata assunta al di fuori dei punti posti all'ordine del giorno, per violazione dell'art. 1120 c.c. per mancanza del quorum qualificato necessario per l'approvazione di lavori straordinari e innovazioni e per mancata costituzione e approvazione dell'apposito e obbligatorio fondo “ad hoc” per le lavorazioni straordinarie. La formulazione del punto n. 1) all'ordine del giorno di tale verbale riguarda esclusivamente la discussione relativa a
“problematiche inerenti lavori di manutenzione fabbricarti(infiltrazioni - frontalini)” che presuppone unicamente la spiegazione da parte dell'amministratore di eventuali problematiche constatate durante l'esecuzione di lavorazione di manutenzione relative a infiltrazioni e frontalini, e non può contemplare anche la decisione su lavori straordinari e innovazioni riguardanti tutte le facciate dell'edificio e ulteriori lavori riguardanti altri beni comuni per una spesa di 450.000,00€ in lavori straordinari e innovazioni . I lavori straordinari e innovazioni deliberati in data 19/04/2018, avrebbero dovuto essere approvati con la maggioranza qualificata, di cui all'art. 1136 secondo comma del codice civile e quindi a maggioranza dei presenti e con almeno due terzi del valore dell'edificio. La decisione è del tutto carente sotto tale profilo, in quanto l'assemblea si limita ad indicare un importo solo indicativo, e non determinato senza costituzione e relativa delibera di un correlativo fondo ad hoc che va costituito obbligatoriamente a pena di nullità della delibera con la quale si siano disposte opere straordinarie dovendosi considerare l'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. norma imperativa non derogabile dalla volontà delle parti. B) nullità e o annullabilità di tutti i punti posti all'ordine del giorno dei verbali 09/06/2017 e del 18/05/2018 del , per mancata convocazione e Controparte_1 notificazione agli istanti dei relativi verbali e dei relativi documenti contabili allegati, per mancato raggiungimento del quorum costitutivo e deliberativo a causa della violazione degli articoli 39 e 40 del regolamento di condominio in quanto sono stati conteggiati per la determinazione del quorum costitutivo e deliberativo condomini che avevano conferito deleghe all'amministratore di condominio e condomini che avevano conferito deleghe ad un solo condomino in numero maggiore rispetto a quello consentito dal regolamento di condominio. Ha concluso, quindi, l'attore chiedendo:: 1) preliminarmente, per i motivi esposti in narrativa, sospendere l'efficacia della delibera assembleare del del Controparte_1 pagina 2 di 7 19/04/2018, relativamente al punto n. 1 all'ordine del giorno, in tutte le sue articolazioni, dato il potenziale pregiudizio economico-giuridico derivante agli odierni istanti;
2) preliminarmente, per i motivi esposti in narrativa, sospendere l'efficacia della delibera assembleare del Controparte_1
del 09/06/2017 e della delibera assembleare del 18/05/2018, relativamente a
[...] tutti i punti all'ordine del giorno di entrambe le delibere, dato il potenziale pregiudizio economico- giuridico derivante agli odierni istanti;
2) nel merito, per tutti i motivi esposti in narrativa, accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea del Controparte_1
del 09/06/2017 e la delibera assembleare del 18/05/2018, relativamente a tutti i punti posti
[...] all'ordine del giorno;
3) sempre nel merito, per tutti i motivi esposti in narrativa, accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera assemblea del Controparte_1 del 19/04/2018, relativamente al punto n. 1 all'ordine del giorno, in tutte le sue articolazioni”
2. Si è costituito il a sua volta esponendo che Controparte_1
L'Amministratore del CO, Dott. , in data 20/07/2018, rilasciava la Controparte_2 dichiarazione liberatoria, contenente indicazione dei soli pagamenti realmente al tempo esigibili e sempre salvo conguagli all'esito dell'approvazione del bilancio consuntivo . Nella dichiarazione era esattamente specificato che l'assemblea condominiale del 19 aprile 2018 aveva effettivamente approvato, in via definitiva lavori di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione e innovazione delle parti comuni per un importo complessivo pari a 505.000,00 e in tale circostanza fu consegnata al Sig. tutta la documentazione afferente la delibera del 19/04/2018. Pt_1
Sostiene il che gli attori non hanno interesse all'impugnazione delle delibere del CP_1
09/06/2017 e del 18/05/2018 perché tali delibere non creano nessun pregiudizio per parte attrice che ha pagato gli oneri condominiali ordinari relativi al periodo e perché le doglianze espresse per far accertare l'invalidità delle deliberazioni vertono esclusivamente su circostanze che potrebbero virtualmente portare all'accertamento di annullabilità di tali delibere e giammai alla loro nullità. Ciò premesso il ha eccepito : la carenza di legittimazione attiva della parte attrice, poiché i CP_1
Sigg.ri e non rivestono più la qualità di condomini del Pt_1 Pt_2 Controparte_1
e con ciò non sono destinatari degli effetti della pronuncia richiesta se non a livello
[...] esclusivamente indiretto;
la tardività dell'impugnazione in quanto, i motivi addotti a sostegno della domanda non possono essere ricondotti al vizio della nullità, il solo che abilita all'impugnazione senza limiti di tempo;
tutte le delibere assembleari impugnate, come emerge dai relativi verbali, contengono indicazioni esaustive dei condomini partecipanti (in proprio o per delega) alle assemblee, con relativi millesimi per accertare con sicurezza con quale maggioranza le deliberazioni sono state approvate, nonché i punti all'ordine del giorno esaustivi e comprensibili seppur non analiticamente e dettagliatamente indicati. Inoltre, l'assemblea dei condomini ha legittimamente approvato i punti posti all'ordine del giorno sempre con i quorum legalmente previsti. Ha concluso , pertanto, il chiedendo “- in via preliminare/pregiudiziale ed assorbente, a CP_1 fronte di quanto descritto e dedotto in narrativa: A) accertare e dichiarare l'improcedibilità della domanda per violazione dei termini previsti per il procedimento di mediazione (rectius comunicazione dell'avvio del procedimento di mediazione oltre il trentesimo giorno) o, per converso, qualora la precedente richiesta non dovesse trovare accoglimento B) accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o la nullità della domanda formulata dagli attori e/o la carenza di legittimazione attiva degli stessi e/o l'assoluta carenza del loro interesse ad agire;

pagina 3 di 7 - in via principale e nel merito, a fronte di quanto dedotto ed esposto in narrativa: rigettare tutte le domande di parte attrice in quanto infondate in fatto e in diritto e comunque non provate;
In ogni caso, condannare i Sigg.ri e al pagamento delle spese, competenze ed Parte_1 Parte_2 onorari del presente giudizio”
3.Le domande proposte dagli attori sono fondate. Preliminarmente va ritenuta la tempestività dell'impugnazione . Sebbene, infatti, a partire da Cass. S.U. n. 4806/2005 debbano considerarsi annullabili e non nulle le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto per cui i vizi denunciati devono qualificarsi come vizi comportanti l'annullabilità della deliberazione , nella specie, in mancanza di prova dell'avvenuta comunicazione dei verbali assembleari , l'impugnazione deve ritenersi tempestiva. La Suprema Corte , infatti, ( cfr. Cass.Sez. 2, Sentenza n. 16081 del 02/08/2016) ha chiarito che anche la produzione delle delibere assembleari condominiali a corredo di una domanda monitoria avverso un condomino non è idonea a soddisfare l'onere di comunicazione agli assenti ex art. 1137 c.c., né comporta il sorgere della presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c., che postula il recapito all'indirizzo del condomino del verbale contenente le decisioni dell'assemblea, né, comunque, obbliga quest'ultimo ad attivarsi per acquisire e conoscere il testo delle deliberazioni stesse, la cui conoscibilità, pertanto, non è ancorata alla data di notificazione del decreto ingiuntivo. In particolare la Suprema Corte ha avuto modo di precisare che, anche a fronte di un risalente orientamento giurisprudenziale secondo cui la comunicazione ai condomini assenti della deliberazione dell'assemblea condominiale, al fine del decorso del termine decadenziale ex art. 1137, comma 3, c.c. deve ritenersi avvenuta quando il condomino assente abbia comunque acquisito compiuta conoscenza del verbale d'assemblea , deve ritenersi che in capo al condomino assente non può essere posto un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni adottate dall'assemblea ove difetti la prova dell'avvenuto recapito, al suo indirizzo, del verbale che le contenga, giacché soltanto in forza di detto recapito sorge la presunzione, "iuris tantum", di conoscenza posta dall'art. 1335 c.c., e non già in conseguenza del mancato esercizio, da parte dello stesso destinatario del verbale assembleare, della diligenza nel seguire l'andamento della gestione comune e nel documentarsi su di essa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 29386 del 28/12/2011). Nella specie gli attori hanno allegato che stante l'infruttuosità delle di ottenere dall'amministratore la documentazione condominiale, ed in particolare i verbali delle assemblee in contestazione, ottenevano in data 23/09/2021 decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, di consegna dei documenti e , a seguito della notificazione anche dell'atto di precetto in data 22/10/2021 promuovevano opportuno procedimento esecutivo mobiliare per ottenere la consegna coattiva della documentazione. In data 10.01.2022 veniva pertanto eseguito il primo accesso presso lo studio del Dott. , da parte CP_2 dell'Ufficiale Giudiziario tuttavia, dato atto che il Dott. non aveva a disposizione la Tes_1 CP_2 copia di tutta la documentazione richiesta da parte dei Signori e i medesimi concedevano Pt_1 Pt_2
n.4 giorni di tempo al Dott. per procurare loro le copie dovute, consegnate successivamente CP_2 in data 14/01/2022 (all. doc. n. 17, copia verbale di pignoramento) e , quindi, a seguito di verifica della documentazione finalmente consegnata in data 14.01.2022, in data 09.02.2022 i Signori e Pt_1 Pt_2 pagina 4 di 7 instauravano procedimento di mediazione, al fine di impugnare i verbali di assemblea del 19.04.2018 (all. doc. n. 18), del 18.05.2018 (all. doc. n. 19) e del 09.06.2017 (all doc. n. 20), Tali circostanze sono documentate e non specificatamente contestate dal cui, avuta, CP_5 quindi, gli attori la possibilità di conoscere compiutamente il contenuto dei verbali di assemblea soltanto in data 14 gennaio 2022 l'istanza di mediazione deve ritenersi proposta nel termine decadenziale di cui all'art. 1137 c.c. Il verbale negativo di mediazione è stato poi depositato in data 16 marzo 2022 e l'atto di citazione è stato notificato il 15 aprile 2022, quindi sempre nel rispetto del termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. Venendo, quindi, ai singoli motivi di impugnazione con riferimento all'assemblea del 19.04.2018 è stata dedotta nell'atto di citazione la: nullità della verbale di assemblea del 19/04/2018, punto n. 1 all'ordine del giorno per decisione assunta al di fuori dei punti posti all'ordine del giorno, per indeterminatezza e indeterminabilità dell'oggetto, per mancanza del quorum qualificato necessario per l'approvazione di lavori straordinari per mancata costituzione e approvazione dell'apposito e obbligatorio fondo “ad hoc” per le lavorazioni straordinarie, (cfr. da pag. 15 a pag.17 dell'atto di citazione). Sussiste in ordine a tale delibera l'interesse ad agire degli attori in quanto è documentato e non contestato che abbiano ricevuto dal diffida al pagamento della quota di lavori CP_1 straordinari, ammontante ad €. 6.593,20 (all. doc. n.

3 - lettera racc a.r. ricevuta in data 24/12/2020) e successivo decreto ingiuntivo. Ciò premesso, ritiene il giudicante in via assorbente che sussista il vizio relativo all'inidoneità dell'ordine del giorno a rappresentare quello che poi sarebbe stato il deliberato dell'assemblea . Com'è noto , ai fini della validità dell'ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente tutti gli argomenti da trattare sia pure in modo non analitico e minuzioso, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore. Nella specie il punto 1 ) dell'ordine del giorno dell'assemblea del 19 aprile 2018 prevedeva
“problematiche inerenti lavori di manutenzione fabbricati ( infiltrazioni – frontalini ) Conseguenti deliberazioni” . Dal testo del verbale di assemblea risulta sia l' indicazione di tutti i lavori da approvare sia l'approvazione del tetto massimo di spesa pari ad Euro 450.000,00 oltre iva . Ora ritiene questo Giudice che , dal momento che oggetto della riunione assembleare non era soltanto una delibera ancora soltanto programmatica ma una delibera in cui già si stabilivano i singoli lavori da eseguire con l'indicazione di un tetto massimo di spesa già determinato nel suo preciso ammontare , se l'ordine del giorno poteva ritenersi sufficiente per esigenze di sinteticità con riferimento alle singole lavorazioni, la mancata indicazione nell'oggetto della riunione dell'importo stimato dei lavori implichi una deficienza informativa che determina l'annullabilità della deliberazione cadendo su un elemento essenziale della discussione tale da incidere su di un'effettiva informata decisione del con CP_1 diretta incidenza sulla sua determinazione a partecipare o meno alla assemblea. Con riferimento invece alle assemblee dello 09.06.2017 e del 18.05.2018 è stata dedotta nell'atto di citazione la: “nullità e/o annullabilità di tutti i punti posti all'ordine del giorno dei verbali 09/06/2017 e del 18/05/2018 del , per mancata convocazione e Controparte_1 notificazione agli istanti dei relativi verbali e dei relativi documenti contabili allegati, per mancato raggiungimento del quorum costitutivo e deliberativo a causa della violazione degli articoli 39 e 40 del regolamento di condominio . pagina 5 di 7 In ordine a tali assemblee il sostiene che tali delibere non afferiscono a lavori di CP_1 manutenzione straordinaria . Dai punti all'ordine del giorno è facile evincere che trattasi di delibere relative alla gestione ordinaria per la quale nulla è stato più richiesto ai Sigg.ri come risulta dal doc. n. 12 allegato all'atto Parte_3 di citazione, che indica che la posizione in ordine agli oneri condominiali di natura ordinaria è stata completamente definita con il nuovo proprietario dell'immobile. Inoltre i Sigg.ri hanno sempre ricevuto tutte le comunicazioni relative Persona_2 alla gestione condominiale nelle medesime modalità che oggi lamentano e cioè tramite affissione in bacheca, comunicazione da parte del portiere dello stabile e/o in via e-mail. Tali argomenti non possono essere condivisi. Quanto all'interesse ad impugnare le deliberazioni non vi è dubbio che gli attori al momento delle deliberazioni erano ancora condomini e che, per stessa ammissione del CO ( doc. 12 citato ) gli oneri ordinari sono stati saldati dal nuovo proprietario sig. qualificato come “ obbligato in solido” avendo , quindi , gli attori ancora interesse CP_4 all'impugnazione per conseguentemente definire i rapporti con il loro avente causa . Quanto al merito dell'impugnazione appare assorbente la circostanza che il non abbia CP_1 dimostrato l'avvenuta comunicazione dell'avviso di convocazione delle due assemblee. L'art. 66 disp. Att. c.c. prevede che l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice civile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati ( Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24132 del 13/11/2009; Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 22685 del 24/10/2014) Per consolidata giurisprudenza di legittimità e di merito l'onere di provare che tutti i condomini siano stati tempestivamente convocati per l'assemblea condominiale grava sul , non potendosi CP_1 addossare al condomino che deduca l'invali-dità dell'assemblea la prova negativa dell'inosservanza di tale obbligo. La giurisprudenza di legittimità , ancora, esclude qualsiasi mezzo di comunicazione equipollente . In particolare con recente pronuncia relativa ad invio dell'avviso con email semplice ( Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 16399 del 18/06/2025) rileva la Suprema Corte che ai sensi dell'art. 72 disp. att. c.c., il quale, prescrive che “i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69” l'art. 66 citato è norma inderogabile e che il citato art. 66, comma 3, non contempla il messaggio di posta elettronica semplice, giacché esso non consente di ritenere in alcun modo comprovata la consegna della mail all'indirizzo del destinatario. Ciò posto , nella specie, non solo il non ha offerto la prova dell'avvenuta convocazione CP_1 degli attori alle due assemblee ma neppure era ammissibile una prova testimoniale volta a confermare l'esistenza di una prassi condominiale secondo la quale l'avviso era dato tramite affissione in bacheca, comunicazione da parte del portiere dello stabile e/o in via e-mail, tutti mezzi di comunicazione non consentiti ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.p.c. Tanto premesso la domanda proposta dagli attori va integralmente accolta e va disposto l'annullamento di tutte e tre le delibere impugnate. Le spese del grado seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ai sensi del d.m. 55/14 e successivi aggiornamenti pagina 6 di 7

p.q.m.

il Tribunale , definitivamente pronunciando così provvede:
- accoglie la domanda proposta da , e e, per l'effetto, annulla per Parte_1 Parte_2 quanto di ragione le delibere assembleari del 18/05/2018, del 09/06/2017 e del 19/04/2018 del
; Controparte_1 CP_1
- condanna il alla rifusione agli attori delle spese del presente giudizio che liquida in CP_1 euro 6.000,00 oltre Iva, cap e rimborso forfettario spese generali;
Così deciso in Roma il 3 novembre 2025 Il Giudice
EL GE
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