N. R.G. 3155/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il G.I. dott.ssa Camilla Fin
Ha pronunciato la presente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 3155/2021 promossa da:
5 (P. IVA Controparte_1
,), elettivamente domiciliata in Verona Via Mameli P.IVA_1
142, presso lo studio dell'Avv. NICOLA SPAGNOL, che la rappresenta e difende come da mandato a margine dell'atto di citazione;

PARTE ATTRICE contro
(C.F. ), elettivamente Controparte_2 C.F._1 domiciliato in Verona Piazza Viviani 12, presso lo studio dell'Avv.
FRANCESCO SCODELLARI, che lo rappresenta e difende come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
Come precisate all'udienza del 26.9.2024.
pagina 1 di 9 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato,
[...] ha convenuto in giudizio Parte_1 CP_2
deducendo: (a) che, in data 12.11.2019, le parti hanno
[...] sottoscritto un accordo, con il quale il convenuto si è impegnato a concedere all'attrice l'accesso all'immobile sito in Verona, Viale del Piave n. 6, individuato al catasto fabbricati Comune di
Verona, foglio 294, mapp. 20 sub. 4 e 14, al fine di eseguire i rilievi tecnici propedeutici alla predisposizione di un progetto di riqualificazione dell'immobile da sottoporre al Comune di Verona, da svolgersi entro 3 mesi dalla data della sottoscrizione e pattuendo altresì il corrispettivo di Euro 10.000,00; (b) che detto accordo attribuiva, inoltre, all'attrice la facoltà di acquistare l'immobile, entro il 31.12.2020, al prezzo di Euro 1.000.000,00, al netto dell'importo versato per l'accesso; (d) che, nel mese di marzo 2020, l'attrice ha comunicato al convenuto di volere esercitare la predetta opzione di acquisto e di avere conferito, a tal fine, incarico al notaio Dott. (e) che, in data 24.3.2020, Tes_1 il convenuto ha confermato la propria disponibilità a cedere l'immobile dietro il versamento di Euro 100.000,00 a titolo di caparra, che l'attore ha corrisposto in data 25.3.2020; (f) che, nel corso degli accertamenti immobiliari, è emerso che l'immobile oggetto di giudizio non era in proprietà del convenuto, bensì del padre, defunto in data 18.2.2017, del quale Controparte_2 risultava essere l'unico chiamato all'eredità; (g) che il convenuto ha conferito procura all'avv. Francesco Scodellari affinché curasse sia la successione del padre sia il trasferimento dell'immobile, con costo a carico dell'attrice; (i) che, con mail del
30.10.2020, il notaio Dott. incaricato dal Persona_1 convenuto per la redazione delle procure, ha invitato le parti ad un incontro fissato per il 22.1.2021; (l) che, con mail del
4.1.2021, il convenuto ha comunicato che non avrebbe pagina 2 di 9 partecipato a detto incontro e ha, inoltre, invitato l'attrice al versamento della somma di Euro 10.000,00, avvertendo che, in mancanza di tale pagamento, l'avv. Francesco Scodellari non si sarebbe più interessato alla vicenda.
L'attrice ha, pertanto, chiesto: (a) in via principale, che, accertato e dichiarato il proprio adempimento agli obblighi derivanti dall'accordo con il convenuto, venga disposto il trasferimento ex art. 2932 c.c. in suo favore dell'immobile oggetto di giudizio, dietro il pagamento del corrispettivo di Euro
890.000,00, subordinatamente alla condizione che sia possibile procedere al riordino urbanistico dell'immobile e di quelli adiacenti, ordinando altresì al Conservatore dei registri immobiliari di Verona di effettuare le relative trascrizioni, con esonero da ogni responsabilità; (b) in via subordinata, qualora si accerti l'impossibilità di procedere al riordino urbanistico, per indisponibilità degli immobili necessari, in conseguenza dell'avvenuta risoluzione di preliminari degli immobili adiacenti e/o attigui a quello oggetto di giudizio, a sua volta dovuta al grave inadempimento degli accordi da parte del convenuto, che venga dichiarata la risoluzione dell'accordo tra le parti per grave inadempimento imputabile esclusivamente al convenuto, con condanna di quest'ultimo alla restituzione della somma di Euro
200.000, versata in suo favore a titolo di caparra confirmatoria, e della somma di Euro 10.000,00, corrisposta a titolo di anticipo, oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi legali dalla data del ricevimento alla data di restituzione, nonché al risarcimento del danno quantificato in Euro 50.000,00.
Si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto Controparte_2 delle domande attoree, perché infondate in fatto e in diritto.
A sostegno delle proprie conclusioni, il convenuto ha rappresentato: (a) che la condizione relativa alla possibilità di procedere al riordino urbanistico dell'immobile oggetto di giudizio pagina 3 di 9 e degli immobili adiacenti o attigui, cui l'attrice ha subordinato la domanda, non è mai stata pattuita;
(b) che, in ogni caso, non sussistono i presupposti per la restituzione del doppio della caparra, in considerazione del fatto che la mancata cessione dell'immobile è imputabile esclusivamente all'attrice e che le parti avevano convenuto, una volta incassata la caparra, di non avanzare ulteriori pretese reciproche;
(c) che la mail del 4.1.2021
è stata redatta dall'avv. Francesco Scodellari a proprio nome e non in qualità di procuratore del convenuto, sicché la decisione di non presenziare all'incontro e la richiesta di versamento di
Euro 10.000,00 sono riferibili esclusivamente a quest'ultimo; (d) che, con mail dell'11.3.2021, inviata per conoscenza anche all'attrice, il procuratore del convenuto ha richiesto al notaio incaricato di redigere l'atto di accettazione dell'eredità del padre defunto del convenuto e di eseguire i successivi adempimenti, nonché di anticipare l'ammontare dei relativi costi al legale rappresentante dell'attrice, che li avrebbe sostenuti, al quale ha altresì chiesto di attivarsi per l'acquisizione del certificato di destinazione urbanistica dell'immobile; (e) che l'attrice non ha versato alcuna somma la notaio né ha acquisito il certificato richiesto.
Dopo il deposito delle memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c. e l'esperimento della consulenza tecnica d'ufficio, la causa è stata ritenuta matura per la decisione ed è stata fissata udienza per la precisazione delle conclusioni.
Ciò detto quanto agli assunti delle parti, la pretesa avanzata da è infondata Parte_1 per le ragioni che seguono.
Con riguardo alla domanda formulata dall'attrice ex art. 2932
c.c., rilevata l'assenza di un atto scritto di comune elaborazione delle parti con cui queste si siano obbligate alla cessione dell'immobile controverso, va, innanzitutto, accertato se tra le pagina 4 di 9 stesse si sia effettivamente perfezionato un contratto preliminare di compravendita immobiliare o, comunque, una qualsiasi altra fattispecie dalla quale sorga l'obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento del diritto di proprietà, suscettibile di essere eseguita in forma specifica (cfr. Cass. civ. n. 5160/2012).
In merito, parte attrice deduce che l'avvenuta conclusione del contratto preliminare di cessione deriverebbe dal patto di opzione di preliminare, contenuto, a suo avviso, nella scrittura del 2019,
e dalla successiva accettazione manifestata dalla stessa a mezzo e-mail. Il perfezionamento della fattispecie sarebbe ulteriormente confermato anche dalla corrispondenza tra le parti relativa alla pattuizione della somma di Euro 100.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, nonché dal suo effettivo versamento in favore del convenuto.
Ebbene, seppure la clausola richiamata dall'attrice non possa essere qualificata come un patto di opzione di preliminare ai sensi dell'art. 1331 c.c., non emergendo dalla stessa la dichiarazione di volontà del convenuto di obbligarsi in via irrevocabile alla stipula di un futuro preliminare, va rilevato che può dirsi effettivamente perfezionato un contratto preliminare tra le parti. Dalla corrispondenza prodotta in atti, emerge, infatti, uno scambio di proposta ed accettazione avente ad oggetto la successiva stipula del contratto di cessione, che è da ritenersi sufficiente ai fini della sussistenza di un accordo preliminare di compravendita immobiliare in conformità al requisito di forma scritta ex art. 1351 c.c.
Ciò posto, va evidenziato che la domanda di parte attrice all'esecuzione coattiva dell'obbligo di contrarre è subordinata alla condizione che risulti possibile procedere al riordino urbanistico dell'area su cui insiste l'immobile controverso, circostanza, questa, che non è stata dedotta nel contratto preliminare quale condizione. Ne consegue che, potendo la sentenza costitutiva,
pagina 5 di 9 pronunciata ex art. 2932 c.c., produrre solo gli effetti del contratto non concluso, e non anche effetti ulteriori e non pattuiti tra le parti, la domanda va rigettata.
In via subordinata, l'attrice agisce per ottenere la risoluzione del contratto preliminare ai sensi dell'art. 1453 c.c., deducendo il grave inadempimento del convenuto, il quale consisterebbe: (a) nell'avere omesso di comunicare di non essere proprietario del bene promesso, in quanto ancora intestato al padre defunto, di cui era, comunque, l'unico erede, nonché nel non avere dato corso alla procedura di successione;
(b) nell'avere sottaciuto le difformità edilizie inerenti all'immobile e, infine, (c) nell'essersi sottratto all'obbligo di stipula del definitivo.
A tale proposito, va evidenziato, innanzitutto, che la circostanza che il convenuto non risultasse ancora proprietario del bene promesso al momento della conclusione del preliminare, oltre a non essere provata in atti, non costituisce un inadempimento rilevante ai sensi dell'art. 1453 c.c., e ciò in quanto la titolarità del bene va valutata al momento della stipula del definitivo, atteso che il convenuto ne avrebbe potuto acquisire la proprietà sino a quel momento.
Con riguardo alle presunte difformità edilizie inerenti all'immobile, è stata disposta ed esperita una consulenza tecnica d'ufficio, nell'ambito della quale il perito incaricato, a seguito di appositi sopralluoghi e della puntuale disamina di tutta la documentazione in atti, nonché dell'ulteriore documentazione acquisita mediante accesso ai pubblici uffici, ha provveduto a verificare la conformità dell'immobile alla normativa urbanistica ed edilizia.
In particolare, dalla relazione peritale è emerso che il compendio immobiliare promesso in vendita presenta delle difformità catastali, le quali, secondo il c.t.u., “sono da ricondurre a interventi di ristrutturazione/sistemazione eseguiti pagina 6 di 9 negli anni e/o modifiche effettuate in corso d'opera che appaiono non autorizzati e/o oggetto di pratiche edilizie e/o varianti”. Tali difformità, tuttavia, sono state qualificate come “non rilevanti”, in quanto, come precisato dal c.t.u., “non alterano, di fatto, la conformazione geometrica degli edifici” e, pertanto, “appare ragionevole prevedere che non vi siano ostacoli al rilascio delle autorizzazioni di sanatoria da discutere con la PA” (p. 49).
Premesso quanto sopra, sebbene le fattispecie di compravendita immobiliari, anche preliminari, di beni con difformità catastali o urbanistiche rientrino pacificamente nel disposto dell'art. 1489 c.c. (cfr. Cass. civ. 4786/2007), il quale attribuisce all'acquirente o promissario acquirente il rimedio della risoluzione del contratto o quello della riduzione del prezzo, va ricordato che, qualora questi intenda agire per la risoluzione dell'accordo, trova altresì applicazione l'art. 1455 c.c., a mente del quale il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra. Ne consegue che non è sufficiente la mera presenza di difformità catastali di scarsa rilevanza o, comunque, la non perfetta corrispondenza tra le indicazioni catastali e lo stato di fatto per fondare la domanda di risoluzione per inadempimento contrattuale, sia con riferimento al contratto definitivo, sia con riguardo al contratto preliminare di compravendita di un immobile.
Pertanto, nel caso di specie, alla luce delle conclusioni del c.t.u. il quale ha accertato la non rilevanza delle difformità catastali riscontrate, non può essere pronunciata la risoluzione del contratto preliminare, in quanto tali difformità, seppure non dichiarate, non integrano un grave inadempimento ex art. 1455
c.c.
Infine, parte attrice deduce che integrerebbe un grave inadempimento, ai sensi dell'art. 1455, anche la condotta non pagina 7 di 9 collaborativa del convenuto, il quale avrebbe omesso di presenziare all'appuntamento del 22.1.2021 dinanzi al notaio incaricato della cura dell'operazione contrattuale.
Tuttavia, la mera assenza del convenuto non può, di per sé, giustificare la risoluzione dell'accordo preliminare, atteso che l'e- mail di invito proveniente dallo studio notarile non specificava quale fosse l'oggetto dell'incontro né questo risultava determinabile alla luce della successiva comunicazione del procuratore del convenuto, il quale aveva dichiarato, nella stessa, di non conoscere le finalità del colloquio. Tale incertezza non è neppure superata dalla successiva e-mail del sig. Per_2 unico destinatario del suddetto invito, il quale si è limitato ad inoltrare detto invito all'attrice, al convenuto e al suo procuratore, senza, tuttavia, fornire elementi utili a chiarire l'effettiva finalità dell'appuntamento. Ne consegue, dunque, che non è possibile stabilire con certezza che detto colloquio fosse finalizzato alla stipula del contratto definitivo e che, pertanto,
l'assenza del convenuto possa configurare un grave inadempimento.
Per contro, va rilevato che non risulta contestato dall'attrice che la stessa abbia omesso di dare seguito alla comunicazione inviata dal procuratore del convenuto al notaio incaricato, in data 11.03.2021, avente ad oggetto il pagamento delle spese e l'acquisizione del certificato di urbanistica, adempimenti funzionali alla stipula dell'accordo.
Tanto premesso, non può essere pronunciata la risoluzione del contratto preliminare, non emergendo in atti alcun elemento probatorio idoneo a dimostrare un inadempimento di non scarsa importanza imputabile al convenuto.
Le spese seguono la soccombenza e sono regolate come in dispositivo ai sensi del D.M. n. 55/14, sulla base dei valori medi per tutte le fasi del giudizio.
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P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa domanda ed eccezione respinta, così provvede:
Rigetta le domande formulate da 5 Controparte_1 nei confronti di
[...] Controparte_2
Condanna 5 a Controparte_1 rimborsare a le spese di lite, che si liquidano in € Controparte_2
22.500,00 per compensi oltre rimborso forfettario 15% ex art. 14
T.F., IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore del procuratore dichiaratosi antistatario;

Pone definitivamente a carico di parte attrice le spese dell'espletata c.t.u.
Verona, 6 marzo 2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Camilla Fin

Il provvedimento è stato redatto in collaborazione con la dott.ssa
Maria Giudice, in tirocinio ex art. 73 d.l. 69/14
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