N. R.G. 1089/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ASCOLI PICENO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paola Mariani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1089/2022 promossa da:
(cod. fisc. ) con l'avv. BONO GIOVANNA e con Parte_1 C.F._1 domicilio eletto in Ascoli Piceno, via O.Iannella presso lo studio del difensore
Proprietario originario intimante/odierno OPPOSTO contro
(P.Iva: ) con l'avv. DEL NERI RICCARDO e con domicilio Controparte_1 P.IVA_1 eletto presso lo studio del difensore in via F.Faldi n. 11 Fabriano Conduttore originario intimato/odierno OPPONENTE
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come da udienza di precisazione delle conclusioni e discussione del 29.04.2024.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale atto di citazione per la convalida, notificato in data 31.05.2022 il Sig. – in qualità di comproprietario – citava in giudizio Parte_1 la per veder convalidato lo sfratto per morosità relativo all'immobile ad uso Controparte_1 commerciale sito in Ascoli Piceno (AP), Piazza Simonetti n. 79, distinto al N.C.E.U. del predetto Comune al foglio 169, particella 663, sub 2, categoria C/1, rendita catastale € 2.499,65, di complessivi 60 mq. circa.
Riferiva parte intimante che, a seguito della sottoscrizione del contratto del 19.12.2019 (cfr. doc. 2 sfratto), la si rendeva inadempiente al pagamento dei canoni dal maggio 2020, ragione Controparte_1 per cui il comproprietario decideva di procedere con l'intimazione di sfratto per morosità.
Il giudizio così introdotto innanzi al Tribunale di Ascoli Piceno veniva rubricato al n. 977/2022 R.G. La società si costituiva ritualmente nel giudizio per la convalida di sfratto, proponendo Controparte_1 opposizione sostenendo di avere presentato recesso anticipato per giusta causa e con provvedimento del
12.07.2022, il Giudice pronunciava ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c.
Con la medesima ordinanza, il Giudice disponeva il mutamento del rito ex art. 667 e 426 c.p.c., concedendo alle parti termine perentorio entro 15 gg. dalla data di emissione dell'ordinanza per l'instaurazione della mediazione obbligatoria a cura del conduttore-opponente, fissando l'udienza per il giorno 14.11.2022, con termine perentorio fino al 04.11.2022 per il deposito di memorie integrative e documenti ai sensi dell'art. 426 c.p.c. .
pagina 1 di 8 Con istanza del 20.07.2022 la introduceva il procedimento di mediazione innanzi al Controparte_1
C.S.P. Organismo di Mediazione, che sortiva esito negativo come da verbale del 30.09.2022 a causa della mancata adesione alla mediazione comunicata dal Sig. con pec del 29.09.2022. Parte_1
Le parti depositavano tempestivamente le memorie integrative per il presente giudizio e richiedevano le seguenti conclusioni: parte conduttrice opponente “in via principale e nel merito: per tutti i motivi di cui in narrativa, accertata e dichiarata la annullabilità ex art. 1427 c.c. del contratto di locazione del 08.11.2019, e/o comunque la non debenza dei canoni locativi richiesti e/o la non imputabilità dell'inadempimento alla nonché per ogni altra argomentazione dedotta, respingere la domanda attorea di sfratto per Controparte_1 morosità, in quanto infondata in fatto ed in diritto;
- in via riconvenzionale: per tutti i motivi di cui in narrativa, in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale spiegata, condannare il Sig. Parte_1 al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali in favore della i Controparte_1 descritti in premessa, che si quantificano nella somma di € 50.000,00 e/o nella somma maggiore o minore che l'Ill.mo Tribunale adito riterrà equa e di giustizia e/o che emergerà in corso di causa. In ogni caso, con ogni conseguente statuizione e vittoria delle spese di lite del presente giudizio “ e parte proprietaria opposta
“Piaccia al tribunale Ecc.mo respingere la domanda riconvenzionale condannando la al pagamento CP_1 della somma di € 37.500,00 a titolo di morosità da maggio 2020 a maggio 2022 oltre a € 6.000,00 da giugno a settembre 2022 (data riconsegna chiavi) per un totale di € 43.500,00 oltre interessi da maggio 2020 al saldo effettivo;
tutto no vittoria di spese ed onorari di causa. “ A scioglimento della riserva assunta alla prima udienza, il Giudice ammetteva le prove testimoniali richieste dalle parti, riservandosi all'esito della prova di pronunciarsi in merito all'ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. richiesto dalla Controparte_1 All'udienza del 20.04.2023 venivano escussi i testi ed il Giudice ammetteva la richiesta ex art. 210 c.p.c. ordinando all'amministratore di condominio, Dott. di fornire i verbali delle Persona_1 assemblee condominiali straordinarie, relativi ai lavori post sisma per gli anni 2018-2019, rinviando per l'esame della predetta documentazione all'udienza del 30.10.2023. All'esito della predetta udienza, il Giudice fissava al 29.01.2024 l'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione, con termine sino al 19.01.2024 per il deposito di note conclusionale e sino al 26.01.2024 per note in replica.
Con provvedimento in atti del 22.4.2024 tenuto conto della specialità del rito locatizio e che il presente giudizio iniziava prima della c.d. Riforma Cartabia, per cui il dispositivo di sentenza deve essere necessariamente allegato a verbale di udienza e dunque con deposito contestuale a verbale di udienza, il
Giudice fissava per la discussione e dunque per il mero deposito di dispositivo di sentenza e motivazione contestuale, la nuova udienza del 29.4.2024. Ritiene il Giudice che l'opposizione sia fondata e meritevole di accoglimento per avere la conduttrice dimostrato l'alterazione al sinallagma contrattuale a causa di fatti sopravvenuti alla stipula della locazione, alcuni imprevedibili come il COVID 19, altri conosciuti e conoscibili dal proprietario locatore, ma taciuti in corso di trattative e durante la stipula del contratto, come la ristrutturazione dell'immobile o i lavori di rifacimento del manto stradale lungo la via ove insiste l'immobile, che effettivamente hanno impedito il pieno utilizzo del bene oggetto di contratto, con conseguente legittimità del recesso per giusta causa del 21.3.2022 da parte della . CP_1 Punto nevralgico del giudizio pertanto, è stabilire se la validità e l'efficacia del contratto di locazione del 19.12.2019 fra le parti, sia stata, o meno, inficiata dagli eventi successivi di esecuzione di lavori straordinari e di ripristino dei danni causati dal sisma del 2016 sul e di rifacimento della pavimentazione della piazza e del manto stradale ove insiste il CP_2 locale commerciale de quo.
Le norne che vengono in questione sono gli artt. 1583 e 1584 c.c., la quale norma segna il limite entro il quale deve essere contenuto il sacrificio del conduttore per il casi di riparazioni dell'immobile
(1583 c.c.), atteso che questi ha comunque diritto al godimento del bene. e l'art. 1460 c.c. che impone la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, del conduttore nel pagamento del canone mensile e del proprietario di garantire la piena disponibilità del bene oggetto di contratto, da valutare non in rapporto pagina 2 di 8 alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede.
Non è in contestazione fra le parti che il rapporto locatizio abbia avuto inizio il mese di dicembre
2019; che da marzo a maggio 2020 vi sia stato il lockdown con chiusura totale delle attività commerciali e divieto di uscita da parte dei cittadini dalle proprie abitazioni, successivamente è stata consentita la riapertura di attività con orario ridotto e la stagione estiva 2020 si è svolta con le note limitazioni di eventi e di drastica limitazione di affluenze di pubblico;
che nel mese di marzo 2021 fino ad agosto 2021 il palazzo ove al piano terra è ubicato il locale oggetto di contratto, è stato “tombato” per lavori di ristrutturazione che non rendevano visibile la gelateria, rendendone difficoltoso l'accesso, con inibizione all'utilizzo dello spazio esterno e/o all'eventuale asporto dei macchinari in altra struttura;
che nella primavera del 2022 sono iniziati i lavori di ristrutturazione del manto stradale lungo tutta la via centrale, in Ascoli Piceno, ove si trova il palazzo, con rifacimento della pavimentazione della piazza antistante e del manto stradale, on conseguente preclusione di accesso ai mezzi e con forti limitazioni all'accesso pedonale. Trattasi di fatti noti, in quanto hanno interessato il centro storico cittadino ed in ogni caso hanno trovato conferma dalla istruttoria espletata sia documentale che testimoniale. Rileva, ai fini che qui interessano, che è incontestabilmente emerso dagli atti acquisiti ex art. 210 dal GI ed in ogni caso confermato dalle deposizioni testimoniali, che già dall'anno 2017 e dunque successivamente agli eventi sismici di agosto ed ottobre 2016, l'immobile condominiale de quo sarebbe stato oggetto di lavori di ristrutturazione e tanto è attestato dalle delibere condominiali degli anni 2018 e 2019 allegate in atti nelle quali l'assemblea deliberava i lavori, designava i tecnici ed autorizzava l'amministratore al compimento di tutto l'inter amministrativo necessario alla esecuzione della ristrutturazione.
Pertanto è evidente che il proprietario condomino sig. sapesse ed era a conoscenza che Parte_1 l'immobile ove al piano terra è ubicato il locale di sua proprietà, sarebbe stato oggetto di lavori di ripristino dopo il sisma, così come era a conoscenza che la via Trieste sarebbe stata interessata a lavori di rifacimento, sia pure quanto a questi ultimi, non vi fosse con certezza della data di inizio: il proprietario, al momento della sottoscrizione della locazione, nel mese di dicembre 2019, era tenuto ad informare il conduttore quantomeno dei lavori di ristrutturazione condominiale , a che questo potesse liberamente scegliere se investire in quell'immobile o reperirne un altro e ciò innanzitutto e soprattutto tenuto conto che il locale oggetto di contratto necessitava di opere importanti di adeguamento alla attività di . Parte_2
Pertanto ritiene il Giudice che del tutto legittimamente il conduttore abbia richiesto di recedere anticipatamente dal contratto di locazione e dunque di risolverlo per le difficoltà oggettive della prosecuzione della attività commerciale di gelateria.
Resta ora da accertare se il conduttore poteva o meno interrompere il pagamento del canone di locazione mensile.
In tema di locazione di immobili, sebbene il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale o totale dell'adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell'ipotesi di inesatto adempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede. L'inizio dei lavori di ristrutturazione dell'immobile proprio nella stagione primavera/estate 2021 che è proprio quella di apertura della attività della gelateria dopo il Covid 19, ha oggettivamente penalizzato la società conduttrice, che pure, si ribadisce, già veniva dalla chiusura per la pandemia, rendendo concretamente difficile ed anzi impedita, qualsiasi possibilità di recupero e di rientro negli affari.
pagina 3 di 8 Il mancato godimento del bene locato durante l'esecuzione di riparazioni da parte del locatore, che di per sé non implica il diritto del conduttore al risarcimento del danno, bensì, ai sensi dell'art. 1584 c.c., la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo ovvero la risoluzione del rapporto, può determinare l'insorgenza di detto diritto, a titolo di responsabilità contrattuale del locatore, ove si deduca e si dimostri il verificarsi, in derivazione causale rispetto a quelle riparazioni, di un pregiudizio ulteriore e diverso riguardo alla diminuzione o perdita dell'utilizzabilità del bene locato (quale, in caso di locazione ad uso commerciale, la perdita di clientela per effetto delle modalità di esecuzione dei lavori), atteso che, nell'indicata situazione, è configurabile una autonoma inadempienza del locatore all'obbligo di garantire il pacifico godimento della cosa locata.
Ritiene infatti il Giudice che il locatore sia incorso in un inadempimento rilevante non avendo reso la conduttrice sulla imminenza delle opere di manutenzione straordinaria, già deliberate nell'anno Pt_3
2018 e relative al sisma ed effettivamente, come documentato dalla parte conduttrice, le modalità esecutive e l'installazione del cantiere, hanno totalmente impedito al cittadino, non solo di accedere all'interno della gelateria, ma anche solo di vedere che ci fosse una gelateria all'interno del cantiere. Peraltro l'attività aveva avuto inizio appena l'anno precedente e poi vi era stato il Covid per cui la gelateria non era neppure così nota ai cittadini, a che questi si recassero appositamente in loco perché conoscevano l'attività, come invece è successo alla , locale storico ascolano, ubicato Org_1 presso lo stesso stabile condominiale, né vi potevano accedere per il passaggio occasionale in centro storico, essendo, la veduta, dell'ingresso impedita dalla impalcatura di cantiere. Peraltro i lavori di rifacimento della strada sono iniziati nella primavera dell'anno 2022 e si sono conclusi, notoriamente, nel corrente mese di aprile 2024 ed anche le opere sulla strada ha impedito la ripresa degli affari per la stagione primavera/estate successiva a quella di ristrutturazione dell'immobile. E' evidente che trattasi di eventi di “forza maggiore” non dipendenti dalla volontà del proprietario, ma che di fatto hanno impedito al conduttore l'utilizzo del locale oggetto di locazione, limitando fino ad escludere la detenzione dello stesso e che hanno reso impossibile l'esercizio “normale” dell'attività commerciale e sia pure imprevedibili, quanto al , certamente conosciuti quanto ai lavori post CP_3
Sisma e della strada, per cui quantomeno i primi, dovevano essere dichiarati al momento della stipula del contratto trattandosi di circostanza rilevante ai fini della materiale detenzione del locale e dunque del diritto di godimento spettante al conduttore .
Le giustificazioni sul punto del proprietario non sono convincenti in quanto smentiti dalla documentazione acquisita, specie di provenienza condominiale e dalla quale è emerso che il Pt_1 partecipasse alle assemblee e pertanto era perfettamente a conoscenza della tempistica dei lavori di ristrutturazione.
Nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, l'esecuzione ha luogo per coppie di prestazioni da eseguirsi contestualmente e con funzione corrispettiva. Ne deriva che, in caso di risoluzione, rispetto alle reciproche prestazioni già eseguite, il rapporto deve intendersi esaurito senza alcun effetto restitutorio e con l'ulteriore conseguenza che l'eccezione di inadempimento di cui all'art. 1460 c.c.. può essere utilmente fatta valere solo allorché attenga temporalmente e logicamente alla prestazione di riferimento, rispetto alla controprestazione richiesta all'eccipiente: nel caso de quo, ritiene il Giudice che il canone non poteva essere richiesto per la durata dei lavori di ristrutturazione dell'immobile e dunque per le mensilità da marzo ad agosto 2021, quale peraltro mensilità di lavoro maggiore per l'attività di gelateria che nei mesi invernali peraltro poteva anche chiudere. Per Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13627 del 30 maggio 2017): Nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario comparare il comportamento di ambo le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti ed abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del pagina 4 di 8 sinallagma. Tale accertamento, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato. L'istruttoria espletata a mezzo audizione testimoniale ha consentito di ritenere accertate le deduzioni della conduttrice opponente .
Il teste Dott. (amministratore di condominio) riferiva che il condominio da Persona_1 quest'ultimo gestito in qualità di amministratore, aveva deliberato di effettuare i lavori di ristrutturazione post-sisma e che dopo la notifica dell'ordinanza di inagibilità da parte del CP_4 (ndr: ordinanza sindacale n. 212 del 07.02.2018 mai prodotta da controparte), si sono “svolte numerose assemblee straordinarie” (cap. 6 ) per individuare le modalità di intervento, le CP_1 ditte ed i tecnici.
Il teste confermava che il Sig. aveva piena conoscenza che si sarebbero tenuti Per_1 Parte_1 i lavori, in quanto “era stato avvisato come tutti gli altri condomini” (cap. 7 ) e che “i CP_1 conduttori potevano essere presenti con delega del proprietario” (cap. 8 ). CP_1
Il teste Dott. (titolare agenzia immobiliare), confermava che mai il Sig. Tes_1 Parte_1 fece menzione nel corso delle trattative dei lavori di ristrutturazione post-sisma che si sarebbero tenuti nel 2021 nel condominio in cui avrebbe operato la gelateria, tanto meno quelli sulla strada adiacente, affermano il teste “non fu mai menzionata l'esigenza dei lavori sull'immobile o sulla strada adiacente” (cap. 9 ). CP_1
Il teste Sig. (titolare pizzeria) riferiva di essere il proprietario della pizzeria posta nel Testimone_2 condominio oggetto di controversia e di aver partecipato alle riunioni antecedenti e preparatorie ai lavori di ristrutturazione post-sisma, confermando che in tali riunioni “il responsabile delle ditte incaricate dei lavori, ci ha spiegato come avrebbe impalcato l'immobile” (cap. 1 ) e che gli CP_1 amministratori della non erano presenti “né alla riunione di condominio né al Controparte_1 colloquio informale delle ditte” (cap. 2 ). CP_1
Inoltre il Sig. confermava che il cassone di ingresso al cantiere (cfr. docc.ti 4, seconda foto) Tes_2 fu collocato dinanzi alla vetrina della gelateria (cap. 3 – circostanza che la società CP_1 opponente ritiene diretta conseguenza della propria assenza alle predette riunioni e/o incontri), che i lavori durarono 5 mesi, ovvero dal marzo 2021 . La teste (ex dipendente), che aveva lavorato all'epoca dei fatti nella gelateria, Tes_3 confermava integralmente quanto riferito in precedenza dal teste , ovvero che il Testimone_2 cassone di ingresso al cantiere era stato posto proprio dinanzi all'ingresso della e che i lavori Parte_2 di ristrutturazione durarono 5 mesi dal marzo 2021 all'agosto 2021 e che sulla vetrina della gelateria era stato apposto il cartello con la dicitura ci vediamo a primavera.
Pertanto le argomentazioni sostenute dalla hanno pertanto trovato pacifica conferma Controparte_1 all'esito della prova per testi espletata. Il Dott. peraltro, in ottemperanza all'ordine del Giudice, esibiva i verbali delle Persona_1 assemblee straordinarie relative agli interventi da effettuare sull'immobile (cfr. doc. 17 ), a CP_1 seguito dell'ordinanza sindacale n. 212 del 07/02/2028 che rilevava danni al palazzo medesimo e dalla documentazione acquisita è stato possibile accertare che successivamente alle assemblee straordinarie del 20.03.2018, in cui si deliberavano i lavori da svolgere e si nominavano i tecnici incaricati, dell'assemblea del 22.10.2018 in cui si individuano le ditte da invitare nella gara di appalto, all'assemblea del 18 giugno 2019 si deliberava di accendere un c/c per la gestione dei finanziamenti. E detta ultima assemblea, con al punto 5) dell'ordine del giorno “Aggiornamenti circa l'”iter” per le sistemazioni post sisma” e la specificazione “Data l'importanza degli argomenti dell'O.D.G., si invitano i Sigg.ri condomini a partecipare di persona o a delegare altri”, vedeva eletti “a Presidente il Signor ” (cfr. doc. 17, pag. 14 fascicolo di parte conduttore opponente), per cui Parte_1 l'odierno opposto già nel giugno 2019 era a conoscenza della ristrutturazione e stante proprio la imminenza della sottoscrizione della locazione, nel mese successivo di novembre 2019, poteva rappresentarlo alla società conduttrice, alla quale veniva taciuta la necessità di interventi all'immobile.
pagina 5 di 8 Ritiene il Giudice che l'impossibilità di utilizzare l'immobile concesso in locazione e la impossibilità di utilizzare lo spazio esterno a causa del cantiere, peraltro spazio vitale in concomitanza de , CP_3 abbia provocato una grave alterazione del sinallagma contrattuale, con conseguente squilibrio delle prestazioni a tutto vantaggio del locatore. Da quanto dedotto e documentato, deriva l'invalidità del contratto di locazione sottoscritto dalle parti, in quanto sono stati sottaciuti alla società conduttrice elementi essenziali per permettere alla CP_1 di determinare correttamente la propria volontà negoziale.
[...]
In ragione di tutto quanto esposto ed evidenziato, trova applicazione nel caso di specie il disposto dell'art. 1427 c.c. “Il contraente, il cui consenso fu dato per errore, estorto con violenza o carpito con dolo, può chiedere l'annullamento del contratto secondo le disposizioni seguenti” ed è configurabile l'errore in capo agli amministratori della inteso come falsa conoscenza della realtà e Controparte_1 certamente essenziale nel caso di specie, così da legittimare la richiesta di annullamento per vizio del consenso del contratto di locazione del 19.12.2019.
L'errore sulla valutazione economica del bene oggetto del contratto non rientra nella nozione di errore di fatto idoneo a giustificare una pronuncia di annullamento, in quanto non incide sull'identità o qualità della cosa, ma attiene alla sfera dei motivi in base ai quali la parte si è determinata a concludere un certo accordo e al rischio che il contraente si assume, nell'ambito dell'autonomia contrattuale, per effetto delle proprie personali valutazioni sull'utilità economica dell'affare, per cui di per sé, la scelta di apertura di una gelateria due mesi prima della Pandemia Covid 19 non può essere tutelata ai fini che qui interessano, ma l'aver taciuto il proprietario la realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria, ha indotto la conduttrice in un errore che ha inciso sul processo formativo della sua volontà. Per cui anche in base alla predetta disposizione normativa, la parte conduttrice abbia legittimamente richiesto di risolvere il contratto tenuto conto che il fatto sopravvenuto della ristrutturazione è stato tale da rendere impossibile o oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto. Peraltro è rilevante che da maggio 2020 fino alla ricezione della comunicazione di disdetta anticipata da parte del conduttore, il proprietario non avesse richiesto il pagamento del canone, con ciò evidentemente comprendendo le ragioni dell'omesso pagamento per la perdita del godimento del bene.
Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando le parti si addebitino inadempimenti reciproci, proponendo l'una contro l'altra vicendevolmente domande contrapposte, come del resto nel caso in cui il convenuto si limiti a contrastare la domanda di risoluzione o di adempimento, giustificando la propria inadempienza con la inadempienza dell'altro contraente, il giudice del merito, ai fini della decisione, deve procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi inadempimenti e comportamenti dei contraenti, che, al di là del pur necessario riferimento all'elemento cronologico degli stessi, li investa nel loro rapporto di dipendenza (sul piano causale) e di proporzionalità, nel quadro sociale della funzione economico-sociale del contratto, in maniera da consentire di stabilire su quale dei contraenti debba ricadere l'inadempimento colpevole che possa giustificare l'inadempimento dell'altro, in virtù del principio inadimplenti non est adimplendum. Il suddetto giudizio comparativo dei rispettivi comportamenti delle parti contraenti deve riguardare questi fino al momento della proposizione delle domande giudiziali e delle eccezioni.
Assume parte proprietaria opposta che la società conduttrice si sia resa morosa nel pagamento del canone locatizio dal mese di maggio 2020 al mese di settembre 2022 di rilascio dell'immobile per la somma complessiva di euro € 43.500,00 come da conclusioni della parte, tenuto conto del canone di locazione contrattuale di euro 1500,00 mensile e la parte conduttrice non ha contestato gli importi, richiedendo, invece, la riduzione quanto all'80% tenuto conto di tutto quanto spiegato nei propri scritti difensivi .La parte proprietaria non ha contestato di non avere mai richiesto alla conduttrice il pagina 6 di 8 pagamento del canone da maggio 2020 fino a maggio 2022 e dunque fino alla ricezione della comunicazione di disdetta anticipata.
Ritiene pertanto il Giudice, come in dispositivo, che il contratto di locazione fra le parti possa essere risolto per reciproche inadempienze delle parti contraenti ritenute sostanzialmente di identica entità e dunque valutata la sostanziale equivalenza degli inadempimenti del locatore e del conduttore, compensa nella misura del 70% gli importi dovuti al proprietario a titolo di pagamento del canone mensile, con la somma dovuta al conduttore a titolo del risarcimento del danno patito dalla perdita del godimento del locale e dunque per l'inadempimento del locatore come sopra spiegata: pertanto il conduttore resta obbligato al pagamento della somma di euro 13.050,00 determinata dal Giudice in via equitativa la percentuale come sopra per la compensazione dei reciproci inadempimenti, tenuto conto in ogni caso che le mensilità invernali, non interessati dai lavori di ristrutturazione, dovevno essere pagati dalla conduttrice al proprietario nonostante la chiusura stagionale dell'attività di gelateria, sia pure, si ribadisce, tenuto conto della impossibilità oggettiva per tutto quanto sopra spiegato, alla conduttrice, di fare affari nelle due stagioni estive 2020 e 2021 e tenuto conto della giurusprudenza, anche di questo Tribunale che riconosce riduzione del canone mensile per l'annualità del COVID 19 e dunque ritenuta equa la compensazione nella misura del 70% .
La parte che si avvale legittimamente del suo diritto di sospendere l'adempimento della propria obbligazione pecuniaria a causa dell'inadempimento dell'altra non può essere considerata in mora ed alla luce di tutto quanto sopra esposto, la conduttrice ha diritto ad una riduzione del Controparte_1 canone di locazione dal maggio 2020 al marzo 2022, in misura non inferiore all'70%, trattandosi di una gelateria che non era visibile agli avventori e che non ha potuto utilizzare lo spazio esterno al contrario delle altre attività commerciali, con ogni conseguente statuizione in merito alla illegittimità della pretesa creditoria avversaria e con compensazione della somma dovuta al conduttore a titolo di risarcimento danni patiti per esserle stata taciuta, dal proprietario, la ripetuta circostanza della ristrutturazione post sisma dell'immobile, al momento della conclusione del contratto, così come accertato dalla istruttoria espletata e dunque per l'inadempimento al contratto posta in essere dal proprietario sul punto della concessione in detenzione dell'immobile libera ed in pieno godimento . La domanda svolta in via riconvenzionale di risarcimento danni della conduttrice deve essere rigettata in quanto indimostrata nell'importo richiesto. Le spese di lite si compensano integralmente fra le parti stante la reciproca soccombenza, mentre il proprietario intimante che non ha partecipato alla procedura di mediazione, limitandosi ad inoltrare una pec di non adesione, deve essere sanzionato ai sensi dell'art. 12 bis d.lgs.28/2010 e successive modifiche ed integrazioni .

PQM

Definitivamente pronunciando, ogni ulteriore istanza disattesa, assorbita o rigettata, i Giudice così provvede: dichiara definitivamente risolto fra le parti il contratto di locazione commerciale del 19.12.2019 per inadempimento reciproco delle parti ritenute sostanzialmente di identica entità e dunque valutata la sostanziale equivalenza degli inadempimenti del locatore e del conduttore, compensa nella misura del
70% gli importi dovuti al proprietario a titolo di pagamento del canone mensile, con la somma dovuta al conduttore a titolo del risarcimento del danno patito dalla perdita del godimento del locale come in motivazione e per l'effetto, CONDANNA la al pagamento, a favore di CP_1 [...]
della complessiva somma di euro 13.050,00 per canoni dovuti e non versati, oltre Pt_1 interessi dalla data della domanda giudiziale dello sfratto fino al saldo .
pagina 7 di 8 Spese del presente giudizio e della fase di convalida oltre che della mediazione interamente compensate fra le parti. Condanna al pagamento del doppio della somma dovuta per iscrizione a Parte_1 ruolo del presente giudizio per la mancata partecipazione alla procedura di mediazione obbligatoria ex art. 12 bis d.lgs 28/2010 e successive modifiche ed integrazioni. .
Ascoli Piceno, 29.4.2024 Il Giudice dott.ssa Paola Mariani
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