R.G. 730/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL
POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Trapani
in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Gaetano
Sole ha pronunciato e la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 730 del Ruolo Generale del 2022
TRA
nato a [...] il [...] (C.F.: Parte_1 [...]
) rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. C.F._1
Giordano Orlando, ed elettivamente domiciliato in Trapani, nella via
Michelangelo Fardella n. 6
Attore
Contro
in persona del legale rapp.te pro tempore, Controparte_1
rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. Domenico
Damiani ed elettivamente domiciliato in Palermo, nella via G. Di
Marzo n. 14/F
Convenuta
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha convenuto in giudizio la Parte_1 Controparte_1
chiedendo la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato l'11.4.1991 e la condanna di parte convenuta alla restituzione di quanto versato in esecuzione del detto negozio, e cioè la conversione attualizzata in moneta corrente della somma di lire
16.150.000,00, nonché al risarcimento del danno asseritamente patito e quantificato nell'importo equitativamente determinato in €
10.000,00 (o nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia).
A sostegno di quanto chiesto, parte attrice ha dedotto di aver sottoscritto, in data 11.04.1991, con la “Nuova Controparte_2
, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto la
[...]
promessa di vendita di una quota indivisa in comproprietà pari ai
74,60 millesimi dell'unità abitativa facente parte del villaggio turistico alberghiero denominato “ ”, sito in località Sauci CP_1
Grande, nel Comune di San Vito Lo Capo, contraddistinta al n. 1026,
completa di arredi e corredi, per il periodo della prima settimana di agosto di ogni anno a partire dal 1991, con prezzo di vendita fissato in lire 16.150.000,00, di cui £.

3.224.000 versate contestualmente alla stipula del preliminare e la restante somma in 23 rate mensili di £
562.000 ciascuna, da versare a partire dal 30/06/1991, con termine per la conclusione del contratto di compravendita fissato a non oltre un anno dal pagamento dell'ultima rata di prezzo e, comunque, non dopo il 31.12.1993.
Nonostante l'integrale adempimento dell'obbligazione assunta da parte attrice, non sarebbe stato stipulato il contratto definitivo, e ciò,
secondo la prospettazione di parte attrice, in ragione della presenza di
Tribunale di Trapani 2

Giudice dott. Gaetano Sole difformità urbanistiche nell'immobile oggetto del negozio, che la promittente venditrice, avrebbe dovuto Controparte_3
regolarizzare.
Parte attrice ha, poi, dedotto che, con verbale di assemblea straordinaria ricevuto il 30.7.1997 dal notaio in Genova, Per_1
veniva deliberata la liquidazione di quest'ultima società e, con atto recante n. rep. 77711/7336, ricevuto dal notaio in Palermo, e Per_2
ivi registrato al n. 11223-1°, la “ , Controparte_3
previa revoca dello stato di liquidazione, veniva trasformata in
“ , Controparte_4
odierna convenuta, con la quale insorgeva un contenzioso per l'asserito mancato pagamento della somma di lire 1.120.124,00 a titolo di IVA sul corrispettivo pattuito per la promessa di vendita:
contenzioso definito con sentenza n. 67/2008 della Corte d'Appello di
Palermo che, accogliendo il gravame spiegato dall' avverso la Pt_1
pronuncia n. 710/2002 di questo Tribunale (che aveva accolto la domanda proposta da ha sancito che nulla Controparte_5
l'odierno attore avrebbe dovuto corrispondere alla parte convenuta.
All'esito di tale pronuncia, l'attore ha evidenziato che le odierne parti in causa avevano stipulato una scrittura privata, in data 30.7.2009, con la quale, a fronte dell'impossibilità di addivenire, all'epoca, alla sottoscrizione del contratto definitivo (per la perdurante presenza delle suddette irregolarità urbanistiche) l' rinunciava ad agire Pt_1
ex art. 2932 c.c., o a chiedere la risoluzione del preliminare, ovvero a
Tribunale di Trapani 3

Giudice dott. Gaetano Sole far valere integralmente il proprio credito riconosciutogli in forza della sentenza emessa dalla Corte d'Appello di Palermo n. 67/2008
(credito che veniva consensualmente ridotto ad € 4.000,00), a fronte di un impegno della società convenuta a stipulare il contratto definitivo non appena risolte le problematiche urbanistico-edilizie concernenti l'immobile, ed a consentire all'attore la fruizione dell'unità abitativa oggetto del contendere dall'1.8.2009 e di seguito per gli anni a venire,
a prescindere dalla stipula del rogito notarile (cfr. doc. “scrittura privata” allegato all'atto di citazione).
Nondimeno, parte attrice ha dedotto che la nelle CP_5
more, adottava un nuovo regolamento per l'esercizio del diritto di godimento turnario, subordinando detto godimento alla stipula di un contratto di prenotazione alberghiera, con applicazione di una tariffa da pagarsi anticipatamente.
Sicché l' rifiutava di procedere alla stipula del rogito, sia Pt_1
perché non gli sarebbe stata inviata copia dello schema negoziale, sia in considerazione della difformità di condizioni rispetto a quanto concordato con l'originario contratto preliminare, posto che l'acquisto dell'unità abitativa avrebbe comportato anche quello di un pacchetto azionario, che avrebbe determinato l'acquisto in capo all' Pt_1
della qualità di socio della . CP_5
L'attore ha, inoltre, evidenziato di essere venuto a conoscenza che l'immobile oggetto del negozio concluso nel 1991 sarebbe gravato da ipoteca legale, per un importo complessivo di € 3.166.406,76 in favore
Tribunale di Trapani 4

Giudice dott. Gaetano Sole di Ader, e da ipoteca volontaria, per l'importo di € 750.000,00 in favore della Curatela del Fallimento “Girovagando S.r.l.”.
Per tali ragioni l' ha dichiarato di aver comunicato alla società Pt_1
convenuta, tramite p.e.c. dell'11.12.2020, di non voler addivenire alla stipula del contratto definitivo, chiedendo l'applicazione dell'art. 1458
c.c., ma di non aver ricevuto alcuna risposta alla missiva.
Pertanto, parte attrice ha chiesto al Tribunale di: “ritenere e dichiarare
la risoluzione del contratto preliminare di vendita de quo per fatto e
colpa della promittente venditrice, la quale avrebbe voluto trasferire
un diritto (acquisto della qualità di socio) affatto diverso da quello
promesso (trasferimento in comproprietà di una quota indivisa pari ai
74,60 millesimi dell'unità abitativa facente parte del villaggio
turistico alberghiero denominato “ ”). Condannare, per CP_1
l'effetto, la alla restituzione in favore del sig. CP_1
del corrispettivo, ragguagliato in Euro, della Parte_1
somma di £. 16.150.000 da lui pagata per l'acquisto della suddetta
quota di comproprietà, in una con il risarcimento del danno da
inadempimento nella misura di € 10.000,00 e/o di quell'altra che sarà
ritenuta equa”.
Costituendosi in giudizio, la ha, preliminarmente, Controparte_1
eccepito l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, essendo stato prodotto, in sede di procedura media-conciliativa, un atto notarile diverso da quello prodotto nel presente giudizio.
Tribunale di Trapani 5

Giudice dott. Gaetano Sole Nel merito, parte convenuta ha disconosciuto la scrittura privata sottoscritta dalla dante causa dell' , eccependo – altresì – la Pt_1
prescrizione dei diritti ivi contenuti.
Pertanto, ha chiesto il rigetto della domanda attorea. Controparte_1
La causa, verificato il rispetto della condizione di procedibilità
dell'azione, è stata istruita documentalmente e, ritenuta matura per la decisione, rinviata per la discussione orale ex art. 281-sexies cpc, e viene ora in decisione.
Con le note ex art. 127-ter cpc depositate in data 4.3.2025, CP_1
ha dato atto di aver depositato, presso questo Tribunale, piano
[...]
ex art. 57, D.lgs. n. 14/19, che prevede – tra i pagamenti in percentuale – anche quello dell' , deducendo che detto piano Pt_1
(approvato dai debitori) sarebbe in corso di omologazione.
Sul punto, parte attrice all'udienza del 18.6.2025 ha dedotto che il proprio credito non fosse contemplato tra quelli compresi nella procedura di composizione della crisi aperta su iniziativa di parte convenuta, insistendo quindi nelle proprie domande.
***
Così compendiate le opposte deduzioni delle parti, va preliminarmente dato atto che risulta soddisfatta la condizione di procedibilità di cui all'art. 5, D.lgs. n. 28/2010 (cfr. verbale negativo di mediazione depositato il 13.12.2022).
Quanto alla presentazione da parte di di istanza ex Controparte_1
art. 57 CCII innanzi a questo Tribunale, deve osservarsi che la mera
Tribunale di Trapani 6

Giudice dott. Gaetano Sole presentazione della domanda di accesso al giudizio di omologazione di accordi di ristrutturazione da parte del debitore è conoscibile dai creditori non aderenti (che non hanno quindi partecipato ad alcuna trattativa e non sono destinatari degli effetti degli accordi) soltanto in quanto ai sensi dell'art. 40, comma 4, CCII, gli accordi,
contestualmente al deposito del ricorso in Tribunale, devono essere pubblicati nel registro delle imprese. Tale circostanza è
essenzialmente giustificata dal fatto che la presentazione della domanda, ai sensi dell'art. 40 CCII, non determina nei loro confronti né la sospensione o lo scioglimento dei contratti pendenti né
tantomeno alcun effetto inibitorio rispetto alle azioni esecutive e cautelari eventualmente azionabili o pendenti.
L'unico effetto diretto della presentazione degli accordi di ristrutturazione è che il pagamento dei debiti antecedenti alla presentazione della domanda avverrà soltanto una volta ottenuta l'omologazione, beneficiando della moratoria ex lege derivante dall'omologazione degli accordi.
Diverso è il caso in cui il debitore, unitamente alla domanda di cui all'art. 40 CCII, richieda altresì l'applicazione di misure protettive. In
questa ipotesi, per tutti i creditori (aderenti e non) si realizzano dalla presentazione della domanda una serie di effetti “restrittivi” dei loro diritti e in particolare delle tutele azionabili in loro favore. In
particolare, ai sensi dell'art. 54, comma 2, CCII, (i) i creditori non possono iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul
Tribunale di Trapani 7

Giudice dott. Gaetano Sole patrimonio del debitore o sui beni e sui diritti con i quali viene esercitata l'attività d'impresa; (ii) le prescrizioni rimangono sospese e le decadenze non si verificano;
(iii) i creditori non possono acquisire diritti di prelazione opponibili alla massa creditoria, salvo che non siano concordati con l'imprenditore (le c.d. “misure protettive tipiche”).
Mette, però, conto evidenziare che l' non ha intrapreso o Pt_1
proseguito un'azione esecutiva, ma ha spiegato un'azione ordinaria che non rientra nell'alveo applicativo delle azioni la cui prosecuzione
è inibita dal D.lgs. n. 14/2019.
In definitiva, piano di ristrutturazione e azione di risoluzione per inadempimento si pongono su piani distinti, non avendo il primo alcuna refluenza, in termini di procedibilità, sulla seconda.
Venendo al merito, la domanda è fondata nei limiti specificati appresso.
Anzitutto è pacifico che al contratto con il quale la Controparte_3
prometteva in vendita all' una quota indivisa in
[...] Pt_1
comproprietà pari ai 74,60 millesimi dell'unità abitativa facente parte del villaggio turistico alberghiero denominato “ ” (cfr. doc. CP_1
“promessa di vendita” allegato all'atto di citazione), non sia seguita la stipula del contratto definitivo.
Risulta, poi, per tabulas che la ha chiesto Controparte_1
all' di addivenire alla stipula del contratto definitivo, giusta Pt_1
missiva del 21.10.2020, ove la società convenuta ha rappresentato di
Tribunale di Trapani 8

Giudice dott. Gaetano Sole avere, negli anni precedenti al 2020, più volte invitato l'attore alla stipula del definitivo, senza che le proprie richieste abbiano avuto seguito, e dichiarando espressamente la propria volontà di ritenere risolto il contratto qualora l' non avesse stipulato il definitivo Pt_1
(oltre a chiedere il pagamento della somma di euro 1.027,84).
Ciò posto, occorre prendere le mosse dal disconoscimento della scrittura denominata “promessa di vendita” da parte convenuta, in quanto priva di data certa e stipulata da altro soggetto giuridico.
Va premesso che il disconoscimento di una scrittura privata, ai sensi dell'art. 214 c.p.c., deve avvenire in modo formale ed inequivoco essendo, a tal fine, inidonea una contestazione generica oppure implicita, perché frammista ad altre difese o meramente sottintesa in una diversa versione dei fatti;
inoltre, la relativa eccezione deve contenere specifico riferimento al documento e al profilo di esso che viene contestato, sicché non vale, ove venga dedotta preventivamente,
a fini solo esplorativi e senza riferimento circoscritto al determinato documento, ma con riguardo ad ogni eventuale produzione in copia che sia stata o possa essere effettuata da controparte (cfr., ex multis,
Cass. n. 17313/2021).
Il disconoscimento operato dalla non è connotato da Controparte_1
tali caratteri, essendo stato formulato genericamente, senza alcun riferimento al profilo del documento che viene disconosciuto. Peraltro,
parte attrice ha prodotto l'invito inviato da parte convenuta a stipulare il contratto definitivo (cfr. doc. 3 allegato all'atto di citazione): invito
Tribunale di Trapani 9

Giudice dott. Gaetano Sole che, evidentemente, si fonda proprio sul contratto preliminare disconosciuto dalla convenuta, il cui contegno deve ritenersi contrario al generale divieto di venire contra factum proprium.
Ne consegue che l'eccezione formulata non può trovare accoglimento.
Quanto all'eccezione di prescrizione, deve rilevarsi che i diritti patrimoniali scaturenti da un contratto preliminare di vendita soggiacciono al termine ordinario di prescrizione decennale.
È, però, pacifico (in quanto non contestato), che prima dello spirare del termine decennale di prescrizione, la convenuta ha citato in giudizio l'attore chiedendone la condanna al pagamento di una somma di denaro in dipendenza dell'accordo preliminare sottoscritto,
controversia decisa con la sentenza n. 710/2002 emessa da questo
Tribunale, poi riformata in appello dalla Corte di Appello di Palermo
con la sentenza n. 67/2008.
Inoltre successivamente, va dato atto che le parti hanno sottoscritto una scrittura privata, il 30.7.2009, con la quale l' si è Pt_1
impegnato a non far valere gli effetti del preliminare del 1991, a fronte dell'impegno della a provvedere alla stipula Controparte_1
del definitivo non appena risolte le problematiche burocratiche e legali che avevano originariamente impedito la stipula del definitivo, senza peraltro indicare alcun termine.
La volontà di valersi degli effetti del contratto da parte della manifestata con la già citata lettera di invito alla Controparte_1
stipula del definitivo, inviata all'attore ad ottobre del 2020, deve
Tribunale di Trapani 10

Giudice dott. Gaetano Sole quindi ritenersi del tutto incompatibile con la volontà di valersi degli effetti della prescrizione (“La rinuncia tacita alla prescrizione
presuppone che il comportamento del debitore sia incompatibile, in
modo assoluto ed inequivoco, con la volontà di avvalersi della causa
estintiva del diritto altrui, rientrando il relativo accertamento nei
poteri del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se
immune da vizi motivazionali rilevabili in tale sede. (Nella specie, la
S.C. ha confermato la sentenza impugnata, secondo la quale i
promittenti venditori, continuando le trattative per superare le
problematiche legate all'abusività dell'immobile e chiedendo al
promissario acquirente il pagamento dell'ICI, avevano implicitamente
rinunciato ad avvalersi dell'azione di prescrizione dell'azione di
adempimento del contratto già maturata”; così Cass. Sez. 2,
09/08/2023, n. 24263).
Tanto chiarito, deve ritenersi che il rifiuto dell'attore alla stipula del contratto definitivo debba ritenersi pienamente giustificata.
Dall'esame del contratto preliminare in questione si evince chiaramente che oggetto dello stesso fosse la stipula di un contratto definitivo di multiproprietà. Il contratto di multiproprietà è un contratto che nasce nella prassi commerciale – successivamente disciplinato dal d. lgs. n. 427/98 e, più di recente, dal d. lgs. n.
79/2011 – al fine di soddisfare esigenze di tipo turistico. In
particolare, l'interesse sotteso alla stipula di contratti riconducibili a tale genus è quello di garantire ad un consumatore (non a caso le
Tribunale di Trapani 11

Giudice dott. Gaetano Sole normative suindicate sono poi trasfuse nella disciplina contenuta negli articoli 69 e ss. del Codice del Consumo) la possibilità di utilizzare,
per le proprie vacanze, un determinato bene immobile per un determinato periodo dell'anno, con l'evidente vantaggio del consistente abbassamento dei costi di gestione, che andranno ripartiti tra tutti i partecipanti.
Nella multiproprietà, dunque, un bene immobile viene a costituire l'oggetto di più diritti di uguale o analogo contenuto di cui sono titolari più soggetti. Il diritto di ciascun titolare si sostanzia nell'avere il pieno godimento e la piena disponibilità del bene immobile,
limitatamente ad un determinato periodo di tempo.
Nella prassi tale possibilità è garantita mediante due diversi schemi contrattuali:
a) la multiproprietà immobiliare che consiste nell'acquisto da parte del singolo della quota di proprietà indivisa della singola unità abitativa, nonché delle zone comuni, insieme al diritto perpetuo ed imprescrittibile dell'uso pieno ed esclusivo dell'alloggio in un periodo predeterminato ogni anno.
b) la multiproprietà azionaria che consiste, invece,
nell'intestazione di un complesso immobiliare ad una società
per azioni il cui capitale sociale sia costituito di azioni ordinarie e azioni privilegiate;
queste ultime attribuiscono al titolare un diritto di godimento sull'immobile intestato alla società per un predeterminato periodo dell'anno;
Tribunale di Trapani 12

Giudice dott. Gaetano Sole È evidente che, per quanto i due modelli siano volti a consentire all'acquirente la medesima utilità concreta (il godimento turnario del bene), gli effetti giuridici siano profondamente diversi, così come diverse possono essere le refluenze sul piano dei costi di gestione (che in relazione alla multiproprietà azionaria possono astrattamente essere maggiori, dovendo gli azionisti sopportare i costi di gestione non soltanto del bene in sé ma della società con il suo apparato amministrativo ed il suo carico fiscale).
Ebbene, è evidente che pur essendo stato stipulato un contratto preliminare avente ad oggetto la stipula di un definitivo avente ad oggetto una multiproprietà immobiliare, la proponeva Controparte_1
al promissario acquirente la stipula di un contratto avente oggetto giuridicamente diverso, e cioè una multiproprietà azionaria.
Del tutto legittimo deve quindi ritenersi il diniego dell'attore alla stipula del definitivo.
A ciò si aggiunga che non è contestata la presenza delle ipoteche evidenziate da parte attrice, a fronte di un contratto preliminare che all'art. 12 stabiliva l'impegno della promittente venditrice a trasferire il bene “libero da ipoteche e da qualsiasi altro vincolo limitativo” (cfr.
Cass. Sez. 2, 29/05/2008, n. 14424: “In tema di preliminare di
compravendita immobiliare, l'inadempimento del promittente
venditore all'obbligo di provvedere alla cancellazione di una ipoteca
iscritta sul bene oggetto del contratto, anche agli effetti del
regolamento della caparra confirmatoria (articolo 1385 cod. civ.),
Tribunale di Trapani 13

Giudice dott. Gaetano Sole non viene meno per la sola circostanza del pagamento del debito
garantito in quanto il permanere dell'iscrizione ipotecaria determina
un intralcio al commercio giuridico del bene non potendo, il
promissario acquirente, invocare il pagamento come fatto estintivo
della garanzia reale”).
Il contegno della società convenuta, che proponeva la stipula di un contratto giuridicamente diverso da quello proposto, giustifica, quindi,
l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto preliminare avanzata dall'attore.
Va tuttavia rigettata la domanda di restituzione delle somme asseritamente versate: ed invero, a fronte della contestazione della circostanza inerente al versamento delle somme da parte della società
convenuta, gravava in capo all'attore l'onere di fornire la prova dei fatti costitutivi che fondano la pretesa restitutoria (e cioè il pagamento delle somme).
Prova che non è stata fornita.
Infondata è, infine, la domanda risarcitoria spiegata dall'attore: ed invero non è stato né dedotto, né tanto meno provato, quale sarebbe il danno risarcibile subito nel caso di specie, considerato, peraltro, che è
pacifico che in forza della scrittura transattiva del 2009, l'attore ha continuato a godere del bene oggetto del contratto.
L'esito complessivo della lite determina una soccombenza reciproca,
che giustifica la compensazione integrale delle spese di lite.
Tribunale di Trapani 14

Giudice dott. Gaetano Sole

P.Q.M.


Il Tribunale, ogni contraria eccezione, difesa o istanza disattesa,
definitivamente pronunciando:
- dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti l'11.4.1991;
- Rigetta le ulteriori domande proposte da;
Parte_1
- Compensa integralmente le spese di lite tra le parti
Trapani, 26.6.2025
Il Giudice
Gaetano Sole
Tribunale di Trapani 15

Giudice dott. Gaetano Sole